榮觀房產網1. 如何通過股權收購獲得土地使用權外商投資企業股權轉讓
全部轉讓的，轉讓人不再是公司股東，受讓人成為公司股東；部分轉讓的，轉讓人不再就已轉讓部分享受股東權益，受讓人就已受讓部分享受股東權益。土地是房地產企業生存的根本，做為房地產企業要想保持連續生存和發展，土地的儲備量起到重要的作用。同時土地做為一種不可再生資源，國家也進行著嚴格的管控。
一、房地產企業取得土地的方式可以概括為三種：
1、劃撥：一般是無使用年限，多用于公益事業用地、安居工程用地、危改撲遷、工商企業改造、基礎設施用土等。）
2、招標、拍賣、掛牌。通常的情況下是以"價高者得"為唯一衡量標準。
3、土地使用權收購、兼并、置換。
4、以收購公司股權方式獲得土地使用權。
這里面我們著重講如何通過股權收購獲得土地使用權。
收購公司股權方式獲得土地使用權簡單的說就是通過收購擁用大量土地的企業股權（這里所說股權數量應達到掌握控制權之數量），來達到控制公司的目的，近而控制公司所擁有的土地使用權。
二、為什么要以股權轉讓（zhuanrang）獲得土地使用權
處分土地使用權和處分股權是兩個層面和不同主體所形成的法律關系。通過股權轉讓（zhuanrang）方式完成實際的土地使用權變更僅僅為股權層面的變更，進行轉讓時僅需滿足相關法律法規對股權轉讓的條件，不涉及權屬公司的土地使用權的物權變動。
在稅收方面，通過股權轉讓國家不征收營業稅、契稅、土地增值稅。土地使用權、項目或在建工程的轉讓與之相比，必須多交相當于成交金額3%的契稅、房產交易中心的交手手續費0.5%，轉讓方須承擔轉讓的營業稅5%和土地增值稅。
股權轉讓形式下的土地轉讓不需要到房地產交易中心辦理過戶手續和到房屋土地管理局重新簽訂出讓合同，它不受《城市房地產管理法》等相關轉讓法律及法規。
通過股權轉讓獲得土地使用權具有保密性。一般來講公司股東的變更，除依法必須公示的情況外，只要經過工商部門的變更登記即發生效力，無須第三方的認可。而土地使用權一般轉讓必須經過申請、報批等手續。如果所轉讓的土地會產生債務，則需通知相關債務人清理債務。對于項目轉讓來說也需履行申請、報批、轉讓等程序。
三、股權轉讓程序
依據《公司法》規定，公司股權的內部轉讓，無須征得其他股東的同意。有限公司股東向股東以外的人轉讓股權，一般應過以下程序：
1、轉讓股權的股東向公司董事會（不設董事會的為執行董事）提出書面申請，申請必須載明轉讓的理由、受讓人的姓名或名稱、住所、轉讓股權的份額及其價格（或作價方法）等情況，并附（經股東會決議通過即可生效的）股權轉讓協議。
2、公司董事會依法召集臨時股東會議，就該股權轉讓的申請作出決議。（如經全體股東過半數通過，則可依股權轉讓協議履行，或由不同意的股東行使優先購買權。如未獲全體股東過半數通過，則股東不得對外轉讓）。
3、股權轉讓完畢，依法修改公司章程和股東名冊中有關股東及其出資額的記載。
4、依法辦理公司變更登記手續。，"有限責任公司股東轉讓股權的，應當自轉讓股權之日起30日內申請變更登記，并應當提交新股東的主體資格證明或自然人身份證明。"
5、涉及到土地使用權利主本發生變化的（兼并），還需辦理土地使用權變更登記。
四、通過股權轉讓獲得土地的主要法律風險
1、被收購股權的合法性和有效性，包括股權主體和股權轉讓的合法性。
2、對出讓股權性質進行確定，如果是國有股權轉讓，必須掃法定程序進行交易，并須經國有資產管理辦公室審批辦理產權界定、登記，并在產權交易所內簽訂產權轉讓合同，由產權交易中心出具產權交割單后，才能正式辦理股權和工商變更登記手續。
3、收購項目公司股權后，收購方到工商企業登記機關辦理登記，中外合資企業
2. 土地收購包括哪些呢
(1)“收”——沒收，沒收違法用地、收回閑置以及逾期未開發土地的使用權，如《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十五條規定，房地產開發商獲得土地使用權后，兩年內沒有實施開發，*府可以依法將土地收回； （2）“購”——收購， 對于部分地段好、級差高，但使用不合理的土地，或者在土地轉讓中價格明顯偏低的交易地塊，*府可以通過市場的方式從原土地使用者手里購回土地使用權； （3）“換”——置換，對在企業改制中，部分使用不合理的工業用地，可以利用價值杠桿，實現不同地塊使用權置換，達到收回土地使用權的目的，從而有利于土地資源的重新配置； （4）“征”——征收，通過預征或實征，將列入城市發展規劃的集體土地轉為國有土地，使之進入土地儲備程序。
3. 關于房地產,立項和取得土地的先后順序
首先要得到土地預審報告（國土部門），拿著預審報告出計劃和規劃。先有這些手續，才能辦理土地手續。 如果是招拍掛競得土地，應該是先取得土地，后辦理立項規劃手續。
主要流程有：
取得土地之前必須做的：國土局-土地利用可行性報告（需征用農用地）、發改委-項目可行性研究（有時候沒做的，會需要你去做）
建設項目用地預審是指國土資源管理部門在建設項目審批、核準、備案階段，依法對建設項目涉及的土地利用事項進行的審查。
預審內容
（一）建設項目用地選址是否符合土地利用總體規劃或經批準的國家、省有關發展規劃，是否符合土地管理法律、法規規定的條件；
（二）建設項目是否符合國家和省供地*策；
（三）建設項目用地選址是否合理，包括是否確需占用農用地、可否調整占用非農用地等；
拓展內容：
未辦理建設用地規劃許可證，所辦理的一切登記無效，需要憑國有土地使用權出讓合同或者劃撥用地決定書等材料先辦理建設用地規劃許可證，之后在辦理土地使用證 ，在辦理工程規劃許可證。
1，土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批復：
2，項目公司設立、立項、環境評估、房地產開發資質：
3，總平面審查：
4，管線綜合審查、排水許可證：
5，單體審查、建筑工程規劃許可證：
6，消防和人防專項審查：
7，節能審查、施工圖審查：
8，余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續施工許可：
9，質量監督、安全監督：
10，施工招投標、監理報建：
參考資料：百度百科：房地產開發企業資質管理規定