榮觀房產網1. 房地產商的資本運營特點及分析
企業資金的管理，其實質是圍繞企業生產流程中發生的資金流入及流出的管理。
房地產作為具有金融投資屬性的特殊產品，具有資金需求龐大、市場流動性差、投資周期長的特點。因此，作為開發企業，資金管理無疑是企業運營發展過程中的重中之重。
一般而言，房地產企業生產過程主要包含：取得土地前期準備、取得項目土地、項目開發前期、項目開發建設期、項目銷售期或持有經營這幾個主要環節，企業資金的管理也主要圍繞這幾環節展開。 一、房地產開發企業資金流特點 取得土地前的主要資金流：土地評估費用、土地競買保證金等。
該階段的資金呈凈流出狀態，資金來源主要為自有資本金。 取得土地期間的主要資金流：土地款的繳納、稅金等。
該階段時間短，但資金流出量大，資金主要來源為自有資本金。 項目開發前期的主要資金流：該期間的費用主要包括項目策劃定位費用、項目設計費用、項目勘察費用及各個*府部門收取的費用。
該階段為資金流出規模占項目投資規模較小，但期間的資金籌劃卻至關重要，需切實完成項目的融資安排，資金主要來源為自有資本金。 開發建設期的主要資金流：主要為土建工程費用、裝修費用、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等。
項目的資金需求主要由開發前期的融資安排提供。 項目銷售或出租期的主要資金流：該期間為收入的產生期，費用主要包括項目推廣費、項目代理費用等。
上述環節當中，前四個環節為資金流出期，主要資金來源為項目自籌資金投入、銀行借款、部分銷售回籠資金等。其中，土地款及建設成本為該期間的核心資金流出部分，前者發生時間短，后者則在整個工程建設期內陸續支出。
銷售或出租期為唯一具有資金回收的環節，銷售型物業的資金流入一般呈先大后小的特點，即在銷售初期資金快速回籠，進入銷售后期，資金流入趨緩，并最終歸零；而出租型物業則表現為初期資金回收少，之后隨著經營進入穩定期，資金回收呈穩步增長。 二、房地產開發企業資金管理的關鍵 通常而言，資金管理可按生產進程由投資計劃、資金計劃、資金籌集、資金運用等幾個關鍵點構成，房地產企業也不例外。
1、投資計劃是資金管理的前提 房地產企業具有資金需求龐大，資金周轉周期長的特點，一旦出現現金流短缺問題，將嚴重影響工程的進展，進而可能造成項目爛尾的情況。因此，房地產企業在自有資本金充足和現金類資產良性的基礎上，制定嚴格投資計劃是確保現金流和投資能力的前提。
2、資金計劃是資金管理的基礎 從項目發展的過程來看，在項目取得前的評估階段，即應完成項目的全部資金計劃安排。該階段的評估結果將直接影響是否進行項目投資，而為了能夠更精準的完成該階段的工作，開發企業須對項目定位、設計、開工建設計劃、項目融資、項目銷售計劃作出合理而翔實的預測，任何一項工作的偏差，都會對后續的資金使用及回籠產生影響。
因此，評估工作越精準翔實，所編制的資金計劃也更為貼近未來實際資金需要，企業面臨的財務風險也就越小。 3、資金籌集是資金管理的關鍵 對于資金需求異常龐大的房地產開發企業而言，資金籌集能力無疑是關系到企業發展命脈的問題。
企業內源性資金受企業積累的限制，很難在短期內出現大規模的提高；傳統的開發貸款，在經歷金融危機的風波后，也越發顯得不可靠；而市場的大起大落，更讓開發企業難以準確預測未來資金回收；在這樣的情況，拓展融資渠道無疑成為企業生存的必須。 遵循企業的資金計劃，盡可能早地與資金方進行接觸，聽取他們對項目的想法及建議，并將之融入項目中，將幫助企業更便利地獲得融資。
對于房地產開發企業而言，該階段無疑是整個資金管理進程中的重點，而融資管理又恰恰是該階段的核心所在。目前，對開發企業而言，銀行開發貸款仍然是最重要的融資手段，然而，我國銀行信貸的調控是相當頻繁的，具有極高的不穩定性。
