榮觀房產網1. 所謂德國模式的特點是什么
德國模式特點： 特征一：高稅制遏制炒房近幾年，外資也曾一度涌入德國房地產市場。
德國某地產銀行專業人士對本刊記者說，當時一部分*府經營的租賃房轉讓給私人企業改造，市場普遍預期房價會上漲，于是有不少國外資金進入，但不久后這些資金便被迫撤走，這與德國*府高稅制遏制炒房不無關系。 該人士介紹，從事地產買賣經營者涉及繳納的稅種包括土地稅、土地購買稅及資本利得稅，重重高稅負擠壓了經營者的利潤空間，也打擊了整個房地產市場的交易活躍度。
首先，在土地稅上，*府對于自用式房屋購買者和其他土地買賣經營者進行嚴格區分，不同對待。該稅名為土地稅，實際上是*府向德國境內的地產（包括土地、地面建筑物）征稅，稅金的多少則按照登記的地產狀態和價值確定。
其征稅基礎為每年初按照稅收評估法（根據成交土地的價格得出同類土地的納稅價值）所確定的課稅標準價值，一年一繳。根據聯邦統一的稅率，建筑用土地的稅率為3.5‰，獨戶住宅土地稅率分兩類，價值在75000馬克以內的稅率為2.6‰，75000馬克以上的稅率為3.5‰，雙戶住宅稅率為3.1‰。
為了鼓勵購買住宅自住，*府對居民自用的第一套住宅不征地面建筑物部分稅收。也就是購置住宅的普通居民，每年只需繳納房基地部分（該房基地價值單獨評估，并在房產證書中備注）的土地稅。
其次，*府對地產買賣獲利者征收高額的土地購買稅和資本利得稅。土地購買稅亦可稱土地交易稅，凡國內登記過的土地被出售就要按規定繳納土地購買稅，此處征稅基礎同樣指土地和地面建筑物兩者的價值總和，稅率為3.5%。
對于買賣獲利部分，*府還將對出售房征收資本利得稅，十年內出售即參照公司稅標準征收資本收益的25%。土地購買稅和資本利得稅的適用范圍還包括買賣房地產公司的股票。
特征二：繁榮租賃市場在德國，居民大多沒有自有房，而選擇租房住。公開數據顯示，德國自有住房率為42%，租賃住房率為58%,3800萬戶家庭中超過2000萬的家庭居住在租住的房屋中，其中77%的年輕人都是租房居住。
"租房市場的繁榮，很大一點在于德國法律對于房客一邊倒的利益保障。"上述德國地產銀行人士說，"有非常完善的《租房法》，從居住者的利益角度來講，租房和買房的差別不是很大，這樣有效保證了市場的租房需求。
"制度對房客的利益保護一方面體現在租價上。由于房屋具體情況各異，租價由租賃雙方自行協定，仍屬市場化行為。
但出于對租戶的利益保護，法律對房租做了上限限制：如果房東所定的房租超出"合理租價"的20%，就構成了違法行為。房客可以向法庭起訴，且結果不僅是房租應立即降20%，房東也將受到最高10萬馬克的罰款。
如果房東所定的房租超出"合理房租"的50%，就構成了犯罪，房東將受到更高額度的罰款，甚至被判三年徒刑。而對于其中談及的"合理租價"，*府方面提供了充分的指導價參考。
各地區的市*建設部門會與房客協會、房屋租賃和買賣中介機構，定期根據當地通常情況下的房租價格統計來制定一張"租房價格表"。該表詳細列示不同類型、不同地理位置房屋的合理租價建議，并公開發表。
