榮觀房產網1. 求一篇關于房地產的論文好的話再加分,呵呵
房地產開發商不法行為原因探析 自1978年以來的中國發展取得了輝煌的成果，市場經濟逐步建立與完善并在穩步中前行。
但總少不了一些人為利益所折服，通過筆者上述的不法行為來實現其較為輕松與超額的利潤。這些行為嚴重影響房地產市場健康發展，損害了行業的整體形象，也促使了部分城市的部分項目房價非理性上漲。
在總結現實情況的同時，我們應該從實際中找到問題的原因所在，從根本出發來探討解決問題的方案。在這里我們將這些不良影響即危害分為對社會和對消費者的兩部分來分析。
一、房地產開發與交易中不法行為對社會的危害 正常的房地產開發與交易行為有助于經濟的發展和人民生活水平的提高，能推動社會的良性進步。 反之，則會對社會產生危害。
房地產業的不法行為涉及社會多方面內容，對社會的直接影響即是造成房地產業的秩序的混亂，致使房價的不規律地上漲，給人民帶來嚴重的負擔，使整個社會的經濟運作呈現惡性事態。給整個社會的經濟秩序、社會發展以及社會穩定都造成了不同程度的危害。
1。房地產業不是獨立的行業，在完成自我行業的目標同時，它一定要與相關產業發生密切關系，在共同實現利益的同時共同構建社會主義市場經濟體制，并在國家法律的強制下嚴格遵守其共同形成的符合社會經濟體制的經濟秩序。
所以，法律則是這種秩序的保護者。 遵守法律即是遵守有序的體制環境。
房地產開發與交易中的不法行為直接影響到的是房地產業的正常運作，但這些不法行為實質上讓消費者的財產和人身的合法權益遭到不同程度的損害。同時，與此相關聯的其他行業也因為這些不法行為使得房地產市場的不正常運行而受到或多或少的影響，致使這些相關行業的不正常發展。
更甚者則會同流合污，致使這些經濟秩序呈現惡性循環。所以，我們可能不難發現，這些不法行為不僅擾亂了房地產市場的正常秩序，更嚴重的是嚴重的破壞了社會經濟秩序。
2。現如今，科學技術日新月異，社會飛速發展。
但社會的發展又是多方面構成的共同作用的結果。 房地產業雖是新忻產業，但其龐大的發展規模和廣闊的涉及范圍使得它在社會發展的進程中具有重要的作用。
但現實生活中的這些房地產行業中的不法行為對法律的侵襲即是對社會生活正常發展的不尊重，是對社會發展的客觀規律的挑戰。擾亂了正常的經營體制和市場秩序，于是使得社會發展呈畸形的不健康的混亂形態，嚴重阻礙了社會生活的發展。
3。眾所周知，國家頒布法律的意義在于穩定統治階級的統治，保證革命勝利的果實。
在我們中國，法律的最終目的就是肯定全中國人民當家作主的主人翁地位，并保障廣大人民群眾的合法權益，保證廣大人民的民主和對少數敵對分子的專*。 房地產行業中的不法行為即是對相關法律的不尊重，從根本上來說，則是在冒險挑戰保障社會穩定的的國家法律的權威性，造成了社會局部的不穩定，有礙于社會經濟的正常有序的發展。
這只是上半部分你的分給這么多不錯，下半部分在加50分。
2. 房地產的論文題目
最低0.27元開通文庫會員，查看完整內容> 原發布者：慕慕欣欣 論我國房地產業的發展--基于可持續發展的視角作者：李曉兵 編輯：studa090420 摘要：隨著我國經濟的發展，房地產業取得了長足進步，但在發展的過程中，也出現了一系列問題，如房價上漲過快，開發過程中的腐敗，房地產業與周圍環境的協調等，這對房地產業的可持續發展產生了嚴重制約。
在工業化和城市化進程加速推進的背景下，房地產業必須在保持其自身持續、穩定和健康發展的基礎上，與環境相適應，為其他產業和部門乃整個國民經濟的發展奠定基礎。 關鍵詞：房地產；可持續；調控體系 房地產業是一個具有高度綜合性和關聯性的產業，是國民經濟中各行業聯系的重要樞紐，在經濟發展中起著核心作用。
在工業化和城市化進程加速推進的背景下，房地產業作為城市化進程的重要標志和經濟結構調整的重要環節，怎樣才能在保持其自身持續、穩定和健康發展的基礎上為其他產業和部門乃至整個國民經濟的發展奠定基礎，這非常重要。這既是研究房地產業可持續發展的必要性和重要性之所在，也是寫作本文的主要目的。
結合前人研究，本文將房地產業的可持續發展定義為：房地產業的可持續發展是指房地產業的開發活動與其所賴以存在和發展的資源、環境和社會等因素的相互協調關系，即既要滿足當代人對住房及其經濟活動所需要的各種房產產品的需要，又要滿足子孫后代發展的需要；同時也意味著既要保持房地產業自身不斷增長和健康發展，又要使房地產業的發展與國民經濟發展相適應。
3. 求房地產類論文
