榮觀房產網1. 房地產各個方面的專題研究合集
房地產各個方面的專題研究合集-232頁.rar 房地產專題研究 （文摘整理） SYS-TAN賽斯顧問 2006-10 systan@* systan@* 目 錄 一、解讀房地產金融 二、中國住房金融的發展與改革 三、構建我國住房消費信貸風險防范體系的條件、難點和對策分析 四、關于我國房地產證券化的若干思考 五、加快房地產投融資與國際接軌 六、*府干預房地產金融的范圍設置 七、房地產投資基金的設立壁壘及經營瓶頸因素分析 八、房貸證券化未成曲調先有情 九、房地產證券化的可行性分析 十、房地產證券化的兩種類型 十一、關于證券化啟動我國房地產有效需求的若干思考 十二、美國*府在住房貸款證券化中的作用及其對我國的借鑒 十三、培育基金新品種，推動住房抵押貸款證券化 十四、淺談房地產證券化 十五、如何發展房地產證券化 十六、我國住房抵押貸款及擔保體制現狀 十七、形成住房抵押信貸良性循環的主要矛盾及其對策 十八、房地產公司發行股票特別規定（附全文） 十九、房地產拉動經濟增長的原由及策略 二十、房屋銀行運行風險及規避 二十一、城市土地證券化 二十二、銀行債務重組與資產證券化 二十三、*不動產證券化展望 二十四、房地產證券化的可行性分析 二十五、淺議ABS融資方式與中國證券市場的發展 二十六、資產證券化在我國可行嗎？ 二十七、中國推行資產證券化的難點及對策 二十八、信貸資產證券化的交易結構 二十九、住房抵押貸款證券化的模式 三十、MPF挑戰MBS——一種新的住房融資選擇 三十一、荷蘭LABSII公司的資產證券化 三十二、中色建設房地產公司資產重組回顧 三十三、資產重組、資本市場與投資銀行 三十四、房地產開發企業融資渠道分析 三十五、論銀行不良資產剝離和資產管理公司的運作 三十六、資產證券化與其他融資方式的比較 三十七、資產證券化的基本交易過程 三十八、服務商在證券化交易中的作用 三十九、資產證券化與機構投資者 四十、銀行擔保貸款支撐債券（CLO） 四十一、RTC與資產證券化 四十二、資產證券化的案例分析——討論稿 四十三、亞洲的資產證券化發展與原因剖析 四十四、論資產管理公司的運作——金融過濾工程分析 四十五、資產證券化與金融資產管理 四十六、中國房地產投資基金主攻權益性投資 解讀房地產金融 在我國，住宅產業還剛剛起步，需要一個發育、成長、完善的過程，在這一過程中資金融通始終是房地產交易的基礎，是困擾開發商和購房者的難題。
解決房地產企業的資金問題，沒有房地產金融的參與是做不到的…… 一、我國房地產金融業的發展現狀 隨著國家加快住宅產業的發展，居民住房消費商品化水平的提高，房地產金融業的規模正在不斷擴大，占商業銀行業務的比重不斷提高；中國人民銀行也更加注重住房金融體系的完善，住房金融業務的經營機構也由過去建設銀行等少數銀行經營發展成為多家商業銀行共同經營，住房金融市場已經開始由過去少數銀行壟斷經營發展到多家銀行為重新分割市場份額而進行激烈的競爭。 1、住房消費貸款蓬勃發展，但各地發展態勢不平衡。
為深化住房制度改革，促進住房建設與消費，國家先后出臺了一系列的住房與金融*策，為住房消費貸款業務提供了良好的發展契機。各家商業銀行根據國家的*策導向相繼采取各種措施，加大住房金融業務的經營力度，使得住房消費信貸業務取得前所未有的快速發展，但由于受當地經濟發展狀況及房改進程的制約，個人住房貸款業務發展較快的地區多集中于東南沿海地區，上海、廣東、北京、浙江、江蘇、福建和廈門等省市，占到貸款業務量的50%以上。
