榮觀房產網1. 房產眾籌為何不被看好
數據顯示，截至今年3月底，全國涉及房地產眾籌的平臺有30多家，包括中籌網金、平安好房、房金所等。
其中，超過18家業務比較垂直，全部圍繞房地產，整體成交規模超過10億元。 目前國內房產眾籌主要有三種模式。
第一種是營銷模式，主要表現形式為賣房或者預售房；第二種是經營模式，主要表現形式為出讓商業地產的收益權；第三種則是股權類，即將原本不可分割的產權，在持股平臺上進行分割出讓。 “實際上，這三種模式都不太適合眾籌。”
資深人士稱，眾籌的本質應當是小額公開大眾，房產的交易數額較大，互聯網的支付方式并不適用；商業地產的資金需求極大，僅憑普通老百姓眾籌根本無法滿足；股權類的眾籌方式則讓整個產權散戶化，對開發商想要去化是不利的，他們更愿意交給中介代理機構去賣房，通過眾籌的方式效率偏低。 這三種類型，實際上都背離了眾籌的本質。
京北金融總裁、上海交通大學互聯網金融研究所所長羅明雄對房產眾籌并不看好。他直言，相比較其他眾籌產品而言，房產需要的金額比較大，眾籌買房在產權歸屬方面存在法律障礙，從法律實操性來看，存在一定法律風險。
他還認為，房產眾籌的資金流向對產業幫助并不大。 “從現實中看，最后的房產眾籌項目都是變成炒房來獲得回報，這樣的意義并不大。”
不過他也坦承，由于一線城市房價短期內下跌可能性不大，從投資安全性角度考慮，房產確實有一定保障。“*府層面也會關注市場的走向，一些像首付貸以眾籌為名行炒房之實的平臺會被壓制。
” 回歸眾籌本質才是出路 據悉，美國房地產眾籌公司Fundrise已經放棄了其開創的房地產眾籌模式，終止項目制投資標的的發行而將更多注意力轉移到房地產投資信托基金。 房產眾籌平臺轉型似乎成了大勢所趨。
據了解，目前國內也已經有很多房地產眾籌平臺開始著手轉型了。 有些平臺轉型為“互聯網+房地產+金融”電商平臺，也有些轉型為房屋租約證券化平臺，還有做VR看房的。
這當中，也有部分平臺將眾籌的目光轉向了不良資產的處置。作為國內首家專注于“互聯網+特殊資產”的互聯網投資公司，分金社依托強大的線下資產評估、收購、處置專業團隊，將具有升值空間的實物資產發布在分金社平臺，投資者通過互聯網渠道投資購買后，再通過包裝增值、拆分銷售、持有經營等方式，幫助投資者獲取安全、高額的升值收益。
這種模式在羅明雄看來，未來存在巨大的想象空間。“這跟眾籌買房等不太一樣，市場本身就有處置不良資產的需求，以保持資金的流動性，在這種情況下，由專業投資者發起，讓普通老百姓參與其中，對這種資產進行投資，是對社會資源的整合”。
但在一些業內人士看來，這種方式并不會被*府層面所允許。 “根據最新出臺的《網絡借貸信息中介機構業務活動管理暫行辦法》，P2P平臺不得開展類資產證券化業務或實現以打包資產、證券化資產、信托資產、基金份額等形式的債權轉讓行為。
而眾籌跟P2P實際上有類似之處，都是點對點的業務，眾籌平臺也不會被鼓勵做這塊業務的內容。 ”一名業內人士在接受記者采訪時表示。
他認為，眾籌平臺不應承擔具體的交易過程，而應該專注于服務大眾。“未來房產眾籌的發展方向，還是應該要回歸到眾籌的本質，真正做到普惠金融，幫助創業創新型企業融資，作為金融機構的補充來使用。”
該業內人士還指出，房產眾籌不應當僅限于房產本身，而更應該著眼于技術創新業態。 “其實可以關注包括如何讓住宅更智能、更環保的創新技術應用方面，還有包括如何用創新工藝去盤活一些閑置嚴重的樓宇，讓一些創新創業型企業能夠從中滿足自己的需求，這才是房產眾籌未來真正需要做的事情。”
2. 房地產眾籌最重要的是什么
首次眾籌凈收益率超兩成
眾籌是起源于美國，采用團購+預購的形式，向網友募集項目資金。2012年12月8日美國網站Fundrise率先將眾籌的概念植入房地產中，誕生了“房地產眾籌”模式。Fundrise提供用戶住宅地產、商業地產及旅游地產等各種類型的不動產項目，投資門檻只有100美元。
近期，搜房網在全國范圍掀開了一股“房產眾籌”熱，高調喊出“購房者最低投資1000元，最高預期收益40%”的口號吸引業內外人士的關注。