榮觀房產網1. 急求山東省高級人民法院關于審理房地產案件若干問題的意見全文
山東省高級人民法院2008年民事審判工作會議紀要魯高法【2008】243號（二） 2010-01-27 17:10 關于房地產案件和《物權法》適用中若干問題的處理 會議認為，《物權法》作為我國調整平等主體之間財產關系的重要法律，對于維護市場交易安全和民事主體的財產權利具有非常重要的意義。
全省各級人民法院都要認真學習《物權法》的立法精神和具體規定，加強《物權法》適用的研究，及時調整審判思路，將《物權法》的各項規定落實到審判工作中去。正確審理好房地產案件不僅關系到房地產市場秩序，同時也關系到社會穩定。
在當前房地產市場受到金融危機影響的情況下，審理房地產案件更要注重法律效果和社會效果的有機結合，以裁判手段保障房地產市場的健康發展，維護房地產市場的正常秩序。根據《物權法》的規定和當前房地產市場的實際情況，會議對房地產案件處理中的有關問題達成一些傾向性意見。
（一）關于房地產合同效力的認定問題。鼓勵交易，維護交易安全是合同法、物權法的重要精神，實踐中要謹慎正確地認定房地產合同的效力，防止出現阻礙合法交易的后果。
一是根據最高人民法院關于適用合同法司法解釋的規定，人民法院只能依據法律和行*法規來認定合同效力，而不能直接援引地方性法規和行*規章作為判斷合同效力的依據。如果違反地方性法規或者部門規章將導致損害社會公共利益的，可以根據《合同法》第五十二條第（四）項的規定，以損害社會公共利益為由確認合同無效；二是只要違反法律和行*法規的強制性規定才能確認合同無效。
根據最高人民法院近幾年頒布的幾個司法解釋的精神，強制性規定包括管理性規范和效力性規范。管理性規范是指法律及行*法規未明確規定違反此類規范將導致合同無效的規范，此類規范旨在管理和處罰違反規定的行為，但并否認該行為在民法上的效力。
效力性規范規定是指法律及行*法規明確規定違反該類規定將導致合同無效的規范，或者雖未明確規定違反之后將導致合同無效，但若使合同繼續有效將損害國家利益和社會公共利益的規范，此類規范旨在否定其在民法上的效力，因此，只要違反效力性的強制性規范的，才應當認定房地產合同無效；三是根據《物權法》關于債權效力與物權效力相區分的原則，根據該原則，房地產合同效力的認定要依據合同法的規定，而房地產的物權變動則受物權法的規制，房地產合同的效力不受房地產變動要件的影響。 （二）關于房地產合同中違約金制度的適用問題。
房地產合同中適用違約金的情形比較多，但審判實踐中對于違約金的性質、違約金過高的主張方式、判斷標準以及如何調整等問題認識不一。《合同法》第一百一十四條等規定已經確定違約金具有補償和懲罰的雙重性質，但以賠償守約方的損失為主要功能，而非嚴厲懲罰違約方。
由于支付違約金是違約方承擔民事責任的主要方式之一，因此對數額過高的違約金條款，人民法院可以根據當事人的請求適當進行調整，對于當事人未提出調整違約金請求的，人民法院不得主動援引合同法的規定干預合同的明確約定；關于當事人申請調整違約金的方式問題，人民法院對當事人主張的方式不宜苛刻要求，當事人可以通過反訴的方式提出，也可以通過抗辯的方式主張，均可視為當事人提出申請；關于違約金過高的認定標準問題，應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等因素，由人民法院根據公平原則、誠實信用原則予以衡量。 （三）關于城鎮居民購買農村村民私有房屋和“小產權房”的效力問題。
宅基地使用權是我國農村集體經濟組織成員享有的一項用益物權，與物權人特定的身份具有密切的聯系。對于建立于集體所有土地之上的宅基地使用權的買賣問題，我國法律包括物權法均沒有明確規定，因此應當適用國家有關*策的規定進行裁判。