中西部地區發展雖有起色但仍較落后，這與該地區經濟發展狀況、居民收入水平、個人商品意識和資信度等緊密相關，體現了資金運動的特征和規律。
2. 商業地產案例
商業地產案例 長沙金地某項目·商業策劃報告 第一章 策劃思路及方法…………………………………………3一、理論研究二、概念采購三、市場調研四、兩性一化原則五、多方案假想（本項目商業部分僅從三個方面做出假想方案）? 一般性商鋪? 裙樓主力店+主題商業街第二章 基本調查與市場分析 ……………………………………5一、金地項目經濟發展的基本情況綜述二、金地項目GDP的發展變化情況三、金地項目其他產業鏈的情況四、房地產市場消費情況及分析五、目標消費人群分析第三章 概念采購基本評述………………………………………15一、天心區的發展模式研究二、商業物態分布及發育模式三、可供借鑒之經驗和教訓第四章 理論研究基本評述………………………………………20一、金地項目市場不確定因素二、地塊核心競爭力評述三、省*府搬遷對物業開發的影響四、金地項目市場規模預測五、未來金地項目商鋪需求預測六、金地項目商鋪價格預測第五章 北歐風格定位闡述………………………………27第六章 假想方案評述……………………………………33一、一般性商鋪二、裙樓主力店+主題商業街第一章 策劃思路及方法商業物業用地的基本研究方法大致有以下三種：1、產業鏈研究：即根據項目所在地的主要產業結構及其上下游產業的關系進行研究，力求使項目的開發與當地主要的產業鏈掛鉤和鏈接，形成良好的互動關系。
2、商圈研究：即根據項目所在地區商業分布所形成的格局及其輻射和影響的范圍來確定項目在當地商業發展中的地位、作用和價值。本方法適用于商業密度較大的大中城市。
3、區位研究：即根據項目所處方位的重要性來分析和判斷項目的地位、作用和價值，但此法一般要與產業鏈或商圈研究掛鉤和聯系，從不同的角度和側面來分析項目的地塊價值及核心競爭力。一、概念采購概念采購，這種方法的基本理論框架是建立在研究同類項目的規律性和特殊性的基礎之上的，因為成功和失敗的項目都會具有相同的規律性，研究這些相同或相類似的成功或失敗的案例，有助于發現和找出本項目的最佳開發方案，借鑒其成功或失敗的經驗及教訓，避害趨利，從而達到理想的開發目的。
本項目擬選取和參照同類城市*府搬遷新址后附近的商業發展模式和業態作為研究的對象。二、基本調查與市場分析1、文獻研究： 長沙市及天心區當地的文化、歷史變遷、*府工作報告，城鎮規劃和十五發展規劃、房地產開發現狀及趨向、統計年鑒以及相關的文件、書籍和文獻等資料，找出與金地開發項目相關的要素進行深度分析和研究，把握當地的產業結構和發展態勢，從而做出準確的決策分析和研判。
2、市場調查 ：主要是對項目所在商業業態的分布、現狀及發展趨勢進行研究和把握，包括商業格局、旅游景點的分析、商鋪和房地產的價格及走勢等等。通過咨詢、專訪和勘察等多種方法，了解和掌握大量的一手調查材料和數據，為項目策劃方案提供科學、準確和可靠的依據。
三、兩性一化原則1、投資可回收性：我們服務的對象大多是企業，而不是*府和非盈利的機構，因此研判和考量項目投資的可回收性是一項根本的原則，是必須由始至終貫穿和主導整個項目策劃的全過程，絲毫不容忽視，要盡可能提升和挖掘項目開發的商業價值。2、項目可操作性：再好的策劃方案，如果不具有可操作性，就沒有任何商業價值。
因為我們所面對和解決的是企業的實際問題，而不是學術問題和專業研究問題，因此就必須避免空中樓閣或學究、學術式研究，而必須要切實可行，商業項目的總體目標要能夠分解和細化，要可以落到實處。3、資源利用最大化：許多企業和項目不能成功的原因并非缺乏資源，而是沒有充分有效地用好自己的資源，更沒有發揮出資源的組合效應。