為避免“靠天吃飯”的被動模式，作為房地產開發企業，不斷提高企業融資能力、拓寬融資渠道無疑是一項長期的課題。在經濟多元化發展的今天，融資渠道也趨于多樣化，當前經濟環境下，以下渠道亦可供參考： 融資方式 說明 特點 難度 企業內部融資 通過抵押、質押、票據貼現及加強銷售獲得預收款、利用留存收益等取得資金 可得性強，資金規模受限大 低 上市融資 在公開市場發行股票或是通過買入殼公司間接上市 耗時長，審批難 高 債券融資 通過發行公司債或企業債，向市場融資的行為 通常融資期限較長，融資成本較低 高 經營性物業貸款 以自有的經營性物業做抵押并以經營收入或租賃收入作為主要還款來源的貸款 對開發商資信及物業的經營收入要求高，期限長 中 并購貸款 商業銀行向并購方或其子公司發放的，用于支付并購交易價款的貸款。
對企業資質要求高，期限較長 高 信托融資 通過集合信托產品，向社會公眾融資的的一種融資行為。 對企業資信有較高要求 中 委托貸款 委托人提供合法來源的資金，委托銀行或信托機構，根據委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發放、監督使用并協助收回的貸款業務。
期限短，成本。
2. 房地產商的資本運營特點及分析
企業資金的管理，其實質是圍繞企業生產流程中發生的資金流入及流出的管理。
房地產作為具有金融投資屬性的特殊產品，具有資金需求龐大7a686964616fe59b9ee7ad9431333264663030、市場流動性差、投資周期長的特點。因此，作為開發企業，資金管理無疑是企業運營發展過程中的重中之重。
一般而言，房地產企業生產過程主要包含：取得土地前期準備、取得項目土地、項目開發前期、項目開發建設期、項目銷售期或持有經營這幾個主要環節，企業資金的管理也主要圍繞這幾環節展開。 一、房地產開發企業資金流特點 取得土地前的主要資金流：土地評估費用、土地競買保證金等。
該階段的資金呈凈流出狀態，資金來源主要為自有資本金。 取得土地期間的主要資金流：土地款的繳納、稅金等。
該階段時間短，但資金流出量大，資金主要來源為自有資本金。 項目開發前期的主要資金流：該期間的費用主要包括項目策劃定位費用、項目設計費用、項目勘察費用及各個*府部門收取的費用。
該階段為資金流出規模占項目投資規模較小，但期間的資金籌劃卻至關重要，需切實完成項目的融資安排，資金主要來源為自有資本金。 開發建設期的主要資金流：主要為土建工程費用、裝修費用、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等。
項目的資金需求主要由開發前期的融資安排提供。 項目銷售或出租期的主要資金流：該期間為收入的產生期，費用主要包括項目推廣費、項目代理費用等。
上述環節當中，前四個環節為資金流出期，主要資金來源為項目自籌資金投入、銀行借款、部分銷售回籠資金等。其中，土地款及建設成本為該期間的核心資金流出部分，前者發生時間短，后者則在整個工程建設期內陸續支出。
銷售或出租期為唯一具有資金回收的環節，銷售型物業的資金流入一般呈先大后小的特點，即在銷售初期資金快速回籠，進入銷售后期，資金流入趨緩，并最終歸零；而出租型物業則表現為初期資金回收少，之后隨著經營進入穩定期，資金回收呈穩步增長。 二、房地產開發企業資金管理的關鍵 通常而言，資金管理可按生產進程由投資計劃、資金計劃、資金籌集、資金運用等幾個關鍵點構成，房地產企業也不例外。
1、投資計劃是資金管理的前提 房地產企業具有資金需求龐大，資金周轉周期長的特點，一旦出現現金流短缺問題，將嚴重影響工程的進展，進而可能造成項目爛尾的情況。因此，房地產企業在自有資本金充足和現金類資產良性的基礎上，制定嚴格投資計劃是確保現金流和投資能力的前提。