這份表格有著公認的權威性，基本作為法庭審理案件時房租合理與否的依據。 "另一方面，房東也不可以隨意漲價。
法律規定，三年內房租漲價如果超出20%，就作為違法處理。在這個限額內，先前的合同沒有做詳細規定的情況下，如果房東租價的上漲價格比率超過市場物價指數的上漲比率，房客有權利拒絕房租上調。
如果房東對房屋進行了返修裝修之類，他可以要求10%到25%的漲幅。一般來說，租房合同簽訂后，房客的利益就會得到充分的保障。
"上述人士說。 除價格之外，法律在其他方面也充分保障了房客的利益。
比如法律規定，房東將房子租給房客，必須保持完好無缺，如果房子或房內的設施有損，則由房東承擔修理和費用。如果有損壞，而房東不予修理，則在房租上作相應降低。
據本刊記者了解，根據先前法庭判例中曾出現過的情況，如果房屋內唯一的廁所無法使用，房客可提出將房租降低80%，如果雨水嚴重漏入房間頂墻，房客可提出將房租降低50%，如果淋浴設備有損無法使用，房客可提出將房租降低16%。再比如，房屋租出后，盡管房產依舊屬于房東，但房子的使用權僅屬于房客。
包括房東在內的任何人在沒有得到房客許可的情況下無權進入該房子，更不能要求房客搬出。特征三：特殊住房金融體系在德國，*府為了針對不同地域的發展情況，滿足不同階層的居民需要，建立了一個多模式構成的住房金融體系。
從金融機構來講，有抵押貸款銀行、儲蓄銀行、建房互助儲蓄信貸社等，與此對應的住房貸款模式也多樣化，其中以合同儲蓄貸款和商業住房貸款為主。購房者往往會采用組合貸款的方式，從各家銀行分別取得一定額度的貸款，而貸款過程中只需與其中一家銀行簽訂合同即可，這給中低收入階層的購房者提供了很大便利。
"合同儲蓄貸款是一個特色。簡單講，就是購房者和銀行簽訂購房儲蓄合同，每月往銀行存錢，存到需要貸款額的一定比例時，就可以獲得低于市場利率的購房貸款。
銀行貸款給你的前提。
2. 歐洲房地產開發給我們什么啟示
開發商無疑是中國先富的人群，自然也就是有條件先走出國門的人群。
可是，為什么聽不到他們談論或者評價歐洲房地產聲音？難道他們沒來過歐洲？難道房地產開發的概念不是來自西方？答案是否定的！他們不僅來過，而且人數眾多。你從那些藍色風情啦陽光海岸啦歐洲小鎮啦等歐洲題材的樓盤名稱就可見一斑！那么，為什么他們不介紹歐洲的房地產經驗呢？答案是，天機不可外泄！去過歐洲的人一看就明白，歐洲沒有我們中國特色的房地產開發！歐洲的城市，大多像佛羅倫薩這樣看不見高樓大廈，要找也要去郊區！第一，歐洲到處是平房，到處都是釘子戶，中國式的房地產開發根本行不通！海外華人中流傳這樣一個經典笑話：說一個開放商考察團在山上的米開朗基羅廣場眺望佛羅倫薩全城時，有人忍不住大喊：天哪，這里到處是平房！歐洲人都是大傻瓜，居然不懂房地產開發！我們為什么不來歐洲發展呢？等知道歐洲國情后，這位開發商就再也不吭聲了！ 沒錯，歐洲到處都是矮趴趴房子，小高層以上的房子難覓蹤影。
歐洲城市，只有巴黎、法蘭克福、熱那亞和那不勒斯等少數城市能看到一些高樓大廈的是蹤影，絕大多數城市最高的，不過是100多米的大教堂。這里面有一個不成文的規定：任何建筑不得高于城市主座教堂。
