榮觀房產網1. 房地產貸款對我國房地產業及宏觀經濟的影響結合我國實際談一下房地
貸款是調空房地產市場的杠桿。
從其*策變化可看出中國房地產市場的變化。 當98年國家提出要將房地產也培育成一個新的經濟增長點時，1、貸款*策放松，首付款減少，從30%到20%，甚至出現0首付；2、利率逐步降低，減少貸款成本，中國近8-10年，一年期的存款利率從10。
98%降到2。2%，而且還收利息稅。
3、貸款門檻也降低，只要是買房，有工作的，一般都能貸款。 去年以來，國家認為房地產發展過熱，價格上漲過快，因此采取措施調空。
1、已上調2次利率，扭轉了我國利率的下降通道。2、貸款*策收緊。
銀行的貸款審批權收上，原本分理處可審批的貸款額度，現收到支行，原支行審批的，收到分行等。 3、門檻提高。
新房首付一般要在30%,20%已很難了，要姿信好的，如公務員、教師等良好職業的被允許貸高的比例。二手房貸款*策更緊。
因此目前，國家收緊貸款，上調利率，是看作對房地產市場 的調空，由于在現階段房地產是我國國民經濟的支柱產業，因此，也可看作是宏觀經濟的調空。 從現階段看，國家雖然進行了調空措施，但與93年的力度相比還是比較溫和的，對房價是以穩定為主，不想打壓，反映在貸款利率的調整幅度相對較小，*策收緊力度不是過大，還是想保護市場的。
畢竟發展是硬道理嘛。 。
2. 宏觀經濟*策對信貸的影響
中國宏觀經濟*策對我國股市的影響，除開輿論導向和*府直接干預外，其主要、有效地途徑是從緊縮銀根入手的，也就是利用后壁*策來調控股市的，就此問題論述如下：
一、貨幣*策工具可分為以下三類：
(1)常規性貨幣*策工具，或稱一般性貨幣*策工具。指中央銀行所采用的、對整個金融系統的貨幣信用擴張與緊縮產生全面性或一般性影響的手段，是最主要的貨幣*策工具，包括存款準備金制度，再貼現*策和公開市場業務，被稱為中央銀行的“三大法寶”。主要是從總量上對貨幣供應時和信貸規模進行調控；
(2)選擇性的貨幣*策工具，是指中央銀行針對某些特殊的信貸或某些特殊的經濟領域而采用的工具，以某些個別商業銀行的資產運用與負債經營活動或整個商業銀行資產運用也負債經營活動為對象，側重于對銀行業務活動質的方面進行控制，是常規性貨幣*策工具的必要補充，常見的選擇性貨幣*策工具主要包括：證券市場信用控制、不動產信用控制、消費者信用控制。
(3)補充性貨幣*策工具，除以上常規性、選擇性貨幣*策工具外，中央銀行有時還運用一些補充性貨幣*策工具，對信用進行直接控制和間接控制。補充性貨幣*策工具包括：
①信用直接控制工具，指中央銀行依法對商業銀行創造信用的業務進行直接干預而采取的各種措施，主要有信用分配、直接干預、流動性比率、利率限制、特種貸款；
②信用間接控制工具，指中央銀行憑借其在金融體制中的特殊地位，通過與金融機構之間的磋商、宣傳等，指導其信用活動，以控制信用，其方式主要有窗口指導、道義勸告。
07年度下半年國內面臨物價上漲，通脹壓力加大的危機，其原因是：
1、供需失衡，比如食品行業 這是需求拉動型的通脹 ；
2、成本拉動，比如原油鐵礦等國際價格上升，國內這些行業的價格上漲；
3、國內投資過熱，大量流動性流向樓市股市，流動性過剩導致通脹壓力加大；
4、國際貿易失衡，巨額順差的長期存在，外匯占款嚴重，RMB投放過多；
5、RMB升值預期使得大量國際資本流入國內；
08年度國家采用的貨幣*策，在治理物價上漲主要表現在：
1、通過信貸結構調整 推動產業結構調整。