2、資金計劃是資金管理的基礎 從項目發展的過程來看，在項目取得前的評估階段，即應完成項目的全部資金計劃安排。該階段的評估結果將直接影響是否進行項目投資，而為了能夠更精準的完成該階段的工作，開發企業須對項目定位、設計、開工建設計劃、項目融資、項目銷售計劃作出合理而翔實的預測，任何一項工作的偏差，都會對后續的資金使用及回籠產生影響。
因此，評估工作越精準翔實，所編制的資金計劃也更為貼近未來實際資金需要，企業面臨的財務風險也就越小。 3、資金籌集是資金管理的關鍵 對于資金需求異常龐大的房地產開發企業而言，資金籌集能力無疑是關系到企業發展命脈的問題。
企業內源性資金受企業積累的限制，很難在短期內出現大規模的提高；傳統的開發貸款，在經歷金融危機的風波后，也越發顯得不可靠；而市場的大起大落，更讓開發企業難以準確預測未來資金回收；在這樣的情況，拓展融資渠道無疑成為企業生存的必須。 遵循企業的資金計劃，盡可能早地與資金方進行接觸，聽取他們對項目的想法及建議，并將之融入項目中，將幫助企業更便利地獲得融資。
對于房地產開發企業而言，該階段無疑是整個資金管理進程中的重點，而融資管理又恰恰是該階段的核心所在。目前，對開發企業而言，銀行開發貸款仍然是最重要的融資手段，然而，我國銀行信貸的調控是相當頻繁的，具有極高的不穩定性。
為避免“靠天吃飯”的被動模式，作為房地產開發企業，不斷提高企業融資能力、拓寬融資渠道無疑是一項長期的課題。在經濟多元化發展的今天，融資渠道也趨于多樣化，當前經濟環境下，以下渠道亦可供參考： 融資方式 說明 特點 難度 企業內部融資 通過抵押、質押、票據貼現及加強銷售獲得預收款、利用留存收益等取得資金 可得性強，資金規模受限大 低 上市融資 在公開市場發行股票或是通過買入殼公司間接上市 耗時長，審批難 高 債券融資 通過發行公司債或企業債，向市場融資的行為 通常融資期限較長，融資成本較低 高 經營性物業貸款 以自有的經營性物業做抵押并以經營收入或租賃收入作為主要還款來源的貸款 對開發商資信及物業的經營收入要求高，期限長 中 并購貸款 商業銀行向并購方或其子公司發放的，用于支付并購交易價款的貸款。
對企業資質要求高，期限較長 高 信托融資 通過集合信托產品，向社會公眾融資的的一種融資行為。 對企業資信有較高要求 中 委托貸款 委托人提供合法來源的資金，委托銀行或信托機構，根據委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發放、監督使用并協助收回的貸款。
3. 房地產投資項目使用資金的特性是什么
房地產投資項目所需的資金除具有“貨幣-生產-商品-貨幣”這樣一個一般的循環往復、連續不斷的資金運動過程外，還具有資金墊付量大、占用周期長、投資的固定性和增值性以及風險大、回報率高等特性。
從這些特性出發，房地產開發投資企業的資金在周轉過程中必然存在著：資金投入的集中性和來源分散性的矛盾、資金投入量大和每筆收入來源小的矛盾、投資回收周期長和再生產過程連續性的矛盾。對于房地產投資者來說，解決這些矛盾，是項目投資得以順利進行的基本前提。
以上是我對于這個問題的解答，希望能夠幫到大家。
4. 房地產企業的財務特點是什么呢
財務特點具體內容財務風險的特點現金流風險，由于開發產品的投資巨大，因此，對于房地產企業來講現金流斷流是企業面臨的最重要的財務風險，所以，保持現金流穩定是房地產企業財務管理的重要內容。
盈利風險，在施工過程中，施工合同一般只是暫定價，最終價格需要在竣工結算后才能確定，而工程完工后，房地產企業與施工單位對結算值往往存在不同程度的爭議，因此，房地產項目的利潤只有在竣工結算完成后才能準確確定，平時對利潤的預測有可能存在較大的誤差。 銷售風險，不動產的可變現能力較差，如果企業開發的產品不被市場認可，開發產品無法更改，造成產品積壓，變現困難。