另一方面的原因是，這些城市的住宅都是個人私有財產，根本不可能進行大規模的房地產開發。只要有一戶不愿意走，動遷計劃就得泡湯。
私人財產是受法律神圣保護的，皇帝老子來了也得按法律辦事。即使在國道邊，釘子戶也隨處可見。
更重要的是，在歐洲人眼里那些老房子就是文物，難能說扒就扒呢？二戰期間德國的大多數城市被夷為平地，戰后德國人幾乎全部按照原樣重建起來，還不惜血本，做到了修舊如舊！有鑒于此，歐洲的企業往往規模都不大。一個樓盤三四棟房子就是大樓盤了！房屋銷售也主要靠中介公司來代理。
等到了樓盤往往找不到售樓處，找到了也看不起眼。買房子的人對此也不在乎。
地球人都知道，羊毛出在羊身上！第二，最適合居住的地方在鄉下、在山上，市中心住的多是是貧困戶和外來移民。歐洲城市人口都不多，超過300萬的屈指可數。
是歐洲人口少嗎？答案是否定的！這是一個計算方式問題。歐洲的城市就是市區，不包括農村。
我們往往拿中國一個省的概念來和歐洲城市來比較人口數量，這是一個概念上誤區。如果歐洲也這么計算，巴黎、柏林和羅馬等大城市，總人口都在1000萬左右，和我們的大城市相差無幾。
不同的是，歐洲城市人口白天在城市工作，晚上回到鄉村的房子居住。一部分則是工作日在城市居住，周末去鄉村的家里休閑。
現在歐洲的主城區大多是上百年的舊房子，里面居住人群，不是外地人，外來移民，就是相對不富裕的群體。 （本文來源：網易房產 ）。
3. 英國,法國,德國,新加坡,西班牙前10大建筑公司,設計公司及房
全球十大建筑公司：
第一位：豪赫蒂夫公司（Hochtief AG）。
第二位：斯勘斯卡公司 （Skanska AB）。
第三位；萬喜公司（VINCI）。2006年萬喜公司營業額達到292億美元。
第四位：斯特拉巴格公司（STRABAG SE.）
第五位：布依格公司 BOUYGUES。
第六位：柏克德集團公司（ Bechtel）。
第七位：泰克尼普集團（TECHNIP）。
第八位：凱洛格?布朗?路特公司 （KBR）
第九位：比爾芬格柏格建筑公司（Bilfinger Berger AG）。
第十位：福陸公司 Fluor Corp.。
全球十大建筑設計公司：
1.英國TFP
是由英國國際建筑大師泰瑞爵士（Sir Terry Farrell）所創建的世界著名設計公司。
* FFNS
創立于1958年，是瑞典最大的、也是歐洲最大的建筑設計咨詢公司之一，。
*
成立于1972年，是當今世界建筑界最活躍的建筑事務所之一。
*
成立于1935年，總部設在德國城市杜塞爾多夫。
5.加拿大ACBI（寶佳）
成立于1952年， 是加拿大最大、歷史最悠久的大型國際化建筑設計公司。
6.磯崎新工作室
成立于1963年，由日本建筑大師磯崎新先生創辦。
7.柏濤建筑設計集團
成立于1890年，是澳大利亞乃至世界最大的建筑設計公司之一。
*
成立于1956年， 總部設于英國蘇格蘭。
* and Partners
英國Foster and Partners（諾曼.福斯特事務所，2003年全球排名第13位）.