論房地產開發項目全面風險管理 來源：中國論文下載中心 [ 08-11-11 13:59:00 ] 編輯：cw2112549 摘 要：目前我國房地產開發企業普遍存在“小，散，差”的特點，房地產開發只重視項目開發而不重視管理，更不重視風險的管理，風險管理意識淡薄、風險管理機構缺失、風險管理手段單一，使房地產項目中的諸多風險因素得不到有效的控制，導致房地產項目的失敗。
為了避免和減少風險因素對項目的影響，認真探究了房地產開發項目全面風險管理的相關內容，以期能夠為有效化解房地產開發項目運行中的風險提供一些參考。 關鍵詞：全面風險管理；房地產；開發；項目 中圖分類號：C93文獻標識碼：A文章編號：1672-3198(2008)08-0075-02 1 房地產開發項目全面風險管理的方法 全面風險管理方法是風險管理流程實施的具體手段，建立風險管理方法體系有助于各個流程的具體執行。
經過多年的發展，項目風險管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產開發項目全部風險的全面分析提供了可能。房地產開發項目風險管理方法體系猶如一個方法庫，將各個流程的風險管理方法匯總起來，比較各種方法的優點和缺點，找出其在房地產開發項目風險管理中的適用范圍，在進行項目風險管理時，可以針對各個階段的特點快速選擇有效的方法進行風險的定性和定量分析。
在全面風險管理框架中目標體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風險管理的目標制定和執行；組織體系是基礎，從組織制度上保證風險管理各項工作的順利進行，培養全員風險管理的氛圍；流程體系是關鍵，房地產開發項目全過程的風險都要按照風險管理流程進行風險識別、風險分析、風險處理和風險監控；方法體系是手段，促進全部風險的管理。四大體系相輔相成，共同構成了一個相對完整的房地產項目全面風險管理體系。
各個體系的具體關系（如圖1）。 2 房地產開發項目全面風險管理的流程 2.1 房地產開發項目風險識別 房地產開發項目風險識別是風險管理的基礎。
主要用來確定風險來源和進行風險分類的過程。風險識別是在房地產開發項目工作分解的基礎上進行的，即針對房地產開發項目的不同階段，進行風險識別。
不同階段的風險因素不同，風險分類和分組的依據也不同。 2.2 房地產開發項目風險評估 房地產開發項目風險評估是通過對風險的定性分析和定量分析，估計房地產開發項目風險發生的概率和可能產生的后果，在此基礎上將風險按照高、中、低風險對風險進行排序，編制風險列表，最后根據風險的程度進行專題風險研究的過程。
值得注意的是，房地產開發項目的進度、成本、質量風險分析的范圍比建筑工程項目的進度、成本和質量的范圍要寬，應該從項目可行性研究、項目規劃設計、建設和經營各個階段的工作特點來對其可能出現的風險進行分析。 2.3 房地產開發項目風險監控 房地產開發項目風險監控是對風險應對計劃執行情況的修正和提高的過程，也是房地產開發項目風險管理有效實施的保障。
風險監控不僅僅依據風險應對計劃采取風險應對措施，還應該隨著項目的深入，對風險識別、評估的結果進行修正，對風險應對計劃進行修改，即風險識別、評估、應對、監控和再識別的循環過程。 3 房地產開發項目全面風險的應對策略 3.1 風險回避 風險回避是根據風險預測評價，經過權衡利弊得失，采取放棄、中止開發項目，或改變開發項目條件，以避開風險源地，從根本上消除風險隱患的措施。
通常潛在威脅發生可能性太大，或可能損失后果太嚴重，又無其他風險管理措施可用時，常采用風險回避。風險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項可能引起風險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法。
可以看出，風險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因為回避風險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。
所以，在選取風險應對措施時最好慎用風險回避這種防范手段。 3.2 風險控制 風險控制是指在風險事件發生前、發生時及發生后，采取的降低風險損失發生概率，縮小風險損失程度的措施。
根據風險控制目的，風險控制可以分為風險預防和風險抑制。前者以降低風險損失發生概率為目的；后者以縮小風險的損失程度為目的。
風險控制從主動采取預防措施入手，消除和減少風險隱患，降低損失發生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風險管理措施。
