榮觀房產網房地產的成本構成
1. 房地產開發成本構成項目有哪些
土地開發成本構成 1、土地征用及拆遷費 新區開發含對土地所有者的安置資、樹木青苗補償費、土地附加物補償費、土地補償費及遷墳、魚塘。
養殖場的拆遷賠償費等。舊城區開發含動遷戶臨時安置的安置費、自行安置的補助費、私房征購費等。
2、土地購置費 雙方在土地交易中發生的價款。3、出讓金 國家收取的款項。
包括市國土資源局收取的和國家收取的兩部分。4、七通一平費 指開發區內的市*工程建設費，包括開發區內的供水、供電、排洪、排污、供氣、通訊及道路建設費用，這些費用按開發單位價目成本總額包括以下幾種，歸集并計算出單項總造價后，按土地開發受益面積平攤到土地開發成本中去。
① 場地平整 ② 勘察設計 ③ 臨時設施 ④ 樁基工程 ⑤ 土建安裝 ⑥ 管理費 七通一平費用單獨施工、計算時計入。⑦ 利息 七通一平費用單獨施工、計算時計入。
5、耕地7a686964616fe4b893e5b19e31333332643935占用稅6、耕地開墾費7、征地管理費 指為組織與管理土地開發工程而支付的各種費用。包括管理人員工資、生產工人輔助工資、工資附加費、辦公費、差旅費、職工教育費、固定資產使用費、檢驗試驗費、勞保技安費等。
8、占耕地教育附加費9、新增建設用地有償使用費10、南水北調費11、新菜田開發基金12、出讓金業務費13、契稅14、利息 目前國內外銀行提供貸款均是以復利法計算利息的。所以開發工程的貸款利息，應以復利計息計人成本二、建筑及安裝工程費 1、建筑及安裝工程費 指新建全部建筑物、構筑物的施工及設備購置費用。
主要包括：① 人工費 直接從事建筑安裝工程施工的工人和在現場為建筑安裝工程施工操作服務的輔助工人的基本工資。 ② 材料費 工程施工所耗用的并構成工程實體的主要材料、其它材料、結構物及零件的成本，以及周轉材料的攤銷費。
③ 機械使用費 工程施工過程中使用的機械動力設備發生的費用。包括折舊費、大修費、附屬工具費。
動力及燃料費等。 ④ 施工管理費 為組織和管理工程施工和為施工服務而支付的各種費用。
主要包括：- 工作人員工資- 工資附加費- 辦公費- 差旅費- 檢驗試驗費 ⑤ 設備購置及安裝費 包括各種設備的購置及安裝費。- 供熱及換熱站- 供電設備、安裝（外接及配電室、配電箱費用）- 電梯2、小區內公共服務及建設費 指按規劃要求興建① 中小學校、幼兒園② 健身設施或用房③ 醫院④ 派出所⑤ 環境衛生用房⑥ 物業管理用房（保安監控室）⑦ 居委會⑧ 商店⑨ 停車場（洗車場）⑩ 其他服務設施3、小區內公共設施配套工程建設費 （單指工程施工費用）① 道路 停車場 地面硬化 圍墻② 排水、排污管道③ 供水管道、二次加壓④ 監控系統⑤ 供電線路、路燈⑥ 寬帶及機房⑦ 有線電視⑧ 通訊線路⑨ 供熱管道及換熱站⑩ 園林、綠化三、基礎工程費 （主體工程基礎費用）四、城市基礎設施配套費1、渣土費2、人防費3、中學增建費4、城市基礎設施配套費5、舊城改造費6、公建地費7、墻改費8、便道占用費9、環境保護監察費10、城市綠化費 五、前后期費用1、勘察設計費 2、監理費 3、招標費4、質檢費5、測量、放線費6、價格評估費7、綜合開發管理費8、房屋所有權登記費9、房屋所有權登記工本費10、物業前期費11、散裝水泥限袋費12、工程質量監督費13、工程造價管理費14、安全監督費15、勞動定額測定費16、外省承包工程管理費17、施工圖紙審查費18、預算費19、施工噪音管理費20、專家評審費1、熱力補貼費2、供暖3、煤氣集資4、煤氣施工5、供電6、供水外接7、排污費七、經營管理費 企業運行項目管理過程中所發生的費用。
1、監察審計費2、資質年審費3、營業執照年審費4、治安費5、衛生費6、行業管理部門培訓費7、城市交通集資費8、報刊費9、街道管理費10、計劃生育管理費11、社會統籌12、教育基金八、貸款利息 項目貸款或投資款項的計息，各銀行是以復利計息的。九、不可預見費十、銷售、廣告費1、銷售提成費用2、廣告費3、銷售營業稅十一、各種稅費 國家和地方*府征收的投資方向調節稅、工商統一稅、企業所得稅、印花稅等。
十二、總投資額十三、利潤額本篇文章來源于中國地產商 原文鏈接： /main/2006-05/1435_*。
2. 房地產成本指什么
您好，
房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。
稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地占用稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅等；另一部分是行*性費用，主要由地方*府和各級行*主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市*配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。
其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。
望采納謝謝
3. 房地產開發成本構成項目有哪些
房地產成本是指房地產整個生產活動中造成的消費成本，以房地產開發產品為成本核算對象，根據房地產開發建設過程中實際消耗量和實際價格計算的實際應用成本。房地產成本按照資金進入企業的形態分類，可以分為采購成本、開發成本和經營成本。簡單來說，房地產成本主要有土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市*公共設施費用、管理費用、貸款利息、稅費及其他費用等8個部分。
土地費用包括城鎮土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理*策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。
前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”等土地開發費用。他在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。
建筑安裝工程費指房屋建造過程中所發生的建筑工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。
市*公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公共配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。
管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過2%。
房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。
稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地占用稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅等；另一部分是行*性費用，主要由地方*府和各級行*主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市*配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。
其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。
4. 房地產開發成本的組成有哪些呢
房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。
就其用途來說，大致可分為三部分： 1。土地、土建及設備費用。
這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80%。其中最重要的是土地費用。
土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。 房產商在決定是否開發一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。
2。配套及其他收費支出。
主要是指水、電、煤氣、大市*和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。 其他收費支出中有些雖屬于押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。
這類收費項目種類繁多，標準不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標準普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%~15%。
3。管理費用和籌資成本。
房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發成本將起到非常重要的作用。
5. 房地產開發成本項目構成表
房地產開發成本基本構成
（一）開發成本費用，下列項目可列入住宅開發成本費用：
1.土地使用權取得費：土地使用權取得費，為開發經營者依法獲得土地使用權時，所交付的土地使用權出讓、轉讓稅費、征地拆遷和安置補償費用。可列入土地使用權取得費的項目有：
土地出讓金
耕地占用稅
耕地開墾費
地價評估費
土地補償費
地上物補償費
房屋拆遷安置補償費
房屋拆遷管理費
房屋拆遷服務費
征地事務管理費
土地使用權注冊登記發證費
場地清理費。
2.前期工程費：前期工程費，為規劃、設計、項目可行性研究，水文地質勘察、測繪，環境評估，臨時水、電、路、場地平整費等支出。可列入前期工程費的項目有：
建設項目前期工作咨詢費
勘察費
設計費
招投標交易服務費
招投標代理服務費
釘樁放線費
環境評估費
臨時水、電、路、場地平整費。
3.建筑、安裝工程費：建筑、安裝工程費，為房屋主體部分的土建（含樁基）工程、水電安裝工程、裝修工程等建設發生的費用。可列入建筑、安裝工程費的項目有：
建安工程費，
建設工程許可證執照費，
臨時占路執照費，
臨時用地和臨時建設工程費，
建筑節能與發展新型墻體材料專項基金，
工程建設監理費，
建設工程質量監督費，
施工噪聲擾民費。
建設、安裝工程費按照國家及孝感市有關建設工程造價管理規定計算。
4.基礎設施建設費：基礎設施建設費，為經規劃部門批準建設的住宅小區用地規劃紅線以內的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環衛、排污、排洪等工程發生的費用。此項費用按照市*府的城市規劃定額指標，依據批準的詳細規劃和施工圖預（決）算造價按住宅面積和營業性面積所占比例分攤計入。住宅小區紅線以外專門為本住宅小區建設的基礎設施，其建設費用，在國家和本市沒有出臺新規定之前，可暫按上款規定計入。可列入基礎設施建設費的項目有：
基礎設施工程費，
供用電建設承發包管理費，
居住小區路燈維護費，
地下水資源費，
防空地下室易地建設費，
供電貼費，
建設項目共用電力設施代維護費，
綠化補償費。
5.公共配套設施建設費：公共配套設施建設費，為居住小區服務的公共設施和生活服務設施的建設費用，包括教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、金融郵電、社區服務、行*管理、市*公用設施。凡是進行商業性經營的，要按有償使用的原則執行，不能計入居住小區公共配套設施建設費用。可以計入公共配套設施建設費的項目，應依據詳細規劃和施工圖預（決）算造價按住宅面積和營業性面積所占比例分攤計入。