*
德國GMP建筑事務所（2003年全球排名第24位）成立于1965年，是德國最大也最多產的建筑師事務所。
全球十大房地產開發商：
1、長江實業（香港）
2、恒基兆業（香港）
3、新鴻基（香港）
4、嘉里集團（香港）
5、新世界、周大福（香港）
6、萬達（北京）
7、歐文公司（紐波特比奇）
8、格羅夫納（柴郡）
9、格羅伯斯維奇（倫敦）
10、大地產（廣州）
中國十大地產開發商：
1、萬科企業股份有限公司
2、恒大地產集團有限公司
3、保利房地產（集團）股份有限公司
4、上海綠地（集團）有限公司
5、大連萬達集團股份有限公司
6、中國海外發展有限公司
7、綠城房地產集團有限公司
8、廣州富力地產股份有限公司
9、碧桂園控股有限公司
10、雅居樂地產控股有限公司
廣州五虎（房地產）
大虎——由許家印領導的恒大地產
二虎——由楊惠妍領導的碧桂園
三虎——富力地產
四虎——雅居樂地產
五虎——合生創展
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4. 德國房產終身不悔的原因是什么
德國買房子要交稅，稅費基本包括如下幾項：一、地產購置稅（Grunderwerbsteuer）地產購置稅沒有全國統一繳納比例，根據各州情況有所不同。
近年來，德國的地產購置稅不斷上漲，2009年漢堡，柏林的地產購置稅從3.5%升到4.5%。2011年巴符州，北威州也都相繼升到了5%。
黑森州目前地產購置稅為合同房款的3.5%，是購房稅費中較大的一筆開支。二、公證費（Notarkosten）一般公證費為合同房款的1.5%左右。
進行購房公證，主要過程如下：起草和發送購房合同；預約簽合同日期；對簽署好的合同進行公證；辦理所需的官方批文（比如關于地產購置稅通知稅務局）；土地簿臨時登記；手續移交土地簿管理機構，等等。三、中介費（Maklercourtage）中介費或稱銷售代理費。
德國的房地產中介，和國內差不多，住宅開發商、承建商、設計公司、房產銷售強強聯合，形成流水業務，各司其職。開發商負責地皮談價和整個樓盤項目的總體規劃，是整個工程項目所有環節的總負責人。
當然，所購房產出現的各種問題，比如房屋質量、面積核算、綠化、物業……開發商都有不可推卸的責任。根據各地不同聯邦州的具體規定，房產銷售代理費比例不近相同，約合所簽署合同房款的3.57%--7.14%（含增值稅）。
以二手房對比新房，繳納的稅費相對來說還要更多些。主要體現在產權交易稅大約3.5%，各地稅率不太一樣，還有各種其它公證費。
四、其它情況德國貴房地產市場的監管非常嚴，這也是歷史上德國人買房意愿不高的一個原因。如果購買房產10年內進行出售，將被征收15%的投機稅。
如果買來的房子，不用來自住而是用來出租，還要繳納房租收入的25%作為所得稅。
5. 英國,法國,德國,新加坡,西班牙前10大建筑公司,設計公司及房地
長江實業（香港）2、恒基兆業（香港）3。
5、萬達（北京）7；路特公司 （KBR）第九位、中國海外發展有限公司 7、綠城房地產集團有限公司 8、廣州富力地產股份有限公司9、碧桂園控股有限公司10、雅居樂地產控股有限公司 廣州五虎（房地產）大虎——由許家印領導的恒大地產二虎——由楊惠妍領導的碧桂園三虎——富力地產四虎——雅居樂地產五虎——合生創展更多相關資料建議查詢百度文庫及相關建筑論壇，比如土木在線。4.磯崎新工作室成立于1963年，由日本建筑大師磯崎新先生創辦：福陸公司 Fluor Corp.英國TFP是由英國國際建筑大師泰瑞爵士（Sir Terry Farrell）所創建的世界著名設計公司。
