榮觀房產網1. 2016年中國房地產市場走勢預測分析
2016年中國房地產市場走勢預測分析： 鑒于中國房地產投資規模不斷擴大和市場透明度持續提高，房地產投資活動有望在未來幾年得到進一步發展，而國內投資者將繼續占據投資總量中的主要部分。
報告還總結了五大趨勢，并認為這些趨勢將持續助力國內投資者推動投資活動達到新的高度： 1、國有企業將成為投資市場中的重要賣方。未來的國有企業改革有望打破以往低效持有房地產的傳統，為房地產投資和重新定位帶來更多機遇。
2、中國保險公司有望成為國內外投資市場的最大買家之一。監管放寬將促使國內保險公司成為最活躍的機構投資群體。
隨著保險公司商業地產投資經驗愈加豐富，仲量聯行預計未來數年內他們的商業地產投資規模和速度都將進一步提升。 3、中國私募基金將擴大其投資足跡。
中國的房地產私募股權有望大舉擴張，甚至會受到國內保險公司投資活動的推升。 4、資產證券化將助推下一波投資高峰。
中國*府在過去幾年一直通過試點項目測試資產證券化。同時，隨著*府改進稅收制度和提高監管透明度，資產證券化的作用將會逐步增加。
5、金融創新將e69da5e887aa7a686964616f31333361303037對主流投資渠道形成補充。眾籌和P2P借貸等新的融資方式只是房地產投資領域技術促成創新的早期成果。
我們預計，國內投資者和其他市場參與者將繼續開發適應中國市場的新融資工具和平臺。 仲量聯行中國投資部總監表示，“中國的房地產市場投資規模將與經濟同步增長，適應不斷變化的投資需求。
日趨成熟的中國國內投資者越來越善于捕捉國內外的投資機遇，自身的競爭力也在不斷提升。境外投資者無疑將會繼續擴大他們在中國的投資足跡，但國內投資者仍將繼續占據投資總量中的主要部分。”
中國房地產市場在過去幾年間增長迅速。據估計，2015年中國投資級地產總規模位居全球第二，僅次于美國，達到8,060億美元。
而仲量聯行預計，中國房地產市場還有望在未來保持快速增長。顧東尼指出：“與此同時，我們正在見證各類中國投資者以史無前例的速度積累商業地產開發、收購和出售的經驗。”
上述五大趨勢合力將繼續提高中國房地產市場的交易規模。顧東尼總結稱：“未來幾年，我們預計將會多次看到類似2015年創紀錄的時刻，中國資本毫無疑問將是最主要的推動力。”
2. 2016年房地產行業預測總體走勢如何
前瞻產業研究院《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》數據顯示：2015年1-9月份，全國房地產開發投資70535億元，同比名義增長2.6%（扣除價格因素實際增長4.2%），增速比1-8月份回落0.9
個百分點。其中，住宅投資47505億元，增長1.7%，增速回落0.6個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.3%。1-9月份，東部地區房地產開發投資39865億元，同比增長2.9%，增速比1-8月份回落0.8個百分點；中部地區投資14871億元，增長2.3%，增速回落1.2個百分點；西部地區投資15799億元，增長2.1%，增速回落1.2個百分點。
數據顯示，截至今年9月底，全國商品房待售面積約為6.65億平方米，總體待售面積仍然保持在較高水平。但隨著國家*策的支持，信貸環境偏向寬松，樓市信心逐漸恢復，全國商品房待售面積同比增速正顯著下降，增速已經連續5個月放緩，同比增幅從4月底的24.7%降至9月末的16.4%。國家統計局的待售面積主要指現房面積。