**辦公廳1999年5月6日發布的《關于加強土地轉讓管理，嚴禁炒賣土地的通知》第二條第2款規定，“農村的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日**在《關于深化改革嚴格土地管理的規定》中再次強調，“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。法律也明確規定禁止農村宅基地隨意轉讓和抵押，可見，國家現行*策明確規定禁止城鎮居民在農村購買宅基地或者地上建筑物，因此，人民法院應當按照《2005年全省民事審判工作座談會紀要》的意見，據此認定城鎮居民與農村居民之間簽訂的房屋或者宅基地的買賣合同為無效合同，不支持城鎮居民要求在農村購買宅基地或者房屋的訴訟請求。
對于本集體經濟組織之外的其他集體經濟組織成員購買農村居民宅基地和住宅的，應當如何處理，法律未明確規定。由于農村宅基地具有極強的福利和保障性質，且是本集體經濟組織成員無償取得的，由此，取得宅基地使用權的主體應當限于本集體經濟組織成員，否則將會擾亂現行的集體土地管理秩序和農村經濟管理體制，因此，對本集體經濟組織之外的村民購買本集體經濟組織成員的宅基地和房屋的，原則上也應當確認為無效。
對于農村集體經濟組織自行開發的“小產權房”的買賣問題，按照我國現行。
2. 人民法院審理房地產案件的司法解釋
你說的不是很準確，最高人民法院2002年6月11日作出的《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》規定的是：消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。
最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復
(2002年6月11日由最高人民法院審判委員會第1225次會議通過 法釋[2002]16號)
上海市高級人民法院：
你院滬高法[2001]14號《關于合同法第286條理解與適用問題的請示》收悉。經研究，答復如下：
一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。
二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。
三、建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。
四、建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。
五、本批復第一條至第三條自公布之日起施行，第四條自公布之日起六個月后施行。
此復
3. 房地產公司會議記要范文
原發布者：微力課件庫
房地產會議紀要范文篇一：房地產公司會議紀要豫X20XX〔3〕號關于春節前工程進度和目標的會議紀要20XX年1月15日下午，總經理XXX在四樓會議室主持召開總經理辦公會議，專題研究、協調部署了公司春節前的工程進度和確定各項工程完成目標。現將會議內容紀要如下：一、對20XX年工作進行全面回顧與總結在過去的一年里，我們有碩果累累的喜悅，也有與同事協同攻關的艱辛；我們有觀望惆悵的疑惑，也有堅信前途光明的時刻……就是這樣，我們一步一步堅實地走過了20XX年的春秋夏冬。20XX年是公司持續發展最困難、最關鍵，也是近來工程進展最快的一年，回顧過去的一年，感慨很多，收獲頗豐，信念更加堅定，思路格外清晰。20XX年是任務更加艱巨，項目多，工期緊，任務重，交工面積大，管理人員少。但困難中透著光明，20XX年同時也是更充滿希望的一年，因此讓我們所有的公司同仁在20XX年放手一搏，精誠團結，共創明日輝煌。二、工作上提出細致要求且勉勵各位員工公司利益關系到工程部每一個管理人員的自身權益，要把公司的項目做為核心，做為重中之重去落實。要求每一個工程管理人員，要以一個主人翁的姿態全身心地投入到工作中進去，真抓實干，協同作戰，使工程部成為公司戰無不勝的排頭兵、尖刀班！質量管理和進度管理任務很重，安全文明建設面臨要上一個新的臺階，及時做好工程預決算、保質保量趕進度。這就要求我們；早謀劃，嚴要求，堅決執行公司的決策，及時總結工程部階段性的工作經驗和不足，為使