* FFNS創立于1958年、大連萬達集團股份有限公司*成立于1935年.Foster and Partners英國Foster and Partners（諾曼.*德國GMP建筑事務所（2003年全球排名第24位）成立于1965年、上海綠地（集團）有限公司5：斯勘斯卡公司 （Skanska AB）。9：比爾芬格柏格建筑公司（Bilfinger Berger AG）.RMJM成立于1956年， 總部設于英國蘇格蘭.柏濤建筑設計集團成立于1890年，是澳大利亞乃至世界最大的建筑設計公司之一、保利房地產（集團）股份有限公司 4。
第二位。3.。
全球十大建筑設計公司。7， 是加拿大最大、恒大地產集團有限公司3，是瑞典最大的、也是歐洲最大的建筑設計咨詢公司之一，、新鴻基（香港）4、嘉里集團（香港）5、新世界、周大福（香港）6，總部設在德國城市杜塞爾多夫、大地產（廣州）中國十大地產開發商：1、萬科企業股份有限公司 2:1、歐文公司（紐波特比奇）8、格羅夫納（柴郡）9、格羅伯斯維奇（倫敦）*成立于1972年。
第十位：1。8；萬喜公司（VINCI），是德國最大也最多產的建筑師事務所。
全球十大房地產開發商、歷史最悠久的大型國際化建筑設計公司.福斯特事務所，2003年全球排名第13位）。6.加拿大ACBI（寶佳）成立于1952年。
2006年萬喜公司營業額達到292億美元。第四位：斯特拉巴格公司（STRABAG SE.）第五位，是當今世界建筑界最活躍的建筑事務所之一：布依格公司 BOUYGUES。
第六位：柏克德集團公司（ Bechtel）。第七位：泰克尼普集團（TECHNIP）。
第八位：凱洛格?布朗?。第三位：豪赫蒂夫公司（Hochtief AG）：第一位全球十大建筑公司。
6. 所謂德國模式的特點是什么
德國模式特點： 特征一：高稅制遏制炒房近幾年，外資也曾一度涌入德國房地產市場。
德國某地產銀行專業人士對本刊記者說，當時一部分*府經營的租賃房轉讓給私人企業改造，市場普遍預期房價會上漲，于是有不少國外資金進入，但不久后這些資金便被迫撤走，這與德國*府高稅制遏制炒房不無關系。 該人士介紹，從事地產買賣經營者涉及繳納的稅種包括土地稅、土地購買稅及資本利得稅，重重高稅負擠壓了經營者的利潤空間，也打擊了整個房地產市場的交易活躍度。
首先，在土地稅上，*府對于自用式房屋購買者和其他土地買賣經營者進行嚴格區分，不同對待。該稅名為土地稅，實際上是*府向德國境內的地產（包括土地、地面建筑物）征稅，稅金的多少則按照登記的地產狀態和價值確定。
其征稅基礎為每年初按照稅收評估法（根據成交土地的價格得出同類土地的納稅價值）所確定的課稅標準價值，一年一繳。根據聯邦統一的稅率，建筑用土地的稅率為3.5‰，獨戶住宅土地稅率分兩類，價值在75000馬克以內的稅率為2.6‰，75000馬克以上的稅率為3.5‰，雙戶住宅稅率為3.1‰。
為了鼓勵購買住宅自住，*府對居民自用的第一套住宅不征地面建筑物部分稅收。也就是購置住宅的普通居民，每年只需繳納房基地部分（該房基地價值單獨評估，并在房產證書中備注）的土地稅。
其次，*府對地產買賣獲利者征收高額的土地購買稅和資本利得稅。土地購買稅亦可稱土地交易稅，凡國內登記過的土地被出售就要按規定繳納土地購買稅，此處征稅基礎同樣指土地和地面建筑物兩者的價值總和，稅率為3.5%。
對于買賣獲利部分，*府還將對出售房征收資本利得稅，十年內出售即參照公司稅標準征收資本收益的25%。土地購買稅和資本利得稅的適用范圍還包括買賣房地產公司的股票。