由于風險控制措施成本低、效益好，不會產生不良后遺癥。因此對于房地產開發過程中的種種風險，應優先采用風險控制措施。
3.3 風險轉移 風險轉移是指開發商在開發過程中，有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉嫁給其他經濟單位承擔所采取的措施。風險轉移與風險回避不同，它不是放棄或中止項目開發，而是將開發活動中風險可能所致損失的法律責任轉嫁給他人承擔。
風險轉移也不同于風險控制，它不像風險控制那樣是直接調節風險因素達到降低風險損失概率和程度，而是將風臉轉移出去而間接達到降低自身的損失程度。 風險轉移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。
合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等；保險有財產保險、責任保險和人身險。
4. 房地產方面的論文怎么寫
房地產企業績效管理的現狀與問題摘要：系統闡述了房地產企業中績效管理的現狀，以及存在的幾點問題。
結合房地產企業經營管理特征，提出了房地產企業應該采用的對策建議。關鍵詞：房地產；績效管理；問題0引言20世紀90年代以來績效管理的思想和方法在世界范圍內被眾多的公司所采用。
越來越多的企業開始意識到績效管理工作的重要性，作為我國21世紀的支柱產業的房地產也不例外，但大部分房地產企業參與市場競爭的時間較短，對績效管理的研究相對欠缺。因而科學分析績效管理的現狀，找出其癥結及原因，對房地產企業的健康、持續發展有十分重要的意義。
房地產企業的市場競爭正從資源占有競爭、產品銷售競爭、資金實力競爭轉變為企業綜合素質的競爭。企業綜合素質競爭的核心是人才的競爭，人才競爭的核心是人才創造與管理機制的競爭。
績效管理是人力資源管理的重要內容。 本文系統闡述了房地產企業中績效管理的現狀和存在的問題，并結合房地產企業經營管理特征提出房地產企業應該注意的幾個特殊方面。
1房地產企業績效管理的現狀依據房地產企業的業務種類，專業化程度，以及企業規模、發展戰略的不同，可以將其分為戰略多元型、戰略專業型和專業項目型3種類型房地產企業，它們在績效管理方面呈現出其各自不同的特點。 戰略多元型房地產企業對于績效管理相對于其他兩種類型企業要重視的多、這恰恰體現了這類企業長遠發展的戰略特點；戰略專業型房地產企業對于績效管理的每一項工作任務都比較重視，這也體現了他們穩中求發展的行業戰略；專業項目型房地產企業則在薪酬制度、績效考核方面非常重視，但對于員工的個人發展規劃、福利制度等任務的重視程度不夠，這也恰恰反映了這類小型房地產企業的短期項目盈利性戰略[1]。
大部分房地產企業對績效管理都非常重視，在績效管理方面的具體做法如下：（1）績效指標目標的制定和溝通。大部分企業基本上是由公司高層為部門負責人制定績效指標的，在這些企業中，有一半以上的企業，其高層管理者能根據公司業務規劃，統籌制定部門負責人的績效指標。
企業在為部門負責人制定績效指標時還是比較全面的。（2）績效跟蹤和監控。
所謂績效跟蹤和監控指企業在員工執行績效任務時，不斷了解其績效完成情況，即可以為績效評價收集信息，又可以及時發現績效執行中可能出現的偏差，幫助員工糾正偏差，保證企業績效目標的最終實現。 根據大量資料發現有很多企業在績效數據的獲取方面不夠深入。
（3）績效評價。績效評價是指用組織使命和整體戰略把組織管理過程各要素整合起來，以結果為導向的一系列計劃、管理、監測和檢查程序。
績效評價內容包括評價指標和標準，評價指標是績效評價的載體，即通過指標顯示績效水平。 通過調查發現，房地產企業對于考核人的評價不夠全面，績效指標數量不充足。
（4）績效反饋和結果的應用。績效反饋工作非常重要，它不僅是企業與員工相互溝通的重要方式，也是激勵員工的重要手段。
同時，績效反饋為績效結果的應用奠定了基礎。能夠向被考核人指出不足之處的企業占到了一半，但在這些企業當中，能夠針對被考核人不足之處提供相關培訓的企業卻很少。
2房地產企業績效管理存在的問題2。 1績效管理認識上存在的問題（1）績效評價等同于績效管理，這是一個普遍存在的錯誤觀點。
績效管理強調管理者和員工之間持續的雙向溝通過程。在此過程中，管理者和員工就績效目標達成協議，并以此為導向，進行持續的雙向溝通，幫助員工不斷提高工作績效，完成工作目標。
績效考核是對員工一段時間的工作、績效目標等進行考核，是前段時間的工作總結，同時考核結果為相關人事決策（晉升、解雇、加薪、獎金）等提供依據。績效考核只是績效管理的一個環節，是對績效管理的前期工作的總結和評價，遠非績效管理的全部，如果只把員工釘在績效考核上面，必然要偏離實施績效管理的初衷，依然解決不了職責不清、績效低下、管理混亂的局面，甚至有越做越糟的可能。