大力發展農業 尤其是集約型農業 提高農產品產量 加強信貸支持三農的力度；
堅決執行節能減排 限制“兩高”行業的發展 鼓勵新能源新技術的發展 以減少對國外能源資源的依賴 發展綠色信貸；減少對房地產業的貸款，抑制樓市的漲幅過快，使其健康穩定發展，防止經濟泡沫；
2、控制信貸規模 加強額度管理 控制流動性。
緊縮性的貨幣*策正在執行，上調存款準備金率、利息、發行央票等等，回收流動性優化信貸結構，多向中小企業、新興行業企業傾斜，以消化掉相對過剩的流動性；
3、通過稅收等財*手段以及匯率手段來改善國際貿易失衡局面，如降低出口退稅率，升值人民幣等，改變巨額順差的局面，減少外匯占款，改善流動性過剩局面；
08年度通過這些財**策的調控，物價的膨脹得到較好的抑制，樓盤的價格也有大幅度回落，雖然調控也帶來一些負面的影響，如股市大跌、中小企業貸款困難，導致國民經濟發展速度下降，但對應通貨膨脹來說還是利大于弊的。
以上資料希望對你有幫助。
3. 如何理解當前國家宏觀*策和發展信貸業務的關系
國家現階段的宏觀*策還是以恢復經濟為主，但較之經濟危機最嚴重之時，國家現在的宏觀*策已經趨于更加理性，目前對于信貸業務還是依舊在沿襲著經濟危機時制定的各種*策，我想現階段也許發展信貸業務還會得到國家的支持，因為恢復經濟還是目前的主要工作，但隨著中國經濟的逐步恢復，國家依舊會將主要精力用于發展民生，并且伴隨著對房地產業暴利的不滿與人們買不起房的抱怨聲越來越高，日后國家對房地產業的扶持還會有多少也將會影響信貸業務的發現，而且現在中國經濟也正在一個轉型期內，因此在未來也許會有更多的更加高附加值更加綠色的產業來成為中國經濟的領頭羊，所以如果希望中國信貸業務有長足的發展，那就必須與中國經濟的發展齊頭并進，不斷完善信貸業務，推出更多適應時代發展的新業務，因為國家的宏觀*策不過只是起到指導與調整的作用，信貸業務則是其真實的執行者，因此二者的關系應是相生相息的關系，只要善于理解國家宏觀*策的長遠意義，并積極準備，我想信貸業務還是可以有很好發展的。
4. 我國當前宏觀經濟形勢與*策
國際金融危機爆發以來，國家有針對性地出臺了4萬億投資刺激計劃、十大產業振興規劃、加大科技投入、改善民生、穩定出口等多項*策，一攬子計劃已經對遏制經濟快速下滑發揮了積極的作用，2009年3季度GDP增速從1季度的6.1%及2季度的7.9%進一步加速至8.9%，全年GDP增速保8已無太多懸念。
回顧2009年經濟形勢可以發現，在外需疲弱不振、消費作用仍有限的情況下，擴大投資成為我國刺激經濟增長最直接最有效的手段之一，投資的高增長成為我國抵御金融危機保增長的主要動力。統計數據顯示：以基礎設施建設項目為主導的投資貢獻了2009年前三季度GDP增長率7.7%之中的7.3個百分點。
而推動投資迅猛增長的主要推動力在于擴張性的信貸*策和財**策。從2008年第四季度到2009年第三季度，國家已先后下達了四批共3800億中央投資，配合地方*府投資和大量信貸資金投放（2009年1-11月我國新增信貸投放9.21萬億，超過2007年和2008年的新增信貸投放之和），有力地帶動了地方投資和國有企業投資，拉動了經濟增長。
綜合而言，2009年經濟的企穩回升，*策刺激性的反彈起到主要作用，其持續性成為一大問題。那么，2010年中國宏觀經濟狀況會如何？總體而言，我們認為2010年中國GDP增幅會高于2009年，估計為9-9.5%，但增長后勁不足，呈現“倒V”型的走勢。