特征二：繁榮租賃市場在德國，居民大多沒有自有房，而選擇租房住。公開數據顯示，德國自有住房率為42%，租賃住房率為58%,3800萬戶家庭中超過2000萬的家庭居住在租住的房屋中，其中77%的年輕人都是租房居住。
"租房市場的繁榮，很大一點在于德國法律對于房客一邊倒的利益保障。"上述德國地產銀行人士說，"有非常完善的《租房法》，從居住者的利益角度來講，租房和買房的差別不是很大，這樣有效保證了市場的租房需求。
"制度對房客的利益保護一方面體現在租價上。由于房屋具體情況各異，租價由租賃雙方自行協定，仍屬市場化行為。
但出于對租戶的利益保護，法律對房租做了上限限制：如果房東所定的房租超出"合理租價"的20%，就構成了違法行為。房客可以向法庭起訴，且結果不僅是房租應立即降20%，房東也將受到最高10萬馬克的罰款。
如果房東所定的房租超出"合理房租"的50%，就構成了犯罪，房東將受到更高額度的罰款，甚至被判三年徒刑。而對于其中談及的"合理租價"，*府方面提供了充分的指導價參考。
各地區的市*建設部門會與房客協會、房屋租賃和買賣中介機構，定期根據當地通常情況下的房租價格統計來制定一張"租房價格表"。該表詳細列示不同類型、不同地理位置房屋的合理租價建議，并公開發表。
這份表格有著公認的權威性，基本作為法庭審理案件時房租合理與否的依據。 "另一方面，房東也不可以隨意漲價。
法律規定，三年內房租漲價如果超出20%，就作為違法處理。在這個限額內，先前的合同沒有做詳細規定的情況下，如果房東租價的上漲價格比率超過市場物價指數的上漲比率，房客有權利拒絕房租上調。
如果房東對房屋進行了返修裝修之類，他可以要求10%到25%的漲幅。一般來說，租房合同簽訂后，房客的利益就會得到充分的保障。
"上述人士說。 除價格之外，法律在其他方面也充分保障了房客的利益。
比如法律規定，房東將房子租給房客，必須保持完好無缺，如果房子或房內的設施有損，則由房東承擔修理和費用。如果有損壞，而房東不予修理，則在房租上作相應降低。
據本刊記者了解，根據先前法庭判例中曾出現過的情況，如果房屋內唯一的廁所無法使用，房客可提出將房租降低80%，如果雨水嚴重漏入房間頂墻，房客可提出將房租降低50%，如果淋浴設備有損無法使用，房客可提出將房租降低16%。再比如，房屋租出后，盡管房產依舊屬于房東，但房子的使用權僅屬于房客。
包括房東在內的任何人在沒有得到房客許可的情況下無權進入該房子，更不能要求房客搬出。特征三：特殊住房金融體系在德國，*府為了針對不同地域的發展情況，滿足不同階層的居民需要，建立了一個多模式構成的住房金融體系。
從金融機構來講，有抵押貸款銀行、儲蓄銀行、建房互助儲蓄信貸社等，與此對應的住房貸款模式也多樣化，其中以合同儲蓄貸款和商業住房貸款為主。購房者往往會采用組合貸款的方式，從各家銀行分別取得一定額度的貸款，而貸款過程中只需與其中一家銀行簽訂合同即可，這給中低收入階層的購房者提供了很大便利。
"合同儲蓄貸款是一個特色。簡單講，就是購房者和銀行簽訂購房儲蓄合同，每月往銀行存錢，存到需要貸款額的一定比例時，就可以獲得低于市場利率的購房貸款。
銀行貸款給你的前提。
7. 在德國,老百姓是如何買地建房的
在德國買地建房和我們國家不一樣。
主要是老百姓如果愿意，也可以自己買地建房。并不是只有開發商才可以買地建房。
（為什么德國的房子長的都不太一樣呢，很有個性，也不會 like ours in China 回家總是找錯門啊，開發商為了省錢大批進建筑材料，蓋的房子全是一個樣的。哈哈！） 我的那些德國好朋友，還有華人朋友們，到了中年以后，都在德國買了自己的房子。
