榮觀房產網1. 房產的實際使用價值以及投資價值是由什么因素決定和推動的呢
用炒股的思想深入思考，房子的價值不僅僅在于其房產格局以及價值本身，還受到了周邊公共資源的影響。
先來說說房地產自身價值。房產自身的價值其實主要包含2個方面：一是房產布局整個小區的布局，比如小區規模、布局、綠化、樓距、路況、車庫、安全度等。
從自住需求的購房者的角度看，建在城郊的普通住宅以大社區為好，大社區的配套比較可靠。市區內的高檔住宅則相反，套數少意味著更少的人分享健身、購物、餐飲等不對外開放的私人會所，意味著業主出租以求回報時競爭更少，意味著更精致、更珍貴。
購房指南有很多教大家挑房子選戶型，選樓層的知識，買房前可以多了解一下。此外還有房子采用精裝還是毛坯，使用的用料等。
接下來影響房子價值的，就是房子周邊的公共資源了。
2. 什么叫房地產的價值屬性
房地產具備兩重屬性，即商品屬性和資產屬性。
其中，商品屬性還可以再細分，一是自然屬性，即房子用來住，體現出使用價值；二是社會屬性，即房子可以買賣和出租，體現為價值。商品屬性之一：成本定價是個夢倘若按馬克思的勞動價值論來給房地產定價，那么“天下寒士”將“俱歡顏”了。
因為勞動價值論要旨是凝結在物品中的勞動，價值圍繞使用價值。簡化為成本定價，也就是房價以鋼筋水泥加磚頭的價格來計算。
但這樣的話，即便北上廣深一線城市新建住宅的建筑安裝成本最高也不超過2000元/平方米，而且這些年來增幅并不明顯，至于中西部就更低了。 當然還有建房子的土地，好比生產面包的面粉。
不過，即便算上地價、開發費用等，開發商合理的利潤率，房價也不會高到哪里去，房地產就不會成為一個主要的社會矛盾了。但作為一種人類生活必需品，商品住宅的價格真的可以超出成本很多倍，像奢侈品一樣嗎？顯然不是，除非稀有的北京四合院、上海市區的民國別墅。
商品屬性之二：提折舊就是書呆子如果用現代經濟學的供求關系來給房地產定價，就會發現供不應求之時，房價就會上漲，供過于求之時，房價就會下跌。現實中，商品住宅供給加大或者庫存增加確實會影響到房價，譬如2014年3月末，杭州為了托市，當地房地產主管部門竟然修改了房屋的庫存數量，從11萬套減少到7萬套。
只是，理論畢竟只是理論，現實中還要更復雜，每一套房子都有大小、戶型差異，而商品住宅的開發售賣周期較長，很難像教科書上一般商品那樣迅速出清。因而供需關系只是決定房價的一個重要要素，但不是最重要的。
也有人會用租金回報率來測算房價，但實際上這有點類似雞和蛋的關系，上海商品住宅一般租金回報在1%~2%，假如合理值在5%~8%，又怎么能說是作為分子的租金低了，還是作為分母的房價高了呢？此外，既然是商品，房屋作為固定資產，那么房價估算是要計算折舊的，但在現實中，提折舊勢必要被笑話為書呆子。 所以，用商品屬性來分析房價還是有些蒼白的。
3. 房地產價值和使用價值構成要素描述有哪些
商品的使用價值和價值：
商品的使用價值：商品能夠滿足人們某種需要的屬性；。
商品的價值：凝結在商品中的無差別的人類勞動。
具體概念我就不說了，自己去看*治課本。
但有一點，一定要理解了概念再去記住。我想你可能對這兩個概念不太好理解，所以發問是吧？
為什么要先理解再記住？因為不會有人問你商品兩用性是什么，這是小學生的考試題目，換一個方式去問，商品的兩用性是固然是使用價值和價值，我問你一個非商品的東西有沒有使用價值和價值。你怎么回答？
比如農民生產一堆黃瓜，當然有價值。但是同樣是另外一個農民，他生產的黃瓜不是為了賣錢，而是生產出來供自己使用，此時問你，這堆黃瓜有沒有使用價值，有沒有價值，答案很簡單，有使用價值，因為給自己吃的黃瓜也具有解渴的功能，但是沒有價值，因為價值是商品的本質屬性，非商品絕對沒有價值，只有商品和商品交換才涉及到勞動時間和勞動時間的比較，而不去交換的東西是沒有必要探究背后的勞動實踐，這種題目加強理解然后再去背誦，效果好一點。
希望能給你一點啟示。
使用價值和價值的關系。作為商品，它必須既有使用價值又有價值，二都缺一不可。作為商品，它的價值不能離開使用價值。價值是抽象的東西，不能獨立存在，必須依附在具體的物質上面，使用價值是價值的物質承擔者。作為商品，它的使用價值也不能離開價值。凡是商品必然有價值，如果一個物品只有使用價值而無價值，也就不可能稱其為商品。商品是使用價值和價值的統一體。但是作為商品生產者或商品消費者不可能同時占有使用價值和價值。這是因為作為商品生產者為了得到商品的價值必須讓出使用價值，而作為消費者為了得到商品的使用價值必須付出價值，不可能二者均占有。
4. 房地產價值主要由哪些構成
房地產價格是其價值的貨幣表現形式，即在土地開發、房屋建造和經營過程
中，凝結在房地產商品中的活勞動與物化勞動價值量的貨幣表現。房地產價格
的基本構成要素如下：
1.土地價格或使用費
土地所有權轉讓或使用權出讓的價格在房地產中占很大的比重。由于房地
產具有不可移動性，這一特性導致了房地產價格因土地資源相對稀缺程度的不
同而存在很大差異。即使是建筑質量在同一檔次的房地產，其價格也會因為房
地產所處區位的不同而存在明顯差異。
2.前期開發工程費
前期開發工程費主要包括征用土地的拆遷安置費、勘察設計費、項目論證
費，在中國還有“三通一平”基礎設施建設費等。“三通一平”指臨時施工道路、施
工用電、施工用水的配置和平整施工場地。
3.建筑安裝工程費
建筑安裝工程費是指房地產建筑的造價，是房地產價格的主要組成部分。
它由主體工程費、附屬工程費、配套工程費和室外工程費構成。
4.開發管理費
開發管理費由房地產開發企業的職工工資支出、廣告費和辦公費構成。
5.房地產開發企業的利潤和稅金
由市場定價的商品房，房地產開發企業的利潤率是不固定的，它取決于企業
的經營管理水平。而我國對于由*府定價的安居房、解困房等，利潤率則限定在
5%以內。稅金包含房地產交易的契稅和房地產開發企業的所得稅等。