天津地區房地產成本構成

1. 房地產價格構成成本有哪些

土地取得成本： 土地取得成本也稱為土地費用，是指取得房地產開發用地的必要支出，包括土地開發補償費（如土地和房屋征收補償費、相關稅費、地上物拆除費、渣土清運費、場地平整費等）、城市基礎設施建設費、建設用地使用權出讓金和土地取得稅費等。

土地取得成本的具體構成因取得房地產開發用地的途徑不同而有所不同。 目前取得房地產開發用地的途徑主要有3個：①通過市場購置取得；②通過征收集體土地取得；③通過征收國有土地上房屋取得。

在實際估價中，應根據估價對象中的土地在估價時點取得的主要途徑，選取上述三個途徑之一來求取。 建設成本： 建設成本是指在取得的房地產開發用地上進行基礎設施建設、房屋建設所必要的直接費用、稅金等，主要包括下列幾項： （1）勘察設計和前期工程費，如市場調研、可行性研究、項目策劃、工程勘察、環境影響評價、交通影響評價、規劃及建筑設計、建設工程招標，以及施工通水、通電、通路、場地平整和臨時用房等房地產開發項目前期工作的必要支出。

要注意場地平整費等費用與前述土地取得成本的銜接。如果土地取得成本中包含了地上物拆除、渣土清運和場地平整的費用或者取得的房地產開發用地是“七通一平”等狀況的熟地，則在此就只有部分或者沒有場地平整費等費用。

（2）建筑安裝工程費，包括建造商品房及附屬工程所發生的土建工程費、安裝工程費、裝飾裝修工程費等費用。 附屬工程是指房屋周圍的圍墻、水池、建筑小品、綠化等。

要注意避免與下面的基礎設施建設費、公共配套設施建設費重復。 （3）基礎設施建設費，包括城市規劃要求配套的道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、供熱等設施的建設費用。

如果取得的房地產開發用地是熟地，則基礎設施建設費已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或者沒有基礎設施建設費。 （4）公共配套設施建設費，包括城市規劃要求配套的教育（如幼兒園）、醫療衛生（如醫院）、文化體育（如文化活動中心）、社區服務（如居委會）、市*公用（如公共廁所）等非營業性設施的建設費用。

（5）其他工程費，包括工程監理費、竣工驗收費等。 （6）開發期間稅費，包括有關稅收和地方*府或其有關部門收取的費用，如綠化建設費、人防工程費等。

有時需要將上述建設成本劃分為土地開發成本和建筑物建設成本。在這種情況下，一般可將基礎設施建設費歸入土地開發成本；公共配套設施建設費視土地市場成熟度、房地產開發用地大小等情況，歸入土地開發成本或建筑物建設成本中，或者在兩者之間進行合理分配；其他費用一般歸入建筑物建設成本中。

管理費用： 管理費用是指房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動的必要支出i包括房地產開發企業的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可總結為土地取得成本與建設成本之和的一定比例，如4%。因此，管理費用通常按照土地取得成本與建設成本之和的一定比例來測算。

銷售費用： 銷售費用也稱為銷售成本，是指預售或銷售開發完成后的房地產的必要支出，包括廣告費、銷售資料制作費、售樓處建設費、樣板房或樣板間建設費、銷售人員費用或者銷售代理費等。為便于投資利息的測算，銷售費用應區分為銷售之前發生的費用和與銷售同時發生的費用。

廣告費、銷售資料制作費、售樓處建設費、樣板房或樣板間建設費一般是在銷售之前發生的，銷售代理費一般是與銷售同時發生的。銷售費用通常按照開發完成后的房地產價值的一定比例來測算，如為開發完成后的房地產價值的3%。

投資利息： 一）投資利息的含義 投資利息與財務費用不完全相同，是指在房地產開發完成或者實現銷售之前發生的所有必要費用應計算的利息，而不僅是借款部分的利息和手續費。 （二）投資利息的計算 計算投資利息需要把握下列5個方面： 1。

應計息項目 應計息項目包括土地取得成本、建設成本、管理費用和銷售費用。銷售稅費一般不計算利息。

2。計息周期 計息周期是指計算利息的單位時間。

它可以是年、半年、季、月等，通常為年。 3。

計息期 計息期也稱為計息周期數。為確定每項費用的計息期，首先要估算整個房地產開發項目的建設期。

4。計息方式 計息方式有單利和復利兩種。

單利是指每期均按原始本金計算利息，即只有本金計算利息，本金所產生的利息不計算利息。在單利計息下，每期的利息是個常數。

5。利率 利率是用百分比表示的單位時間內增加的利息與原金額之比。

利率有單利利率和復利利率、存款利率和貸款利率、名義利率和實際利率等。投資利息計算中一般采用估價時點的房地產開發貸款的平均利率。

2. 房地產開發成本項目構成表

房地產開發成本基本構成

（一）開發成本費用，下列項目可列入住宅開發成本費用：

1.土地使用權取得費：土地使用權取得費，為開發經營者依法獲得土地使用權時，所交付的土地使用權出讓、轉讓稅費、征地拆遷和安置補償費用。可列入土地使用權取得費的項目有：