尤其是當年和我們一起的留學生們，在德國工作生活也都買了大房子。房價也沒有北京上海那么貴。
就連我那最普通的好朋友嘎比和貝爾，他們基本在德國屬于貧民。去年也終于在海德堡附近一個美如畫的小城 Bad Shonborn Mingolheim ，以*府項目買了一小塊地，建了自己有140平米建筑面積，上下兩層，還帶有一個半地下室樓層的小房子。
后面還帶有一小塊花園，總共花了十七萬歐元。 德國老百姓買地建房有兩種方式，一種是從開發商那里買自己宅基地，這樣的土地所有權歸自己。
所以建房成本稍微貴一些，但房子建成以后，每年就不用再向國家交租金。另一種是*府救濟貧民百姓，你可以在這塊地上建房子，但土地權不是歸自己，但建成房子以后，每年給國家，或者土地開發商交一點土地使用租金。
這樣的建房成本就便宜。（德國即使公寓樓也都是低層建筑，即使五六層公寓樓也全都有電梯，很方便老年人生活和居住。
這樣的社區當然幼兒園小學，超市社區醫生，銀行郵局面包店應有盡有。而其交通更是非常好。）
簡而言之，德國*府對于每一塊可以建房的地首先要做到‘三通一平’。三通就是通水，通電，通道路，一平就是這塊地要拆遷平整后可以出售。
這一點和我們國內差不多，但德國的‘三通一平’是貨真價實的！ 一塊地在德國雖然也是首先賣給開發商。但是大家注意，下面的就和我們國家有根本的不同了！！我國開發商從*府那里買了地后，就開始根據所謂市場價格 和自己的利益‘需要‘憑個人良心’開始在這塊地皮上建房子。
（如果他們不囤地的話！） 我們這里遇到良心好點的開發商會買好的材料。但當然是要建一樣的房子，買同樣的材料會很省錢。
但良心壞的，就會買便宜不好的。這又說到房子到底有多少年的壽命問題上去了。
今天我不想討論那么多，只說買地建房的事。 我國的開發商雖然也是會買空賣空的先從老百姓那里拿來錢買建筑材料，但絕不會和老百姓單個的商量設計和用什么材料的。
這就是和德國完全不同的地方。德國不僅有法律保護，而且從建筑鏈上就和我國不一樣。
請大家仔細往下看。（老百姓辛苦一輩子賺下來的錢就買一個房子，當然自己應該選擇喜歡的。
建筑材料也應該是自己滿意的。可是在我們這里并不是這樣的，大家比我更清楚，真是令人郁悶啊！） 在德國開發商買了地后，可以將這塊土地劃為小塊，出售給準備建房的老百姓。
老百姓可以根據自己的需要在這塊地上建自己的房子，甚至自己找建筑設計師和工程隊按照自己的預算和需求給自己蓋房子。這也是為什么，在德國每棟房子長的都是不一樣，而且很有自己的特色。
德國的建筑設計和買主幾乎每個細節都要仔細溝通，認真到每一塊磚每一塊瓦。當然有些沒有那么多錢的人，就像我的朋友噶比家買地房子是連體別墅，你不可能完全按照自己的意愿來見一個獨棟的別墅。
但那一塊地皮是你買了，建筑的時候還是要和開發商商量每個細節的。 簽訂合同非常細，比如用什么材料做窗子，門，地板，里面的設計那里有一面墻都明明確確寫在購房建房合同里，雙方法律簽字，有律師保護。
不會出現糾紛。 （在德國，這樣漂亮整齊的街區每個城市都有，風格各異的建筑風格給一個城市增加了很漂亮的風景線，而其也可以看到老百姓安居樂業，幸福安康過日子。
）
一塊地在建房子之前也要通過一系列嚴格的審批，比如這個地區城市的一些規定你要遵守，不能想怎樣建就怎樣建。如果在德國開發商要建一個幾十層的高樓，那就不太容易了。
因為德國大部分城市都是限制高層建筑的。 當然，開放商也有不先出售小塊土地而自己建房子后在賣的。
但是他們在開始建房子之前，就已經和買這里房子的人建立溝通。誰要是買這里的房子一定要事先和開發商都商量好，你要有什么樣的需求，并不是開發商根據自己的喜好或者商業利益在那里建房子的。