至于經濟*策方面，此前的年度中央經濟工作會議已明確強調“明年保持宏觀經濟*策的連續性和穩定性，繼續實施積極的財**策和適度寬松的貨幣*策”，為明年的經濟*策定下基調。但是我們認為保持*策大方向不變的前提下，*策的力度和節奏需要調整，以避免明年經濟過熱及由此引發的通貨膨脹。
一、投資回落，但仍處于較高的水平在國際經濟環境有所好轉和國內現有*策取向基本保持不變的情況下，固定資產投資仍將繼續保持高增長態勢。在基數效應、*策刺激力度有所調整，以及中央可能遏制地方*府投資膨脹勢頭等因素的綜合作用下，2010年投資增速出現回落，但由于中長期投資項目的慣性等因素，2010年固定資產投資增速將在27%左右，仍處在較高水平，考慮價格因素，實際投資增速有所放緩。
1. *府刺激投資的*策將繼續推動投資增長2010年，相關投資*策的貫徹落實將使相關項目投資顯著增加，促進投資增長。首先，4萬億投資計劃中，2010年還有將近6000億元的中央*府財*投資，將帶動另一輪的全社會投資。
其次，鋼鐵、石化、輕工、裝備制造和汽車等十大產業振興計劃、新能源發展規劃等先后出臺和實施，將對相關產業投資起到刺激作用。再次，2009年5月27日，**下發的《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》下調了城市軌道交通、煤炭、機場、港口等部分行業投資項目資本金比例等*策效應會在2010年持續顯現。
2. 中長期貸款的資金將繼續支撐項目投資2009年是投資大幅增長的一年，而大量項目投資的款項依賴于*府財*和銀行信貸，由于目前項目貸款主要為中長期，2009年1-11月，我國中長期貸款占比已高達54.7%。為確保經濟刺激計劃中重大投資項目的資金供給，我們預計2010年信貸結構將出現重大變化：即短期貸款（尤其是票據貼現融資）增長速度將會放緩，同時中長期貸款將繼續保持擴張，全年信貸總量增長雖會趨緩，但仍保持高位。
在信貸資金的支持下，投資仍將保持較高的增速。3. 社會投資會有所復蘇，但仍不穩定2009年，在積極的財**策、適度寬松的貨幣*策和國家產業*策支持下，非國有經濟投資加快表明企業投資信心在恢復，非國有經濟投資者投資信心恢復突出表現在房地產投資上，2009年1-11月，房地產開發投資累計投資增長速度平均每月加快1.6個百分點。
但民間投資仍有待觀察。首先，明年出口雖然會出現反彈，但力度不大，我們估計有5-10%的增幅，這不足以支持大量企業進行新一輪大的投資；其次，2009 年1-11 月，雖然銷售面積增長了53%，但開發投資僅為17.8%，投資觀望的情緒依然嚴重。
二、外需改善，但貢獻力度有限2010年中國外需將輕微改善，2010全年的出口貿易額增長5%-10%，進口增長10%左右。外貿對GDP的影響也將由負轉正，預計出口將帶動GDP增長1-2個百分點。
分月度數據看，考慮到季節性和基數的因素，2010年各月的進出口增長率將表現出先高后低的狀況，但波動相對較小。總體而言，外貿形勢的持續回暖有賴于全球經濟恢復和調整的步伐，2010年的外貿總額難以達到2008年的水平，外貿仍將處在低水平復蘇的狀態。
1. 世界經濟的復蘇有利于我國出口的反彈據IMF的預測，明年全球經濟向好，其11月1日發布的《世界經濟展望報告》，預計2009年全球經濟收縮1.1%后，2010年將增長3.1%。報告預計美國、歐元區、英國和日本2010年的經濟增速分別為1.5%、0.3%、0.9%和1.7%。
