榮觀房產網1. 地價指數是什么
地價價指數主要是反映在不同時點的地價水平與某一時點地價水平比較的相對關系，以地價水平值比值的100倍表示。
地價指數按照基數不同分為定比地價指數和環比地價指數。定比地價指數以某一固定基期的地價水平值為基數，環比地價指數以上一統計周期地價水平值為基數。
地價指數按照土地用途分為商業地價指數、居住地價指數、工業地價指數及表征城市整體地價水平相對關系的綜合地價指數等指標。 地價指數按照區域大小分為地（市）級范圍地價指數、省級范圍地價指數、跨省區域地價指數和全國總體地價指數等指標。
2. 資產評估中的容積率地價指數怎么算
1. 所謂容積率就是指項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值.
通常其計算公式：容積率=總建筑面積÷總用地面積。例如：當建筑物層高超過8 米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算.
2. 容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異.因此，容積率是城市區劃管理中所采用的一項重要指標，也是從微觀上影響地價最重要的因素
3. 容積率可以更加準確地衡量地價水平.人們購買土地使用權的目的是為了對
土地進行開發，建設房屋.房屋的單方開發成本=房屋單方造價+樓面地價+稅+費。樓面地價=宗地總價/宗地內允許總建筑面積=土地單價/容積率因此，樓面地價比單位地價更能準確地反映地價的高低.
3. 地價該如何評估
一、內容提要：路線價法，城市基準地價評估，宗地價格評估和基準地價修正法，高層建筑地價分攤，地租理論和地租量的計算。
二、重點、難點：了解地租理論和地租量的計算，熟悉城市基準地價評估、宗地價格評估和基準地價修正法，掌握路線價法和高層建筑地價分攤與土地占有份額的確定。 9.1路線價法 9.1.1路線價法的基本原理 9.1.1.1路線價法的概念 路線價法是對臨接道路且可及性相當的土地設定標準深度，選取若干標準宗地求其平均價格，將此平均價格稱為路線價，然后再配合深度價格修正率表和其他價格修正率表，計算出臨接該道路的其他土地價格的一種估價方法。
9.1.1.2路線價法的理論依據 路線價法實質上是一種市場法，是市場法的派生方法，其理論依據與市場法相同，是房地產價格形成的替代原理。 在路線價法中，“標準宗地”可視為市場法中的“可比實例”；“路線價”是若干“標準宗地”的平均價格，可視為市場法中的“可比實例價格”；臨接同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基準，考慮其臨街深度、土地形狀（如矩形、三角形、平行四邊形、梯形、不規則形）、臨街狀況（如一面臨街、前后兩面臨街、街角地，以及長 方形土地是長的一邊臨街還是短的一邊臨街，梯形土地是寬的一邊臨街還是窄的一邊臨街，三角形土地是一邊臨街還是一頂點臨街）、臨街寬度等，進行適當的修正求得，這些修正實際上為“房地產狀況調整”。
路線價法與一般的市場法的主要不同之處，一是不做“交易情況修正”和“交易日期調整”。二是先對多個“可比實例價格”進行綜合，然后再進行“房地產狀況調整”；而不是先對“可比實例價格”進行有關修正、調整，然后再進行綜合。
三是利用相同的“可比實例價格”——路線價，同時評估出許多“估價對象”——臨接同一道路的其他土地的價格；而不是僅評估出一個“估價對象”的價格。 在路線價法中不做“交易情況修正”和“交易日期調整”的原因是：①求得的路線價——若干標準宗地的平均價格，已是正常價格；②求得的路線價所對應的日期，與欲求取的其他土地價格的日期一致，都是估價時點時的價格。
9.1.1.3路線價法適用的對象和條件 路線價法主要適用于城市商業街道兩側土地的估價。 一般的土地估價方法主要適用于單宗土地的估價，而且需要花費較長的時間。
