榮觀房產網1. 我國房地產投資策略淺析
我國房地產投資策略淺析 隨著我國經濟持續快速發展，居民人均收入得到較大提高。
尤其在許多大城市，居民年人均收入已超過人民幣1萬元。但是，由于目前我國社會保障體系不完善，保障面、保障力度較小、保障措施不盡得力，導致許多居民生活保障安全感欠缺。
為了應付未來突發性支出或一次性大額支出，許多居民往往將生活剩余的資金存入銀行。據統計，截至2003年上半年，不包括外幣在內的城鄉居民儲蓄存款余額已達人民幣9773億元，導致我國銀行資金產生流動性過剩的困難，從而使我國人民幣存款利息率連續降息，目前我國活期存款利息率實際上為負值。
如果再將資金具有時間價值及經濟發展過程中存在通貨膨脹等因素考慮進去，隨著時間推移，必然導致居民儲蓄資金的實際購買力日趨下降，也就是俗話所說的“錢越存越不值錢”。因此，我國居民希望通過儲蓄以獲得資金保值、增值的美好愿望往往會落空，從而影響居民的生活質量。
實際上，從目前我國經濟發展的現狀來看，為實現剩余資金保值、增值的目的，居民應對個人收入進行科學合理、多渠道的投資規劃安排，也就是俗稱的私人投資理財。通常，目前我國私人投資理財的做法主要是將私人剩余資金合理的投資到房地產、保險、證券、基金、國債、外匯、以及銀行理財產品上以實現資金的保值、增值。
從理論上講，眾多的理財產品只要規劃安排得科學合理，都能達到資金保值、增值的目的。但是，綜合我國目前發展的實際情況分析，投資房地產無疑是眾多投資理財產品中較理想的選擇。
原因在于目前我國的金融、證券、保險、基金等市場比較普遍的存在運作管理欠規范、投資技巧比較專業化、高素質的投資技術人才嚴重缺乏、相關法律、法規不健全、市場信息不對稱等問題。對于普通居民來講，投資風險比較大，不利于實現投資的目的。
而如果具有科學的房地產投資策略的話，獲取較可觀投資收益的可能性較大、機會較多。而且，其風險相對較小。
當然，我們必須明確，任何投資都是有一定風險的，通過房地產投資獲取可觀投資回報的前提是我們必須掌握科學的房地產投資策略。 一、什么是科學的房地產投資策略 為正確理解這個問題，我們首先須明確以下概念： （一）我國房地產市場的組成 目前我國房地產市場分為四級市場。
房地產一級市場又叫土地出讓市場，即國家將國有土地使用權出讓給開發商而形成的市場；房地產二級市場又叫房地產轉讓市場，即俗稱的一手樓市場；房地產三級市場，即俗稱的二手樓市場；房地產四級市場，就是將房地產相關產品證券化的市場，目前該市場在我國尚處于研究探索階段。 （二）我國房地產市場的產品 我國房地產市場的產品主要包括商業房地產、居住房地產、辦公房地產、工業房地產、其他特殊房地產（如汽車加油站、高爾夫球場等） （三）我國房地產市場的主體 我國房地產市場的主體主要包括：1、國家及各級*府（土地出讓市場的惟一賣方）；2、房地產開發商；3、其他類型 投資房地產領域的企業、組織；4、私人投資者。
我們必須明確由于投資主體不同、國情不同會導致投資目的不同，進而所采取的投資策略必然不同。如國家及各級*府的目的是發展國家經濟、改善人民生活，他首先關注的是社會效應，其次才是經濟效應；而開發商的目的是以經濟效益為主，獲取超高額的投資回報是主要目標；私人投資者的目的是獲取合理的、可接受的投資回報。
本文主要討論我國私人投資者的投資策略。 二、我國私人投資者的房地產投資策略 （一）投資時機策略 投資時機策略是最關鍵的投資策略，是投資獲利的前提基礎。
選擇正確的投資時機就可實現產品的低買高買，從而投資獲利。選擇正確的投資時機主要應把握好以下因素： 1、必須做好我國宏觀經濟、社會因素的分析。
準確把握我國宏觀經濟、社會因素是選準時機的基礎。例如，目前開發商投資開發的居住物業70%以上是大戶型住宅、公寓及豪華別墅等，而較少開發中小戶型住宅。
其原因就在于他們比較準確的把握住了現階段我國的經濟、社會特點：首先，目前我國的基尼系數較大，甚至已超過通常意義的國際警戒線，表明我國現階段貧富兩極分化較大，富有階層資金擁有量充足，購買力非常強；而中、低收入者雖然有數量較多，潛在住宅需求旺盛。但是，其實際購買力不足。