但國際經濟環境不確定性仍在，復蘇的過程可能是緩慢的，可能面臨刺激*策作用效果邊際遞減以及高失業率的威脅。并且，經濟危機的爆發改變了主要發達國家居民的消費習慣，調整失衡的全球經濟模式和體系需要時間。
因此，盡管明年我國的出口會出現一定的增長，但與過去。
5. 結合當前經濟金融形勢,對轄內信貸市場拓展形勢簡要分析
（一）國民經濟正常的快速發展，有力刺激了貸款需求的提高 第一季度GDP增長9.9%,4、5月份的“非典”短期內對我國經濟造成了一定的負面影響，但對整體經濟增長態勢不會有顯著影響，對全年的影響不大。
其中的一些“暫緩消費”會在下半年得到補償。各方面體制改革，特別是民營經濟的迅速發展釋放的投資增長的發展勢頭仍不減。
前5個月固定資產投資增長31.7%，創1995年年中以來最高水平。進出口前5個月累計增長近40%。
這是推動上半年貸款迅猛增長的基本因素。 （二）各地方*府完成換屆后投資增長勢頭加快 有關數據表明，去年下半年以來，貸款擴張和固定資產投資同時提速，其中機場、地鐵、公路、橋梁、電信和電力等基礎設施投資擴張的勢頭尤其明顯。
這一發展勢頭在時間上與地方各級*府換屆大體一致，在投資方向上所影響的部門也主要與地方各級*府行為有關。一度被關閉的“五小企業”出現死灰復燃苗頭。
在某些地區，有些新開工的行業結構基本雷同，出現部分重復建設，促使貸款迅速增長。 （三）國際經濟增長放慢，利率不斷趨低和人民幣升值預期帶來的大量資本流入 1994年以來，我國國際收支平衡表的誤差項長期維持巨額負值，在1999年甚至達到接近150億美元的水平。
但是2002年該誤差項卻首次出現巨額正值，達到近80億美元的水平，如此顯著的逆轉很難說完全是靠加強外匯管理帶來的。與此同時，出口企業的結匯率上升到遠高于歷史平均值的水平，金融機構的國外凈資產呈現明顯的回流勢頭，外國直接投資的流入也達到歷史新高。
這些因素都表明各種形式的外資正在通過多種方式進入中國，推動著我國的經濟擴張。 （四）商業銀行近期貸款運行新特點對貸款迅猛增長的推動 在商業銀行經營觀念合理轉變加強營銷管理的同時，出現了以下新情況：一是四大國有商業銀行的許多基層行迫于上級降低不良貸款率的壓力，有的在悄悄改變策略，通過加快貸款的發放來降低不良貸款率。
這些貸款主要是有*府背景或有*府擔保的長期貸款，期限長，基層銀行不擔憂其有風險。二是四大銀行過去害怕向中小企業貸款，現在票據市場發展起來后，中小企業貸款和一些規模較小的項目貸款先由廣大中小銀行進行票據承兌貼現，然后由中小銀行向四大銀行進行轉貼現，貸款風險首先由中小銀行扛著，減少了四大銀行對貸款風險的憂慮，因此出現了票據市場的迅猛發展。
三是貸款轉賣市場的興起以及其他金融創新的有力推進，使貸款周轉速度加快。四是一些銀行在內部采取了一些措施，如擴大基層行權限，下調系統內上存資金利率，鼓勵基層行積極、穩妥放貸。
當然，也不排除商業銀行分支機構為了在考核中取得好成績，事先與客戶達成協議，考核前放貸款，過幾天收回貸款。從賬面看，貸款、存款都有增加，出現貸款在月末、季末快速增長，月初、季度初又迅速回落的現象。
對信貸形勢的基本判斷 目前，中國經濟發展的勢頭總體上說是基本良好的。“非典”疫情的短期存在并不會改變中國廣闊市場和廉價勞動力資源的基本優勢，外資流入是由其長期發展戰略和中國的相對優勢決定的，不會因為短期因素沖擊而改變，投資增長勢頭不減，人民幣匯率仍保持穩定。