資源的利用要求不僅包括人、財、物三方面傳統的資源要素，還應包括信息、技術和品牌這些無形的資產、資源；在資訊和財智時代，把握先機和先進的科技管理理念就可以掌握致勝和成功的法寶。四、多方案假想“大膽設想，小心求證”也是我們常用的項目研究方法之一，也是頭腦風暴的一種具體運用的方式。
即：盡可能將本項目可能開發的方案全部或大部分羅列出來，再進論證、評述和選擇，從而找出最佳的組合方案。因為本項目整體我們已經初步定位“國際化人文生活街區”，對本項目僅就商業部分在二個方面做出假想方案：1、一般性商鋪2、裙樓主力店+主題商業街從上述二個假想方案出發，來分析和研究金地房地產公司開發天心項目周邊房地產的商業發展的現狀及趨勢走向，將有利于我們做出準確、客觀、真實的分析和判斷。
我們按照策劃五步法，即：第一步：研究真問題（到底怎么樣才能達到利潤最大化）第二步：全球化采購（同類商業物業開發的成功與失敗經驗）第三步：創新型整合（結合本項目進行整合）第四步：焦點式定位（我們到底可以做什么）第五步：結構性實操（如果做了可操作性分析研究）我們特別安排了三個工作小組，即市場調查小組、理論研究小組、概念采購小組，始終注意研究如何看待金地公司開發的天心項目的市場，決策的把握如何，投資風險如。
3. 如何做好一個商業地產項目策劃
商業地產在中國興起，才短短數年光陰，精明的開發商已從最初的莽撞銷售了事，變成現在的科學謹慎運營，并考慮后期永續經營來達到銷售利益的最大化。
因此商業地產定位，我們要從后續經營做起。商業地產作為房地產開發中的一個細分市場，由于其豐厚的利潤空間，受到了越來越眾多開發企業的青睞。
然而商業地產運營是一個系統性非常強的工作，前期市場調研、找準項目定位、合理業態組合、后續經營管理環環相扣。究竟我們可以從以下幾點做起：從市場中尋找定位方向對于一個商業地產項目的定位，我們必須通過深入的市場調研，從市場上去找答案，這就需要我們對市場進行詳細調研。
這其中主要包括對項目周邊的交通人流、居民收入水平，消費習慣和消費層次等；調查的方向是周邊商鋪目前的經營業態、經營狀況、租金水平、經營面積等。從商戶那里了解目前市場的情況如何，并收集到此類業態在本地的市場情況。
充分考慮到項目所在區域的消費習慣、經濟發展水平等因素以便決定項目未來經營什么業態，因地制宜，量體裁衣。只有這樣，才能保證在未來銷售、招商過程中找準目標，才能有的放矢地制定運作計劃，免做許多無用之功。
從調研數據中進行分析論證通過市場調研數據，結合項目實際情況進行分析，來找到項目的定位，也許這時你發現項目的定位方向有多個。這時我們要做的就是對多個答案進行論證，如項目的物業形式分析，項目適合引進怎樣的商家，哪些商家愿意進駐項目。
那么此時以未來經營為導向，通過招商先行，根據商戶的意向情況來進行項目最終定位。對業態進行合理組合當我們定位確定后，怎么對業態進行合理組合成為我們需要思考的問題？目前各地房地產項目開發中的商業物業日益放量，商鋪的分類主要以下有這幾種：商業街商鋪、市場類商鋪，住宅底層商鋪、百貨商場購物中心鋪、交通設施商鋪等。
除此外，餐飲類、百貨類、電子類、服裝類等經營業態如何組合排列，都需要我們對項目進行業態組合和布局劃分，以期后期順利經營。后續經營是關鍵一個商業地產項目銷售完了并不意味著項目成功了，能否持續健康地運營才是決定項目是否成功實現價值的關鍵。
項目要做旺，經營環境非常重要，開發商必須有配套的規范的市場管理體系和旺場措施，如水電配套、物業管理、統一宣傳等。這樣才能保證商戶的后續正常經營，在前期洽談的時候才會給商戶安全感和信心。
