榮觀房產網1. 物業管理費計算中,不可預見費的評定
物業管理費按地區、類型等等不同，收費也很大區別，0.5元/平方/月在廣州屬便宜
下面是廣州收費標準的一些參考：
住宅：
物管級別 基準價 上下浮動幅度 浮動范圍（元/米2·月）
有電梯 無電梯 有電梯 無電梯
一級 1.70元/平方/月 0.85元/平方/月 15% [1.45,1.96] [0.72,0.98]
二級 1.25元/平方/月 0.62元/平方/月 15% [1.06,1.44] [0.53,0.71]
三級 0.91元/平方/月 0.45元/平方/月 15% [0.77,1.05] [0.38,0.52]
注：
1. 普通住宅包括普通商品住房、經濟適用住房、房改房、集資建房、廉租住房等。
2.物業管理企業和業主按服務內容、服務質量和服務范圍根據基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定具體物業服務收費標準。
3.以首層為電梯起始點的住宅，首層住戶物業服務收費可適當降低，具體收費標準由業主與物業管理企業約定。
2. 建設工程投資不可預見費是多少
工程中不可預見費用一般是用暫列金額來體現的。
08清單規范2.0.6暫列金額 招標人在工程量清單中暫定并包括在合同價款中的一筆款項。用于施工合同簽訂時尚未確定或者不可預見的抽需材料、設備、服務的采購，施工中可能發生的工程變更、合同約定調整因素出現時的工程價款調整以及發生的索賠、現場簽證確認等費用。
在工程招標文件有清單中應該有暫列金額明細表。由甲方填寫項目名稱、計量單位、暫定金額等。
投標單位必須列出總報價中，不得更改。在工程結束時按實調整、結算。
工程中其它不可預見費用如不可抗原因等，一般來講是各人費用各人承擔。規范中有規定。
3. 房地產開發的成本計算是怎樣的
第一節 建設項目投資估算 （一）建設項目總投資構成： 包括固定資產投資、建設期借款利息和流動資金三部分。
固定資產投資是指項目按擬建規模，規劃設計方案、建設內容進行建設所需的費用；建設期借款利息是指企業為建設項目進行建設投資借款和流動資金借款而發生的利息支出；流動資金是指為維持企業的正常生產經營活動所占用的全部周轉資金。 建設項目總投資形成的資產分為固定資產、無形資產、遞延資產和流動資產。
第二節 房地產項目投資與總成本費用估算 一。房地產開發項目投資與成本費用的相關概念 （一）房地產開發項目投資特點 三種經營模式：出售、出租和自主經營。
（二）房地產開發項目總投資 房地產開發項目總投資包括開發建設投資和經營資金兩部分。 1、開發建設投資是指開發期內完成房地產產品開發建設所需投入的各項成本費用。
包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、開發間接費、管理費用、財務費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用以及不可預見費等 2、經營資金是指房地產開發企業用于日常經營周轉的資金。 三）開發產品成本 開發產品成本是指房地產開發企業在開發過程中所發生的各項費用，從財務角度，這些成本可按用途分為：土地開發成本、房屋開發成本、配套設施開發成本等。
而在核算上又可劃分為：開發直接費（包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費）和開發間接費（包括管理費用、財務費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用以及不可預見費等）。 亦可開發成本和開發費用進行分類。
開發成本包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、其他費用、開發期稅費、不可預見費。 開發費用包括管理費用、財務費用、銷售費用。
例6-1：某開發商在廣州開發一個項目，總建筑面積157?349平方米，其中住宅135?049平方米，商鋪5?300平方米，會所17?000平方米。 住宅全部銷售，商鋪用于出租，會所自己經營。
該項目總投資70?794萬元，其中開發建設投資70?644萬元，由開發產品成本65?644萬元和自營固定資產（會所）5?000萬元組成。會所投入運營時需投入經營資金150萬元，在項目結束時（預計38年后）一次收回。
則開發項目總投資構成如圖6-1所示： 如果項目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就只有65?644萬元，不包括自營固定資產（會所）的5?000萬元和經營資金150萬元。 三。
房地產開發項目總成本費用構成估算 1、土地費用估算 （1）土地使用權出讓金 土地出讓金的底價估算一般可參照*府同期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可以依據城市人民*府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項因素修正得到。 土地有償出讓的方式包括拍賣、招標與協議。
（2）土地征用及拆遷安置補償費 新條例規定：拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換。貨幣補償的金額，應根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定；實行產權調換的，應計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。
（3）土地轉讓費 土地轉讓費是指土地受讓方向土地轉讓方支付土地使用權轉讓費。依法通過土地出讓或轉讓方式取得的土地使用權可以轉讓給其他合法使用者。
（4）土地租用費 土地租用費是指土地租用方向土地出租房支付的費用。在房地產開發投資中不多見，但在房地產置業投資中（如購入酒店以作出租經營之用時）經常采用。
（5）土地投資折價 非常常見的合作開發項目的模式。 2、前期工程費 前期工程費主要包括開發項目的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘測以及“三通一平”等土地開發工程費支出。
（1）項目的規劃、設計、可行性研究所需的費用一般可按項目總投資的一個百分比估算。 一般情況下，規劃及設計費為建安工程費的3%左右，可行性研究費占項目總投資的0。
1%—0。3%，水文、地質勘探所需的費用可根據所需工作量結合有關收費標準估算，一般為設計概算的0。
5%左右。 （2）“三通一平”等土地開發費用，主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。
這些費用的估算可根據實際工作量，參照有關計費標準估算。一般為設計概算的0。
35%。 3、基礎設施建設費 基礎設施建設費又稱為紅線內外工程費，是指建筑物2米以外和小區規劃紅線以內的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電訊、環衛等設施的建設費用以及各項設施與市*設施干線、干管和干道的接口費用。
基礎設施費通常采用單位指標估算法來計算。粗略估算時，則各項基礎設施工程均可按建筑平方米或用地平方米造價計算。
4、建筑安裝工程費 建筑安裝工程費是指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括建筑工程費（結構、建筑、特殊裝修工程費）、設備。