榮觀房產網1. 誰能給個房地產全套開發流程,要時間順序和時段,不要國家的死規
第一部分，房地產開發公司的準備工作 在報行*機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。
第二部分，行*審批部分 根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行*許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。 一、選址定點階段。
此階段一般辦理以下事項： 1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。 2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。 4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。 6、規劃部門辦理項目選址意見書。
二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項： 1、人防辦進行人防工程建設布局審查。 2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。 4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。 三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項： 1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。 3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。 5、國土資源局進行用地預審。
6、市*部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。 7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設計文件進行*策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。 9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。
四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項： 1、公安消防支隊進行消防設計審查。 2、人防辦進行人防設施審查。
3、建委、市*部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。 4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。
五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項： 1、建設單位辦理施工報建登記。 2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。
招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。 3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項： 由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。 開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料： 1、以下證明材料： （1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證； （3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書； 3、工程施工合同； 4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項： 1、建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。 2、財*部門對建設項目應繳納的行*事業性收費和基金進行核實驗收。
3、規劃部門、市*部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。 第三部分 房地產項目權屬初始登記階段 1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。
2、開發商應提交材料： （1）申請書； （2）企業營業執照； （3）用地證明文件或者土地使用權證； （4）建設用地規劃許可證； （5）建設工程規劃許可證； （6）施工許可證； （7）房屋竣工驗收資料 （8）房屋測繪成果； （9）根據有關規定應當提交的其他文件。 以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。
各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產開發所獲得的利潤，行*審批費。
2. 房地產開發流程
我國房地產開發流程的概述 第一部分，房地產開發公司的準備工作 在報行*機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。
第二部分，行*審批部分 根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行*許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程62616964757a686964616fe59b9ee7ad9431333330336362竣工綜合驗收備案。 一、選址定點階段。
此階段一般辦理以下事項： 1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。 2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。 4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。 6、規劃部門辦理項目選址意見書。
二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項： 1、人防辦進行人防工程建設布局審查。 2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。 4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。 三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項： 1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。 3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。 5、國土資源局進行用地預審。
6、市*部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。 7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設計文件進行*策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。 9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。
四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項： 1、公安消防支隊進行消防設計審查。 2、人防辦進行人防設施審查。
3、建委、市*部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。 4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。
五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項： 1、建設單位辦理施工報建登記。 2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。
招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。 3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項： 由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。 開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料： 1、以下證明材料： （1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證； （3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書； 3、工程施工合同； 4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項： 1、建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。 2、財*部門對建設項目應繳納的行*事業性收費和基金進行核實驗收。