4. 商業地產市場分析
相比住宅市場，2017年的商業地產迎來了更為高漲的發展熱潮。據前瞻產業研究院數據顯示，三年后的2020年，中國房地產投資交易總額或將達到2600億元，對比2016年將大幅增長45%。而其中商業地產將扮演著重要的角色，預計2017-2020年入市的資金將達到1萬億人民幣。
商業地產的回歸，首先就表現在寫字樓和商鋪租金的提升。2017年1-9月，“雙創”效應持續發酵，TMT（科技、媒體、電信）行業發展迅猛，這也直接帶動了辦公樓租賃需求的強勁增長。從北上廣深等一線城市來看，受惠于旺盛的租賃需求，上述城市在2017年前三季度租金普遍上漲。
以商業地產目前的狀況來看，傳統“短平快”的開發銷售模式已經不可持續。為了在眾多的項目中脫穎而出，不少商業地產項目開始構建新的價值鏈，走向精細化運營，這也造就了2017年商業地產行業的多點開花。
5. 商業地產案例
商業地產案例 長沙金地某項目·商業策劃報告 第一章 策劃思路及方法…………………………………………3一、理論研究二、概念采購三、市場調研四、兩性一化原則五、多方案假想（本項目商業部分僅從三個方面做出假想方案）? 一般性商鋪? 裙樓主力店+主題商業街第二章 基本調查與市場分析 ……………………………………5一、金地項目經濟發展的基本情況綜述二、金地項目GDP的發展變化情況三、金地項目其他產業鏈的情況四、房地產市場消費情況及分析五、目標消費人群分析第三章 概念采購基本評述………………………………………15一、天心區的發展模式研究二、商業物態分布及發育模式三、可供借鑒之經驗和教訓第四章 理論研究基本評述………………………………………20一、金地項目市場不確定因素二、地塊核心競爭力評述三、省*府搬遷對物業開發的影響四、金地項目市場規模預測五、未來金地項目商鋪需求預測六、金地項目商鋪價格預測第五章 北歐風格定位闡述………………………………27第六章 假想方案評述……………………………………33一、一般性商鋪二、裙樓主力店+主題商業街第一章 策劃思路及方法商業物業用地的基本研究方法大致有以下三種：1、產業鏈研究：即根據項目所在地的主要產業結構及其上下游產業的關系進行研究，力求使項目的開發與當地主要的產業鏈掛鉤和鏈接，形成良好的互動關系。
2、商圈研究：即根據項目所在地區商業分布所形成的格局及其輻射和影響的范圍來確定項目在當地商業發展中的地位、作用和價值。本方法適用于商業密度較大的大中城市。
3、區位研究：即根據項目所處方位的重要性來分析和判斷項目的地位、作用和價值，但此法一般要與產業鏈或商圈研究掛鉤和聯系，從不同的角度和側面來分析項目的地塊價值及核心競爭力。一、概念采購概念采購，這種方法的基本理論框架是建立在研究同類項目的規律性和特殊性的基礎之上的，因為成功和失敗的項目都會具有相同的規律性，研究這些相同或相類似的成功或失敗的案例，有助于發現和找出本項目的最佳開發方案，借鑒其成功或失敗的經驗及教訓，避害趨利，從而達到理想的開發目的。
本項目擬選取和參照同類城市*府搬遷新址后附近的商業發展模式和業態作為研究的對象。二、基本調查與市場分析1、文獻研究： 長沙市及天心區當地的文化、歷史變遷、*府工作報告，城鎮規劃和十五發展規劃、房地產開發現狀及趨向、統計年鑒以及相關的文件、書籍和文獻等資料，找出與金地開發項目相關的要素進行深度分析和研究，把握當地的產業結構和發展態勢，從而做出準確的決策分析和研判。