中央經濟工作會議提出明年五大任務，其中之一就是化解房地產庫存。交行首席經濟學家連平在接受中國證券網記者采訪時指出，去庫存的重點在房地產去庫存，明年將注重擴大需求，因此，一系列松綁樓市需求的*策，如降低首付、調整公積金*策、降低交易稅等有可能會逐步出臺。
會議提出，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。與過去相比，今年中央經濟工作會議首次提到“去庫存”，可見房地產去庫存將成為明年*策施展主要方向。今年房地產市場交易比較活躍，強調“去庫存”有助于房地產交易平穩，不致于在今年房地產交易大規模釋放后明年出現萎靡的狀況。
今年以來，房地產投資增速持續下滑，今年前11個月房地產投資累計增速已經降至1.3%。這種下行趨勢明年上半年還將繼續，增速有可能出現負增長，并且不會是個別月份的負增長。
要看到房地產投資企穩的情況，至少要到明年三季度。要等到一批一、二線城市成交活躍后，投資力度才能上升，從而改變房地產投資負增長的狀況。
3. 2016房產稅如何計算 房產稅稅率多少
房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。
房產稅分兩種計算方法：
一、從價計征
從價計征是按房產的原值減除一定比例后的余值計征，其公式為：
應納稅額=應稅房產原值*（1-扣除比例）*年稅率1.2%[1]
二、從租計征
從租計征是按房產的租金收入計征，其公式為：應納稅額=租金收入*12%
沒有從價計征的換算問題納稅義務發生時間：將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起，繳納房產稅。其余均從次月起繳納。
個人出租住房的租金收入計征，其公式為：應納稅額=房產租金收入*4%馨窩網
4. 大伙兒認為2016年的樓市是漲價還是降價
對于對于中國來講，在經濟結構深化調整階段，經濟增速也面臨著下滑的壓力，全球范圍內貨幣大戰的爆發對中國影響如何？中國樓市否會會因為全球范圍內貨幣大爆炸而重新步入快速上漲的通道？ 同策咨詢研究部總監張宏偉認為，美元加息預期強烈，全球資產配置方向轉向美元資產或房產，中國樓市被美元“做空”，中國樓市的全球投資價值在降低；再加上中國版的“量化寬松”對宏觀經濟、樓市的影響邊際效應在逐步降低，全球貨幣大爆炸對中國樓市并不會起到快速上漲的推動作用；同時，中國樓市已經進入下半場，當前仍然面臨去庫存壓力，此時，因為樓市基本面的好轉與融資成本的降低，房企仍然借機在大規模拿地擴張，而在擴張期資金面仍然相對緊張，一旦樓市進入調整（2016年樓市將進入調整期，見下文分析），企業將面臨資金鏈斷裂的風險，屆時，本輪房價上漲趨勢將停止，樓市大范圍降價潮也將發生。
理由之一：美元加息預期強烈，全球資產配置方向轉向美元資產或房產，中國樓市被美元“做空” 美元加息預期強烈，從全球投資客或財富階層的資產配置方向來看，購置美元資產或增加美元資產成為他們的最優選擇，美國房地產市場更加具有投資價值。在此市場背景下，全球投資客或財富階層對比中美樓市的投資價值，還是會選擇投資價值較高的美國房產，不會選擇中國樓市。
從這個角度來看，中國樓市已經被美元“做空”，投資客即使選擇中國樓市進行投資，也只是關注一線城市及極少數二線城市當中的中高端物業，難以改變樓市大趨勢。 此外，在美國經濟基本面復蘇好轉的背景下，美元加息預期強烈，而中國經濟環境仍然處于低迷階段，此時中國貨幣*策不得不通過量化寬松應對美元加息。