6.開發間接費：開發間接費，為開發經營者直接經營組織、管理開發項目發生的各項費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等項支出。開發間接費，按照房地產開發企業財務會計制度核算，并據實列入開發成本。
（二）期間費用：商品住宅開發期間費用，為管理費用、財務費用、銷售費用等與住宅開發項目有關的支出。
管理費用，為企業行*管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項費用。管理費用按照房地產開發企業財務會計制度核算，并據實列入開發成本。
財務費用，為開發經營者為籌措資金而發生的各項費用，包括企業經營期間發生的利息凈支出、匯兌凈損益、調劑外匯手續費、金融機構手續費，以及企業籌資發生的其它財務費用。貸款利息與開發經營者預收購房款發生的存款利息相抵，兩者的凈值進入商品住宅成本。發生的其它財務費用據實列入。
銷售費用，為開發企業在銷售產品或者提供勞務等過程中發生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用。銷售費用據實列支。
（三）稅金：稅金為依據國家稅收法律、法規規定應當繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等。稅金按照國家規定的稅目和稅率執行。企業收到減免稅退回的稅金，作為減少銷售稅金處理。
（四）商品住宅開發期間依法應當繳納的其他行*性事業性收費。
（五）利潤：銷售利潤以（一）、（二）項之和為基數計取。實行市場調節價的商品住宅，其利潤率，由開發經營者自主確定。
房地產成本控制知乎
1. 淺析如何做好房地產成本的管理和控制
一、前言房地產行業正逐漸由“暴利時代”向著“微利時代”發生巨大的轉變，利潤水平慢慢朝向價值方向回歸，市場向著規范化方向發展，過去的高價格和高成本的房地產開發企業經營策略獲取高額利潤已經不適用了，合理的控制并降低房地產企業的開發經營成本提高企業利潤與增強企業市場競爭力的主要手段。
房地產企業在開發投資過程中，如何憑借合理控制成本，合理安排成本支出、逐步提高經營效益，實現從粗放型到集約型的轉變，進而實現房地產企業的最大利潤，這已經受到了房地產開發企業的極大關注和重視。二、房地產成本的管理和控制的現狀1、缺少一條完整的成本管理鏈條。
目前，絕大多數的企業在針對成本管理的關注項目上只是做了最簡單的成本計算，并沒有進行系統全面的計算。而且，絕大多數企業過于重視企業對市場的占有率和企業利潤，卻沒有將企業的長期放展放在第一位，缺少一套合理、完整的成本管理系統，提高房地產開發企業市場的競爭力。
2、管理意識不強。近幾年，房地產開。
2. 房地產的成本如何控制
【摘要】本文對房地產開發項目的成本控制進行了簡單的分析，闡述了房地產開發項目成本控制原則，針對房地產開發項目成本優化控制措施進行了深入的研究，從規劃設計階段以及施工階段出發，發表了一些自己的建議看法，希望對房地產開發項目的成本控制起到一定的優化作用，增強開發的效益。
【關鍵詞】房地產；開發項目；成本；優化控制
現階段城市建設中一個關鍵部分就是房地產開發項目，通過房地產開發項目，能夠實現對人們生活水平的優化。但是房地產開發項目在實際開發過程中很大程度上受到其本身特點影響，有著投資大、周期長的問題，提高了房地產開發項目的開發風險以及開發成本。在實際的開發過程中，需要實現對房地產開發項目的成本優化控制，將成本控制的作用充分的發揮出來，提高房地產開發項目的社會和經濟效益，促進房地產行業的持續健康發展。
1、房地產開發項目的成本控制
房地產開發屬于一項復雜的系統工程，涉及到多方面工作，比如說建筑規劃設計、施工管理、工程驗收、銷售等，這些工作導致房地產開發項目的成本控制呈現出復雜性特點。房地產企業在進行規劃設計以及施工時，往往是借助招標的方式來進行，花費一定的成本，通過施工單位來完成建筑的建設。另外，房地產開發項目和其他企業項目存在很大的區別，
3. 論文房地產項目成本控制房地產開發的項目成本控制這一論題應包含哪
房地產企業項目管理與成本控制（供你參考吧） 房地產業經過幾十年的發展，特別是近幾年的迅猛發展。
房價上升幅度較大，使得老百姓對房價頗有微詞。在這樣的社會背景下，一方面*府部門出臺了一系列平抑房價的宏觀調控*策；另一方面（因近年來房價上漲，使開發商有比較可觀的利潤空間，行業進入者大量增加，但土地作為不可再生的資源不斷減少）使得房地產開發企業之間競爭更趨激烈。
目前，在房地產市場激烈競爭中，如何使房地產企業求得生存、求得發展是當前擺在房地產企業（老總）面前一個急需解決的重要問題！在相同的開發環境與條件等（軟）硬件設施下，除了開發產銷對路、適應市場需求的產品外；誰能在工程項目建設中，既能確保工程質量與進度，又能注重項目開發成本的管理，控制和把握好合理的造價，從而以最低的項目成本獲取最大的社會效益和經濟效益，誰就能在這激烈的市場競爭中獲取主動，從而走向成功。 那么，如何控制好工程的質量與進度，而且合理降低工程造價呢？最重要的方法和途徑就是要控制好工程建設項目各個階段和各個環節——抓好管理是基礎，成本控制是核心！ 一、抓好源頭，加強對工程項目的投資決策和設計環節的控制 工程項目投資控制的根本與關鍵是工程建設項目前期的投資決策和設計階段。
我國長期以來普遍忽視工程建設項目前期工作階段的項目管理和造價控制，而往往是把項目管理和工程造價控制的主要精力放在項目的施工階段，這樣做盡管也能起到一定的效果，但其結果可能是撿了芝麻丟掉西瓜，不能從源頭上進行管理和控制。要有效地進行項目管理和工程造價控制，就必須堅決地把管理和控制的重點轉移到前期工作階段上來，尤其要抓實、抓好設計這個關鍵步驟，盡可能的考慮全面，做到未雨綢繆，以取得事半功倍的結果。
1、投資決策階段的管理與投資控制 投資決策階段主要取決于企業領導的從業經驗與戰略眼光，相關職能部門所能起的作用相對有限。但工程、造價部應配合財務部或前期籌建部等相關部門盡可能準確地計算出包括土地成本、前期規費、工程造價、資金成本及管理費用（含建設單位管理費、設計費、監理費等）等可能發生于工程建設項目全過程中的費用。
積極主動進行工程經濟相關指標的預算、估算與評價，參與到項目建設的全過程中，正確處理技術先進與經濟合理兩者之間的相對統一關系。主動發揮“經濟參謀”的作用，讓決策層事先了解完成該項目需策劃的資金規模、估算投入、產出、經濟效益，為決策層做好正確的投資決策服務。
2、設計階段的管理與投資控制 在工程項目全過程管理與造價控制中，必須重點突出。影響建設工程項目投資的主要是設計階段，所以說項目投資控制的關鍵環節是設計階段。
建設項目設計的節約是最大的投資節約，設計確定工程造價，預算、結算只能計量而并不能改變工程造價。 因此房地產企業的工程造價控制要以設計階段為重點，這是最直接、有效控制建設項目投資的根本所在。
一份好的設計方案，不僅可以取得良好的社會效益，而且還應具有一定的經濟合理性（經濟效益）。 下面從設計階段談談工程項目的管理與造價的控制： 2—1、實行設計方案招投標制度，以實現設計方案的最優化。
房地產企業在委托設計時應大力引進競爭機制，加強管理工作。通過設計招投標來選擇優秀的設計單位；從而保證設計的先進性、合理性、準確性，避免因工程設計質量問題而出現工程的變更，從而造成直接經濟損失（投資增加）。
2—2、實行限額設計。工程項目的限額設計是工程項目建設過程中行之有效的控制方法，也是控制投資規模的有效措施之一。
工程項目設計的優劣將直接影響建設費用的多少和建設周期的長短，同樣也影響建設項目以后的使用價值和經濟效益。對于一個建設項目的投資與效益，開發商應當心中有數——項目投資的規模與產生的社會、經濟效益。
2—3、開展價值工程（原理）的應用。價值工程的主要特征是：以提高價值目標為重點，以功能分析為核心，以集體智慧為依托，以創造精神為支柱，以系統觀點為指針，技術分析與經濟分析相結合。
運用價值工程，既可提高工程的功能、又可降低工程的造價；運用價值工程，可在保證工程功能不變的情況下降低工程的造價；運用價值工程，可在保證工程造價不變的情況下提高工程的功能；運用價值工程，可在工程功能略有下降的情況下使工程造價大幅度降低；運用價值工程，可在工程造價略有上升的情況下使工程功能大幅度提高。 使設計工作做到功能與造價相統一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。
例如，利用深坑基礎，增加地下室，這樣地下室既可以停放車輛和儲存雜物，小區又可以不建地上停車場，既節約了用地，也美化了環境。這就是運用價值工程的結果。
這樣一來，既取得了經濟效益又取得了很好的社會效益。 2—4、加強對設計圖紙的會審與審查工作。
對設計單位設計的圖紙質量進行仔細復核與審查，對各專業間圖紙的矛盾盡早向設計單位提出修改，以免出現返工現象，造成不必要的資金浪費。對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的最經。
4. 房地產成本如何控制管理
從縱向上來說，房地產開發從立項、策劃、設計、招投標、施工、竣工驗收階段一直到交房，每一個階段的實施都會產生一定的成本，也會影響下一階段實施而產生的費用，就是通常說的動態成本。從橫向說房地產公司一般有行*管理部、人力資源部、產品研發部、營銷部、工程部、成本部、財務部等部門，每一個部門在運行過程中各自都會產生相應的職能成本。
要想做好成本控制管理，就要建立全成本控制體系：成本管理的階段強調全過程，成本管理的主體強調全員，成本管理的對象強調全方位。說的直白點就是橫豎都管，縱向管開發成本，橫向管部門費用。
建立成本管理體系，需要按照項目投資的構成進行分解，或直接按照公司的“組織架構”的職責進行分解，分解到執行主體，而且細化到對應責任人，令全員實施自覺的成本管理行為，一般統稱目標成本。
項目總投資主要包括土地征用及拆遷費用，前期工程費用，基礎設施建設費用，建筑安裝工程費用，公共配套設施建設費用，不可預見費用，管理費用，開發間接費用，銷售費用，開發期稅費，財務費用等等。
成本管理一般分以下幾個階段：
1、項目總投資估算階段 ；
2、項目總投資估算深化；
3、工程概算與設計 ；
4、項目總投資預算；
5、項目施工階段成本管理 ；
6、工程竣工結算 ；
7、項目總投資決算 。
5. 求一篇一千字左右介紹房地產成本管理的實例
1、房地產企業的成本構成 房地產企業成本包括直接成本和間接成本，直接成本又分為不變直接成本和變動直接成本，間接成本則有機會成本和管理成本兩項內容。
一般說來，土地成本、設計成本、建安成本等均可以計入不變直接成本，這些成本在一個項目中是相對固定且可以預測的，并且一旦發生就固定不變。土地成本一般在招拍掛過程中確定，一旦拿到地，它的成本就確定了，在不考慮建筑材料上漲的因素下，建安成本在設計風格確定、建筑級別確定的情況下就可以做出比較精確的預測，相對穩定。
變動直接成本則主要是融資成本，一般是銀行貸款利息。目前銀行貸款是房地產企業的重要融資渠道。
即使在前期策劃過程中比較精確地計算了某個項目在一定時間內所需要的資金，但由于精確的還款日期難以計算，這種成本還是與項目的進展密切相關，不斷變動。 2、房地產企業的成本控制的重點與原則 在房地產行業的成本管理部門，做好企業的成本控制，就是要把房地產建設過程中的任務分解到最易控制的程度，并明確每個子任務的所需因素。