4. 急求：《全國部分城市房地產交易與權屬登記有關問題研討會會議紀要
全國部分城市房地產交易與權屬登記有關問題研討會會議紀要2009年12月14日 建房市函[2009]89號各省、自治區住房和城鄉建設廳，直轄市房地局（建委）： 為加快解決因各種原因造成的城市房屋已建成多年，但不符合辦證條件，無法辦理房屋產權登記的歷史遺留問題（以下簡稱歷史遺留的房屋登記問題），2009年10月30日，住房城鄉建設部房地產市場監管司在鄭州市組織召開了全國部分城市房地產交易與權屬登記有關問題研討會，鄭州、天津、廣州、重慶、長沙、哈爾濱、杭州、合肥、濟南、南昌、南京、沈陽、太原、武漢、西安、延吉、石家莊、貴陽等18個城市房地產主管部門的有關同志參加會議。
會上，鄭州、天津、廣州等3個城市介紹了經驗做法，與會同志就如何解決歷史遺留的房屋登記問題進行了研討，房地產市場監管司司長沈建忠做了總結講話。現將會議主要內容紀要如下： 一、穩步推進，工作取得明顯成效會議指出，近些年來，房屋產權登記制度逐步健全和完善，有效地保障了居民合法權益，促進了房地產市場的健康發展。
同時，各地也不同程度地存在歷史遺留的房屋登記問題，主要體現在：一是開發建設單位行為不規范，存在建設手續不全、違規超建、欠繳稅費，有的開發建設單位已注銷等問題。二是房改、企業改制等過程中，由于原售房單位變更，已按照*策出售的房屋尚未辦理產權。
三是在舊城改造和城市拆遷過程中，拆遷房屋、安置房屋建設手續不全。四是購房人因自身未及時申請辦理房屋登記。
這些歷史遺留的房屋登記問題，已經成為各地群眾反映強烈、急需解決的問題之一。會議認為，幾年來，各地高度重視解決歷史遺留的房屋登記問題，工作有序推進，取得明顯成效。
據統計，截至2009年10月，鄭州市已為2.4萬戶群眾辦理了房屋登記。廣州市為1360個歷史遺留項目中的912個項目辦理了確權辦證所需的各項前期手續，涉及群眾5.9萬戶。
天津市解決了歷史遺留的280個項目、976萬平方米房屋登記問題，涉及群眾10.7萬戶。重慶市解決了歷史遺留的1268萬平方米房屋登記問題。
南京市解決了3000件歷史遺留的房屋登記問題中2400余件。西安市解決了歷史遺留的房屋登記問題1527件，登記面積達1336萬平方米。
濟南市共辦理企業改制重組房產過戶手續1081件，建筑面積216萬平方米；為400余個單體工程辦理了房屋登記手續，總建筑面積達600余萬平方米。沈陽市、長沙市和武漢市分別為2.9萬戶、2.47萬戶和1.39萬戶居民解決了歷史遺留的房屋登記問題。
會議強調，各地通過解決歷史遺留的房屋登記問題，切實維護了群眾的合法權益，得到了社會各界特別是購房群眾的廣泛贊同；有效地緩解了信訪工作壓力，促進了社會和諧穩定；積極穩妥地解決了改制企業遺留的房屋登記問題，有力地保障了企業改制工作順利進行；集中清繳了開發企業拖欠*府稅費，有效地防止了國有資產流失；推動了歷史遺留問題房屋的上市交易，促進了房地產市場的健康發展。二、多措并舉，創造了很多有益經驗會議充分肯定了各地在推進解決歷史遺留的房屋登記問題方面一些好的經驗。
（一）領導高度重視，為工作推進提供有力保障。各地高度重視解決歷史遺留的房屋登記問題。