這對于中國樓市來講，確實是短期內的利好，市場需求也會借機集中釋放，但是，短期內的需求的集中釋放勢必會留下更多的后遺癥，也就是后期經濟再度觸底低迷，樓市再度回到的調整期。因此，在美元加息周期即將來臨的市場背景下，中國樓市已經不再被看好，在本輪需求集中釋放之后，樓市的調整期即將來臨。
理由之二：中國版“量換寬松”對宏觀經濟影響邊際效應降低，樓市難以有上漲的經濟基礎 2008年金融危機以來，中國實施了三輪的4萬億投資*策，第一輪為2009年，我們稱之為4萬億1.0版，實施后，宏觀經濟出現快速回升，對于擺脫全球經濟危機的影響功不可沒；第二輪為2012年左右，我們稱之為4萬億2.0版，實施后，宏觀經濟并沒有出現快速回升，只是小幅回升后又陷入觸底的階段；第三輪為2014下半年至今，我們稱之為4萬億3.0版，實施后至今央行累計6次降息5次降準，還有其他貨幣*策工具變相放水，此時，宏觀經濟并沒有出現快速回升，今年前三季度GDP增速反而只有6.9%，幾乎沒有什么明顯效應。 上述過程與美國4輪QE（“量換寬松”）對宏觀經濟的刺激作用極為相似，這說明，隨著中國版“量換寬松”的實施，它對宏觀經濟影響邊際效應降低，而對于樓市來講，宏觀經濟基本面不好，樓市也難以有持續上漲的經濟基礎。
同時，中國人口增速放緩，人口紅利帶給房地產市場的“大機會”正在消失，房地產市場進入下半場。 從國家統計局公布的數據來看，截止2014年末，中國大陸總人口（包括31個省、自治區、直轄市和中國人民解放*現役*人，不包括香港、澳門特別行*區和*省以及海外華僑人數）136782萬人，比上年末增加710萬人。
全年出生人口1687萬人，人口出生率為12.37‰，死亡人口977萬人，人口死亡率為7.16‰。盡管人口自然增長率為5.21‰，比上年提高0.29個千分點，但相比之前10幾年，人口增速已明顯放緩，人口紅利在逐漸減少，這就決定了樓市需求的增速也會逐年放緩。
然而，對于大多數品牌房企來講，出于對業績和增長率的追求，在資金、人員、土地各方面不斷加大投入，即使在樓市下半場依然試圖達到15%甚至20%以上的年增長率，這會導致房地產行業產能過剩，供應過多，庫存高企，造成更大的去庫存壓力。 綜上所述，無論是從宏觀經濟增長層面，還是從人口紅利層面，還是從企業盲動擴張導致庫存增加的角度來講，大多數城市仍然會面臨庫存量偏大的問題。
這也就決定了2015-2016年樓市“去庫存”基調不會改變。 理由之三：中國版“量換寬松”對樓市影響邊際效應降低，此時當務之急仍然是去庫存，而不是期待房價繼續快速上漲 2008年金融危機以來，中國實施了三輪的4萬億投資*策，第一輪為2009年，我們稱之為4萬億1.0版，實施后，宏觀經濟出現快速回升，房地產市場也出現全國范圍內的快速上漲。
回顧2009年以來的樓市可以發現，無論對于一二線城市，還是三四線城市，甚至以縣鎮為核心的五線城市，交易量猛增，房價暴漲，保守估計每個城市至少上漲50%，樂觀的房價甚至上漲100%以上，樓市在4萬億的刺激之下出現“欣欣向榮”的景象，效果非常明顯；第二輪為2012年左右，我們稱之為4萬億2.0版，實施后，大部分一二線城市出現了樓市基本面回升的行情，但是，樓市量價回升的幅度大不如2009年，三四線城市在這輪市場表現也沒有搶眼，更不要提以縣鎮為核心。
5. 房地產業2016年走勢如何
《2015-2016年度全國房地產市場報告》指出，2016年樓市展望總結為：*策風暖，市場向上。
2016年全國房地產市場依然是機遇和挑戰、守正和出新、堅守和轉型并存的大時代。 在過去的2015年，中國房地產市場在寬松的*策刺激下，總體步入了復蘇通道，市場成交、房價等指標總體上出現回暖，甚至好于預期。