任務的目標就是指明該任務需要實現的要求，包括資源要求（如各種資源計劃，人員、設備等）、資金計劃、時間計劃、質量要求、驗收標準和上下關聯任務，這些因素是描述一個任務的重要信息，只有把每個任務的成本控制好了，才能實現成本的綜合控制。 在成本控制原則上，應注意到：（1）實用的原則。
控制成本在控制過程中要有的放矢，選準控制對象降低成本，要把成本控制落到實處，不能做華而不實的、得不償失的控制。（2）合理的原則。
控制成本的目標，要求根據不同項目，具體分析制定，不能機械的照搬照抄，要從全局出發統籌考慮。（3）全員全過程控制的原則。
讓每個人都成為成本管理過程中參與者，每個人都 享受到成本 管理帶來的收益。實施全過程控制，從準備拿項目開始到項目竣工交付后的評估，認真管理每個環節。
3、搞好房地產企業的成本管理的方略 3、1科學定位，配合到位、監控有序 （1）要對成本管理部門的職責有一個準確的定位，成本管理部首要做的就是管理，既要做好工程的成本管理，也要做好人的成本理念的樹立，樹立成本控制人人有責，在不同節點的控制上需要企業的各層面的人員參與，每個人都要參與活動和考核，需要對不合理、不規范的流程進行重新設計、加強績效考核，從而使項目的成本管控順利實現；（2）做好配合，因為成本的控制是通過工程的載體來實現的，而工程的實施過程就涉及到與其相關的部門，這就是相互間的配合問題，通過有效配合，將項目進度管理和成本管理、資金管理有機結合，實現效益最大化；（3）要做好監控，要讓成本時刻在控制范圍內，做好風險預警提示。 3、2制定目標，細分和執行好成本計劃 制定目標成本，將目標成本按規范的成本結構樹層層分解；再通過將預算計劃落實到部門與行動上，把目標變成可執行的行動計劃，并在執行過程中把實際結果與目標進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。
這個目標要讓大家了解，并與每個人的切身利益掛鉤，使得大家都自覺地朝這個目標努力。 3、3采用科學的成本管理與控制的方式 （1）動態控制法。
動態控制法需要建立一種模型，把各個任務之間的關聯及相互影響考慮在內，只要任何一個任務的成本發生了變化，那么由該模型自動得到的該項目總預測成本也會實時改變并被測算出來，將其與項目的目標成本相比較可以判斷當前的項目是否在成本控制范圍內。公司多項目運作時，可以根據市場行情隨時對公司可能的利潤進行預測，從而指導企業的發展。
（2）靜態控制法。靜態控制法則把每個任務的成本按照目前市場情況進行精確設定，包括額定成本、最高成本、最低成本，只要滿足單任務的時間進度計劃以及成本在最高、最低范圍內要求的任務都認為是受控的。
同時要把每個子目的成本按照目前實時情況進行精確設定，只要滿足單子項的時間進度計劃以及成本在最高、最低范圍內要求的子項都認為是受控的 3、4建立健全成本互控體系 要制定正確合理的流程程序，嚴格規范開發流程，盡可能壓縮不合理不規范操作的生存空間，變被動控制為主動、有序控制，可減少內耗，節省精力，更好地控制成本。通過制度流程的建設，確保企業成本互控體系的建立。
成本互控體系是建立以成本控制部門、工程管理部門、財務管理部門互為監督，成本控制部門為主的控制機制。保證成本管理基礎工作的開展，為成本管理打下良好的基礎。
也建議房地產企業的成本控制部門做好進度、質量與成本的統籌管理、達到三者合一的狀態。這里強調三個性質的有機融合，也就是三個性質共生，不可偏廢。
否則，忽視一點，工作的成效就打折扣。如果在某個環節上，成本性質影響了其它兩個性質的現象，使其完善單純考慮子項任務的成本往往會產生相反的結果。
比如采購部門花了很大心血買到了物美價廉的建材，但耽誤了工期；這樣進行成本控制是否有益是需要深入分析的。“欲速則不達”，為了進度卻犧牲了成本，這也是不可取的。
業內許多企業都意識到其間的弊端，因此要統籌考慮。 當下，可以說房地產。
6. 房地產企業怎樣控制成本
一、嚴格控制建安成本。建筑安裝成本占整個房地產項目開發成本的30%—40%，建筑安裝成本能不能得到有效控制，是房地產項目成本控制的重點。控制建安成本應從五個方面人手：一是嚴格進行招投標。實行招投標制度，是防止暗箱操作、避免吃回扣、降低建安成本的有效措施。二是選擇好施工隊伍。房地產企業最大的浪費是質量出問題，控制成本首先要控制質量成本，只有選擇一個資質好、信譽高的施工企業才能確保工程質量，減少或杜絕因質量問題而造成的成本的增加。三是嚴把合同簽訂關。在簽訂合同時要認真審查，事先確定好結算依據和取費標準。四是嚴格規定工期和質量標準。如果不能按期、按質交房，就要承擔違約責任，就會導致不必要的成本增加。為避免這些事情的發生，需嚴格規定工期，確保工程質量。五是嚴格控制工程簽證，特別是隱蔽工程的簽證。因為如果工程簽證把關不嚴，管理混亂，隨意簽證、任何人都可以簽證、事后補簽證會加大工程成本。為控制簽證，必須遵循簽證流程，簽證時不僅必須有兩人以上，而且應及時辦理，對弄虛作假的簽證要加重處罰，從而防止隱藏的成本失控。
呵呵 這是網上的轉載 回答的有些慢 最近在練習打字 都是照網上一個字一個字打出來的 希望對你有幫助！
7. 怎么樣在房地產做好成本分析
1.制定目標——目標成本 目標成本是企業預先確定的、在一定時期內和經過努力所要實現的成本目標，是項目成本的控制線。
許多項目成本失控的一個很重要原因是：事先沒有建立明確的目標成本，即便有也是相對粗線條的，通常只是個“大致的數”，而真正到了執行時，這個“大致的數”往往就經不起推敲，無法作為項目的控制線。所以這種粗線條的“目標/計劃”實際上是“假目標/計劃”，其結果導致“走一步看一步”、“拍腦袋做決策”，成本失控就不足為奇了。
目標成本法的基本思想：制定目標成本，將目標成本按規范的成本結構樹層層分解；再通過將預算計劃落實到部門與行動上，把目標變成可執行的行動計劃，并在執行過程中把實際結果與目標進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。 影響目標成本制定準確性的原因 1）項目進度太緊： 基于市場競爭的需要、資金回收的壓力、或是上市公司基于完成年度利潤指標的需要，房地產公司對項目的進度通常都卡得比較緊，許多項目匆匆上馬，為了趕時間/趕進度，經常未等設計完成就開始“招標”、“施工”、“邊干邊設計”的現象相當普遍。
既然“施工圖設計”未能在“招標”、“施工”之前完成，就造成了在項目前期無法對目標成本進行準確測算。 另外，也正因為招標前不能對“合同標的”進行準確測算，實際業務中只能使用“費率招標”方式取代“總價招標”、“工程量清單招標”，這就為日后施工過程的成本控制埋下了巨大的隱患。
實際中的許多項目存在著大量的“合同變更”，其中很重要的一個原因就是采用了“費率招標”的模式。 “欲速則不達”，為了進度卻犧牲了成本。
業內許多企業都意識到其間的弊端，嚴格規范開發流程，重點加強“規劃設計”、“招標”環節，積極推行“目標成本管理”，取得了不錯的效果。 2）缺乏規范的目標成本測算體系： 從項目管理的角度看，房地產項目具有較高的復雜度，項目周期長、涉及的環節多。
項目發展、規劃設計、招標、簽約、施工、竣工結算、銷售、物業管理……每個環節都涉及到成本控制，因而要為這樣的項目制定“目標成本”就需要有一套規范的體系來保證其順利實施，即建立企業內部的“目標成本管理規范”。 規范的目的： 保證目標成本的準確性：通過制定統一的流程與標準，使目標成本的準確度不因項目差異而不同。
實現項目間的成本數據共享：通過項目間成本數據的對比分析，可以及時發現項目中潛在的問題并及時采取措施予以解決。另外，我們還能很好的利用歷史數據，為新項目提供指引，避免犯重復錯誤，并可以站在“歷史的高度”去不斷完善優化相關流程。
規范的方法： 建立規范的成本結構樹：綜合公司開發項目的特點，提煉出一套能兼容所有項目的全成本樹，作為目標成本制訂的基線。 隨著中國房地產市場由成長期步入成熟期，地產界的競爭也逐步規范化。
房地產商要想獲得經營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應該降低開發成本，嚴格控制各項費用的支出。 建立規范的流程：定義如何在項目發展階段對“估算成本”進行測算，如何在“規劃設計”、“擴充設計”、“施工設計”各個階段完成對目標成本的層層細化修訂，并形成最終的目標成本，指導招標、施工、采購等業務活動中的成本費用的使用與管理。
2.明確崗位職責——責任成本體系 “責任成本體系”的目標是明確專業職能部門的成本管理職責，并借助技術經濟指標反饋、考核評價其職責履行情況。“責任成本”回答的是在“成本管理相關業務”中誰來做、做什么的問題。
誰來做？我們有哪些崗位與成本控制有關？ 做什么？這些崗位分別對哪些成本控制指標負責？怎么負責？如何評價？ “責任成本體系”包含四大要素，即責任范圍、責任部門/相關部門、評價指標、評價部門。完成上述四要素的定義，我們就可以建立起責任成本體系的基本框架，從而在“組織架構”的層面保證目標成本的順利執行。
落實責任到崗位，落實責任到人，最大程度的減少“目標與執行脫鉤”現象的出現，真正做到“權責明晰，有據可依”。 責任成本范圍： “責任成本體系”的目的是保證對目標成本的執行落到實處，因此“責任成本體系”中的“責任范圍”的劃分，實際上也就與目標成本的結構體系息息相關。
簡單的說，“責任范圍”的集合應該來自“成本結構樹”。理論上，我們還可以把“成本結構樹”的每一個分支都作為“責任范圍”來看待，并為之定義相關的責任部門、評價指標、評價部門。
當然在實際工作中，考慮到可操作性，我們可能需要把最重要的那部分摘取出來進行定義并加以實施。 作業過程管理： 明確了“責任成本體系”，按照部門/崗位對其負責的“責任范圍”進行合并，我們就可以得到部門/崗位的成本目標集合。
但是如何才能保證部門/崗位的成本目標能被順利的完成？為此，我們需要定義一套完整的“作業過程指導書”來對部門/崗位的行為進行規范，也就是說，必須從“制度流程”的層面保證對目標成本的執行，保證對成本的控制，這就是“作業過程管理”。我們可以把房地產開發全過程劃分為若干個相對獨立的作業過程，并為每。
房地產成本構成公式
1. 房地產開發成本怎樣計算
房地產成本的組成 1、土地費用 土地費用包括城鎮土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。
房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。
隨著國家對土地宏觀管理*策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。
2、前期工程費 前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”等土地開發費用。他在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。
3、建筑安裝工程費 建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發生的建筑工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構成中所占比例相對較大。
從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。 4、市*公共設施費用 市*公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。