鄭州、廣州、天津、西安、重慶、沈陽、哈爾濱等市把解決歷史遺留的房屋登記問題作為解決民生問題的重要工作來抓，市*府牽頭，市領導親自掛帥，全面決策、加強協調，明確工作重點和思路，落實各部門職責，及時研究解決有關重大問題，切實把工作落到實處。廣州市委、市*府將解決歷史遺留的房屋登記問題納入了2007年向市民鄭重承諾的“66項惠民措施”，提出了2009年底基本解決的工作目標；市*府成立了以常務副市長為組長，市建委、規劃、國土房管等13個部門領導為成員的領導小組，為工作推進提供了強有力的*治保障和組織保障。
西安市市長親自參與調研，及時增加市長辦公會議議題，出臺了《西安市人民*府關于加快辦理房屋權屬登記的通告》和《實施方案》，要求各區成立專門機構，落實人員和辦公經費，迅速有效地開展工作。（二）部門間密切配合，是工作順利推進的關鍵。
解決歷史遺留的房屋登記問題涉及多個部門、多個環節，各部門思想認識高度統一、協同配合是工作順利推進的關鍵。鄭州市設立聯合辦公服務窗口，集中辦公，對特殊問題實行部門共同會審，及時高效地推進工作。
廣州市*府成立了辦證工作組，共同商討研究解決難點問題，并建立了部門聯席會議制度、情況通報制度、流轉聯審制度、信息共享制度。濟南房管局與土地、規劃、建委聯合成立了“清理違法建筑和違規建設行為辦公室”，對無證房屋進行調查摸底，各部門按照各自的職責，依法追繳規費和查處違法違規行為，并在“違法建筑和違規建設項目聯合審批表”上簽署意見。
天津、南京、武漢等地也建立了部門聯動、協同配合的工作機制，確保了工作有序推進。（三）出臺地方法規規章，為工作推進提供法律依據。
各地在解決歷史遺留的房屋登記問題中，通過出臺法規、規章、規范性文件等，確保了工作有法可依、有章可循。天津市2005年頒布實施了《天津市房。
5. 法院鑒定建筑隱敝工程有什么要求
建設工程施工合同糾紛案件主要有三類，一類是工程款糾紛，一類是工期糾紛，還是一類是工程質量糾紛。
此外，若工程建設造成周邊建筑物的損害，還存在侵權糾紛。而要處理好這些糾紛，往往涉及到四類鑒定，分別是工程造價鑒定、工期鑒定、工程質量鑒定、安全事故鑒定。
而工程質量鑒定，除了需要鑒定質量問題產生的原因，還要鑒定修復方案，以及修復方案之工程造價。 是否需要鑒定，實施哪些鑒定，以及實施鑒定后的鑒定意見，往往決定著案件的最終裁判結果。
筆者曾經中途代理一工程款案件，按照財務交接會議紀要，被告需要支付原告工程款500余萬元，但是按照工程造價鑒定意見，原告需要返還被告800余萬元工程款，正反相差1300余萬元。法官審理案件、代理人代理案件主要工作就是圍繞司法鑒定展開。
人們說，打官司就是打證據，而對于建設工程施工合同糾紛而言，打官司就是打“司法鑒定”。 但是，決定著建設工程糾紛案件裁判結果的司法鑒定卻存在眾多疑難問題，各地法院、仲裁委對這些疑難問題往往缺乏統一的認識，造成同案、類案不同鑒、不同判情況，進而，影響法院的司法權威。
筆者結合十多年來專門從事建設工程訴訟代理的經驗，總結了建設工程司法鑒定中存在的十多個疑難問題，并歸納了這些疑難問題的主要觀點，在此基礎上，談談自己的看法。 一、關于司法鑒定依當事人申請還是依職權啟動問題 《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》（以下簡稱《證據規定》）第二十五條規定：“當事人申請鑒定，應當在舉證期限內提出??對需要鑒定的事項負有舉證責任的當事人，在人民法院指定的期限內無正當理由不提出鑒定申請或者不預交鑒定費用或者拒不提供相關材料，致使對案件爭議的事實無法通過鑒定結論予以認定的，應當對該事實承擔舉證不能的法律后果。”
該規定表明，負有舉證責任的當事人應當提出鑒定申請。司法鑒定依當事人申請啟動。