土地出讓金

耕地占用稅

耕地開墾費

地價評估費

土地補償費

地上物補償費

房屋拆遷安置補償費

房屋拆遷管理費

房屋拆遷服務費

征地事務管理費

土地使用權注冊登記發證費

場地清理費。

2.前期工程費：前期工程費，為規劃、設計、項目可行性研究，水文地質勘察、測繪，環境評估，臨時水、電、路、場地平整費等支出。可列入前期工程費的項目有：

建設項目前期工作咨詢費

勘察費

設計費

招投標交易服務費

招投標代理服務費

釘樁放線費

環境評估費

臨時水、電、路、場地平整費。

3.建筑、安裝工程費：建筑、安裝工程費，為房屋主體部分的土建（含樁基）工程、水電安裝工程、裝修工程等建設發生的費用。可列入建筑、安裝工程費的項目有：

建安工程費，

建設工程許可證執照費，

臨時占路執照費，

臨時用地和臨時建設工程費，

建筑節能與發展新型墻體材料專項基金，

工程建設監理費，

建設工程質量監督費，

施工噪聲擾民費。

建設、安裝工程費按照國家及孝感市有關建設工程造價管理規定計算。

4.基礎設施建設費：基礎設施建設費，為經規劃部門批準建設的住宅小區用地規劃紅線以內的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環衛、排污、排洪等工程發生的費用。此項費用按照市*府的城市規劃定額指標，依據批準的詳細規劃和施工圖預（決）算造價按住宅面積和營業性面積所占比例分攤計入。住宅小區紅線以外專門為本住宅小區建設的基礎設施，其建設費用，在國家和本市沒有出臺新規定之前，可暫按上款規定計入。可列入基礎設施建設費的項目有：

基礎設施工程費，

供用電建設承發包管理費，

居住小區路燈維護費，

地下水資源費，

防空地下室易地建設費，

供電貼費，

建設項目共用電力設施代維護費，

綠化補償費。

5.公共配套設施建設費：公共配套設施建設費，為居住小區服務的公共設施和生活服務設施的建設費用，包括教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、金融郵電、社區服務、行*管理、市*公用設施。凡是進行商業性經營的，要按有償使用的原則執行，不能計入居住小區公共配套設施建設費用。可以計入公共配套設施建設費的項目，應依據詳細規劃和施工圖預（決）算造價按住宅面積和營業性面積所占比例分攤計入。

6.開發間接費：開發間接費，為開發經營者直接經營組織、管理開發項目發生的各項費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等項支出。開發間接費，按照房地產開發企業財務會計制度核算，并據實列入開發成本。

（二）期間費用：商品住宅開發期間費用，為管理費用、財務費用、銷售費用等與住宅開發項目有關的支出。

管理費用，為企業行*管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項費用。管理費用按照房地產開發企業財務會計制度核算，并據實列入開發成本。

財務費用，為開發經營者為籌措資金而發生的各項費用，包括企業經營期間發生的利息凈支出、匯兌凈損益、調劑外匯手續費、金融機構手續費，以及企業籌資發生的其它財務費用。貸款利息與開發經營者預收購房款發生的存款利息相抵，兩者的凈值進入商品住宅成本。發生的其它財務費用據實列入。

銷售費用，為開發企業在銷售產品或者提供勞務等過程中發生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用。銷售費用據實列支。

（三）稅金：稅金為依據國家稅收法律、法規規定應當繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等。稅金按照國家規定的稅目和稅率執行。企業收到減免稅退回的稅金，作為減少銷售稅金處理。

（四）商品住宅開發期間依法應當繳納的其他行*性事業性收費。

（五）利潤：銷售利潤以（一）、（二）項之和為基數計取。實行市場調節價的商品住宅，其利潤率，由開發經營者自主確定。

3. 房地產開發成本構成項目有哪些

土地開發成本構成 1、土地征用及拆遷費 新區開發含對土地所有者的安置資、樹木青苗補償費、土地附加物補償費、土地補償費及遷墳、魚塘。

養殖場的拆遷賠償費等。舊城區開發含動遷戶臨時安置的安置費、自行安置的補助費、私房征購費等。

2、土地購置費 雙方在土地交易中發生的價款。3、出讓金 國家收取的款項。

包括市國土資源局收取的和國家收取的兩部分。4、七通一平費 指開發區內的市*工程建設費，包括開發區內的供水、供電、排洪、排污、供氣、通訊及道路建設費用，這些費用按開發單位價目成本總額包括以下幾種，歸集并計算出單項總造價后，按土地開發受益面積平攤到土地開發成本中去。