許多企業往往只看到了績效考核，而忽視了對績效管理全過程的把握。（2）實施主體角色錯位。
企業一些管理層都認為績效管理是人力資源部的事情，由人力資源部來做是天經地義的。管理層只對績效管理作原則性的指示，剩下的工作全交給人力資源部門，做得好與不好都是人力資源部門的事情了。
這種認識是一些企業績效管理得不到有效實施的重要原因。人力資源部設計績效管理實施方案，提供有關績效管理的咨詢，組織績效管理的實施。
人力資源部作為企業中的績效管理專家，在企業實施績效管理的過程中更多的是扮演著一種顧問的角色；高層管理的支持和鼓勵對績效管理的推行起決定性作用；部門管理層執行績效管理方案，并對員工的績效提高進行指導，同時對員工的績效水平進行反饋。 員工是績效管理的主人，擁有績效并產生績效。
應該說，企業內所有員工的參與程度也對績效管理的成敗起著至關重要的作用。沒有員工的全身心地參與，科學的績效管理更是無從談起。
因此，讓企業管理層和員工理解與認同自身在績效管理中所扮演的角色，是實施績效管理的。
5. 關于房地產的論文
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地產業如何應對WTO
今年年內，我國加入世界貿易組織（WTO）的前景十分樂觀。加入（WTO）后，我國將降低關稅，更加開放國內市場，這有利于擴大出口和對外投資，并直接對我國主要城市特別是上海、廣州等沿海中心城市的房地產業產生全面的影響。
一、各類房地產需求增加，其中非住宅類房地產需求將首先增加
由于加入WTO后，主要城市的經濟活動趨勢于頻繁，將首先刺激對外銷房、辦公樓、賓館、商場、廠房等非住宅類房屋的需求。如隨著進出口業務的大量增加，作為海運、報關企業集中的上海北外灘地區的辦公物業需求將明顯增加；此外，經濟活動的頻繁意味著職工收入的增加和就業的增加；關稅的明顯下降，居民的日常開支也將降低。這些因素，均有利于居民購房資金的增加，使住宅類房地產需求增加。同時，隨著汽車關稅的逐年大幅降低，汽車擁有量的迅速增加，鄰近郊區的住宅和其他房地產需求增加也將更加明顯。另外，適合外商的高檔住宅需求，特別是租賃需求也會增加。
二、房地產商品更符合市場需求，房地產業及相關行業發展空間增大，但競爭更趨激烈
房地產業及其相關行業，包括房地產建筑業和服務業將全面引入國外同行的全方位競爭。房地產的投資開發、規劃設計、建筑和服務水平均有提高，房地產商品更符合市場的需求。
同時，由于房地產需求的增加，房地產業及相關行業的發展空間增大，但是由于引入了強勁的國外競爭對手，新增的市場需求及原有的市場份額有被國外同行搶占的可能。對國內同行來說，競爭壓力增加，但優勢企業、優勢項目將更易獲得國外金融資本的支持，優勢將增強；而作為弱勢企業、弱勢項目來說，對手的強大和增多，將使其更顯弱勢，市場優勝劣汰加速進行。
三、房價構成有所變化，對房價中長期促升作用明顯
由于關稅的下降和國外競爭對手的進入，在短期內均會使房地產建造成本明顯下降，如進口建材、建筑物設備等的關稅，將從目前的百分之三十降至百分之十幾，但由于房地產需求增加，將使土地的價格上升，兩種因素在短期內對房價有一定抵沖作用，但房價的構成中，地價的比重增加，建筑費用的比重將減少。短期內，對房價及房價構成的影響，應根據不同情況而定。對于中小城市，由于土地供應相對充足，土地價格不易上升，而建筑費用降低，短期內對房價有下降動力；而對于上海等沿海大城市尤其是上佳地段的高檔物業來說，土地相對稀缺，在建筑費用降低的同時，土地價格將上升，房價構成變動較明顯，而短期內房價上升下降因素相互抵沖；中長期看，建筑費用不會持續下降，而加入WTO對土地需求的增加則是長遠的，它是房地產價格特別是土地價格中長遠向好的一個重要內在動力因素，但這需要*府適當的土地*策配合。房地產價格中長期向好的受益者，更多的將是土地和房地產開發成本較低、市場定位準確的企業。
四、國內房地產受國際經濟狀況變動的影響越來越明顯
由于加入WTO后，中國經濟與世界經濟聯系更密切，世界經濟全局和區域的變動，對我國經濟的影響越來越明顯，而房地產的發展與經濟發展呈高度的正比例關系，因而，我國的房地產業受國際經濟全局和區域變動的影響也人越來越明顯。
根據加入WTO對我國房地產業的影響，結合我國經濟狀況和趨勢及房地產市場狀況，可考慮以下對策∶
1、增加房地產市場的中遠期預測謹慎樂觀成分