另外，房地產企業的銷售對金融*策的依賴程度很高，如很多消費者要通過銀行按揭貸款來支付房款，銀行按揭*策的變動直接影響產品的銷售情況。資金管理的特點房地產項目投資巨大，僅僅依靠房地產企業的自由資金遠遠不能滿足項目的投資需求，一般都要向銀行進行融資，而房地產開發貸款是房地產企業主要的融資品種，開發貸款的使用對象，就是房地產企業具體開發項目在開發產品未完工前，一般需要通過預售取得銷售回款，并將其投入后期的開發建設中資金支出的重點內容是地價款，建筑安裝支出和稅費。
地價款的來源一般為企業的自由資金，建筑安裝工程及稅費的支出來源為開發貸款和預售回款。
5. 房地產項目的特點
不同的房地產項目，在不同的階段，采用的推廣策略不同。
結合市場情況和自身特點，制定針對性的、階段性的推廣方案，在推廣實施過程中不斷評估傳播效果，優化推廣的執行方案，達到最好的費效比和推廣效果，是房地產項目推廣的基本原則。
項目的推廣策略，服從于項目的整體營銷計劃。
大致分為開盤前的形象推廣期及開盤前后的強推期及之后的平推期。
根據不同的推廣需求，選擇不同的傳播方式。
選擇何種推廣傳播方式，不僅僅由項目的特點決定，也應考慮市場環境、新媒體的不斷出現等因素。
除了按開發進度進行傳播媒體選擇、投放頻次選擇外，也需要根據開發產品本身的特點，選擇不同媒介，決定采用何種媒體進行推廣，主要考慮項目的產品定位、形象定位以及客戶定位。
例如一線城市的高端別墅住宅產品和四線城市的普通住宅，采用的傳播方式就截然不同。前者可能在央視全國范圍內上廣告，后者可能只在本市做派單。
您提的這個問題，如果將各種情況羅列出來，基本可以寫一本厚厚的書。這里只是總結性的回答您的問題，希望能對您有所幫助。
6. 房地產一級開發成本管理的特點主要是什么
關鍵字：房地產房地產開發成本管理一、房地產定義及其特點房地產又稱不動產，狹義的房地產是指房屋的建筑部分與建筑地塊有機結合的整體和它們衍生的各種物權。
房地產與其他形態的商品相比，具有以下特性：（1）不可移動性。房地產最重要的一個特性是其位置的固定性或不可移動性。
不過，房地產的自然地理位置固定不變，但其社會經濟地理位置卻經常由于城市規劃的制定或修改、交通建設的發展或改變等因素經常在變動。當房地產的位置由劣變優時，其價格會上升；反之會下跌。
（2）長期使用性。土地的利用價值永不會消失，這種特性為不可毀滅性或恒久性。
但我國房地產的長期使用性受到了有限期的土地使用權的制約。（3）附加收益性（適應性）。
房地產本身并不能產生收入，房地產的收益是在使用過程中產生的。房地產投資者可以在合法前提下調整房地產的使用功能，使之即適產特征，又能增加房地產投資的收益。
（4）異質性。 這是指市場上不可能有兩宗完全相同的房地產。
但由于其坐落的位置不同，周圍環境也不相同，這兩宗房地產實質上也是不相同的。（5）資本和消費品的二重性。
房產是大多數中國人民最昂貴的固定資產，同時也是普遍中國人一生中最昂貴的消費品。（6）易受*策影響性。
在任何國家和地區，對房地產的使用、支配都會受到某些限制。（7）相互影響性和社區環境影響性。
一宗房地產與其周圍房地產相互影響，房地產的價格不二、加強房地產開發成本管理的意義“利潤=銷售收入—成本費用”這一眾所周知的簡單公式，充分反映了成本管理的重要性。 房地產開發本身就是一種投資大、風險大、周期長、管理復雜的項目。
在房地產炒得沸沸揚揚的今天，各方面都要冷靜、理性對待，對于開發商來說最理性的事是控制成本，多關注點成本，少關注點房價。因此，隨著中國房地產市場由成長期步入成熟期，地產界的競爭也逐步規范化。