2、市場調查 ：主要是對項目所在商業業態的分布、現狀及發展趨勢進行研究和把握，包括商業格局、旅游景點的分析、商鋪和房地產的價格及走勢等等。通過咨詢、專訪和勘察等多種方法，了解和掌握大量的一手調查材料和數據，為項目策劃方案提供科學、準確和可靠的依據。
三、兩性一化原則1、投資可回收性：我們服務的對象大多是企業，而不是*府和非盈利的機構，因此研判和考量項目投資的可回收性是一項根本的原則，是必須由始至終貫穿和主導整個項目策劃的全過程，絲毫不容忽視，要盡可能提升和挖掘項目開發的商業價值。2、項目可操作性：再好的策劃方案，如果不具有可操作性，就沒有任何商業價值。
因為我們所面對和解決的是企業的實際問題，而不是學術問題和專業研究問題，因此就必須避免空中樓閣或學究、學術式研究，而必須要切實可行，商業項目的總體目標要能夠分解和細化，要可以落到實處。3、資源利用最大化：許多企業和項目不能成功的原因并非缺乏資源，而是沒有充分有效地用好自己的資源，更沒有發揮出資源的組合效應。
資源的利用要求不僅包括人、財、物三方面傳統的資源要素，還應包括信息、技術和品牌這些無形的資產、資源；在資訊和財智時代，把握先機和先進的科技管理理念就可以掌握致勝和成功的法寶。四、多方案假想“大膽設想，小心求證”也是我們常用的項目研究方法之一，也是頭腦風暴的一種具體運用的方式。
即：盡可能將本項目可能開發的方案全部或大部分羅列出來，再進論證、評述和選擇，從而找出最佳的組合方案。因為本項目整體我們已經初步定位“國際化人文生活街區”，對本項目僅就商業部分在二個方面做出假想方案：1、一般性商鋪2、裙樓主力店+主題商業街從上述二個假想方案出發，來分析和研究金地房地產公司開發天心項目周邊房地產的商業發展的現狀及趨勢走向，將有利于我們做出準確、客觀、真實的分析和判斷。
我們按照策劃五步法，即：第一步：研究真問題（到底怎么樣才能達到利潤最大化）第二步：全球化采購（同類商業物業開發的成功與失敗經驗）第三步：創新型整合（結合本項目進行整合）第四步：焦點式定位（我們到底可以做什么）第五步：結構性實操（如果做了可操作性分析研究）我們特別安排了三個工作小組，即市場調查小組、理論研究小組、概念采購小組，始終注意研究如何看待金地公司開發的天心項目的市場，決策的把握如何，投資風險如。
6. 如何用文化來打造商業地產新模式 豐富特色業態布局
一、以文化為引擎打造新模式（一）以城市文化來優化商業地產的建筑城市建筑，是篆刻城市歷史、傳承城市文化、體現城市個性的最重要載體。
從世界其他國家的成功項目來看，建筑形式及風格特色首先了決定商業地產（專題閱讀）項目對消費者吸引力的大小。作為彰顯城市商業活力、促進城市經濟發展的商業地產，其建筑的規劃與設計應該秉承建筑傳承城市文化的深刻思路而進行。
1.提取傳統文化元素采用組合設計，形成與傳統協調的現代建筑風格。對商業建筑形式、色彩、體量合理引導，通過歷史和現實的外觀設計結合，使商業建筑既有歷史的回溯，又有商業的現代感，給人們帶來全新的感受。
從傳統中提取滿足現代生活的空間結構。從建筑布局和細部處理等多個方面，技巧性進行傳統建筑形態語言的運用或變異，賦予商業建筑在現代物質技術條件下新的活力。
例如上海金茂大廈，就是提煉了中國古代“塔”的形意，外形柔和的階梯韻律，勾出了剛勁有力的輪廓線。2.保留傳統建筑風格及城市標簽老建筑改建在當今是一種國際性潮流，并具有強勁的生命力。
企業可以將保護性開發作為核心，注重保護城市的傳統建筑，移植城市文脈的精髓，設計出兼具傳統和時尚的商業地產，“立新”而不必“破舊”。保留城市文化特色的建筑。