根據國家計委在1998年度的預測，中國經濟的調整期望有在2000 年底至2001年初結束，如再加上加入WTO的積極因素，估計經濟調整的幅度將更趨緩，時間也可能會適當提前。加入WTO及經濟結束調整轉而起動后的同個月內，將首先隨投資增加而使非住宅類房地產需求增加，住宅類房地產需求隨后也將進一步增加。故房地產企業應在目前供大于求，特別是辦公樓空置嚴重的情況下，增加房地產市場預測中的中遠期樂觀成分，特別是增加對非住宅類及土地中遠期需求狀況預測的樂觀成分。考慮供過于求及強力競爭對手加入情況，這種樂觀應是謹慎的樂觀，企業中遠期決策可以此為重要參考依據。
2、增加競爭意識和市場意識
要學習國外先進的觀念、技術和管理，熟知變化的市場狀況（包括競爭對手狀況），減少房地產開發投資的盲目性，降低房地產開發成本，注重市場定位的準確性。面臨即將進入的強勁競爭對手，各房地產企業應盡快制定并實施相應行動方案，盡快解決建設成本過高且無升值潛力或落伍于市場而空置的商品房，運用各種資本運營手段，增加自身競爭力。
參考資料：
6. 房地產方面的論文有什么題材好建議可選
面向21世紀，人類住區的可持續發展是我們的必由之路，但它的實現并非朝夕之功，而要靠多方面的努力。
“三分建設，七分管理”，要實現住區的可持續發展，研究房地產開發和物業管理之間的互動關系，對于推動兩者的發展和實現人類住區可持續發展均具有積極作用。 物業管理作為房地產業延伸出的新行業，作為房地產消費環節的主要管理活動，與房地產開發建設互動互進。
它實際上是房地產開發的延續與完善，在房地產開發建設、流通、消費使用的全過程中，起著至關重要的作用。實踐表明，良好的物業管理服務不僅有利于樹立開發商的形象，加快其市場銷售的進度，而且有利于維護房屋購買者或投資者的利益，達到保值、增值的目的。
然而，在現實生活中，仍有很多房地產商對物業管理重視不夠，對新的物業管理認識不全面，沒能夠充分發揮好物業管理對房地產開發的輔助和推動作用，造成了對業主、對開發商、對物業管理企業和對社會的一些不必要的麻煩和損失。對此，本文擬從以下三個方面對兩者之間的互動關系進行探討： 一、房地產開發是物業管理的基礎 我國的物業管理作為新興的服務業，是于本世紀80年代初在沿海地區由香港引入的。
它是一種與房地產綜合開發的現代化生產方式相配套的綜合性管理，是與隨著住房制度改革的推動進而出現的產權多元化格局相銜接的統一管理。 房地產的開發建設為人們提供了入住空間，提供了生活和工作的場所。
物業管理則是物業管理企業受物業所有人的委托，依照物業管理委托合同對已竣工驗收投入使用的各房屋建筑和附屬配套設施以經營的方式進行管理，同時對房屋區域周圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠化、道路養護統一實施專業化管理，并向使用人提供多方面的綜合性服務。 從物業管理釋義中，可知凡已交付給物業管理的都是已經形成的實物，而這些實物的形成者就是開發商。
房地產開發在先，物業管理在后，房地產開發為物業管理提供了一定的物質基礎。房地產開發項目、建造質量及環境優劣，都會直接影響著日后物業管理工作的開展。
所以開發商在以下幾個關鍵環節上的充分支持是物業公司開展好物業管理工作的堅實基礎。 1、認識到位 雖然已有越來越多的房地產開發商認識到物業管理的重要性，但“重開發而輕管理”、“重銷售利潤而輕售后服務”的現象仍比較普遍。
我國的房地產業，在過去一段很長的時間，建管分離，重建輕管，有的甚至只建不管，使興建的物業一年新，二年舊，三年破，其成果和效益得不到充分的發揮，對房地產開發商造成了不良影響，因此物業管理越來越成為直接影響房地產開發的重要因素。我國房地產業十幾年的發展已充分證明，如果說開發決策、規劃設計、施工質量等是房地產開發企業取得良好效益的基礎的話，那么這種聲譽和效益真正產生影響并不斷得到提高，在很大程度上取決于租售后的物業管理工作，房地產企業物業的管理水平，也真實反映出其企業管理水平及對物業管理的重視程度。
完善的物業管理使公眾從心底里建立起對該物業開發企業的信任；同時，也是開發企業提高管理水平和開發水平，爭取遠期效益的有效途徑之一。此外，一座現代化城市的形成，不僅取決于現代化的建設，更取決于現代化的管理，尤其是物業管理。
不然，城市建設的輝煌成果在缺乏完善的管理和維護的情況下也會黯然失色。所以，有遠見的開發商會特別重視物業管理，房地產對物業管理的重視，不僅意味著樓盤賣點的增加，也不僅僅是品牌內涵的增加，更體現了開發商遠大目光和對社會的責任感。
2、規劃、設計、工程建設到位 規劃、設計和工程建設是物業管理的硬件保證。規劃、設計決定了物業管理的硬件條件（管理客體之一）。