但同時，土地成交量、新開工量、開發投資額等指標非常低迷，全國商品房庫存壓力繼續增大，三四線城市市場依然偏弱。 《報告》認為，中國經濟新常態的發展模式，需要房地產新常態發展模式配合。
總體上看，中國房地產市場基本面趨于好轉，2015年的市場邏輯也將在2016年繼續得到演繹。 尤其考慮到2016年房地產供求*策會趨于寬松、市場預期也逐漸向好，樂觀情緒較之2015年會增強。
中原地產首席市場分析師張大偉也對《第一財經日報》分析，中國經濟進入新常態后，尤其是當前經濟增速放緩且面臨轉型之際，房地產行業的支柱作用再度被強化。 外需低迷使得出口增長乏力，拉動經濟的另外兩駕馬車投資和消費將發揮更大的動力。
而房地產市場無論是對投資還是對消費增長貢獻占比都不容忽視，因此住房消費受到*策的全面鼓勵。 報告指出，目前經濟下行壓力仍大，需要房地產市場復蘇，貨幣*策和房地產*策仍將繼續放松，商品房成交繼續上行；中央明確化解房地產庫存，將陸續出臺針對三四線城市去庫存的*策，幫助農民工在城市購房，三四線城市成交量將有所反彈。
報告認為，2015年商品房銷售面積同比由降轉增，當前正在復蘇的上升通道中，根據以往走勢，復蘇還將延續一段時間。預計2016年全國商品房銷售面積可能持續小幅增長，預計全年同比增幅為5%，成交量將創歷史新高。
在成交量繼續上揚的同時，價格也受到影響。 報告預計，2016年全國商品房成交均價繼續上升，全年增幅為7%左右。
主要原因包括，隨著財稅、貨幣信貸和樓市*策環境的進一步寬松，商品房成交量穩步增長，多數城市庫存壓力減小，供求關系改善有利于房價上漲；二是價格變化滯后于成交量，2016年成交量增速放緩，價格漲幅將基本持平，將高于成交量增速等。 不過，不同區域之間的分化仍會繼續。
在一線城市和部分二線核心城市價格繼續堅挺向上的同時，廣大三四線城市在庫存壓力之下，需要適當調整價格以加快去庫存。 在房地產開發投資方面，國家統計局的數據顯示，2015年1~11月份，全國房地產開發投資87702億元，同比名義增長1。
3%，增速比1~10月份回落0。7個百分點，繼續呈回落走勢。
這已經是該指標在去年1月開啟下降模式后的連續第21次下調。由于房地產投資占固定資產投資的20%左右，加上鋼筋、水泥、建材等一系列上下游產業，帶動力更大。
因此房地產開發投資走勢如何頗為引人關注。 報告預計，2016年全國房地產投資增速企穩反彈，但幅度有限，預計全年同比增幅為4%左右。
這是因為，目前經濟由高速增長過渡到中高速增長，固定資產投資增幅持續下滑，房地產開發投資增速也受到一定程度制約，另外2016年土地購置面積穩步增長，新開工量保持平穩，從而帶來開發投資同比小幅增長。 在拿地方面，2016年土地市場將觸底反彈，實現正增長，土地成交面積增幅預計在8%左右。
這是由于2015年商品房市場整體反彈，銷售量穩步回升，銷售回款明顯增加，房企資金狀況有所改善；2015年房市溫和回暖，受銷售狀況良好的影響，房企亟須增加土地儲備，為后續發展做準備；此外，2015年土地購置量降幅明顯，造成基期值較低。 報告預計，2016年土地平均購置價格增幅將進一步擴大，全年增長10%左右。
主要原因包括：2015年房市進入復蘇通道中，2016年地市也將進入升溫通道；二是從成交結構上看，地價最高的一線城市土地供應有限，價格繼續大漲。但2015年土地購置價格基數較高，2016年漲幅不會太高，但總體上增長幅度可能會大于2015年。
轉載請注明出處榮觀房產網 » 2016年房地產市場如何計算