開發商進行房地產開發要想獲得利潤，必須降低開發成本，嚴格控制各項費用支出。同時兼顧各種業態，比如隨著我國國力的增強、人們生活水平的提高，以及人們對網球觀念的改變，。
7. 房地產項目成本管理有哪些要點
成本控制和管理歷來是企業管理的重心，房地產開發企業亦然。
本人結合多個房地產項目（如CBD重點工程藍堡國際公寓）的經驗，總結了一套“成本管理方法”。該方法主要用來及時、準確地反映工程成本的預算控制及執行情況，盡量避免預算外支出，為進一步控制成本提供標準和控制手段。
成本管理方法主要融合如下內容：合同管理、預算及資金管理、甲供材料管理。其中，預算及資金管理是核心。
三者結合財務軟件的報表開發功能，相互融通，但又各有側重。 一、合同管理 公司所有重大經濟活動的實施均從合同匯簽開始，所以合同管理工作須融合財務、預算、工程等各個職能部門。
合同管理到位，所涉及的工程造價和材料價格合理，則成本控制就已經有了一個很扎實的平臺。 1.合同匯簽與分類。
合同管理融合了財務、預算、工程等多個部門。成本會計在合同匯簽中側重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時間的安排，要與公司現有資金和未來資金計劃相統一，避免合同管理與資金管理脫節。
采購工程師或其他專業工程師側重材料設備的質量標準、到場時間，或工程進度及質量標準，避免合同管理與工程管理不協調。 結合房地產開發企業實際情況，合同分工程合同、材料合同兩大類。
工程合同包括：土地征用及拆遷合同、前期工程合同、建筑安裝工程合同、基礎設施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括：土建材料合同、暖通、空調設備合同、弱電材料設備合同、水電材料設備合同、機電設備（電梯）合同、裝修材料合同、其他材料設備合同。
2.合同的錄入與執行。 將已分類合同結合財務軟件的報表功能，設計出能自動提取數據的“合同款項支付單”，使每一次付款都能迅速而有效地處于控制狀態中。
合同錄入后，成本會計要盯住每一次付款時點及金額進行資金計劃安排并報主管領導，從而較好執行合同。 3.報告。
按周申報合同清單及匯總統計表。 二、工程預算及資金瞥理 參照工程預算合理地進行成本核算和資金管理是房地產開發企業財務工作的重點。
因為工程成本及其資金的支付是房地產開發企業的實質性核心內容，每一項所涉及的金額又相當巨大，故須重點控制。 1.工程預算的編制、錄入。
工程預算的編制須結合預算工程師、材料工程師及成本會計等專業人員的綜合建議，達到事前成本控制的目的；工程預算編制完畢后，公司預算部門將工程預算交成本會計進行錄人工作。以后的財務核算工作也便有了“有的放矢”的目標。
工程預算的錄入指成本會計結合財務軟件的報表開發設計功能，錄入到本公司自行設計好的房地產開發成本分析報表中。此時須注意會計科目中成本類明細科目的設置應盡量與工程預算主體內容相一致，以便日后財務軟件自動提取實際發生額時，能與工程成本預算數有同一口徑進行對比、分析，從而有效實施事中成本管理和控制；并為事后的經驗總結和新開發項目的成本管理與控制提供參考和標準。
2.工程款支付。 各用款部門填寫用款單時，按“工程項目。
分部工程——分項工程——單位工程”寫清楚，成本會計根據已有財務信息及預算數進行核對，能立刻確認是否應該支付此款項，并將此信息上報主管領導。若付款，則付款后成本會計也能準確地將該款項列轉成本核算對象及其明細項目。
在工程款的支付過程中，須注意的是：要有正確的付款流程，該流程的設計必須滿足“先產生相關的信息流，再由信息流決定是否支付資金流”的要求。
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