榮觀房產網1. 房地產開發商怎么拿地
開發商是如何獲取土地使用權的呢？當前我國的開發商獲取土地的主要形式是國有土地出讓，即參加招標拍賣掛牌，簡稱招拍掛。
2007年后，地王現象頻出，很多人也將批評的矛頭瞄準了招拍掛制度，認為是招拍掛制度導致了房價的瘋狂上漲。 房地產行業分一級市場、二級市場和三級市場。
土地市場就是一級市場，這完全控制在*府手中，*府在土地一級市場實行寡頭壟斷，所有的土地資源全部被國家獨家控制。一級市場是拿地最主要的通道。
一級市場土地交易在20世紀90年代采取協議轉讓形式，開發商與*府簽訂土地出讓協議，支付出讓金與前期動遷費等費用，就可以把土地轉讓到開發企業名下。協議轉讓也是時代的產物，那個年代土地資源豐富，拿地企業并不踴躍，地方*府為了保證土地財*收入，主動向各類開發商熱情招商，以較為優惠的條件，吸引開發商拿地，從而確保地方財*收入的來源。
1997年，正逢東南亞金融危機，上海整個市場極度低迷。當時上海*府就主動向香港的幾大房地產巨頭招商，讓這些富豪們來上海投資，開給他們的條件相當優惠，其他不說，就在土地開發期限上，極為寬松，大多數土地出讓合同上規定，土地開發周期長達八年之久，這樣就給這些外資囤積土地的機會，通過土地的長期儲備來博取土地增值。
不少外資到了2000年后也沒有主動開發，還是通過股權轉讓的方式把一塊塊土地轉讓給其他內資與外資企業，通過土地增值來獲取收益，錢賺得很輕松。 房地產發展史上有些開發商成長是有原罪的。
不少內資小房企，限于資金窘迫，往往是與地方*府協商，先象征性地支付一些意向金，出資幾百萬元就夠了，而房屋土地部門違規操作，收到定金后就發放土地使用權證，開發商拿到了產權證后就可以去銀行融資，拿了銀行的資金再來進行房地產開發。 亂世出英雄，在房地產行業還很不規范的時候，這個行業造就了無數億萬富翁。
有一個從百萬富翁變成億萬富豪的故事。一位當時在機關做團干部的年輕人王為東，在常人看來，他有一定的社會地位，收入穩定，但他還是愿意去商海里嘗試游泳而毅然下海。
當時他憑著一股積極創業的熱情和社會關系資源，在上海浦東找到了一塊很小的土地，先簽訂了一份土地轉讓意向書。然后他憑著這份意向書到處找合作伙伴，終于被他找到了一家鄉鎮企業，這家企業對房地產開發一無所知，但對王為東很信任，答應去銀行融資后投入開發。
王為東創業時候可以說一無所有，成立公司的錢還是這家企業在銀行融資時候多借了一百萬元后再借給他的，由王為東歸還銀行利息。在現在看來一百萬元只能開家小飯店，但在那個年代，運作得好，奇跡就會出現。
在浦東小地塊初試牛刀，賺了錢后，現金流就有了一些鋪墊，于是接著再拿地開發第二個項目。王衛東憑著一種悟性，每步節奏踏得很準，合作伙伴是鄉鎮集體企業，他利用這種優勢，借助他們的資金實力，實行承包開發合作制，其他股東不參與經營，由他來全程操盤。
君子協定，其他股東拿投入資金30%的固定回報，項目今后的虧損與否，其他股東永遠是約定的固定回報。要知道房價一直是處于上升趨勢中的，約定的回報率只是一個時點的定格，房地產的增值空間在實際運行中經常是無法預測到的。
兩年后項目運行基本完畢，但項目的利潤回報并不是當初預計的那些，這樣王為東按照約定按時支付給其他股東的回報后，他的個人身價頓時從小矮人變成了小巨人，新生代富豪就此產生了。 一級市場土地出讓到了2002年7月1日后由協議轉讓改為土地競拍，由房地部門通過組織競拍的形式讓拿地企業參與現場競拍。
但各地在土地招拍掛的形式上又有變體，如上海實行的是土地競標方式，開發商的出價不是唯一獲取土地的因素。即每塊土地的取得，并不是價高者得，而是每家開發商把欲競標的土地，標上自己的出價，提供此地塊的規劃設計方案，同時提供銀行資金證明、開發資質等級證明等。
由專家評審小組根據出價、方案、資信等綜合因素，當場評出該土地的得主。 拿地的模式還可以通過與*府合作，參與土地一級市場的開發后自己再保留一塊土地，這樣就可以以較為低廉的價格輕松獲取。
也可以通過資本運營、企業股權收購獲取。 土地市場招拍掛制度的建立，從整體上是規范了土地市場的混亂定價行為，有利于價格發現。
1995年開始實施的《中華人民共和國城市房地產管理法》明確規定了土地使用權的出讓是可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式，包括住宅用地協議出讓的方式。但是，很長的一段時間以來，協議的形式占了很大的比例，這就產生了權力尋租以及低賣國土的問題，房地產界權威專家孟曉蘇多次呼吁，要增加土地出讓中的招標和拍賣的比重，全面進行招拍掛這樣的一個階段性措施開始落地。
但是包括孟先生在內的很多人士，都認為后來的招拍掛制度推高了地價：土地出讓招拍掛在不斷引發新“地王”的出現。所以要想抑制過快上漲的房價，就要完善我們的土地制度，包括土地供應和出讓制度，這值得我們進行深入的思考和分析。
早期的開發商拿地都是可以通過協商，分期付款來獲取土地資源。到了2000年后特別是招。
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