若負有舉證責任的當事人不申請，則應當承擔舉證不能的法律后果。 然而，《安徽省高級人民法院關于規范全省房地產案件鑒定工作的若干意見（試行）》第十條規定：“當事人沒有申請，有下列情形之一的，人民法院可依職權委托鑒定：（一）建筑物質量存在安全隱患，可能造成人身和財產安全危害，當事人對質量是否合格存在爭議的；（二）建筑物未經驗收合格交付使用，當事人對工程質量有爭議的；（三）當事人惡意串通，故意低價轉讓國有資產，損害國家或公眾利益的；（四）當事人違反國家法律、行*法規強制性規定，導致房地產合同無效的；（五）其他應當由人民法院依職權委托鑒定的。”
該規定表明，在當事人不申請的情況下，法院可以就涉及到安全隱患、損害國家或者公眾利益等情形依職權進行鑒定。 顯然，根據最高院的司法解釋，鑒定只能依當事人申請啟動，而根據安徽省高院的意見，則在當事人不申請啟動鑒定的情形下，對一些特殊的情形，法院可以依職權啟動司法鑒定。
不過，2013年1月1日施行的《民事訴訟法》第七十六條規定：“當事人可以就查明事實的專門性問題向人民法院申請鑒定。當事人申請鑒定的，由雙方當事人協商確定具備資格的鑒定人；協商不成的，由人民法院指定。
當事人未申請鑒定，人民法院對專門性問題認為需要鑒定的，應當委托具備資格的鑒定人進行鑒定。” 因此，關于司法鑒定是依當事人申請啟動還是法院依職權啟動問題已經有了明確的結論，即依當事人申請啟動，當事人不申請，法院認為需要鑒定的，應當依職權啟動。
但是，法院如果依職權啟動，鑒定費應由哪一方當事人預先支付呢？是否會出現應當承擔舉證責任的當事人因不愿或者沒有能力預先支付鑒定費而故意不申請，而留待法院依職權啟動的情況呢？這些問題均需要最高院通過新的司法解釋予以明確。筆者認為，如果解決了鑒定費由哪一方當事人預先支付的問題，則需要法院依職權啟動的情形會大大降低，即司法解釋中可以規定：涉及需要鑒定的，鑒定費用由案件當事人按同等比例預先支付，鑒定費用最終由責任方承擔。
二、關于司法鑒定是否準許的評判標準問題 當一方當事人申請司法鑒定，法官通常會詢問另一方當事人是否同意。若同意，則不存在司法鑒定是否準許的評判標準問題。
但是，另一方當事人往往會反對司法鑒定。此時，法官則需要做出是否準許的決定，這就涉及到準許鑒定或者不準許鑒定的標準問題。
雖然《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》）規定：僅就有爭議的事實予以鑒定，但是，何為有爭議的事實？如何評判？實踐中存在爭議。需要特別說明的是，本文中的“是否準許鑒定的評判標準”僅限于從定性角度，訴訟請求可以成立的情況下的評判標準，若訴訟請求從定性角度本身不能成立，則也談不上準許司法鑒定的評判標準問題。
（一）關于工程造價司法鑒定評判標準 當事人訴訟請求中要求給付工程款對應的工程造價是否已經確定，確定了則無需鑒定，不確定則因存有爭議而需要鑒定。 而確定與否，關鍵看當事人是否提供了合法有效經過質證可以作為認定。
6. 最高人民法院關于如何理解最高人民法院法發19號《會議紀要》若干問
最高人民法院關于如何理解《最高人民法院關于破產法司法解釋》第六十八條的請示的答復
河北省高級人民法院：
你院[2003]冀民二請字第4號《關于如何理解〈最高人民法院關于破產法司法解釋〉第六十八條的請示》收悉。經研究，答復如下：
人民法院受理破產案件前，針對債務人的財產，已經啟動了執行程序，但該執行程序在人民法院受理破產案件后僅作出了執行裁定，尚未將財產交付給申請人的，不屬于司法解釋指的執行完畢的情形，該財產在債務人被宣告破產后應列入破產財產。但應注意以下情況：
一、正在進行的執行程序不僅作出了生效的執行裁定，而且就被執行財產的處理履行了必要的評估拍賣程序，相關人已支付了對價，此時雖未辦理變更登記手續，且非該相關人的過錯，應視為執行財產已向申請人交付，該執行已完畢，該財產不應列入破產財產；
二、人民法院針對被執行財產采取了相應執行措施，該財產已脫離債務人實際控制，視為已向權利人交付，該執行已完畢，該財產不應列入破產財產。
此復