即使大量生產中、低收入者需求的中小戶型住宅也肯定賣不起價；對于富有階層而言，他們的基本住房需求早已滿足，現階段他們希望的是擁有進一步提高生活質量的高檔住宅，只要產品能滿足他們的需求，在產品價格上他們并不敏感。其次，他們把握住了現階段我國新富階層具有喜歡炫耀的心理。
因此，他們將開發產品定位在了大戶型住宅、公寓及豪華別墅上，而事實證明該類產品銷售狀況良好并使開發商賺取了超高利潤。 2、牢固樹立房地產市場存在周期性規律的理念。
實際上，無論是世界歷史、中外哲學還是馬列經濟學、典型的西方經濟學甚至我國的傳統文化中都曾反復向人們展示一個中最基本的事實，就是無論是社會發展還是經濟發展都存在一個由高峰→低谷→高峰→…構成的循環周期。因此，只要把握。
2. 求關于房地產投資決策分析的畢業論文
實物期權下房地產投資決策研究摘要：傳統的決策分析總是將不確定性因素視為損失，其實，不確定性不僅與損失相聯系，同時還存在獲利機會。
與傳統房地產投資決策方法相比，本文的實物期權方法考慮了房地產投資中的時間價值和管理柔性價值，是一種更為科學合理的投資決策方法。關鍵詞：實物期權；房地產；投資決策房地產投資的基本目標是在不確定的環境下，正確地選擇投資方向和投資項目，以實現企業資源的最優配置和企業價值最大化。
為實現這一目標，企業的決策者必須對各種投資機會或項目做出科學、合理、及時地評價。我國房地產開發企業較普遍采用以現金流折現模型（DCF-NPV）為主的傳統分析方法，其決策準則是：當一個項目的凈現值大于零時進行投資，而在小于零時放棄投資，等于零時根據其他方法綜合考慮。
而現實中房地產投資決策很多方面都存在較大的不確定性，其預期的現金流很難估測，所以采用DCF-NPV法可能會降低項目的價值，做出不合理的決策。為此，在房地產投資決策時可采用實物期權分析方法，它考慮了房地產投資中的時間價值和管理柔性價值，是一種更為科學合理的評價方法。
一、傳統房地產投資決策方法的缺陷Myers(1977)在提出實物期權概念的同時批評DCF隱含地假定投資項目存在一個靜態的預期現金流。Myers和Turnbull(1977)指出DCF模型錯誤地將公司的貝塔值當作投資項目的貝塔值，且忽視了增長機會的價值。
Hayes和Garvin(1982)認為傳統的DCF模型總是假定投資是可逆的，例如購買一項資產后可無成本的將其出售，投資可以無成本地延期進行。這一假定明顯與現實不相符合。
在DCF-NPV決策方法中存在以下的隱含假設條件：（1）認為投資是可逆的。（2）不考慮延期投資策略對項目預期收益的影響，投資者在決策和實施中不能因為環境的變化而采取相應的對策。
（3）未來現金流可以準確預測，項目的價值以項目預期所產生的各期凈現金流為基礎。按給定的風險貼現率計算，不考慮其它關聯效應。
（4）項目壽命期內，認為內外部環境不會發生預期以外的變化。從這些基本假設中可以看出，傳統的DCF-NPV法在房地產投資決策中存在天然的缺陷。
首先，房地產項目投資具有不可逆轉性，最初的成本不可收回，投入已建建筑物的資金，出售時價格也會打折。其次，房地產項目投資決策具有明顯的可延遲性和經營柔性的特征。
決策者可以根據市場情況決定什么時候進行投資，從而進行靈活決策。第三，項目周期內，內外部環境會發生巨大變化，DCF-NPV將這些不確定性當作風險來處理，通過折現率來反映。
而現代投資組合理論認為不確定性是機會，可能會帶來收益。因此，采用傳統分析方法不能準確地對房地產投資項目進行估價，而期權理論的產生為項目投資估價和決策方法提供了更為科學的理論基礎。
二、實物期權的概念所謂實物期權是相對于金融期權來講的，這一詞匯的出現最初是由斯圖爾特.邁爾斯提出的。他指出期權分析對公司成長機會的合理估價是重要的，許多公司的實物資產可以看成是一種看漲期權，強調實物期權是分析未來決策如何增加價值的一種方法，或研究將來靈活性有多大價值的一種方法。
第一個期權定價公式產生于1973年，由美國芝加哥大學教授Fischer Black和斯坦福大學教授Myron Scholes提出，并在此后得到逐步地完善和發展，它主要對金融期權進行了定價研究，在隨后的理論和實踐發展中，人們逐步認識到期權定價的本質是對更廣泛意義上的“或有索取權”的權利價值進行分析，因此，期權定價理論也逐步由金融領域進入實物投資領域。1977年，Myers教授首次把期權定價理論引入項目投資領域，認為管理柔性和金融期權具有一些相同的特點，并提出把投資機會看作增長期權的觀念，如對一項實物資產的看漲期權就是賦予企業一種支付約定的價格獲取基礎資產的權利而不是義務；同時，看跌期權就是賦予企業出賣一項資產而獲得約定價格的權利。