一個再好的管理單位如果碰到一個房屋質量低劣、配套設施不全或根本沒有配套的小區，也難免會英雄無用武之地。所以說，完善的配套設施和一定的環境質量是住宅區管理的重要物質基礎，而這個物質基礎的建立有賴于開發商十分到位的規劃設計，否則容易造成管理上的困難及矛盾。
如常見的車位不夠、住房使用功能不全、空調位置失當等，這種整體布局上的缺陷以后的往往難以補救。因此，開發商的規劃設計人員要樹立物業管理觀念或要求物業管理人員要參加規劃設計方案，使它更符合使用管理需求，并為日后的管理工作打好基礎。
另外，有了合理的規劃設計，關鍵還要保證施工質量。對這一問題，開發商不僅要予以高度的重視，而且要有嚴密的施工監理措施，切實保證其物業質量。
為樹立一個精品的物業品牌而創造應有的硬件條件，最好是在施工過程中，讓物業公司參與工程監理，向他們了解以往工程中容易產生質量問題的部位和工藝，加以避免或改進。否則，因物業質量問題，將會給物業管理者和使用者帶來難以預計的麻煩和經濟上的損失。
3、開發商對物業管理的經費投入到位 作為企業而存在的物業管理公司，要想在市場上生存，必要的資金投入是必不可少的。開發商對物業管理的資金投入，一方面來說是對于配套設施、管理用房和環境美化的投入。
這種投入表面上看似乎不產生效益，但實際上會產生實在而久。
7. 房地產論文
淺談房地產項目的風險管理 風險是在特定的客觀條件下，在特定的期間內，那些可能發生的結果之間的差異程度，實際上就是實際結果與計劃結果的變動程度，這種變化程度越大，所謂的風險就越大。
房地產開發項目的風險，實際上是開發商實施開發過程中固有的風險，在現在的經濟大環境中，主要表現在以下幾個方面： 1、項目的定位風險。 房地產開發項目的市場定位包括項目的產品定位、建筑產品的質量定位、建設環境的品質定位，都是根據市場調查、項目的經濟技術分析、項目可行性研究報告做出的，是指導項目決策、項目設計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據。
可以說，項目的市場定位確定以后，基本上就敲定了項目的建設風格、建設成本、營銷推廣方案，就決定了項目的銷售前景，一旦市場定位不準確，項目的指導思想出現失誤，是后期無法或者是非常困難彌補的風險，也是項目開發過程中，最大的風險，屬項目建設的決策性失誤風險，按照風險影響范圍劃分屬于總體風險（決策風險），從某種程度上講，其結果也是不可管理風險。 2、項目的投資支持能力風險。
《項目可行性研究報告》出臺前后，由于對市場定位的認識模糊或者自相矛盾；或者是沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”；或者是對企業資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計，或者項目成本分析存在著嚴重的失誤；或者沒有吃透國家和地方*府的行業*策，對大的經濟環境把握的不準；或者是成本過程控制嚴重失控（突發性事件）、意外因素過多等等原因，導致的項目資金支付能力達不到計劃要求，給項目建設造成的風險（可控制風險和決策風險）。 3、項目的質量風險。
包括：在項目決策階段由于經濟技術分析失誤，出現品質與價格矛盾導致的質量問題；在設計階段，向設計提出違反設計規范、標準，特別是強制性標準的要求，又通過“關系”關照通過造成的“投機性”質量問題；施工階段，從業人員對設計知識認識有重大錯誤，擅自改變設計造成的質量風險；施工管理過程中，不重視關鍵部位和關鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現影響結構安全，特別是一些雖不影響結構安全，但對正常使用功能有嚴重影響的問題，處理不及時，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質量“隱患”（實際上就是“質量通病”造成的糾紛）；交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實物質量”問題等，因“質量”問題造成的糾紛沖突形成的風險（可控制風險）。 4、項目的合約履行能力風險。
在項目運作和建設過程中，涉及土地轉讓、融資、設計、監理、工程地質勘察、設計與勘察設計成果審核、招標代理、施工、材料設備供應、質量檢測、銷售委托、購房等合同或協議簽約、履約過程，由于項目的一次性（不可重復性）特點，建設周期又比較長，涉及的方方面面又比較多，如果在關鍵的過程出現控制失誤，那將給項目造成相當大的麻煩。 比如，在目前土地供應體制和貸款*策條件下，尋找土地、找尋資金是企業試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法，有時候在“饑不擇食”的景況下，可能會因“省略過程”不慎跌入“陷阱”。