基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公公配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。
他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%~30%左右。
5、管理費用 管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過2%。
6、貸款利息 房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。
7、稅費 稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅，外商投資企業和外國企業所得稅等；另一部分是行*性費用，主要由地方*府和各級行*主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市*配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。
在我國目前房地產開發成本構成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。 8、其他費用 其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。
它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。
2. 房地產建筑成本怎么計算
建筑成本計算包括：
土地費用包括城鎮土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。
基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理*策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。
基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公共配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。
同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中，該項目e69da5e6ba90e799bee5baa631333431366365所占比例較大，我國一般在20% ~30%左右。
擴展資料：
如果企業為地下停車場所（含車庫、車位）單獨繳納了土地出讓金，辦理了相關產權手續，即屬于可售的開發產品，應單獨作為成本對象核算。
如果企業未單獨繳納土地出讓金，利用地下基礎設施建造停車場所（含車庫、車位）發生的成本費用支出可作為公共配套設施費計入開發成本。
但若有證據表明企業利用地下基礎設施建造的車庫（不含車位）對外出售，則地下車庫的面積應作為可售面積，參與單位成本的計算。
參考資料來源：百度百科-房地產企業
參考資料來源：百度百科-單位成本
參考資料來源：百度百科-房地產成本
3. 房地產開發成本項目構成表
房地產開發成本基本構成
（一）開發成本費用，下列項目可列入住宅開發成本費用：
1.土地使用權取得費：土地使用權取得費，為開發經營者依法獲得土地使用權時，所交付的土地使用權出讓、轉讓稅費、征地拆遷和安置補償費用。可列入土地使用權取得費的項目有：
土地出讓金
耕地占用稅
耕地開墾費
地價評估費
土地補償費
地上物補償費
房屋拆遷安置補償費
房屋拆遷管理費
房屋拆遷服務費
征地事務管理費
土地使用權注冊登記發證費
場地清理費。
2.前期工程費：前期工程費，為規劃、設計、項目可行性研究，水文地質勘察、測繪，環境評估，臨時水、電、路、場地平整費等支出。可列入前期工程費的項目有：
建設項目前期工作咨詢費
勘察費
設計費
招投標交易服務費
招投標代理服務費
釘樁放線費
環境評估費
臨時水、電、路、場地平整費。
3.建筑、安裝工程費：建筑、安裝工程費，為房屋主體部分的土建（含樁基）工程、水電安裝工程、裝修工程等建設發生的費用。可列入建筑、安裝工程費的項目有：
建安工程費，
建設工程許可證執照費，
臨時占路執照費，
臨時用地和臨時建設工程費，
建筑節能與發展新型墻體材料專項基金，
工程建設監理費，
建設工程質量監督費，
施工噪聲擾民費。
建設、安裝工程費按照國家及孝感市有關建設工程造價管理規定計算。
4.基礎設施建設費：基礎設施建設費，為經規劃部門批準建設的住宅小區用地規劃紅線以內的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環衛、排污、排洪等工程發生的費用。此項費用按照市*府的城市規劃定額指標，依據批準的詳細規劃和施工圖預（決）算造價按住宅面積和營業性面積所占比例分攤計入。住宅小區紅線以外專門為本住宅小區建設的基礎設施，其建設費用，在國家和本市沒有出臺新規定之前，可暫按上款規定計入。可列入基礎設施建設費的項目有：
基礎設施工程費，
供用電建設承發包管理費，
居住小區路燈維護費，
地下水資源費，
防空地下室易地建設費，
供電貼費，
建設項目共用電力設施代維護費，
綠化補償費。
5.公共配套設施建設費：公共配套設施建設費，為居住小區服務的公共設施和生活服務設施的建設費用，包括教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、金融郵電、社區服務、行*管理、市*公用設施。凡是進行商業性經營的，要按有償使用的原則執行，不能計入居住小區公共配套設施建設費用。可以計入公共配套設施建設費的項目，應依據詳細規劃和施工圖預（決）算造價按住宅面積和營業性面積所占比例分攤計入。
6.開發間接費：開發間接費，為開發經營者直接經營組織、管理開發項目發生的各項費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等項支出。開發間接費，按照房地產開發企業財務會計制度核算，并據實列入開發成本。
（二）期間費用：商品住宅開發期間費用，為管理費用、財務費用、銷售費用等與住宅開發項目有關的支出。
管理費用，為企業行*管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項費用。管理費用按照房地產開發企業財務會計制度核算，并據實列入開發成本。
財務費用，為開發經營者為籌措資金而發生的各項費用，包括企業經營期間發生的利息凈支出、匯兌凈損益、調劑外匯手續費、金融機構手續費，以及企業籌資發生的其它財務費用。貸款利息與開發經營者預收購房款發生的存款利息相抵，兩者的凈值進入商品住宅成本。發生的其它財務費用據實列入。
銷售費用，為開發企業在銷售產品或者提供勞務等過程中發生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用。銷售費用據實列支。
（三）稅金：稅金為依據國家稅收法律、法規規定應當繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等。稅金按照國家規定的稅目和稅率執行。企業收到減免稅退回的稅金，作為減少銷售稅金處理。
（四）商品住宅開發期間依法應當繳納的其他行*性事業性收費。
（五）利潤：銷售利潤以（一）、（二）項之和為基數計取。實行市場調節價的商品住宅，其利潤率，由開發經營者自主確定。
4. 房地產開發成本構成項目有哪些
土地開發成本構成 1、土地征用及拆遷費 新區開發含對土地所有者的安置資、樹木青苗補償費、土地附加物補償費、土地補償費及遷墳、魚塘。
養殖場的拆遷賠償費等。舊城區開發含動遷戶臨時安置的安置費、自行安置的補助費、私房征購費等。
2、土地購置費 雙方在土地交易中發生的價款。3、出讓金 國家收取的款項。
包括市國土資源局收取的和國家收取的兩部分。4、七通一平費 指開發區內的市*工程建設費，包括開發區內的供水、供電、排洪、排污、供氣、通訊及道路建設費用，這些費用按開發單位價目成本總額包括以下幾種，歸集并計算出單項總造價后，按土地開發受益面積平攤到土地開發成本中去。
① 場地平整 ② 勘察設計 ③ 臨時設施 ④ 樁基工程 ⑤ 土建安裝 ⑥ 管理費 七通一平費用單獨施工、計算時計入。⑦ 利息 七通一平費用單獨施工、計算時計入。
5、耕地7a686964616fe4b893e5b19e31333332643935占用稅6、耕地開墾費7、征地管理費 指為組織與管理土地開發工程而支付的各種費用。包括管理人員工資、生產工人輔助工資、工資附加費、辦公費、差旅費、職工教育費、固定資產使用費、檢驗試驗費、勞保技安費等。
8、占耕地教育附加費9、新增建設用地有償使用費10、南水北調費11、新菜田開發基金12、出讓金業務費13、契稅14、利息 目前國內外銀行提供貸款均是以復利法計算利息的。所以開發工程的貸款利息，應以復利計息計人成本二、建筑及安裝工程費 1、建筑及安裝工程費 指新建全部建筑物、構筑物的施工及設備購置費用。
主要包括：① 人工費 直接從事建筑安裝工程施工的工人和在現場為建筑安裝工程施工操作服務的輔助工人的基本工資。 ② 材料費 工程施工所耗用的并構成工程實體的主要材料、其它材料、結構物及零件的成本，以及周轉材料的攤銷費。
③ 機械使用費 工程施工過程中使用的機械動力設備發生的費用。包括折舊費、大修費、附屬工具費。
動力及燃料費等。 ④ 施工管理費 為組織和管理工程施工和為施工服務而支付的各種費用。
主要包括：- 工作人員工資- 工資附加費- 辦公費- 差旅費- 檢驗試驗費 ⑤ 設備購置及安裝費 包括各種設備的購置及安裝費。- 供熱及換熱站- 供電設備、安裝（外接及配電室、配電箱費用）- 電梯2、小區內公共服務及建設費 指按規劃要求興建① 中小學校、幼兒園② 健身設施或用房③ 醫院④ 派出所⑤ 環境衛生用房⑥ 物業管理用房（保安監控室）⑦ 居委會⑧ 商店⑨ 停車場（洗車場）⑩ 其他服務設施3、小區內公共設施配套工程建設費 （單指工程施工費用）① 道路 停車場 地面硬化 圍墻② 排水、排污管道③ 供水管道、二次加壓④ 監控系統⑤ 供電線路、路燈⑥ 寬帶及機房⑦ 有線電視⑧ 通訊線路⑨ 供熱管道及換熱站⑩ 園林、綠化三、基礎工程費 （主體工程基礎費用）四、城市基礎設施配套費1、渣土費2、人防費3、中學增建費4、城市基礎設施配套費5、舊城改造費6、公建地費7、墻改費8、便道占用費9、環境保護監察費10、城市綠化費 五、前后期費用1、勘察設計費 2、監理費 3、招標費4、質檢費5、測量、放線費6、價格評估費7、綜合開發管理費8、房屋所有權登記費9、房屋所有權登記工本費10、物業前期費11、散裝水泥限袋費12、工程質量監督費13、工程造價管理費14、安全監督費15、勞動定額測定費16、外省承包工程管理費17、施工圖紙審查費18、預算費19、施工噪音管理費20、專家評審費1、熱力補貼費2、供暖3、煤氣集資4、煤氣施工5、供電6、供水外接7、排污費七、經營管理費 企業運行項目管理過程中所發生的費用。
1、監察審計費2、資質年審費3、營業執照年審費4、治安費5、衛生費6、行業管理部門培訓費7、城市交通集資費8、報刊費9、街道管理費10、計劃生育管理費11、社會統籌12、教育基金八、貸款利息 項目貸款或投資款項的計息，各銀行是以復利計息的。九、不可預見費十、銷售、廣告費1、銷售提成費用2、廣告費3、銷售營業稅十一、各種稅費 國家和地方*府征收的投資方向調節稅、工商統一稅、企業所得稅、印花稅等。
十二、總投資額十三、利潤額本篇文章來源于中國地產商 原文鏈接： /main/2006-05/1435_*。
