榮觀房產網1. 請教：如何構建房地產企業三級計劃管理體系
你好，最近工作繁忙，也好久沒有上網了，呵呵
一級計劃體現的是公司的經營：公司經營目標的制定的項目里程碑節點、成果、現金流等控制計劃。
二級計劃體現的是成果，是圍繞項目整體目標落實，制定的項目開發各階段專項工作成果控制計劃。
三級計劃體現的是過程，是圍繞項目開發各階段成果目標，制定的工作實施或專項作業計劃。
關系是：一級是公司集團的戰略和其他部門的里程碑計劃、年經營計劃、目標等。
二級是項目成果集成計劃（包括營銷進度控制計劃、設計成果控制計劃、工程實施控制及報檢、成本、采購控制計劃）。
三級是最低級的計劃，是在二級計劃基本上實施的。具體要以后詳細介紹
2. 房地產營銷節點有哪些
我做了6年策劃，發現做所有的策劃都是要從最基礎的東西做起，因為你涉及的東西太多，以下是我個人認為策劃必須具備的幾個素質，都需要培養，看你個人情況酌情進行提高。
1、邏輯思維，這個關系到你構思方案、寫方案、提案時候的條理性，邏輯思維好的話，你的創意很快就能在腦袋里形成連貫的思路和執行架構。
2、對市場的深度了解，多跟別人溝通，特別是對要使用你策劃的方案的人，包括你的領導、客戶之類，對你自己寫方案有很大幫助
3、目標消費群的分析能力
4、寫作能力（至少是要精通PPT、WORD的使用和美化）
5、語言表達能力
6、公司內部溝通能力，時刻保持對你們公司內部各個部門之間資源更新的關注，什么部門有什么新的產品、*策什么的，第一時間了解清楚，然后整合到你的方案里。
7、資料整理歸納以及分析能力，因為你寫方案之前，你們公司的其他部門會有一大堆資料匯總到你這里，必須用最簡潔明了條理清楚的方式呈現在你的方案和創意中。
8、最后一個，應該說是所有白領一族都需要面對的問題，就是同事之間的關系處理，和大家關系融洽，你可以做到左右逢源。特別對于咱們策劃來說，總是要用到跨部門的資源和配合，所以人事關系很重要！
暫時能想到的就這么多，希望對你有所幫助
3. 房地產開發有哪些關鍵的時間節點
1、企業營業執照
2、企業組織機構代碼證
3、企業稅務登記證
4、企業銀行基本戶開戶許可證
5、企業貸款卡
6、房地產開發資質證書
7、用于融資的房地產項目的《土地證》
8、用于融資的房地產項目的《用地規劃許可證》
9、用于融資的房地產項目的《建設工程規劃許可證》
10、用于融資的房地產項目的《建筑施工許可證》
11、用于融資的房地產項目的《預售證》
12、公司簡介，股東簡介， 商業計劃書
13、融資計劃書（融資額度，年限，重點突出抵押物，還款來源），近三年的報表
4. 房地產運營管理
某種意義上，中國房地產企業做大做強必將走向不同業態以及不同區域的跨區域、多項目運營狀態，而在這條成長的路上，能夠在同一時間同時運作多個處于不同區域、不同開發周期的項目，成為每個成長規模房企必須磨練的基本功，也更是一個房地產開發企業管理成熟的標志。
明源ERP課堂第二期，我們便圍繞房地產項目運營管理這一主題，從項目運營建體系、明權責、強計劃、優會議、重考核五個層面解析標桿房企運營管理精髓。我們相信，學習標桿的過程往往不是學習標桿做了什么，而更多是告訴你項目運營管理不做什么？房地產項目運營管理在國內管理實踐的周期不長，整個項目運營管理本身還處于發展的初期，粗放是這個階段的典型特點，結合眾多房地產項目運營管理的實踐經驗和研究總結，我們提出在當前的國內房地產發展階段，項目運營管理應該從“管目標”、“控進度”和“防風險”三大層面發力。
明源云采購門窗行業招投標Q群【317418611 】，歡迎門窗供應商的加入！一、管目標：承接經營計劃管理，實現指標PDCA循環管理1.經營目標下的項目運營維度分解項目的年度經營計劃需要基于公司戰略導向和公司年度經營計劃，遵循“戰略規劃—經營目標—年度經營計劃”的分解邏輯，而后根據企業年度經營目標科學分解為經營指標和計劃管理兩大體系。其中經營指標需要在項目維度展開，對于專業型房企而言，公司的利潤主要來源于項目的利潤，公司的經營指標需要在項目維度進行分解。
而計劃管理體系則是對經營指標的關聯和承接，并對項目的運營進行分級管理，以集團關鍵節點為剛性目標進行嚴格管控，最終保證項目按時完成。在具體項目經營計劃分解中，房企需要平衡現金流項目和利潤項目的有效組合，最終實現多個項目之間在資金和現金流的削峰填谷，穩健運營。