① 場地平整 ② 勘察設計 ③ 臨時設施 ④ 樁基工程 ⑤ 土建安裝 ⑥ 管理費 七通一平費用單獨施工、計算時計入。⑦ 利息 七通一平費用單獨施工、計算時計入。

5、耕地7a686964616fe4b893e5b19e31333332643935占用稅6、耕地開墾費7、征地管理費 指為組織與管理土地開發工程而支付的各種費用。包括管理人員工資、生產工人輔助工資、工資附加費、辦公費、差旅費、職工教育費、固定資產使用費、檢驗試驗費、勞保技安費等。

8、占耕地教育附加費9、新增建設用地有償使用費10、南水北調費11、新菜田開發基金12、出讓金業務費13、契稅14、利息 目前國內外銀行提供貸款均是以復利法計算利息的。所以開發工程的貸款利息，應以復利計息計人成本二、建筑及安裝工程費 1、建筑及安裝工程費 指新建全部建筑物、構筑物的施工及設備購置費用。

主要包括：① 人工費 直接從事建筑安裝工程施工的工人和在現場為建筑安裝工程施工操作服務的輔助工人的基本工資。 ② 材料費 工程施工所耗用的并構成工程實體的主要材料、其它材料、結構物及零件的成本，以及周轉材料的攤銷費。

③ 機械使用費 工程施工過程中使用的機械動力設備發生的費用。包括折舊費、大修費、附屬工具費。

動力及燃料費等。 ④ 施工管理費 為組織和管理工程施工和為施工服務而支付的各種費用。

主要包括：- 工作人員工資- 工資附加費- 辦公費- 差旅費- 檢驗試驗費 ⑤ 設備購置及安裝費 包括各種設備的購置及安裝費。- 供熱及換熱站- 供電設備、安裝（外接及配電室、配電箱費用）- 電梯2、小區內公共服務及建設費 指按規劃要求興建① 中小學校、幼兒園② 健身設施或用房③ 醫院④ 派出所⑤ 環境衛生用房⑥ 物業管理用房（保安監控室）⑦ 居委會⑧ 商店⑨ 停車場（洗車場）⑩ 其他服務設施3、小區內公共設施配套工程建設費 （單指工程施工費用）① 道路 停車場 地面硬化 圍墻② 排水、排污管道③ 供水管道、二次加壓④ 監控系統⑤ 供電線路、路燈⑥ 寬帶及機房⑦ 有線電視⑧ 通訊線路⑨ 供熱管道及換熱站⑩ 園林、綠化三、基礎工程費 （主體工程基礎費用）四、城市基礎設施配套費1、渣土費2、人防費3、中學增建費4、城市基礎設施配套費5、舊城改造費6、公建地費7、墻改費8、便道占用費9、環境保護監察費10、城市綠化費 五、前后期費用1、勘察設計費 2、監理費 3、招標費4、質檢費5、測量、放線費6、價格評估費7、綜合開發管理費8、房屋所有權登記費9、房屋所有權登記工本費10、物業前期費11、散裝水泥限袋費12、工程質量監督費13、工程造價管理費14、安全監督費15、勞動定額測定費16、外省承包工程管理費17、施工圖紙審查費18、預算費19、施工噪音管理費20、專家評審費1、熱力補貼費2、供暖3、煤氣集資4、煤氣施工5、供電6、供水外接7、排污費七、經營管理費 企業運行項目管理過程中所發生的費用。

1、監察審計費2、資質年審費3、營業執照年審費4、治安費5、衛生費6、行業管理部門培訓費7、城市交通集資費8、報刊費9、街道管理費10、計劃生育管理費11、社會統籌12、教育基金八、貸款利息 項目貸款或投資款項的計息，各銀行是以復利計息的。九、不可預見費十、銷售、廣告費1、銷售提成費用2、廣告費3、銷售營業稅十一、各種稅費 國家和地方*府征收的投資方向調節稅、工商統一稅、企業所得稅、印花稅等。