因此我們預測，全年經濟增長應該在8%~8.5%之間。由此進一步判斷，鑒于1996年以來實際貸款增長率比理想貸款增長率年均大約低6個百分點的反彈，自去年8月份以來貸款的迅猛增長，其中有房地產投資和部分重復建設等結構性的不合理因素，但基本增長態勢是合理的。
鑒于1986、1992年信貸過熱造成的嚴重通貨膨脹的教訓，對一年來的貸款迅猛增長要予以充分關注，但不至于擔憂馬上會引起像那個時期的嚴重通貨膨脹，更不要簡單地對當前經濟下“過熱”的結論。通過計量分析我們預測，今年的全年貸款增長速度理想目標為18%左右，明年的經濟增長大約在9.3%左右。
如果今年全年貸款增長超過23%，則2004年的經濟增長速度可能會急劇升到10%甚至更高的水平，經濟有可能出現過熱的跡象。目前的對策是，不要過早地對信貸總量進行過于嚴格的調控，應該力爭在結構*策上進行調控。
為什么當前的信貸增長還不至于馬上引起80年代中期、90年代初期的嚴重通貨膨脹呢？其基本原因是當前中國經濟的內外環境與以往已很不一樣。目前，我國經濟的對外依存度高達50%，絕大多數貿易品的價格一定程度上也受制于國際市場。
在全球經濟減速和貿易品價格普遍下滑的條件下，我國貿易品價格出現飛速增長的可能性很小。同時由于存在強勁的外資流入和目前高達3400億美元的巨額外匯儲備，即使國內出現貿易品供給不足的局面，我們也完全有足夠的財力通過擴大進口平抑物價，這就是說約束經濟高速擴張的資源限制在很大程度上可以通過進口來解除。
在這種情況下，經濟擴張的壓力主要集中在非貿易部門，例如電力、道路、房地產等。由于這些部門的產品無法進口，在需求擴張的作用下其價格將出現一定程度上升。
但由于上述龐大的貿易部門的價格基本維持穩定，因此總體價格水平的上升將得到明顯的約束。 若進一步分析，非貿易部門價格上升將可能帶來兩方面的后果。
6. 在當前經濟背景下,我國商業銀行如何應對資本緊縮
（一）順應形勢，支持內需，銀*企合作“危”中尋“機”。
1、貫徹落實“國十條”和地方區域發展*策，擴大有效信貸需求。為有效應對國際金融危機對經濟的不利影響，貫徹落實好中央進一步擴大內需促進經濟增長的重大決策。
面對新的重大發展機遇，銀行要在符合國家相關法律、法規的前提下，充分分析*府背景項目的財*同步投入資金比例和財*負債容忍度，加大重點項目服務力度，對受經濟波動影響小，具有資源優勢和壟斷特點，符合節能減排要求的大項目以及無錫市交通、能源、環保、民生安居、新農村建設等基礎產業和城市基礎設施項目提供信貸支持，并在授信額度、期限配制、貸款方式、產品創新、貸款利率等方面給予傾斜，以達到控制風險，增加銀行貸款資金的沉淀時間等目的，提升銀行的存款和綜合效益。 2、積極實施信貸結構調整，實施差別化的信貸策略。
在控制風險前提下，積極拓展、維護好重點優質客戶關系，重點支持法人治理結構健全、經營狀況良好、無不良信貸記錄、擔保措施合法有效的企業主體，積極推進區域特色明顯地區、小企業模式試點行的貸款投放。同時，嚴格執行國家環保*策、產業結構調整*策，注重綠色信貸業務的推廣，嚴格控制對產能過剩行業劣質企業的信貸投放和不符合國家產業*策規定的項目以及資本金比例不符合國家要求的客戶或項目的信貸貸款，科學決策，防止出現“一退就死”的情況。
（二）積極拓展，夯實基礎，實現經營效益的持續提升 1、積極拓展存款業務。要持續保持商業銀行現有的發展勢頭，就要依靠負債業務，特別是核心的負債業務。
