榮觀房產網1. 為何房地產公司經常出現倒閉
首先我們看下房地產公司是怎么運營的。
一個典型的房地產公司一般是拿地-找建筑商蓋房-賣房。但是一般一塊地都是很貴的，蓋房和銷售的成本也都不低。這個過程里錢怎么辦呢，所以一般房地產公司都是用貸款產生杠桿，負債經營的。
也就是說房地產公司一般先從銀行貸款，去購得土地使用權，再進行開發，賣完房子之后所得的錢再去還給銀行。通過這種模式地產商可以同時拿很多塊地，運營很多個樓盤從而占領市場。
但這一切都是理想狀態。在經濟好的時候地產商會比較開心。當大環境不好，房地產市場交易遇冷，銀行收緊信貸的時候，房地產公司就很容易經營不善，資金鏈斷裂，這個時候就會倒閉了。
所以在最近這兩年的大環境下，有很多房企都倒閉了。
2. 房地產行業為什么沒有產生惡性競爭
樓主的看法很有道理。
關于剛性需求，我分析有（至少包括）三種情況：
一是確實存在一定的剛性需求。原因是城鎮化、城市化。50%的農民要進城，對城市房地產市場價格有推動。這一點，我認為“剛”有一定的相對性。剛性需求，其實不一定像金剛石那么剛。其中有很多東西可以分析，有的原因我們也看不透，這里就概括這么說。
二是地方*府在推動，搞“土地財*”。這一點，大家知道，“土地財*”沒有可持續性，而且征用“集體土地”用于房地產開發，也不是那么正當。我們中國因為人均土地少，才搞“計劃生育”。而在房地產市場上批發土地沒有節制，這和計劃生育*策相矛盾吧？
三是一戶多套，如上面所說，與控制土地用途、計劃生育*策相矛盾。到一定時候，國家要限制人均住房面積。另一方面，一戶人家多套住房，在稅收等負擔下，必然要拋出，供過于求的時刻遲早要到來。
總之，房地產市場的連續多年上漲，從更長遠時間看，還是有“暫時性”。由上述第二、三種情況，特別是第三種情況（一戶多套），我們可以看出，房價上漲會有較長時間的“慣性”。在這種強大的上漲慣性中，表面看，對于開發商和炒房者來說是皆大歡喜，因為“有房賣就能賺錢”，所以似乎也用不著“競爭手段”，無所謂“競爭”。
但是違背真實需求的上漲慣性，也潛伏著巨大的泡沫風險。這個泡沫風險，不但開發商和炒房者要擔憂“接最后一棒”，而且對于局外的國民而言，也要承受一定的惡果——發生了經濟危機，沒有買賣房子也會有損失，只是損失多少而已。