另外，基于經營指標分解還需要圍繞業務線組合（高中低檔次產品的搭配，也就是房企自身的產品結構）、城市組合（一線、二三四線城市搭配）等。2.《年度經營目標責任書》編制與跟蹤管理每年初，集團總部對各城市公司都會下達《年度經營目標責任書》，按財務、客戶、運營、學習成長與可持續發展四個維度劃分，涉及城市公司所有職能部門的主要年度目標。
城市公司負責人的年度績效評定以該《責任書》為主要指標，城市公司各分管副總的年度績效指標也需包括其中對應的指標。年初定目標：經營目標制定時，總經辦主任組織總經辦依據各項目的總控計劃與各項目的目標收益模型，制定城市公司年度經營目標初稿，提交總經理及分管副總，為經營目標設定提供參考。
年中目標執行：經營過程中，總經辦定期（按月、季）對《年度目標責任書》中經營性指標實現的過程進行統計、回顧，并將重大風險提供給總經理及城市公司經營管理團隊。年未指標考核：《年度目標責任書》中所有指標經集團各分管部門審核評價后，總經辦負責對所有指標進行匯總統計。
年終，在城市公司對年度目標達成情況自查基礎上，集團本部相關職能部門將對各年度指標進行評價與考核。考核結果即為城市公司年度績效，直接影響城市公司上自董事長、總經理，下至最基層員工的年度收入。
3.設置“4+1”管理指標體系（1）4大經營指標：按照房企管理指標的各自實踐，我們最終總結歸納為四大類管理指標：經營類、銷售類、現金流和財務類指標。經營類指標：此為最常用的管理指標，它具體包含施工面積、新開工面積、竣工面積和拆遷面積指標。
經營類指標大多以項目面積為核心，經營面積本身也是銷售額、現金流和其他財務類指標的具體轉化。銷售類指標：具體包含銷售面積、銷售金額、回款金額、結算面積和結算金額指標。
現金類指標：主要包含籌資活動金流量、投資活動凈流量以及經營活動凈流量。在這三類現金流指標中，管控的難點在于經營活動的凈流量，因為它與企業眾多項目實際關鍵節點達成和項目運營情況休戚相關，給管理和預測帶來很大挑戰。
財務類指標：按照財務維度，房企關注管理指標主要有主營業務收入、主營業務成本、毛利率、凈利潤、凈利率、存貨周轉率以及資產負債率、凈資產利潤率等。它是其他所有指標的總歸集。
房企作為商業型機構，財務指標是每個房企關注之核心所在。（2）1個項目開發計劃：一般而言，在集團對項目運營不會首先全部規定集團的各大關鍵節點時間，而是對最典型的拿地、開工、開盤、竣工和入伙時間先行確立，然后根據合理工期和預估最終前后排出項目運營的集團關鍵計劃節點。
這個節點就成為集團重點關注的項目運營節點。4.目標與指標追蹤，建立運營視角的產銷匹配目標跟蹤關鍵在于經營計劃的跟蹤，在具體執行中，需要結合產銷匹配的視角進行跟蹤和分析。
即根據生產進度，來分析存貨指標，根據存貨指標分析可能的銷售進度，根據銷售進度來預估可能的回款進度，而回款進度最終又可以給生產進度指標以借鑒。生產進度：核心在于圍繞證照辦理進度，而基于項目整體的關鍵節點則在于項目開工節點、開盤節點、交房節點。
而交房節點的關鍵在于竣工備案的節點。存貨情況：關鍵在于對銷售貨量情況的統計和分析，強調。
5. 怎樣制定三級計劃
對于建設工程項目：一級計劃指的是項目里程碑點，項目總體工作分解幾大部分，每部分起止時間。
二級計劃在一級計劃基礎上，對里程碑分解部分的主要任務進行細化，細化到系統或裝置級別的主要任務分解起止點；三級計劃在二級計劃基礎上進一步詳細計劃分解至分部工程，用于建立進度檢測基準并進行跟蹤檢測。四級計劃細化到工序一級，按照每一級工序執行。
各級計劃應反映出各活動間的邏輯關系、制約關系，并標明關鍵路線及 編制說明。一般用專用軟件編制。
下面是一個案例：《XX園完整的?三級計劃制度體系》XX園始終以快速開發著稱，大部分項目從拿地到開盤只有5個月，XX園之所以能夠快速開發，完全得益于XX園的“三級計劃體系”。
今天分享的就是《XX園完整的三級計劃制度體系》XX園三級計劃.總則第一條為明確項目計劃編制、執行反饋、調整及考核要求，提高項目進度計劃的準確性，促進項目開發效率的提升，特制定《XX園集團三級計劃管理辦法》，以下簡稱“本辦法”02XX園計劃術語與定義第二條項目一級計劃：指集團統一規定節點，并由集團運營中心負責監控的項目開發計劃。《XX園完整的?三級計劃制度體系》第五條項目專項計劃：是指依據項目總體開發計劃要求編制的各專業工作控制計劃，如前置專項計劃、設計專項計劃、招標專項計劃、采購專項計劃等。
03XX園三級計劃適用范圍第六條本辦法適用于集團所有區域的項目計劃管理。04XX園三級計劃主要職責第七條 集團運營中心職責（一）組織項目一、二級節點計劃模板的討論確定與更新。
（二）組織項目三級計劃參考模板的編制與更新。（三）組織、督促項目各級計劃的編制。