3、規劃部門、市*部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。 第三部分 房地產項目權屬初始登記階段 1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。
2、開發商應提交材料： （1）申請書； （2）企業營業執照； （3）用地證明文件或者土地使用權證； （4）建設用地規劃許可證； （5）建設工程規劃許可證； （6）施工許可證； （7）房屋竣工驗收資料 （8）房屋測繪成果； （9）根據有關規定應當提交的其他文件。
3. 房地產開發流程是什么
簡單點說，主要流程是：
1、辦理房地產開發企業的《營業執照》
2、辦理房地產開發企業的《資質證書》
3、參加土地出讓的“招拍掛”，取得《土地使用權證》。如果是經濟適用住房，還要辦理征地手續進行征地（但不要招拍掛）。
4、辦理“一書兩證”，即《建設項目選址意見書》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》。如果是“毛地”，還要辦理《房屋拆遷許可證》，進行拆遷。
5、按規劃進行規劃設計和建筑設計、施工圖設計，交有關部門規劃評審、設計審查。這項不屬于行*許可，但是卻一般是開發過程辦手續時間最多的。
6、辦理項目招投標，選擇施工單位，辦理《建設工程施工許可證》，請規劃的放線施工。有的地方，還要辦開工證。
7、辦理《商品房預售許可證》，開盤預銷售房屋，取得買賣合同，代理按揭手續。
8、組織“質量五大責任主體”（質量監督、監理、設計、施工、檢測）進行竣工驗收。
9、申請建設部門、房地產管理部門等對竣工驗收進行備案審查。合格，取得《竣工驗收備案表》。
10、交付使用，結清購房款，發放《質量保證書》和《使用說明書》。向物業管理企業移交管理。
11、對物業一般質量進行保修（不超過5年），法人代表對物業重大質量安全等終身負責。協助居委會、房管、物業管理企業召開首次業主大會（一年以后就可以）。
4. 房地產開發具體流程
1、前期的準備 前期準備工作主要包括由計委對房地產項目進行立項審批，規委對項目進行規劃審批，進行設計施工，土地出讓或轉讓等。
此階段的主要工作是取得項目開工建設的一系列許可證和取得項目建設用地的國有土地使用權。“五證”中的《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工許可證》都是在這個階段取得的。
《國有土地使用權證》由于開發商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。 在房地產開發中，土地的取得是最重要的。
現階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地無償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不允許作開發利用。
一般都是劃撥給國家機關、學校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權的方式。
目前的房地產開發除經濟適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進行開發，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉為出讓土地。
出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業用地50年，商業用地40年等。
2、建筑施工階段 建筑施工階段是開發商委托建筑公司進行項目建設的階段。該階段是房地產開發的重要階段。
在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實現贏利，開發商通常在建筑階段采用項目預售的方式對物業進行銷售。 3、銷售階段 銷售階段是開發商出售商品房，回收資金實現贏利的階段。
銷售分為預售和現房銷售兩個階段，預售即通常所說的期房銷售，是指開發商在建設工程竣工之前進行銷售，現房銷售即開發商在取得《竣工證》或竣工驗收合格文件后進行銷售。 1 預售 由于預售可以提前回收資金，目前開發商大多采用此種銷售方式。
預售條件，《城市商品房預售管理辦法》第五條規定： （1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （2）持有建設工程規劃和施工許可證； （3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。 《城市商品房預售管理辦法》第六條規定：商品房預售實行許可證制度。
開發經營企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。 2）現售 商品房現售，應當符合以下條件： （1）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書； （2）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件； （3）持有建設工程規劃許可證和施工許可證； （4）已通過竣工驗收； （5）拆遷安置已經落實； （6）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期； （7）物業管理方案已經落實。
5. 房地產開發的主要程序
房地產開發的主要程序 房地產開發的主要程序 1 .投資決策分析投資決策分析類似可行件研究，是開發過程中最為重要的一環。
投資決策分忻主要包括市場分析和財務估價兩部分。這必須在尚未簽協議之前進行，給開發者以充分的時間和自由度加以考慮。
目前.人們對房地產開發項目的財務估價已經比較普遍，而對至關重要的市場分忻卻沒有足夠的重視。應當說，市場研究對于選擇投資方向，確定開發目標與方案起著舉足輕重的作用，它往往關系到項目的成敗。
2 .前期工作當通過投資決策研究確定了具體的開發項目后，就要著手準備印實施前期—父作。它包括研究地塊的持性與范圍；分析將要購買的地塊用途及獲益能力大小；獲取土地使用權；征地、拆遷、安置、補償；規劃設計及建設方案的確定；與規劃管理部門協商，獲得規劃許可；施工現場的“七通一平”；安排短期或長期信貸；尋找預租（售）顧客；初步確定租金或售價水平、開發成本和工程量進行詳細估算和概算等等。
上述工作完成后。對項目可以再進行一次評估，因為決定開發項目成敗的經濟持性可能已經有所變化。
3 .建設階段建設階段是將開發過程中所涉及的所有原材料聚集在一個空間和時間點上，項目建設一開始，對有些問題的處理就不像前面兩個階段具有彈性。尤其對許多小項目面言，一旦簽署了承包合同.就幾乎不再有變動的機會了。
這就再次說明了前兩個階段工作的重要件。為了防止追加成本和工期拖延，開發商必須密切注意項目建設過程的進展，定期視察施工現場，以了解整個建設過程的全貌。
4 .租售階段在很多情況下，開發商為廠分散投資風險，減輕借貸壓力，在項目建設前就通過預租或預售的形式落實了入住的客戶，但許多情況下，還是在項目完工或接近完工時才去尋找客戶。 對出租或出售兩種處置方式而言，要根據市場狀況，開發商對回收資金迫切程度印開發項目的類型來選擇，對于居住樓，通常以出售為主，對寫字樓、酒店、商業用房常以出租為主。
雖然租售階段常常處于開發的最后一個階段，但租售戰略是初期投資分析的一個重要組成部分。
6. 房地產開發流程具體有哪些
房地產開發流程第一章：項目決策階段第二章：前期準備階段一、獲取土地使用權二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》三、規劃設計四、建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續，確定勘察五、申辦《施工許可證》六、招標第三章：工程建設階段1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要2、施工場地平整，達到施工條件3、施工通道疏通，滿足施工運輸條件4、施工圖紙及施工資料準備5、施工材料和施工設備的準備6、臨時用地或臨時占道手續辦理7、施工許可批文及辦理開工手續8、確定水準點與座標控制點，進行現場交驗9、組織圖紙會審、設計交底10、編制工程進度計劃11、設計、施工、監理單位的協調第四章：項目銷售階段一、申辦《銷售許可證》二、商品房銷售及按揭（以房地產等實物資產或有價證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款并依合同分期付清本息，貸款還清后銀行歸還抵押物）辦理一、申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》二、申辦建設工程規劃驗收三、進行權屬登記，取得《商品房權屬證明書》四、物業移交第五章：交付使用階段。
7. 接下房地產項目的流程大概要多久啊
首先關注土地信息，進行投資機會分析，通過招拍掛得到土地的使用權，取得國有土地使用證，申領項目建議書，辦理建設用地規劃許可證，進入規劃要點批復。
然后設立項目公司，進行立項，環境評估，房地產開發資質。對總平面設計進行審查（包括小區總平面規劃圖紙，如：建筑怎么排列，沒動多高，多大，間隔，道路消防容積率等）次過程大約需要2~3個月左右，接下來是管線綜合審查，排水許可證辦理。
再下來是單體審查、建筑工程規劃許可證，消防人防專項檢查，節能以及施工圖審查，質監安監檢查，施工招投標，監理報建。申領施工許可證，放線驗線，辦理預售許可證，規劃消防人防管線質量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓。
大致就是這樣。掛一漏萬。
呵呵。
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