權利和義務的不對稱是期權價值的核心[1]。但有別于金融期權的是，項目投資中的期權是以實物資產為基礎的，是項目投資者在投資過程中所擁有的一系列非金融性選擇權，如推遲或提前、擴大或縮減投資、獲取新的信息等，因此稱這種期權為實物期權。
三、實物期權在房地產投資決策中的應用房地產開發投資具有明顯的期權特性，房地產投資者在付出一定的成本后，便擁有了一項選擇權，投資者可以選擇投不投資，在何時進行投資，投資多大的規模，即擁有了投資的靈活性。因此，從實物期權角度看，一個房地產項目的價值應該包括兩部分，凈現值和靈活性價值，因此，房地產價值=傳統NPV價值+期權價值。
在房地產投資開發的各個階段，各種靈活的管理決策都會對項目的價值產生影響。房地產開發商需要選擇項目投資開始時間，即企業可以根據實際的市場環境變化，采用靈活的決策，是立即投資還是等待獲得新的信息以解決項目面臨的不確定性，也就是等待期權，顯然這種等待期權是有價值的，需要對其定價。
1、Black-Scholes期權定價模型：連續時間狀態下的定價模型是借助金融期權的定價方法，即著名的。
3. 投資決策分析是什么
投資決策分析主要包括市場分析、項目財務評價和投資決策三部分工作。
市場分析主要分析市場宏觀環境、*府*策、房地產供求關系、競爭環境、目標市場及其可支付的價格或租金水平。項目財務評價是根據市場分析的結果以及相關的項目資本結構設計，就項目的經營收入、成本費用與盈利能力進行分析評價。
投資決策則是結合企業發展戰略、財務狀況以及項目財務評價的結果，對是否進行本項目的投資開發做出決策。投資決策分析工作應該在尚未簽署任何協議之前進行，以便使開發商有充分的時間和自由度來考慮有關問題。
從我國房地產開發實踐來看，開發商越來越重視房地產市場分析與研究工作，也已經較好地掌握了房地產開發項目財務評價的技術與方法，但決策技術和決策方法的使用還不普遍，因為開發商更加相信自己的直覺判斷。 應當注意到，影響房地產開發項目投資決策的因素已經越來越超越了項目本身的盈利與風險特征，越來越與企業的發展或擴張戰略，以及企業的開發管理、投資與融資等能力密切關聯。
4. 怎樣進行房地產的投資決策
房地產投資決策在房地產開發和經營中占有極為重要的地位，它對項目建 設的成敗、效益的好壞有著直接的和決定性的影響。
1。可行性研究及可行性研究報告的編制。
可行性研究要回答以下問題： ①項目在技術上是否可行。 ②經濟上是否合理合算。
③建設條件是否具備。 ④資源、人力、物力、財力是否落實。
⑤財務上是否有盈利。 ⑥建設工期有多長。
⑦需要多少投資。 ⑧資金籌集方式。
綜合分析這些問題，可以判斷項目是否可行，為決策提供依據。 可行性研究的結果是可行性研究報告。
可行性研究報告的編制步驟和程 序為： ①根據項目建議書的規定和有關精神進行籌劃和調研，掌握充分的技術經 濟信息。 ②遴選方案將項目的各種不同條件加以組合，設計出各種可供選擇的方 案，經過分析、比較和評價，優選出最佳方案。
③深入分析。對初步提出的最優方案進行深入細致的分析，并對項目的財 務、經濟盈利性作出評價。
此外，對項目的投資收益要進行敏感性分析，以確定 投資的風險來壇及其預防措施。 ④編制可行性報告。
⑤實施決定。 2。
投資決策及其方法。房地產項目經過可行性研究后，如果認為不可行當 然就取消；如果認為項目是可行的，往往又會提出若干個可供選擇的建設方案。
這些方案一般都會有它本身的優點和缺點，或者還存在某些不確定因素，因而， 就必須對各方案進行權衡，作出正確的判斷和選擇。 決策是一門學問，它是決策人員充分發揮其知識、經驗、智慧和膽識的過 程。
決策的結果往往與決策人員的工作生活閱歷、對風險的態度等密切相關。 一個敢于冒風險的決策者和一個保守者會選擇完全不同的投資方案，因此，決 策者必須能審時度勢，趨利避害。
決策的方法有多種多樣，根據風險存在的方式可分為：確定型決策、非確定 型決策和風險型決策二種。 其中風險型決策是最常見也是最難的一種。