（四）組織項目運營目標書模板的編制與更新。（五）組織項目一級計劃的評審。
（六）跟蹤監控項目一、二級計劃的執行，審核一級計劃調整申請。（七）負責定期對各區域項目的計劃達成情況進行排名和考核。
第八條 區域工程技術部職責（一）組織區域內項目一級計劃、二級計劃的評審。（二）組織項目運營目標書的評審。
（三）跟蹤監控項目二、三級計劃的執行，并報集團運營中心備案。（四）負責對區域內項目的計劃達成情況進行排名。
《XX園完整的?三級計劃制度體系》第十條 計劃審核/審批權限（一）集團領導提出對項目運營目標書及重要節點時間的要求。（二）集團總裁審批項目一級計劃。
（三）區域總裁審批項目運營目標書及項目二級計劃。（四）區域工程技術部審批項目三級計劃。
（五）集團總部或區域相關職能部門負責人或分管領導審批項目專項計劃05XX園三級計劃模板體系第十一條集團項目開發計劃管理體系采取分層分級管理模式，基于“抓一級、控一級、看一級”的邏輯思路，對項目計劃體系進行“逐級分解、分層監控”。即：項目三級計劃根據項目二級計劃的時間節點進行分解；項目二級計劃根據項目一級計劃時間節點進行分解，且不得超出上一級計劃節點工期。
項目開發計劃管理體系如下表所示： 《XX園完整的?三級計劃制度體系》第十二條集團運營中心組織確定項目一級、二級計劃節點，項目總經理按照項目一、二級計劃節點要求編制各節點起始時間。第十三條集團運營中心組織編制項目三級計劃參考模板，項目總經理結合項目具體情況，可調整三級計劃模板中的節點數，但項目三級計劃中必須包含項目一級、二級節點。
06XX園三級計劃的編制第十四條 項目一級計劃的編制（一）項目定案審批通過后，項目總經理根據集團領導對項目運營目標的要求、【項目分期開工圖】（初稿），并綜合考慮項目具體情況，組織營銷、財務、物業管理公司等相關部門，以及各職能專業負責人、相關工程師共同討論開發節奏和規模，在定案審批后的一周內，按照集團領導對一級計劃的要求，主導完成項目一級計劃表（初稿）的編制。（二）項目將編制完成的一級計劃表（初稿）報區域工程技術部，由工程技術部在2個工作日內，組織營銷、財務、物業管理等相關部門，以及各職能專業負責人、相關工程師，在區域總裁的主導下，在綜合考慮項目具體情況的前提下，對一級計劃進行評審，并提出調整意見，以確保計劃的可實施性。
（三）項目總經理根據評審結果，對一級計劃進行修訂，形成定稿，由區域運營負責人統籌，將經過區域總裁審批通過的一級計劃，報集團運營中心組織審核。（四）集團運營中心審核區域工程技術部上報的項目一級計劃后，報集團總裁審批。
第十五條 項目二級和三級計劃的編制（一）根據審批通過后的項目一級計劃，項目總經理組織編制項目二級計劃（項目二級計劃必須保證與項目一級計劃的協調一致）并報區域工程技術部組織評審。評審通過后，1個工作日內報集團運營中心進行匹配性審核。
同時，項目總經理根據項目運營目標書模板，在1周內組織編制完成當期的【項目運營目標書】。（二）項目二級計劃經區域工程技術部審核并報區域總裁審批確定后，區域工程技術部組織召開由集團運營中心、項目總經理、設計、營銷、采購、成本等各專業部門參與的項目啟動會（新項目啟動會由集團運營中心組織召開），確定項目運營目標，并形。
6. 房地產一級開發是什么意思
房地產一級開發：即土地一級開發，是指由*府或其授權委托的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地（毛地）或鄉村集體土地（生地）進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市*配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。
房地產開發商拿土地蓋房子屬于二級開發
土地一級開發一般工作程序
程序一：確定土地一級開發項目
程序二：確定一級開發單位
程序三：辦理建設意見（根據聯席會要求辦理）
程序四：辦理交通評價文件審批（根據聯席會要求辦理）
程序五： 辦理古樹處理意見（根據聯席會要求辦理）
程序六： 辦理文物保護意見（根據聯席會要去辦理）
程序七： 辦理環境評價文件審批（根據聯席會要求辦理）
程序八：辦理規劃意見書
程序九：辦理土地一級項目開發項目核準
程序十：取得征地批復（實施征地）
程序十一：辦理拆遷許可證（實施拆遷）
程序十二：編制市*基礎設施實施方案
程序十三：組織驗收，評估土地成本
程序十四：納入土地儲備庫或直接入市交易