路線價法則被認為是一種快速、相對公平合理，能節省人力、財力，可以同時對大量土地進行估價的方法，特別適用于房地產稅收、市地重劃（城市土地整理）、城市房屋拆遷補償或者其他需要在大范圍內同時對大量土地進行的估價。 運用路線價法估價的前提條件是街道較規整，臨街各宗土地的排列較整齊。
9.1.1.4路線價法的操作步驟 運用路線價法估價一般分為下列6個步驟進行：①劃分路線價區段；②設定標準深度；③選取標準宗地；④調查評估路線價；⑤制作價格修正率表；⑥計算臨街各宗土地的價格。 9.1.2劃分路線價區段 路線價區段是沿著街道兩側帶狀分布的。
一個路線價區段是指具有同一個路線價的地段。因此，在劃分路線價區段時，應將可及性相當、地塊相連的土地劃為同一個路線價區段。
兩個路線價區段的分界線，原則上是地價有顯著差異的地點，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個路口之間的地段為一個路線價區段。 但較長的繁華街道，有時需要將兩個路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區段，分別附設不同的路線價。
而某些不很繁華的街道，同一個路線價區段可延長至數個路口。另外，在同一條街道上，如果兩側的繁華程度、地價水平有顯著差異的，應以街道中心為分界線，將該街道的兩側各自視為一個路線價區段，分別附設不同的路線價。
9.1.3設定標準深度 從理論上講，標準深度是街道對地價影響的轉折點：由此接近街道的方向，地價受街道的影響而逐漸升高；由此遠離街道的方向，地價可視為基本不變。但在實際估價中，設定的標準深度通常是路線價區段內臨街各宗土地的臨街深度的眾數。
例如，某個路線價區段內臨街土地的臨街深度大多為18%，則標準深度應設定為18%；如果臨街深度普遍為25%，則標準深度應設定為25%。 以臨街各宗土地的臨街深度的眾數作為標準深度，可以簡化以后各宗土地價格的計算。
如果不以臨街各宗土地的臨街深度的眾數為標準深度，由此制作的深度價格修正率表，將使以后多數土地價格的計算都要用深度價格修正率進行修正。 這不僅會增加計算的工作量，而且會使所求得的路線價失去代表性。
9.1.4選取標準宗地 標準宗地是路線價區段內具有代表性的宗地。選取標準宗地的具體要求是：①一面臨街；②土地形狀為矩形；③臨街深度為標準深度；④臨街寬度為標準寬度（可為同一路線價區段內臨街各宗土地的臨街寬度的眾數）；⑤臨街寬度與臨街深度比例適當；⑥用途為所在路線價區段具有代表性的用途；⑦容積率為所在路線價區段具有代表性的容積率（可為同一路線價區段內臨街各宗土地的容積率的眾數）；⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也應具有代表性。
9.1.5調查評估路線價 路線價是附設在街道上的若干標準宗地的平均價格。通。
4. 房價決定地價還是地價決定房價
這么說不準確，應當說，早期地價是影響房價的一個主要因素，后期房價是影響地價的一個主要因素。
舉個例子，有一大片空地，你買下了蓋起房子，那么你的房子要賣的時候，地價影響了你的房價，其它影響房價因素是材料、人工等。
房子賣出去，住人，做工廠，做公司等等，時間久了，房子慢慢不夠用了，這時你想在買地皮蓋房子，地皮的價格，不會按照原先地皮賣的價格賣給你了。因為房子慢慢變成稀缺商品，升值了。人工、材料不會有大變化，因為人工和材料相比于早期的供需變化不大。
那么地皮的價格就上漲了
但這只是表面因素，內在因素是供需關系的變化影響了地價和房價的變化。學學經濟學就知道了
5. 房地產經濟學論述房地產價格評估應遵循哪些原則
房地產經濟在國民經濟中占有重要地位，而房地產價格在房地產市場中起杠桿作用。
因此，合理地評定房地產價格，對于促進國民經濟的發展具有重要的現實意義。 （一）、改革開放形勢需要房地產價格評估 改革開放，搞活經濟*策使我國的面貌發生巨大的變化，隨著開放改革的深化和有計劃商品經濟的發展，使我國擺脫了舊的管理體制束縛，國家按照有計劃的商品經濟來組織社會主義經濟活動，市場機制的調節作用日益增強。