這些也是要簽合同，是有法律保護的，開放商不能胡來！maomao 覺得，現在我們這里房地產開發商買地很壟斷。如果他們從國家那里買一大塊地后，絕不可能賣給老百姓小塊地，然后再和老百姓商量如何建自己的家園的。
這好像根本是不可能的事！ 那么僅就這個小的循環鏈，*府賣地 - 開發商買地 - 老百姓再從開發商買小塊宅基地 - 老百姓再建房子。這個環節也不太難。
可是我們這里真的可以做嗎？我看不太容易！（當然在德國并不是都建筑這么高級漂亮的房子，很多老百姓也會住在一些很多年的老房子里面，還有很多年輕人租房子，或者住在一個城市比較便宜的區域里。但總而言之，德國這個國家對于舊房改造，老百姓住房基本保障做的都很好。）
關于德國房價，我朋友嘎比買的那個連體小別墅，包括買地，建筑材料，建起房子的工時等加起來，建筑面積。
8. 歐洲房地產開發給我們什么啟示
開發商無疑是中國先富的人群，自然也就是有條件先走出國門的人群。
可是，為什么聽不到他們談論或者評價歐洲房地產聲音？難道他們沒來過歐洲？難道房地產開發的概念不是來自西方？答案是否定的！他們不僅來過，而且人數眾多。你從那些藍色風情啦陽光海岸啦歐洲小鎮啦等歐洲題材的樓盤名稱就可見一斑！那么，為什么他們不介紹歐洲的房地產經驗呢？答案是，天機不可外泄！去過歐洲的人一看就明白，歐洲沒有我們中國特色的房地產開發！歐洲的城市，大多像佛羅倫薩這樣看不見高樓大廈，要找也要去郊區！第一，歐洲到處是平房，到處都是釘子戶，中國式的房地產開發根本行不通！海外華人中流傳這樣一個經典笑話：說一個開放商考察團在山上的米開朗基羅廣場眺望佛羅倫薩全城時，有人忍不住大喊：天哪，這里到處是平房！歐洲人都是大傻瓜，居然不懂房地產開發！我們為什么不來歐洲發展呢？等知道歐洲國情后，這位開發商就再也不吭聲了！ 沒錯，歐洲到處都是矮趴趴房子，小高層以上的房子難覓蹤影。
歐洲城市，只有巴黎、法蘭克福、熱那亞和那不勒斯等少數城市能看到一些高樓大廈的是蹤影，絕大多數城市最高的，不過是100多米的大教堂。這里面有一個不成文的規定：任何建筑不得高于城市主座教堂。
另一方面的原因是，這些城市的住宅都是個人私有財產，根本不可能進行大規模的房地產開發。只要有一戶不愿意走，動遷計劃就得泡湯。
私人財產是受法律神圣保護的，皇帝老子來了也得按法律辦事。即使在國道邊，釘子戶也隨處可見。
更重要的是，在歐洲人眼里那些老房子就是文物，難能說扒就扒呢？二戰期間德國的大多數城市被夷為平地，戰后德國人幾乎全部按照原樣重建起來，還不惜血本，做到了修舊如舊！有鑒于此，歐洲的企業往往規模都不大。一個樓盤三四棟房子就是大樓盤了！房屋銷售也主要靠中介公司來代理。
等到了樓盤往往找不到售樓處，找到了也看不起眼。買房子的人對此也不在乎。
地球人都知道，羊毛出在羊身上！第二，最適合居住的地方在鄉下、在山上，市中心住的多是是貧困戶和外來移民。歐洲城市人口都不多，超過300萬的屈指可數。
是歐洲人口少嗎？答案是否定的！這是一個計算方式問題。歐洲的城市就是市區，不包括農村。
我們往往拿中國一個省的概念來和歐洲城市來比較人口數量，這是一個概念上誤區。如果歐洲也這么計算，巴黎、柏林和羅馬等大城市，總人口都在1000萬左右，和我們的大城市相差無幾。
不同的是，歐洲城市人口白天在城市工作，晚上回到鄉村的房子居住。一部分則是工作日在城市居住，周末去鄉村的家里休閑。
現在歐洲的主城區大多是上百年的舊房子，里面居住人群，不是外地人，外來移民，就是相對不富裕的群體。 （本文來源：網易房產 ）。