5. 如何計算房地產開發成本
要核算開發產品的成本，必須明確開發產品成本的種類和內容。開發產品成本是指房地產開發企業在開發過程中所發生的各項費用支出。開發產品成本按其用途，可分為如下四類：
1.土地開發成本指房地產開發企業開發土地（即建設場地）所發生的各項費用支出。
2.房屋開發成本指房地產開發企業開發各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發生的各項費用支出。
3.配套設施開發成本指房地產開發企業開發能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。
4.代建工程開發成本指房地產開發企業接受委托單位的委托，代為開發除土地、房屋以外其他工程如市*工程等所發生的各項費用支出。
以上四類開發產品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：
1.土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發房地產而征用土地所發生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。
2.前期工程費指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。
3.基礎設施費指土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施費用。
4.建筑安裝工程費指土地房屋開發項目在開發過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發生的各項建筑安裝工程費和設備費。
5.配套設施費指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。
6.開發間接費指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
從上可以看出：構成房地產開發企業產品的開發成本，相當于工業產品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發企業產品的完全成本，還要計算開發企業（公司本部）行*管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。管理費用、財務費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大部分都是經營期間的費用開支，與開發工程量的關系并不十分密切，如果將期間費用計入開發產品成本，在開發產品開發和銷售、出租、轉讓不同步的情況下，就會增加開發產品的成本，特別是在開發房地產滯銷時期，將滯銷期間發生的管理費用、財務費用和銷售費用計入當期開發產品成本，就會使企業造成大量的潛虧，不能及時反映企業的經營狀況。同時，將期間費用計入開發產品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業開發單位的成本水平和成本管理責任。因此，現行會計制度中規定將期間費用計入當期損益，不再計入開發產品成本，也就是說，房地產開發企業開發產品只計算開發成本，不計算完全成本
天津地區房地產成本構成
1. 房地產價格構成成本有哪些
土地取得成本： 土地取得成本也稱為土地費用，是指取得房地產開發用地的必要支出，包括土地開發補償費（如土地和房屋征收補償費、相關稅費、地上物拆除費、渣土清運費、場地平整費等）、城市基礎設施建設費、建設用地使用權出讓金和土地取得稅費等。
土地取得成本的具體構成因取得房地產開發用地的途徑不同而有所不同。 目前取得房地產開發用地的途徑主要有3個：①通過市場購置取得；②通過征收集體土地取得；③通過征收國有土地上房屋取得。
在實際估價中，應根據估價對象中的土地在估價時點取得的主要途徑，選取上述三個途徑之一來求取。 建設成本： 建設成本是指在取得的房地產開發用地上進行基礎設施建設、房屋建設所必要的直接費用、稅金等，主要包括下列幾項： （1）勘察設計和前期工程費，如市場調研、可行性研究、項目策劃、工程勘察、環境影響評價、交通影響評價、規劃及建筑設計、建設工程招標，以及施工通水、通電、通路、場地平整和臨時用房等房地產開發項目前期工作的必要支出。
要注意場地平整費等費用與前述土地取得成本的銜接。如果土地取得成本中包含了地上物拆除、渣土清運和場地平整的費用或者取得的房地產開發用地是“七通一平”等狀況的熟地，則在此就只有部分或者沒有場地平整費等費用。
（2）建筑安裝工程費，包括建造商品房及附屬工程所發生的土建工程費、安裝工程費、裝飾裝修工程費等費用。 附屬工程是指房屋周圍的圍墻、水池、建筑小品、綠化等。
要注意避免與下面的基礎設施建設費、公共配套設施建設費重復。 （3）基礎設施建設費，包括城市規劃要求配套的道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、供熱等設施的建設費用。
如果取得的房地產開發用地是熟地，則基礎設施建設費已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或者沒有基礎設施建設費。 （4）公共配套設施建設費，包括城市規劃要求配套的教育（如幼兒園）、醫療衛生（如醫院）、文化體育（如文化活動中心）、社區服務（如居委會）、市*公用（如公共廁所）等非營業性設施的建設費用。
（5）其他工程費，包括工程監理費、竣工驗收費等。 （6）開發期間稅費，包括有關稅收和地方*府或其有關部門收取的費用，如綠化建設費、人防工程費等。
有時需要將上述建設成本劃分為土地開發成本和建筑物建設成本。在這種情況下，一般可將基礎設施建設費歸入土地開發成本；公共配套設施建設費視土地市場成熟度、房地產開發用地大小等情況，歸入土地開發成本或建筑物建設成本中，或者在兩者之間進行合理分配；其他費用一般歸入建筑物建設成本中。
管理費用： 管理費用是指房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動的必要支出i包括房地產開發企業的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可總結為土地取得成本與建設成本之和的一定比例，如4%。因此，管理費用通常按照土地取得成本與建設成本之和的一定比例來測算。
銷售費用： 銷售費用也稱為銷售成本，是指預售或銷售開發完成后的房地產的必要支出，包括廣告費、銷售資料制作費、售樓處建設費、樣板房或樣板間建設費、銷售人員費用或者銷售代理費等。為便于投資利息的測算，銷售費用應區分為銷售之前發生的費用和與銷售同時發生的費用。
廣告費、銷售資料制作費、售樓處建設費、樣板房或樣板間建設費一般是在銷售之前發生的，銷售代理費一般是與銷售同時發生的。銷售費用通常按照開發完成后的房地產價值的一定比例來測算，如為開發完成后的房地產價值的3%。
投資利息： 一）投資利息的含義 投資利息與財務費用不完全相同，是指在房地產開發完成或者實現銷售之前發生的所有必要費用應計算的利息，而不僅是借款部分的利息和手續費。 （二）投資利息的計算 計算投資利息需要把握下列5個方面： 1。
應計息項目 應計息項目包括土地取得成本、建設成本、管理費用和銷售費用。銷售稅費一般不計算利息。
2。計息周期 計息周期是指計算利息的單位時間。
它可以是年、半年、季、月等，通常為年。 3。
計息期 計息期也稱為計息周期數。為確定每項費用的計息期，首先要估算整個房地產開發項目的建設期。
4。計息方式 計息方式有單利和復利兩種。
單利是指每期均按原始本金計算利息，即只有本金計算利息，本金所產生的利息不計算利息。在單利計息下，每期的利息是個常數。
5。利率 利率是用百分比表示的單位時間內增加的利息與原金額之比。
利率有單利利率和復利利率、存款利率和貸款利率、名義利率和實際利率等。投資利息計算中一般采用估價時點的房地產開發貸款的平均利率。
2. 房地產開發成本項目構成表
房地產開發成本基本構成
（一）開發成本費用，下列項目可列入住宅開發成本費用：
1.土地使用權取得費：土地使用權取得費，為開發經營者依法獲得土地使用權時，所交付的土地使用權出讓、轉讓稅費、征地拆遷和安置補償費用。可列入土地使用權取得費的項目有：
土地出讓金
耕地占用稅
耕地開墾費
地價評估費
土地補償費
地上物補償費
房屋拆遷安置補償費
房屋拆遷管理費
房屋拆遷服務費
征地事務管理費
土地使用權注冊登記發證費
場地清理費。
2.前期工程費：前期工程費，為規劃、設計、項目可行性研究，水文地質勘察、測繪，環境評估，臨時水、電、路、場地平整費等支出。可列入前期工程費的項目有：
建設項目前期工作咨詢費
勘察費
設計費
招投標交易服務費
招投標代理服務費
釘樁放線費
環境評估費
臨時水、電、路、場地平整費。
3.建筑、安裝工程費：建筑、安裝工程費，為房屋主體部分的土建（含樁基）工程、水電安裝工程、裝修工程等建設發生的費用。可列入建筑、安裝工程費的項目有：
建安工程費，
建設工程許可證執照費，
臨時占路執照費，
臨時用地和臨時建設工程費，
建筑節能與發展新型墻體材料專項基金，
工程建設監理費，
建設工程質量監督費，
施工噪聲擾民費。
建設、安裝工程費按照國家及孝感市有關建設工程造價管理規定計算。
4.基礎設施建設費：基礎設施建設費，為經規劃部門批準建設的住宅小區用地規劃紅線以內的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環衛、排污、排洪等工程發生的費用。此項費用按照市*府的城市規劃定額指標，依據批準的詳細規劃和施工圖預（決）算造價按住宅面積和營業性面積所占比例分攤計入。住宅小區紅線以外專門為本住宅小區建設的基礎設施，其建設費用，在國家和本市沒有出臺新規定之前，可暫按上款規定計入。可列入基礎設施建設費的項目有：
基礎設施工程費，
供用電建設承發包管理費，
居住小區路燈維護費，
地下水資源費，
防空地下室易地建設費，
供電貼費，
建設項目共用電力設施代維護費，
綠化補償費。
5.公共配套設施建設費：公共配套設施建設費，為居住小區服務的公共設施和生活服務設施的建設費用，包括教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、金融郵電、社區服務、行*管理、市*公用設施。凡是進行商業性經營的，要按有償使用的原則執行，不能計入居住小區公共配套設施建設費用。可以計入公共配套設施建設費的項目，應依據詳細規劃和施工圖預（決）算造價按住宅面積和營業性面積所占比例分攤計入。
6.開發間接費：開發間接費，為開發經營者直接經營組織、管理開發項目發生的各項費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等項支出。開發間接費，按照房地產開發企業財務會計制度核算，并據實列入開發成本。
（二）期間費用：商品住宅開發期間費用，為管理費用、財務費用、銷售費用等與住宅開發項目有關的支出。
管理費用，為企業行*管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項費用。管理費用按照房地產開發企業財務會計制度核算，并據實列入開發成本。
財務費用，為開發經營者為籌措資金而發生的各項費用，包括企業經營期間發生的利息凈支出、匯兌凈損益、調劑外匯手續費、金融機構手續費，以及企業籌資發生的其它財務費用。貸款利息與開發經營者預收購房款發生的存款利息相抵，兩者的凈值進入商品住宅成本。發生的其它財務費用據實列入。