在目前資本市場低迷的情況下，一方面保持個人存款的快速增長，鞏固客戶基礎，另一方面在控制住成本的基礎上，通過深入挖潛，采取有效措施，積極組織對公存款尤其是機構存款，降低平均負債成本，擴大總體負債規模，特別要充分發揮銀行的綜合優勢積極競爭優質客戶。 2、努力保持中間業務增長。
中間業務在目前的經濟金融形勢下，相對來說風險要小得多，或者說有些風險可以預知和控制，而且占用資本金較少，這對銀行來說特別地重要。當前尤其要結合市場環境變化，夯實中間業務發展基礎，擴大非利息收入來源，通過提高非利息收入在營業收入中的占比來努力提升盈利能力，在保持傳統特色優勢業務的同時，實現中間業務收入的均衡發展。
例如，可以客戶為目標開展綜合產品營銷，大力提升結算賬戶的活躍程度和客戶的綜合貢獻度，加強重點客戶的動態管理，在確保規范的基礎上，根據輿論和監管環境的寬松度，有計劃、有步驟地相機推出或提高公司類服務收費項目，拓展服務收費渠道。又如，可以加大固定收益或低風險、低收益產品的銷售，積極開發新的利潤來源的業務，在信貸需求降低、股市直接融資減少的情況下，利用手中積累的大量客戶資源，選擇提供投資銀行、股權投資基金的對接業務，并購業務。
經濟衰退過程中是開展這些業務的好機會，有利于銀行擴展新的利潤來源。 3、持續改善客戶結構。
小企業業務是無錫市*府明確的戰略性發展業務，是銀行新的業務增長點和重要的開拓市場。加快小企業業務的發展是調整經營結構、深化專業化經營的有效途徑，也是轉變增長方式、提高資本回報的內在要求。
銀行應抓住這一有利時機，積極推進區域特色明顯地區、小企業模式試點行的貸款投放，加強新產品的應用推廣，推廣風險防范能力更強的供應鏈融資產品，進一步提高小企業貢獻度。 4、推廣產品創新，提高產品覆蓋率。
進一步統一和強化創新管理模式，建立有效的產品創新體系和產品信息管理工作平臺，不斷完善產品創新流程，形成前中后臺良性互動、市場反應敏銳的產品創新機制，搶占發展制高點。通過細化產品分類，深化產品研究，對現有產品再造和組合創新，加大產品優化與整合力度，提高已有產品靈活性和便利程度，適應市場與客戶的變化，以提供多元化增值服務吸引客戶，以增加客戶的綜合回報來贏得市場，培育我行中間業務的可持續發展能力：根據客戶行業特點，推廣風險防范能力更強的供應鏈融資產品，用以替代一般性流動資金貸款；推廣銀團貸款，促進同業合作，避免惡性競爭；積極跟進新型融資產品的研發進程，及時推廣使用，提高客戶產品覆蓋率。
（三）加強聯動，防范風險，保持資產質量可持續發展 1、正確處理業務發展和風險管理的關系，實現資產質量可持續發展。風險管理的最終落腳點在于掌控風險和促進業務發展。
如何以高質量的風險管理保證銀行業務持續、健康、有序發展，是銀行發展過程中不可避免的重要事項。在目前宏觀經濟態勢尚不完全明確之時，風險管理既要守住底線，以獨立審慎的視角對業務發展中存在的風險進行客觀識別、度量和控制，又要保持風險管理的適度開放性，面向不斷變化的市場、客戶和同業，與時俱進，順勢而為，滿足服務經營領域的廣泛性、業務產品的多樣性、客戶需求的復雜性之需要。
2、提升貸款定價技術和能力，匹配信貸業務的收益和風險。風險業務的收益和風險匹配是銀行業經營的一項重要原則，市場、銀行和監管機構是形成均衡定價的三個主要力。
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