5、項目建設的 “創新”風險。當前的經濟大環境，使項目建設的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業能夠持續穩步發展，追求計劃利潤，獲得既定利益是非常有必要的。
這種情形下，為了服務目的，追求項目與周邊項目的“差異性”，選擇自己企業不熟悉或者認識尚不足以完成追求的“創新”，也是極具風險的，更何況正常地創新本身就是有風險的。 6、項目的“*府”風險。
“*府”風險多發生在*策的不連續性、突變性和漏洞的存在，對于企業來說，主要發生在違規操作的投機性過程、對*策不理解的盲目性過程失誤。 在項目建設過程中，企業必須掌握相關地法律為：《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地法》、《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國城市房地產法》、《中華人民共和國擔保法》等；必須掌握地法規為：《建設工程質量管理條理》等。
必須掌握對于相關法律法規進行補充、操作的部門規章和規范性文件和強制性標準。 三、開發商項目風險管理的內容 風險管理是通過風險識別、風險評估、風險評價，并在此基礎上優化組合各種風險管理技術，對風險實施有效控制和妥善處理風險導致后果，期望達到以最少成本獲得最大安全保證的目標。
風險管理的主體是企業決策層，其核心是選擇最佳風險技術管理的組合，目的是實現最大安全保障效能。因此，開發商風險管理的主要內容為： 1、合理界定項目覆蓋的范圍，加強對項目范圍變動的控制，將項目的任務細分的更具體、更明確、更嚴密、更便于控制，以免遺漏而產生風險。
2、合理確定項目管理目標，在企業發展規劃和戰略的總體要求下，按照項目《經濟技術分析報告》和《項目可行性研究報告》提供的依據，用科學的方法和態度進行項目決策，確定項目目標，避免出現決策失誤風險。 3、編制《項目管理規劃》，對項目工作進行結構分解，。
8. 跪求一篇2000
一、建設工程結算糾紛的法律適用及審判參考 建設工程領域的法律法規比較繁雜，其中重要的基本法律有三部，即建筑法、招標投標法及合同法。
若將建設工程領域的法律法規視作一部法典，那么這三部基本法律可稱作“總則”及二部“分則”。其中，建筑法雖因制訂時間較早內容較為原則，但已確立建筑業的基本法律制度；招標投標法主要從市場管理的角度規定具體的招投標規則及法律責任，排除不正當競爭，違反招標投標法將導致建設工程施工合同無效，同時備案合同與實際簽訂的合同矛盾的以備案合同為準；合同法將建筑工程合同作為有名合同單列一章予以規定，確立了建筑工程價款優先受償權。
最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（下稱司法解釋）對“黑白合同”、“墊資”等問題做出了規定，亦是審判此類案件的重要依據。 此外，需要關注的是《建設工程施工發包和承包計價管理辦法》、《建設工程工程量清單計價規范》、《建設工程價款結算暫行辦法》，這三部規定確立了采用工程量清單計價的模式。
在我國，建設工程的傳統計價方法是概預算定額加增減賬，國際上通行的工程計價方式則是工程量清單，前者的特點是：定額具有法令性，經發布執行的預算定額，各地區、各部門都不得因自己的特點對預算定額進行任意修改和換算，各企業均須遵循。但在市場實踐中，發承包人往往離開定額定價進行議價，議價最典型的方式就是工程量清單方式。
司法實踐中工程量清單作為招投標文件的核心內容，是建設工程施工合同不可分割的部分，即使工程結算時對工程量進行變更調整，也是在清單原有工程量的基礎上進行增減。 二、建設工程施工合同的法律效力 根據司法解釋的規定，即使施工合同無效，但工程經竣工驗收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應予支持。
施工合同是否有效直接關系違約責任約定等合同條款的效力，因此，審理建設工程結算糾紛必須首先確定建設工程施工合同的法律效力。司法解釋列舉了建設工程施工合同無效的情形，是認定建設工程施工合同效力的依據，這在審理建設工程糾紛中具有重要意義。