銷售費用，為開發企業在銷售產品或者提供勞務等過程中發生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用。銷售費用據實列支。
（三）稅金：稅金為依據國家稅收法律、法規規定應當繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等。稅金按照國家規定的稅目和稅率執行。企業收到減免稅退回的稅金，作為減少銷售稅金處理。
（四）商品住宅開發期間依法應當繳納的其他行*性事業性收費。
（五）利潤：銷售利潤以（一）、（二）項之和為基數計取。實行市場調節價的商品住宅，其利潤率，由開發經營者自主確定。
3. 房地產開發成本構成項目有哪些
土地開發成本構成 1、土地征用及拆遷費 新區開發含對土地所有者的安置資、樹木青苗補償費、土地附加物補償費、土地補償費及遷墳、魚塘。
養殖場的拆遷賠償費等。舊城區開發含動遷戶臨時安置的安置費、自行安置的補助費、私房征購費等。
2、土地購置費 雙方在土地交易中發生的價款。3、出讓金 國家收取的款項。
包括市國土資源局收取的和國家收取的兩部分。4、七通一平費 指開發區內的市*工程建設費，包括開發區內的供水、供電、排洪、排污、供氣、通訊及道路建設費用，這些費用按開發單位價目成本總額包括以下幾種，歸集并計算出單項總造價后，按土地開發受益面積平攤到土地開發成本中去。
① 場地平整 ② 勘察設計 ③ 臨時設施 ④ 樁基工程 ⑤ 土建安裝 ⑥ 管理費 七通一平費用單獨施工、計算時計入。⑦ 利息 七通一平費用單獨施工、計算時計入。
5、耕地7a686964616fe4b893e5b19e31333332643935占用稅6、耕地開墾費7、征地管理費 指為組織與管理土地開發工程而支付的各種費用。包括管理人員工資、生產工人輔助工資、工資附加費、辦公費、差旅費、職工教育費、固定資產使用費、檢驗試驗費、勞保技安費等。
8、占耕地教育附加費9、新增建設用地有償使用費10、南水北調費11、新菜田開發基金12、出讓金業務費13、契稅14、利息 目前國內外銀行提供貸款均是以復利法計算利息的。所以開發工程的貸款利息，應以復利計息計人成本二、建筑及安裝工程費 1、建筑及安裝工程費 指新建全部建筑物、構筑物的施工及設備購置費用。
主要包括：① 人工費 直接從事建筑安裝工程施工的工人和在現場為建筑安裝工程施工操作服務的輔助工人的基本工資。 ② 材料費 工程施工所耗用的并構成工程實體的主要材料、其它材料、結構物及零件的成本，以及周轉材料的攤銷費。
③ 機械使用費 工程施工過程中使用的機械動力設備發生的費用。包括折舊費、大修費、附屬工具費。
動力及燃料費等。 ④ 施工管理費 為組織和管理工程施工和為施工服務而支付的各種費用。
主要包括：- 工作人員工資- 工資附加費- 辦公費- 差旅費- 檢驗試驗費 ⑤ 設備購置及安裝費 包括各種設備的購置及安裝費。- 供熱及換熱站- 供電設備、安裝（外接及配電室、配電箱費用）- 電梯2、小區內公共服務及建設費 指按規劃要求興建① 中小學校、幼兒園② 健身設施或用房③ 醫院④ 派出所⑤ 環境衛生用房⑥ 物業管理用房（保安監控室）⑦ 居委會⑧ 商店⑨ 停車場（洗車場）⑩ 其他服務設施3、小區內公共設施配套工程建設費 （單指工程施工費用）① 道路 停車場 地面硬化 圍墻② 排水、排污管道③ 供水管道、二次加壓④ 監控系統⑤ 供電線路、路燈⑥ 寬帶及機房⑦ 有線電視⑧ 通訊線路⑨ 供熱管道及換熱站⑩ 園林、綠化三、基礎工程費 （主體工程基礎費用）四、城市基礎設施配套費1、渣土費2、人防費3、中學增建費4、城市基礎設施配套費5、舊城改造費6、公建地費7、墻改費8、便道占用費9、環境保護監察費10、城市綠化費 五、前后期費用1、勘察設計費 2、監理費 3、招標費4、質檢費5、測量、放線費6、價格評估費7、綜合開發管理費8、房屋所有權登記費9、房屋所有權登記工本費10、物業前期費11、散裝水泥限袋費12、工程質量監督費13、工程造價管理費14、安全監督費15、勞動定額測定費16、外省承包工程管理費17、施工圖紙審查費18、預算費19、施工噪音管理費20、專家評審費1、熱力補貼費2、供暖3、煤氣集資4、煤氣施工5、供電6、供水外接7、排污費七、經營管理費 企業運行項目管理過程中所發生的費用。
1、監察審計費2、資質年審費3、營業執照年審費4、治安費5、衛生費6、行業管理部門培訓費7、城市交通集資費8、報刊費9、街道管理費10、計劃生育管理費11、社會統籌12、教育基金八、貸款利息 項目貸款或投資款項的計息，各銀行是以復利計息的。九、不可預見費十、銷售、廣告費1、銷售提成費用2、廣告費3、銷售營業稅十一、各種稅費 國家和地方*府征收的投資方向調節稅、工商統一稅、企業所得稅、印花稅等。
十二、總投資額十三、利潤額本篇文章來源于中國地產商 原文鏈接： /main/2006-05/1435_*。
4. 房地產開發成本構成項目有哪些
房地產成本是指房地產整個生產活動中造成的消費成本，以房地產開發產品為成本核算對象，根據房地產開發建設過程中實際消耗量和實際價格計算的實際應用成本。房地產成本按照資金進入企業的形態分類，可以分為采購成本、開發成本和經營成本。簡單來說，房地產成本主要有土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市*公共設施費用、管理費用、貸款利息、稅費及其他費用等8個部分。
土地費用包括城鎮土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理*策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。
前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”等土地開發費用。他在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。
建筑安裝工程費指房屋建造過程中所發生的建筑工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。
市*公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公共配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。
管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過2%。
房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。
稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地占用稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅等；另一部分是行*性費用，主要由地方*府和各級行*主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市*配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。
其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。
5. 房地產開發成本構成項目有哪些
房地產開發成本構成項目有以下方面：
一、開發成本
1、土地成本 土地費用=土地出讓金+拆遷安置補償費（城鎮土地）或征地費用（農業用地）
2、建安工程費 主要指建造建筑物所發生的建筑工程費用，設備采購費用及安裝工程費用等。一般按樓層和結構進行估算。
3、前期工程費 項目前期規劃、設計、可研費用可按總投資的一定百分比進行估算，水文地質勘察可根據工程量估算，三通一平的費用可根據實際工程量計算。一般前期工程費占建安工程費的3.5%—6。
4、基礎設施建設費 建筑物2米以外和項目用地規劃紅線以內的各種管線和道路工程。一般按實際工程量估算，通常占建安費的15%左右。
5、公共設施配套建設費 居住小區內為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施的建設費
用。一般按規劃指標和實際工程量計算，也可按配套項目的建筑面積和單價來計算，也可按建安費的3%—5%估算。
6、開發期間稅費 各地區不同，繳納的稅費也不同。一般按建安費的8%—15%估算。 7、其他費用 按當地有關部門的費率估算，約占建安費的3%。也可以把此項直接并入開發期間稅費進行估算。
8、不可預見費 一般取1—7項之和的1%—3%，或建安費的2%-5%。
二、開發費用
9、管理費用 開發成本的2%-3%。
10、財務費用 為了計算簡便，一般假定借款當期均在期中支出，其后各期按全期計算，還款當期按期末還款，按全期計息。
11、銷售費用 一般取銷售收入的3%—5%。
6. 地產開發商房屋成本主要哪些費用構成
開發成本包括土地征用及拆遷補償費，前期工程費，建筑安裝工程費，基礎設施費，公共配套設施費，貸款利息 ，稅費，銷售廣告費等其他費用
市*公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路與橋梁、自來水、污水、電力、電信、熱力、燃氣、綠化等的建設費 用。公共配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校、幼兒園、醫院、居委會、派出所等）和各種營利性的配 套設施（如商店、銀行、郵局、菜市場等商業網點）等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站、變配電室、熱力交換站、公共廁所、自行車棚等室外工 程。在房地產開發成本構成中，該項目所占比例較大，我國一般在10-20%左右。
7. 房地產開發成本
開發成本包括土地征用及拆遷補償費，前期工程費，建筑安裝工程費，基礎設施費，公共配套設施費，開發間接費用等。
其中：
1.土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費，耕地占用稅，勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出，安置動遷用房支出等。
2.前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等
3.建筑安裝工程費，指以出包方式.自營方式支付給承包單位的建筑安裝工程費等
4.基礎設施費，開發小區內的道路，供水，供電，供氣，排污，排洪，通訊，照明，環衛，綠化等費用。
5.公共配套設施費，指不能有償轉讓的開發小區內的公共配套設施發生的支出。
6.開發間接費用包括，組織管理開發項目所發生的費用，包括工資、職工福利、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤消等。
至于比例尚無
8. 房地產企業的成本由哪些構成呢
房地產企業成本包括直接成本和間接成本，直接成本又分為不變直接成本和變動直接成本，間接成本則有機會成本和管理成本兩項內容。
一般說來，土地成本、設計成本、建安成本等均可以計入不變直接成本，這些成本在一個項目中是相對固定且可以預測的，并且一旦發生就固定不變。土地成本一般在招拍掛過程中確定，一旦拿到地，它的成本就確定了，在不考慮建筑材料上漲的因素下，建安成本在設計風格確定、建筑級別確定的情況下就可以做出比較精確的預測，相對穩定。
