榮觀房產網1. 投資日本拿房產選址有什么意義
在購買日本房產的諸多要素中，選址非常重要。
即使購買的房產沒有構成高資產價值的部分要素，但只要按照以下順序來選購，就可以買到較高價值的房產1.選址條件2.建筑物規模3.外觀、玄關、空間設計4.室內裝飾、設備等專有部分及公用部分的計劃5.品牌6.管理體制日本房產專家曾說過：“房產投資的價值80%取決于選址”，所以千萬不要低估“選址條件”的重要性。及時其他條件都滿足，但是不是好的位置，房產的價值受到大大的影響。
無論是富有品牌魅力，還是自然環境優越，如果房產位置距離地鐵站很遠，其所有的優點都會被縮小。可以肯定的是，這在大城市中沒有例外。
因此，地理位置、也就是便利性才是優先條件。有優點的同時也會有缺點，對于房產來說也是一樣。
滿是優點、條件齊全的房產，價格相對會非常高。選擇便宜的房產，交通又有可能會不夠便利。
希望投資者不僅要看到“現在”，更要著眼于“未來”。
2. 怎么學投資房地產
第一部分，房地產開發公司的準備工作 在報行*機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。
第二部分，行*審批部分 根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行*許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。 一、選址定點階段。
此階段一般辦理以下事項： 1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。 2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。 4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。 6、規劃部門辦理項目選址意見書。
二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項： 1、人防辦進行人防工程建設布局審查。 2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。 4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。 三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項： 1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。 3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。 5、國土資源局進行用地預審。
6、市*部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。 7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設計文件進行*策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。 9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。
四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項： 1、公安消防支隊進行消防設計審查。 2、人防辦進行人防設施審查。
3、建委、市*部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。 4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。
五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項： 1、建設單位辦理施工報建登記。 2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。
招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。 3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項： 由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。 開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料： 1、以下證明材料： （1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證； （3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書； 3、工程施工合同； 4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項： 1、建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。 2、財*部門對建設項目應繳納的行*事業性收費和基金進行核實驗收。
3、規劃部門、市*部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。 第三部分 房地產項目權屬初始登記階段 1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。
2、開發商應提交材料： （1）申請書； （2）企業營業執照； （3）用地證明文件或者土地使用權證； （4）建設用地規劃許可證； （5）建設工程規劃許可證； （6）施工許可證； （7）房屋竣工驗收資料 （8）房屋測繪成果； （9）根據有關規定應當提交的其他文件。 以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。
各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產開發所獲得的利潤，行*審批費用。
3. 商業地產選址應該考慮哪些問題
注意1：中小寫字樓投資者忌一忌只看買價，不看租價。
二忌只看硬件，不看服務。三忌計算方法不對，盲從銷售人員的論據。
四忌只看自己，不看整體。五忌只看利潤，不看風險。
六忌花精力太大，不將此計算為成本。七忌事先不謹慎思考，到時候忙于維權。
八忌不關心二手市場。九忌思考能力差，憑感覺辦事。
注意2：“甲級寫字樓”的真正含義甲級寫字樓是目前行業內自發形成的一種通行叫法，國家在這方面并沒有成文的規定，什么樣的寫字樓才算作是真正的甲級寫字樓。在中國現行的建筑設計規范里也無法找到這個名詞，但仔細探討會發現，它是在外商與內地發展商合作開發涉外寫字樓的過程中，逐步引進并流行起來的詞匯，是將寫字樓按照其綜合質素不同，劃分為甲、乙、丙等幾個等級，從一般意義上講，國際上判斷甲級寫字樓有8大特征：管理國際化、24小時寫字樓、人性化、空間的舒適性和實用性、數字化、節能 化、便捷的交通和商務化等等。
注意3:“5A”不是等級標準“5A”智能化是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。如果用“5A”評價寫字樓的品質等級的話，是一種概念理解上的誤區，如果市場上有人打出“超5A級”寫字樓的話，那更是一種很不專業的說法。
注意4：物業管理要關注寫字樓的成功很大程度上取決于后期的管理水平，專業管理寫字樓的物業公司，能給樓盤一個良好的內部環境，對大廈的設備設施有較好的維護，保證長期使用，對保證物業口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效。另外，擁有一個經驗豐富的租務部，也是投資者選擇此類物業時應考慮的。
第一太平戴維斯、戴德梁行、高力 國際等知名公司管理的寫字樓的物業水準值得投資者信任。注意5：選擇寫字樓客戶要有的放矢如果資金充裕，建議選擇那些最小的租客也需要大約500~1000平方米建筑面積的寫字樓，（一般寫字樓的使用率為70%左右）。
入住這座寫字樓的公司水平相差不大，物業檔次高，今后會有較為穩定的回報。而當投資那些可以切成很小塊面積進行出售的寫字樓時，您就要當心雖然總價上可能會便宜些，但由于進駐寫字樓的公司檔次低，流動性大，再加上小業主太多，影響到該寫字樓的物業管理水平。
注意6：投資存在4大缺陷1.不能用于自住。寫字樓是不能用于自住的，當寫字樓租不出去的時候，它只能閑置在那里。
2.銀行貸款限制多。與投資住宅相比，個人投資寫字樓的整個標的并不小，而且銀行貸款利率高，成數少，年限短。
購買寫字樓的貸款利率要高于住宅利率近1%，另外，還有房產稅等需要交納各種稅費，約占投資額的20%。3.土地出讓年限短。
寫字樓的土地出讓金要比住宅高，但土地出讓年限只有40或50年。4.價格高。
寫字樓的造價要高出普通住宅的3~4倍。注意7：讓寫字樓租出去的4招1.選擇信譽度高的企業或個人作為承租方能夠保證出租合同的順利進行，使出租方獲得預期的收益。
2.選擇信譽度高的中介機構。如果通過中介機構來尋找承租方，那么中介機構的資質和實力均是考察的重點。
3.合理定價。不要期望通過高額的租金迅速收回投資成本，必須考慮到市場競爭的存在。
合理的租金，甚至有原則的讓步都是可取的手段。畢竟保證出租的順暢，避免因空置導致更大的損失才是最重要的。
4.選擇長期租約。與短期租約相比，長期租約更能保證投資者的利益。
注意8：租賃要辦理相關手續投資者購買了寫字樓后，如有租客求租，首先買賣雙方要簽署租賃合同；其次要將租賃合同原件、出租和承租人的身份證明、公司營業執照（復印件）、產權證原件出示給房屋所在地街道并做登記申請；最后將租賃合同原件、出租和承租人的身份證明、公司營業執照（復印件）交至所在區房地產交易中心，辦理租賃登記，并按 規定繳付款項。