運用城市的個性化、人文化文脈符號，對原有歷史建筑的外觀立面、細部和空間的尺度進行修復，使得新生商業地產具有熟識的文化面孔。改造或修復城市文化標簽。
通過剖析城市的文化內涵，篩選保留城市不同時代的文化標簽，并對其進行藝術改造和修復，如港口城市的碼頭、歷史城市的古鐘等，運用富于時代感的外觀設計，選取柔和而親切的顏色搭配，賦予簡單的造型一個穿越時空的內涵。（二）塑造文化主題來創新商業品牌一流商業地產賣主題文化與理念，二流商業地產賣位置與服務，三流商業地產賣低價與折扣。
目前我國多數商業地產企業對商業地產項目的開發僅僅局限在招商環節，功能定位大都千篇一律，缺乏個性，但殊不知“主題特色”才是商業地產項目成功運營的基礎。只有主題明晰，統一經營、統一規劃、統一形象才能落到實處。
MALL的主題規劃是關鍵。商業地產開發企業應該擯棄傳統的商業地產開發思路，針對每一個項目類型，在定位環節就注重個性的發掘與培育，通過以塑造文化主題為基石，不斷升級商業地產項目的品牌定位，使之呈現出獨特的個性、豐富的想象力與持久的生命力。
1.興建文化創意型商業隨著科技信息化時代的到來，越來越多的消費者希望在繁華的鬧市中，有一方豐富自我知識的文化凈土，由此催生了文化創意型商業地產（專題閱讀）的繁榮，如江蘇文化創意產業基地、湖南的湘繡城、北京的第三極文化中心等等。根據對未來商業發展趨勢的把握，開發企業應該充分利用資源優勢，進行文化創意型主題商業中心的開發，倡導“知識性休閑，文化性消費”，興建文化創意型商業中心的產業配比。
（1）選擇特色產業，明確商業中心定位：根據城市文化發展和項目情況，開發商針對性選擇主導文化產業做項目發展的支撐。如聯合全國知名出版社和連鎖書店打造“主題文化書城”，根據區域戰略規劃配合*府興建“藝術文化展覽中心”等。
同時，通過引進主力旗艦店，確定商業中心的核心價值和發展規劃，從而形成強大動力源，帶動巨大客流。（2）配套相關產業，促進相關產品與服務的集中：引入多家世界著名文化連鎖品牌以及和文化創意相關的文化用品形象店、文化精品概念店，并配套一定體量的文化主題類餐飲店和影劇院，進而形成一個以文化產業為支撐的有較強競爭力的主題商業集聚區。
（3）舉辦主題文化活動，豐富商業中心內涵：結合商業中心的主題，舉辦讀書文化節、民間藝術風情節，各種主題的沙龍、講座等，為人們帶來商品以外的文化饕餮大餐，滿足高知識人群旺盛的文化性消費需求。2.打造多元時尚文化商業街區當前，體現本土文化認同和生活方式的商業街區，如香港蘭桂坊、上海新天地、南京1912等，已經被廣泛認為是更具親和力和更可持續發展的經典模式。
商業地產開發企業可以充分借鑒這一發展模式，兼容并蓄，在有一定歷史文化底蘊和傳統特色的區域地段，注入“文化、休閑、創意”元素，策劃改造成為具有“國際性、文化性、時尚性”的休閑娛樂場所，以特定文化做背景打造時尚商業街區，讓傳統歷史文化與現代文明得以融合。（1）以特定文化作背景：經典商業項目都有特定的文化背景，如上海新天地象征著海派文化，而南京1912則體現著民國文化。
企業應充分挖掘原有自然條件之外能對項目價值產生影響的歷史、社會和文化因素，選擇最能表現地域歷史積淀的特定文化作為項目文化背景，打造經典項目。（2）定位高端與時尚：引入音樂、動漫、藝術產業等，將國際最時尚生活方式本土化，支持本土時尚創意力量的集合發展，通過具有創意性的購物、餐飲、娛樂、休閑、體育、會展、旅游等場所，建樹和傳播時尚，引領時尚消費經營3.開發人文概念型shoppingmall在原有傳統開發模式上，不斷對shopping mall進行文化概念的創新，提升整個商業項目的品質與文化底蘊。