變動直接成本則主要是融資成本，一般是銀行貸款利息。目前銀行貸款是房地產企業的重要融資渠道。
即使在前期策劃過程中比較精確地計算了某個項目在一定時間內所需要的資金，但由于精確的還款日期難以計算，這種成本還是與項目的進展密切相關，不斷變動。
房地產成本控制的作用
1. 房地產開發成本的成本控制是什么
成本控制是房地產開發企業的內功，在市場經濟競爭中具有十分重要的意義，微利時代房地產開發企業成本控制的戰略意義有時甚至比規模擴張更為重要。
中國房地產市場存量過大，其中除宏觀經濟體制方面的原因外，也有其價格形成機制方面的原因。根據經濟規律，商品房如果售價下調則有助于樓市跑量。
開發商之所以長年不能下調售價，其中一個主要原因就是由于房地產開發企業的成本控制不力，成本居高不下的緣故。從宏觀上講，對房地產開發企業成本控制進行研究，對合理利用土地資源，避免房地產市場泡沫經濟，減少國民經濟損失有著一定的意義。
2. 房地產的成本如何控制
【摘要】本文對房地產開發項目的成本控制進行了簡單的分析，闡述了房地產開發項目成本控制原則，針對房地產開發項目成本優化控制措施進行了深入的研究，從規劃設計階段以及施工階段出發，發表了一些自己的建議看法，希望對房地產開發項目的成本控制起到一定的優化作用，增強開發的效益。
【關鍵詞】房地產；開發項目；成本；優化控制
現階段城市建設中一個關鍵部分就是房地產開發項目，通過房地產開發項目，能夠實現對人們生活水平的優化。但是房地產開發項目在實際開發過程中很大程度上受到其本身特點影響，有著投資大、周期長的問題，提高了房地產開發項目的開發風險以及開發成本。在實際的開發過程中，需要實現對房地產開發項目的成本優化控制，將成本控制的作用充分的發揮出來，提高房地產開發項目的社會和經濟效益，促進房地產行業的持續健康發展。
1、房地產開發項目的成本控制
房地產開發屬于一項復雜的系統工程，涉及到多方面工作，比如說建筑規劃設計、施工管理、工程驗收、銷售等，這些工作導致房地產開發項目的成本控制呈現出復雜性特點。房地產企業在進行規劃設計以及施工時，往往是借助招標的方式來進行，花費一定的成本，通過施工單位來完成建筑的建設。另外，房地產開發項目和其他企業項目存在很大的區別，
3. 房地產企業成本控制的涵義
根據目前公司的實際情況，在投資估算和成本控制體系上，將開發間接費用即企業直接組織、管理開發項目發生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉房攤銷等費用計入管理費用。管理費用控制的關鍵在于開發建設的規模，因此應當通過加大開發力度和開發規模，降低單位管理費用水平。
一、定崗定員，精簡機構，減少人員冗積情況出現。但對關鍵崗位和關鍵業務，尤其成本效益高的崗位，不但不能過于精簡，而且有必要增加、充實定員。
二、在理順公司產權關系的基礎上，將公司房地產開發業務管理費用明確出來，并按照項目進行科學的分攤。
三、由于目前房地產專業分工越來越細，拆遷、施工、工程監理、銷售、物業管理等均有專業的公司和隊伍，可能的話對開發過程中的部分業務可分包給外部的專業公司，前提是這樣做比自己做更節省。
四、推行各部門管理費用承包、限額獎懲，調動節約管理費用的積極性和責任心。
4. 什么是成本控制
長期以來，房地產企業因為行業的高利潤，一般都不是十分的關注成本管理，在當前地產新*的形勢下，由于*府行為日益規范、市場競爭加劇，加強成本控制管理成了房地產企業修煉內功、提升競爭力的必修課。
要加強成本管理，必須建立起系統的成本管理系統，對于房地產企業，成本管理系統應包含三個層面的內容，最基礎的是成本管理的流程與制度體系，其次是每一個階段的控制要點和知識積累，第三個層面是從公司的戰略角度優化成本結構。 成本管理的流程與制度體系包括目標成本管理體系、動態成本管理體系、成本后評估體系以及責任成本體系，分別從事前、事中、事后反饋以及責任與激勵機制方面進行管理。
成本控制要點和成本數據的積累則是建立在一定的流程規范基礎之上的對開發過程的每個環節的成本控制的知識與經驗的傳承，從戰略角度所進行的成本優化則往往是伴隨著公司的重大戰略措施，如根據客戶細分而進行的產品標準化、戰略采購等。從管理的層次而言，建立起基本的成本管理流程是最基礎的管理工作。
一、目標成本管理體系 所謂目標成本是指在不同階段根據現有信息所制訂的項目開發成本計劃，目標成本是項目在開發過程中成本控制的依據之一，也是編制成本責任考核指標的基礎文件。 由于房地產企業自身的特點，地產企業很難像工業企業那樣把成本定額做得很細，但是房地產工程成本管理要實現主動控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要實現這個目標，我們就要對房地產工程成本目標進行測算，做到花錢明明白白。
事實上，如果有好的方法和成本數據的積累，建立目標成本的并不難。 在實際操作中，目標成本按開發進度的不同階段始終處于動態調整之中，原則上，每一個版本的制訂都是在上一版本的指導下進行的。
在可研階段要進行成本的估算，這個時候主要是對投資的可行性進行估算，然后隨著方案的不斷深化，目標成本開始逐漸的準備和細化，到主體工程施工圖預算確定后形成最后定稿的版本。 從流程上講，建立目標成本首先應該根據項目的設計特點、選材用料標準、財務利潤要求和類似樓盤的成本經驗，測算項目的單方建筑安裝成本。
然后根據項目特點和公司擬分包思路，明確各分包工程承包范圍及其相互搭接關系，將單方建筑安裝成本分解到各分包工程上，測算各分包工程的單位成本，檢討是否與選材用料標準吻合，如不吻合，調整有關要求或標準，重復上述步驟。 這個過程關鍵是目標成本的市場化，由于市場是經常發生變化的，因此在制訂目標成本時除了要參照歷史數據外，很重要一點是要隨時了解市場，同時成本的測算一定要與項目的定位檔次相匹配。
由于在規劃設計階段已經決定了絕大部分的項目成本，因此應把此階段應該作為成本管理的重點。 二、責任成本管理體系 目標成本制訂以后一定要將成本逐項分解到部門，并建立控制的標準。
在制訂目標時，要按細項列出清單并劃分責任部門，通常建造成本按發生程序劃分責任部門，建造成本以外按成本項目劃分責任范圍。對多個部門承擔責任的可以按權重進行分解。
從項目成本的構成看，一般包括土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理費用和財務成本，每一個子項均可以找到責任部門。 目標成本分解后還需要建立控制的標準，分解后的成本責任必須納入績效考核的范疇。
三、動態成本管理體系 由于市場是千變萬化的，而且開發過程中有很多不可預見的因素，因此，必須對整個成本進行過程上的動態管理，而要進行有效的動態管理，必須建立詳細的和可操作的動態成本信息系統以及保持動態的監控。 首先必須在各部門建立起動態成本臺帳，確保各部門發生的成本能及時反映出來，這是動態成本管理的基礎。
其次要確保所有的變更能夠得到及時的管理，包括設計變更、簽證管理和顧客的變更，因此必須建立起完善的設計變更流程和簽證管理流程，變更與簽證前的審核是動態成本控制的基本手段，變更與簽證流程的嚴格執行是基本的保障 還必須在各階段對動態成本進行分析和總結，必要時及時調整目標成本管理體系，真實反映成本控制現狀。 四、項目后評估體系 提高成本預測的準確性是成本管理的難點之一，方法之一是通過后評估來改進，同時可以提高成本管理的有效性，因此在項目工程竣工并在結算完成后要進行項目的后評估，主要從以下幾方面評價： l 比較項目結算成本與可行性研究時的預測成本差異（評價投資估算、項目成本預測的準確、合理性） l 對比項目結算與《目標成本指導書》的成本差異（評價成本管理工作的有效性） l 分析各期《項目動態成本分析報告》（評價項目成本管理的科學合理性） l 分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認設計變更、現場簽證等對成本的影響。
5. 房地產開發,對房地產項目的成本控制主要有哪些措施
1、地產開發企業的成本構成
房地產開發成本是指房地產開發企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用，就其用途來說，大致可分為以下幾個大部分：
土地費用、前期費用、建安成本、配套費用、籌資成本、管理費用、銷售費用
從上述成本費用組成分析，成本的發生是一個過程，涉及到了前期策劃、規劃、設計、施工、銷售等開發全過程環節，因此地產企業的成本控制，就是要在項目開發的全過程中，對上述全部成本構成要素進行規劃、控制，從而實現企業利潤最大化的目標。
2、成本分解的過程
項目開發成本的控制與項目成本發生的周期同步，其首要特點是一個過程，然后是地產企業諸多管理活動的體現。與項目的時間計劃一樣，成本計劃及控制也有一個從宏觀到微觀、從粗放到細致的過程。在項目初期，首先是確定一個項目總體的投資估算即估算成本，然后在逐漸細劃到成本目標的過程。
房地產成本控制關鍵點
1. 房地產開發成本控制要點及技巧有哪些
隨著市場競爭的日趨激烈，房地產正在告別暴利時代，利潤回歸社會正常利潤水平。
房地產業正在進入精耕細作時代，專業化分工越來越細，專業化水平越來越高，需要開發企業變粗放式管理為集約式管理，實現開發成本費用的精確控制。企業存在的終極目的是利潤最大化，實現利潤無非“開源節流”。
“開源”要求對公司現有資源通過整合，發揮其最大效益；節流是成本費用的降低、控制。具體到房地產開發項目上，“開源”即是最大限度挖掘項目潛在價值，提高附加值：“節流”即房地產項目成本費用的控制。
房地產開發成本控制主要是對其中主要費用中的變動費用的控制，因為這些既是可控制的又是對項目經濟效果影響較大的費用，控制住這些費用就控制住了開發成本費用的主要部分。 第一部分 征地和拆遷補償、安置費 征地和拆遷補償、安置費的控制關鍵是建設項目的選址，首先必須符合城市總體規劃，還要考慮地理位置、交通狀況及環境因素等。
用地上不能有太多的地上建筑物、構筑物以及地下管線等，毗鄰無異議。同時要求對國家和地方關于征地、拆遷的一系列法規、*策的熟練把握。
第二部分 勘察設計和前期工程費 勘察設計和前期工程費的控制將前期費用分為行*事業性收費和工程服務性收費兩部分。對前一部分通過爭取各項優惠*策降低； 勘探、設計等前期工程任務的發包，必須按照新的招投標法的規定，通過公開招標確定承包單位，最大限度壓低承包價。
工程項目在設計上的浪費是十分驚人的，設計標準一定要與項目的市場定位相適應，不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，積極推行價值工程管理。 設計目前很多知名開發企業實行方案設計落實到人頭，方案設計與施工圖設計分開的做法。
三通一平工程費用，也是前期工程費控制的重點。土、石方工程一般工期較短，也沒有復雜嚴格的質量要求，可以采用市場價格，實行總價招標。
施工用水、用電線路的敷設，一定要兼顧小區建成后生活用水、用電的需要，切忌重復建設，增加成本。 第三部分建安工程費的全程控制 一、決策階段的難題和對策： 1、加強項目投資決策的科學性、系統性，準確市場定位。
2、推行價值工程管理，“用最少的投資，爭取最大的效益”： 1） 保持項目功能不變，降低項目投資； 2） 投資不變，提高項目功能； 3） 投資雖有所增加，但功能提高幅度更大； 4） 降低一些次要功能，使成本大幅度降低； 5） 運用新科技、新技術，既提高功能，又降低項目投資； 3、決策的連貫與調整。 前期計劃的完整、系統、合理、科學，盡量避免后期調整帶來的震蕩和成本上升。