十二、總投資額十三、利潤額本篇文章來源于中國地產商 原文鏈接： /main/2006-05/1435_*。

4. 房地產開發成本構成項目有哪些

房地產成本是指房地產整個生產活動中造成的消費成本，以房地產開發產品為成本核算對象，根據房地產開發建設過程中實際消耗量和實際價格計算的實際應用成本。房地產成本按照資金進入企業的形態分類，可以分為采購成本、開發成本和經營成本。簡單來說，房地產成本主要有土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市*公共設施費用、管理費用、貸款利息、稅費及其他費用等8個部分。

土地費用包括城鎮土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理*策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。

前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”等土地開發費用。他在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。

建筑安裝工程費指房屋建造過程中所發生的建筑工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。

市*公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公共配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。

管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過2%。

房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。

稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地占用稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅等；另一部分是行*性費用，主要由地方*府和各級行*主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市*配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。

其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。

5. 房地產開發成本構成項目有哪些

房地產開發成本構成項目有以下方面：

一、開發成本

1、土地成本 土地費用=土地出讓金+拆遷安置補償費（城鎮土地）或征地費用（農業用地）

2、建安工程費 主要指建造建筑物所發生的建筑工程費用，設備采購費用及安裝工程費用等。一般按樓層和結構進行估算。

3、前期工程費 項目前期規劃、設計、可研費用可按總投資的一定百分比進行估算，水文地質勘察可根據工程量估算，三通一平的費用可根據實際工程量計算。一般前期工程費占建安工程費的3.5%—6。

4、基礎設施建設費 建筑物2米以外和項目用地規劃紅線以內的各種管線和道路工程。一般按實際工程量估算，通常占建安費的15%左右。

5、公共設施配套建設費 居住小區內為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施的建設費

用。一般按規劃指標和實際工程量計算，也可按配套項目的建筑面積和單價來計算，也可按建安費的3%—5%估算。

6、開發期間稅費 各地區不同，繳納的稅費也不同。一般按建安費的8%—15%估算。 7、其他費用 按當地有關部門的費率估算，約占建安費的3%。也可以把此項直接并入開發期間稅費進行估算。

8、不可預見費 一般取1—7項之和的1%—3%，或建安費的2%-5%。

二、開發費用

9、管理費用 開發成本的2%-3%。

10、財務費用 為了計算簡便，一般假定借款當期均在期中支出，其后各期按全期計算，還款當期按期末還款，按全期計息。

11、銷售費用 一般取銷售收入的3%—5%。

6. 地產開發商房屋成本主要哪些費用構成

開發成本包括土地征用及拆遷補償費，前期工程費，建筑安裝工程費，基礎設施費，公共配套設施費，貸款利息 ，稅費，銷售廣告費等其他費用

市*公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路與橋梁、自來水、污水、電力、電信、熱力、燃氣、綠化等的建設費 用。公共配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校、幼兒園、醫院、居委會、派出所等）和各種營利性的配 套設施（如商店、銀行、郵局、菜市場等商業網點）等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站、變配電室、熱力交換站、公共廁所、自行車棚等室外工 程。在房地產開發成本構成中，該項目所占比例較大，我國一般在10-20%左右。

7. 房地產開發成本

開發成本包括土地征用及拆遷補償費，前期工程費，建筑安裝工程費，基礎設施費，公共配套設施費，開發間接費用等。

其中：

1.土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費，耕地占用稅，勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出，安置動遷用房支出等。

2.前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等

3.建筑安裝工程費，指以出包方式.自營方式支付給承包單位的建筑安裝工程費等

4.基礎設施費，開發小區內的道路，供水，供電，供氣，排污，排洪，通訊，照明，環衛，綠化等費用。

5.公共配套設施費，指不能有償轉讓的開發小區內的公共配套設施發生的支出。

6.開發間接費用包括，組織管理開發項目所發生的費用，包括工資、職工福利、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤消等。

至于比例尚無

8. 房地產企業的成本由哪些構成呢

房地產企業成本包括直接成本和間接成本，直接成本又分為不變直接成本和變動直接成本，間接成本則有機會成本和管理成本兩項內容。

一般說來，土地成本、設計成本、建安成本等均可以計入不變直接成本，這些成本在一個項目中是相對固定且可以預測的，并且一旦發生就固定不變。土地成本一般在招拍掛過程中確定，一旦拿到地，它的成本就確定了，在不考慮建筑材料上漲的因素下，建安成本在設計風格確定、建筑級別確定的情況下就可以做出比較精確的預測，相對穩定。

變動直接成本則主要是融資成本，一般是銀行貸款利息。目前銀行貸款是房地產企業的重要融資渠道。

即使在前期策劃過程中比較精確地計算了某個項目在一定時間內所需要的資金，但由于精確的還款日期難以計算，這種成本還是與項目的進展密切相關，不斷變動。

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