此外，還有其他諸多法律規定及行*管理性規定。鑒于此，筆者認為，必須嚴格從是否違反法律、行*法規的強制性規定來判斷合同效力，不能僅僅因為違反某一行*管理性規定，就認定施工合同無效。
同時，在合同效力能夠補正的情況下，應給予補正機會。 根據司法實踐，以下施工合同雖存在瑕疵，但可被認定為有效合同或根據補正情況被認定為有效合同：發包人與承包人簽訂無取得土地使用權證、無取得建設工程規劃許可證、無辦理報建手續的“三無”施工合同應確認無效，但在審理期間已補辦手續的，應確認合同有效；違反《建設工程規劃許可證》的規定，超規模建設所簽訂的合同，經批準可補辦手續，且無違反其他法律規定的，應確認合同有效；發包人經審查被批準用地，并已取得《建設用地規劃許可證》，只是用地手續尚未辦理而未能取得土地使用權證的，不宜將因發包人的用地手續在形式上存在欠缺而認定所簽訂的建設施工合同無效；承包人跨省區或跨市承攬建設工程，但未辦理外來施工企業承包工程許可手續而訂立的建設工程施工合同，應責令承包人補辦有關手續，并由有關行*部門按規定處理，而不應據此認定合同無效；具備法人資格的承包人的內部分支機構，在其營業執照的經營范圍內對外簽訂的建設工程合同，應視為承包人對其行為已授權，其簽訂的合同有效，并應以該承包人的建筑資質等級結算工程款；施工許可證應屬于管理性規范，并非影響合同效力性的規范，如果領取施工許可證時，施工合同已經簽訂，則是否取得施工許可證不影響合同的效力。
三、建設工程造價的具體審理確定 （一）建設工程合同計價模式的正確分類 建設工程合同計價模式的正確分類應為總價合同與單價合同兩種類型。總價合同是指在施工合同中由雙方經事先計算，預先確定完成一個建設工程的總價，承包單位據此完成該工程全部施工內容的一種合同。
如無設計變更、現場簽證單的發生，則工程量固定不變，合同總價維持不變。反之，在原有合同總價上做增減賬，得到結算總價。
單價合同是指承包方在工程投標時，按招標文件及相關圖紙資料就分項工程所列出的工程量表確定各分項工程費用，在合同中約定以前述各單項費用計算總價。合同總價只有在工程完成后才能確定。
（二）固定總價合同的固定與不固定 司法實踐中經常遇到的是固定總價合同，即俗稱的“包干價”、“包死價”合同，當事人在結算時往往提出價款變更要求，產生爭議原因之一為“價差爭議”：由于建設工程施工時間長，在合同簽訂之后，工程所需主要原料有時會出現大幅的價格上漲，從而產生爭議；原因之二為“量差爭議”：雖然發包人與承包人在簽署合同時約定固定總價，但這個固定總價必然是對應著一定的工程量，而不可能涵蓋在簽署合同時雙方均未預見到的工程量，在結算時，雙方會因此產生爭議。 筆者認為，雖然最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》。
9. 房地產可行性報告咋寫
北京某項目可行性研究報告（2009年）內容介紹主要技術指標請參見縮略圖。
項目位置：本項目位于首都城市核心區，，絕對的精品高檔物業。項目定位尊貴尊富集于一體，新一代貴族的理想置業選擇。
相較西長安街、東二環、東三環傳統顯赫區域，本項目的價值形象定位可實現差異化競爭優勢。目標客戶，不再局限于地緣性的目標可群——朝陽區和國貿、朝外、東二環商圈的人群；購買動機也不再局限于方便工作需要和投資需要的人群。
目 錄第一部分：項目概況 一、項目背景 二、宗地位置 三、宗地現狀 四、項目周邊配套 五、大市*配套 六、規劃控制要點 第二部分：項目股權收購及分析 一、項目股權轉讓方基本情況 第三部分：市場分析 一、房地產市場總體行情 二、北京市房地產市場 （一）北京房市情況 （二）北京土地市場情況 三、區域市場調查與分析 （一）區域市場調查分析結論 （二）居住項目市場調查 （三）商業項目市場情況 （四）辦公項目市場情況 四、項目初步定位 （一）物業定位 （二）目標客戶定位 （三）價格定位 第四部分：規劃設計分析 一、總平面設計（根據已審定的方案通知書） （一）總平面布局 （二）綠化設計 （三）交通及停車組織 （四）人防出入口組織 （五）方案技術經濟指標 二、建筑設計 （一）設計依據和基礎資料 （二）設計說明 （三）建筑裝修標準 （四）主要戶型指標統計 第五部分：項目進度計劃安排 一、項目獲取計劃 二、項目前期階段計劃 三、項目工程建設階段計劃 四、項目銷售階段計劃 第六部分：投資收益分析 一、成本測算 二、稅務分析 三、收入估算 四、經濟效益分析 五、項目資金籌措 第七部分：管理資源配置 一、機構設置 二、人力資源需求 第八部分：綜合分析與建議 一、優勢分析 二、劣勢分析 三、機會分析 四、威脅分析 五、結論和建議 1.7萬字Word 2009年6月。