房地產是人民必需的生活資料，又是各行各業不可缺少的生產資料，在改革開放形勢下，必然會遇到很多涉及房地產交換問題，急需房地產價格評估。 例如：企業產權轉移需要房地產價格評估。
改革企業管理體制，增強企業活力是經濟體制改革的中心環節，而推動企業橫向經濟聯系發展，是搞活企業的重要內容。建立企業產權轉移市場，通過產權轉移，促進企業橫向經濟聯系的發展，形成新的企業組合，推動新的企業群體、企業集團的興起。
但是產權轉移意味著權利發生變化。為維護企業間的利益，在產權轉移前應評估其價格，使聯合的各方在對等條件下進行合作。
有些城市已開始擬訂企業產權轉讓試行法，通過立法使產權轉移納入法治軌道，并促進企業橫向經濟聯系和發展。 有償使用國有土地，需要進行房地產價格評估。
城市土地屬國家所有，禁止任何人買賣。但是，在商品經濟條件下土地所有權不能進入市場并不妨礙土地使用權進入市場，成為買賣對象。
武漢、天津、上海，廣州、深圳、廈門等市先后制訂了土地使用權有償出讓和轉讓的法，這說明我國已開始改革無償，無期使用城市土地制度。廣州市在近幾年來采用招標、議標方式有償出讓土地使用權。
1989年5月頒發了《廣州市城市國有土地使用權有償出讓和轉讓試行法》； 1993年6月正式頒布《廣州市國有土地使用權出讓金標準》。 （二）、房地產價格評估是房地產業發展的需要 我國現正處于社會主義初級階段，在社會主義初級階段中商品經濟占主導地位。
隨著商品經濟的迅速發展，房地產作為商品來經營，使沉默近三、四十年的房地產業又活躍起來，并發展成為我國的一個新興行業，開始納入社會主義商品經濟運行軌道。但是房地產業的發展除取決于國家對房地產業的投資、信貸、管理體制等方面的方針、*策外，還需要有大批善于經營、管理的人才。
然而，目前我國房地產價格評估隊伍就其數量上、質量上都適應不了房地產業的發展需要。因此迅速培養房地產價格評估人才是發展房地產業的當務之急。
（三）、穩定房地產市場的需要 房地產商品的交換構成了房地產市場。隨著經濟體制改革的深化，國內外投資者對房地產的需求增加，特別是隨著住房自有化的逐步實施和土地有償使用的初步實踐，使我國房地產市場開始出現興旺景象。
為使房地產市場健康發展，必須加強房地產市場管理。 市場管理的核心是對價格的調控與管理。
合理確定房地產價格對于安定人民生活，穩定市場物價有積極的現實意義。國家物價的管理通過宏觀經濟調控指導各地區，部門做好市場物價管理監督工作。
各地區、部門貫徹執行國家的物價方針*策和法規，負責本地區，部門的價格管理和綜合平衡工作。 各市房地產交易所是代表地方*府主管房地產交易的職能部門，加強房地產市場管理主要是加強房地產交易市場管理。
因此，搞好房地產價格評估工作，是加強管理穩定房地產市場的需要。 （四）、法律實施的需要 社會主義法制是工人階級和廣大人民群眾按照自己的意志，通過國家權力機關制訂建立起來的法律制度和執行原則。
因此社會主義法制是社會主義國家人民的活動準則，它對于保衛社會主義，鞏固社會主義經濟制度和保障社會主義經濟建設起積極作用。 但法律的實施需要有關單位支持。
以事實為根據，以法律為準繩是司法工作的基本原則。在審查房地產案件中，為了保障公民和法人的合法權益，正確調整民事關系，制裁違法行為，司法人員在執法過程中，除必須了解案情外，還需要房地產價格評估人員提供資料作為判案的依據。
（五）、住房制度改革的需要 在住房制度改革工作中，為實現住宅生產的投入，產出的良性循環，鼓勵職工購買舊公房是住房制度改革的主要內容之一。 出售舊公房應按重置價成新折扣，以質量和環境因素等計價，但在實施過程中，因沒有切合實際的評估法，所以有些地方在出售舊公房時價格差異較大，有的甚至互相攀比降低出售價格，不利于住房自有化工作的開展。
為此，建設部和**住房制度改革領導小組在《關于加強出售公有住房價格管理的通知》中指出："各產權單位向職工出售的公有住房統一由房地產評估專業人員進行價格評估。"這就需要加強價格評估工作。
此外，調整不合理的低租制，必須要加強房租的修訂和評租等等工作。
轉載請注明出處榮觀房產網 » 房地產經濟學地價指數