2. 房地產項目成本管理有哪些要點
成本控制和管理歷來是企業管理的重心，房地產開發企業亦然。
本人結合多個房地產項目（如CBD重點工程藍堡國際公寓）的經驗，總結了一套“成本管理方法”。該方法主要用來及時、準確地反映工程成本的預算控制及執行情況，盡量避免預算外支出，為進一步控制成本提供標準和控制手段。
成本管理方法主要融合如下內容：合同管理、預算及資金管理、甲供材料管理。其中，預算及資金管理是核心。
三者結合財務軟件的報表開發功能，相互融通，但又各有側重。 一、合同管理 公司所有重大經濟活動的實施均從合同匯簽開始，所以合同管理工作須融合財務、預算、工程等各個職能部門。
合同管理到位，所涉及的工程造價和材料價格合理，則成本控制就已經有了一個很扎實的平臺。 1.合同匯簽與分類。
合同管理融合了財務、預算、工程等多個部門。成本會計在合同匯簽中側重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時間的安排，要與公司現有資金和未來資金計劃相統一，避免合同管理與資金管理脫節。
采購工程師或其他專業工程師側重材料設備的質量標準、到場時間，或工程進度及質量標準，避免合同管理與工程管理不協調。 結合房地產開發企業實際情況，合同分工程合同、材料合同兩大類。
工程合同包括：土地征用及拆遷合同、前期工程合同、建筑安裝工程合同、基礎設施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括：土建材料合同、暖通、空調設備合同、弱電材料設備合同、水電材料設備合同、機電設備（電梯）合同、裝修材料合同、其他材料設備合同。
2.合同的錄入與執行。 將已分類合同結合財務軟件的報表功能，設計出能自動提取數據的“合同款項支付單”，使每一次付款都能迅速而有效地處于控制狀態中。
合同錄入后，成本會計要盯住每一次付款時點及金額進行資金計劃安排并報主管領導，從而較好執行合同。 3.報告。
按周申報合同清單及匯總統計表。 二、工程預算及資金瞥理 參照工程預算合理地進行成本核算和資金管理是房地產開發企業財務工作的重點。
因為工程成本及其資金的支付是房地產開發企業的實質性核心內容，每一項所涉及的金額又相當巨大，故須重點控制。 1.工程預算的編制、錄入。
工程預算的編制須結合預算工程師、材料工程師及成本會計等專業人員的綜合建議，達到事前成本控制的目的；工程預算編制完畢后，公司預算部門將工程預算交成本會計進行錄人工作。以后的財務核算工作也便有了“有的放矢”的目標。
工程預算的錄入指成本會計結合財務軟件的報表開發設計功能，錄入到本公司自行設計好的房地產開發成本分析報表中。此時須注意會計科目中成本類明細科目的設置應盡量與工程預算主體內容相一致，以便日后財務軟件自動提取實際發生額時，能與工程成本預算數有同一口徑進行對比、分析，從而有效實施事中成本管理和控制；并為事后的經驗總結和新開發項目的成本管理與控制提供參考和標準。
2.工程款支付。 各用款部門填寫用款單時，按“工程項目。
分部工程——分項工程——單位工程”寫清楚，成本會計根據已有財務信息及預算數進行核對，能立刻確認是否應該支付此款項，并將此信息上報主管領導。若付款，則付款后成本會計也能準確地將該款項列轉成本核算對象及其明細項目。
在工程款的支付過程中，須注意的是：要有正確的付款流程，該流程的設計必須滿足“先產生相關的信息流，再由信息流決定是否支付資金流”的要求。
3. 房地產項目成本管理有哪些要點
成本控制和管理歷來是企業管理的重心，房地產開發企業亦然。
本人結合多個房地產項目（如CBD重點工程藍堡國際公寓）的經驗，總結了一套“成本管理方法”。該方法主要用來及時、準確地反映工程成本的預算控制及執行情況，盡量避免預算外支出，為進一步控制成本提供標準和控制手段。
成本管理方法主要融合如下內容：合同管理、預算及資金管理、甲供材料管理。其中，預算及資金管理是核心。
三者結合財務軟件的報表開發功能，相互融通，但又各有側重。 一、合同管理 公司所有重大經濟活動的實施均從合同匯簽開始，所以合同管理工作須融合財務、預算、工程等各個職能部門。
合同管理到位，所涉及的工程造價和材料價格合理，則成本控制就已經有了一個很扎實的平臺。 1.合同匯簽與分類。
合同管理融合了財務、預算、工程等多個部門。成本會計在合同匯簽中側重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時間的安排，要與公司現有資金和未來資金計劃相統一，避免合同管理與資金管理脫節。
采購工程師或其他專業工程師側重材料設備的質量標準、到場時間，或工程進度及質量標準，避免合同管理與工程管理不協調。 結合房地產開發企業實際情況，合同分工程合同、材料合同兩大類。
工程合同包括：土地征用及拆遷合同、前期工程合同、建筑安裝工程合同、基礎設施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括：土建材料合同、暖通、空調設備合同、弱電材料設備合同、水電材料設備合同、機電設備（電梯）合同、裝修材料合同、其他材料設備合同。
2.合同的錄入與執行。 將已分類合同結合財務軟件的報表功能，設計出能自動提取數據的“合同款項支付單”，使每一次付款都能迅速而有效地處于控制狀態中。
合同錄入后，成本會計要盯住每一次付款時點及金額進行資金計劃安排并報主管領導，從而較好執行合同。 3.報告。
按周申報合同清單及匯總統計表。 二、工程預算及資金瞥理 參照工程預算合理地進行成本核算和資金管理是房地產開發企業財務工作的重點。
因為工程成本及其資金的支付是房地產開發企業的實質性核心內容，每一項所涉及的金額又相當巨大，故須重點控制。 1.工程預算的編制、錄入。
工程預算的編制須結合預算工程師、材料工程師及成本會計等專業人員的綜合建議，達到事前成本控制的目的；工程預算編制完畢后，公司預算部門將工程預算交成本會計進行錄人工作。以后的財務核算工作也便有了“有的放矢”的目標。
工程預算的錄入指成本會計結合財務軟件的報表開發設計功能，錄入到本公司自行設計好的房地產開發成本分析報表中。此時須注意會計科目中成本類明細科目的設置應盡量與工程預算主體內容相一致，以便日后財務軟件自動提取實際發生額時，能與工程成本預算數有同一口徑進行對比、分析，從而有效實施事中成本管理和控制；并為事后的經驗總結和新開發項目的成本管理與控制提供參考和標準。
2.工程款支付。 各用款部門填寫用款單時，按“工程項目。
分部工程——分項工程——單位工程”寫清楚，成本會計根據已有財務信息及預算數進行核對，能立刻確認是否應該支付此款項，并將此信息上報主管領導。若付款，則付款后成本會計也能準確地將該款項列轉成本核算對象及其明細項目。
在工程款的支付過程中，須注意的是：要有正確的付款流程，該流程的設計必須滿足“先產生相關的信息流，再由信息流決定是否支付資金流”的要求。
4. 房地產開發,對房地產項目的成本控制主要有哪些措施
1、地產開發企業的成本構成
房地產開發成本是指房地產開發企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用，就其用途來說，大致可分為以下幾個大部分：
土地費用、前期費用、建安成本、配套費用、籌資成本、管理費用、銷售費用
從上述成本費用組成分析，成本的發生是一個過程，涉及到了前期策劃、規劃、設計、施工、銷售等開發全過程環節，因此地產企業的成本控制，就是要在項目開發的全過程中，對上述全部成本構成要素進行規劃、控制，從而實現企業利潤最大化的目標。
2、成本分解的過程
項目開發成本的控制與項目成本發生的周期同步，其首要特點是一個過程，然后是地產企業諸多管理活動的體現。與項目的時間計劃一樣，成本計劃及控制也有一個從宏觀到微觀、從粗放到細致的過程。在項目初期，首先是確定一個項目總體的投資估算即估算成本，然后在逐漸細劃到成本目標的過程。
5. 房地產的成本如何控制
【摘要】本文對房地產開發項目的成本控制進行了簡單的分析，闡述了房地產開發項目成本控制原則，針對房地產開發項目成本優化控制措施進行了深入的研究，從規劃設計階段以及施工階段出發，發表了一些自己的建議看法，希望對房地產開發項目的成本控制起到一定的優化作用，增強開發的效益。
【關鍵詞】房地產；開發項目；成本；優化控制
現階段城市建設中一個關鍵部分就是房地產開發項目，通過房地產開發項目，能夠實現對人們生活水平的優化。但是房地產開發項目在實際開發過程中很大程度上受到其本身特點影響，有著投資大、周期長的問題，提高了房地產開發項目的開發風險以及開發成本。在實際的開發過程中，需要實現對房地產開發項目的成本優化控制，將成本控制的作用充分的發揮出來，提高房地產開發項目的社會和經濟效益，促進房地產行業的持續健康發展。
1、房地產開發項目的成本控制
房地產開發屬于一項復雜的系統工程，涉及到多方面工作，比如說建筑規劃設計、施工管理、工程驗收、銷售等，這些工作導致房地產開發項目的成本控制呈現出復雜性特點。房地產企業在進行規劃設計以及施工時，往往是借助招標的方式來進行，花費一定的成本，通過施工單位來完成建筑的建設。另外，房地產開發項目和其他企業項目存在很大的區別，
6. 房地產企業的成本控制的重點與原則是什么呢
在房地產行業的成本管理部門，做好企業的成本控制，就是要把房地產建設過程中的任務分解到最易控制的程度，并明確每個子任務的所需因素。
任務的目標就是指明該任務需要實現的要求，包括資源要求（如各種資源計劃，人員、設備等）、資金計劃、時間計劃、質量要求、驗收標準和上下關聯任務，這些因素是描述一個任務的重要信息，只有把每個任務的成本控制好了，才能實現成本的綜合控制。 在成本控制原則上，應注意到：（1）實用的原則。
控制成本在控制過程中要有的放矢，選準控制對象降低成本，要把成本控制落到實處，不能做華而不實的、得不償失的控制。（2）合理的原則。
控制成本的目標，要求根據不同項目，具體分析制定，不能機械的照搬照抄，要從全局出發統籌考慮。 （3）全員全過程控制的原則。
讓每個人都成為成本管理過程中參與者，每個人都 享受到成本 管理帶來的收益。實施全過程控制，從準備拿項目開始到項目竣工交付后的評估，認真管理每個環節。
7. 房地產成本控制方法分哪幾個步驟
房地產成本控制具體步驟：
從縱向上來說，房地產開發從立項、策劃、設計、招投標、施工、竣工驗收階段一直到交房，每一個階段的實施都會產生一定的成本，也會影響下一階段實施而產生的費用，就是通常說的動態成本。從橫向說房地產公司一般有行*管理部、人力資源部、產品研發部、營銷部、工程部、成本部、財務部等部門，每一個部門在運行過程中各自都會產生相應的職能成本。要想做好成本控制管理，就要建立全成本控制體系：成本管理的階段強調全過程，成本管理的主體強調全員，成本管理的對象強調全方位。
說的直白點就是橫豎都管，縱向管開發成本，橫向管部門費用。 建立成本管理體系，需要按照項目投資的構成進行分解，或直接按照公司的“組織架構”的職責進行分解，分解到執行主體，而且細化到對應責任人，令全員實施自覺的成本管理行為，一般統稱目標成本。 項目總投資主要包括土地征用及拆遷費用，前期工程費用，基礎設施建設費用，建筑安裝工程費用，公共配套設施建設費用，不可預見費用，管理費用，開發間接費用，銷售費用，開發期稅費，財務費用等等。
成本管理一般分以下幾個階段： 1、項目總投資估算階段 ； 2、項目總投資估算深化； 3、工程概算與設計 ； 4、項目總投資預算； 5、項目施工階段成本管理 ； 6、工程竣工結算 ； 7、項目總投資決算 。
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