榮觀房產網1. 跪求0.0. 建筑工程項目評估論文一篇
建設項目評估論文 房地產項目投資是一項極為復雜而又充滿風險的經濟活動，不僅能為投資者帶來的豐厚收益，而且也有可能使投資者遭受風險而導致損失乃至破產。
這是由于任何一個投資項目在其投資過程中，收益總是與風險結伴而行的，而風險越大則收益越大，風險越小則收益越小。房地產投資也不例外。
在房地產投資活動中，人們既想獲得較大的收益，也想避開各種風險。顯然，這是一對復雜而難解的矛盾。
對一個敢于冒險的投資者，只為收益而不顧風險地進行投資是不可取的，而只有充分了解房地產投資的風險情況，對“易發險情”進行認真地分析和預測，并根據自身實力，估算投資風險的承受能力，綜合權衡房地產投資的收益和風險，制定投資風險的防范措施，以求達到風險小而收益高的目的，這才是房地產投資開發商的理智選擇。可見，了解和掌握房地產投資風險是進行風險分析和控制風險的思想基礎和前提條件。
l.風險因素 影響房地產投資風險的因素很多，既來自于房地產開發經營活動的本身，又來自于周圍的環境條件，甚至還有人們認識的滯后性、財務管理控制的局限性以及來自于大自然的災害等。總之，在房地產投資過程中，風險無時不在，無處不有。
房地產投資的風險因素種類繁多且十分復雜，其中最主要的大致有以下幾種： （1）財務風險因素。財務方面的風險因素主要有融資風險和購房者拖欠款風險。
房地產投資通常通過集資或貸款等方式籌集資金的，如果房地產的總投資收益率低于銀行利率，則不僅資金籌集變得非常困難，而且會造成了負債經營的局面，出現融資風險。在房地產經營過程中，由于購買者財務狀況與開發時預測的財務狀況發生了變化，也直接影響到房地產的投資回收的可靠性，造成資金回收的拖欠風險。
這兩個風險是構成房地產投資開發經營中財務風險的主要因素。 （2）利率風險。
由于房地產投資具有資金量大，開發周期長的特點，房地產投資不可避免地存在著隨市場資金利率的變動而產生的風險。一般地說，若市場利率有微小的變動，便會使房地產價值產生較大的變化。
（3）變現風險。房地產投資的變現性較差，這是由于： ①非貨幣性資產的兌現能力本身就比貨幣性資產兌現能力差； ②房地產投資周期長，房地產市場具有區域性和不可移動性； ③急于將土地投資轉化成現金常常會受到一定損失，而且土地投資和整個房地產建設投資必須要通過一段時間之后，才能作為房地產資產進入市場進行流通； ④房地產銷售費時費力，且房屋產品比一般產品銷售困難。
這些過程或原因從不同角度和側面造成了房地產投資的變現風險。 （4）社會風險和意外事故風險。
社會風險通常是指由于國家*治、*策、法規、計劃等形勢和經濟形勢的大氣候變化等因素的影響，給投資者帶來的經濟損失的風險。意外事故風險主要是指自然災害和人為破壞而造成的房地產投資的經濟損失，如暴風雨、洪水、雷電、地震、龍卷風、偷盜、搶劫、放火以及戰爭等。
2.風險報酬 風險報酬是指投資者冒著風險進行投資時可能獲得的超過資金時間價值的額外報酬，如排除通貨膨脹因素，一個風險項目的投資收益率應是資金時間價值和風險報酬之和。風險報酬原理是投資學中的一個基本概念。
風險報酬原理來源于經濟學價值規律作用的結果。一般情況下的項目風險越大，人們越害怕，不敢問津，使風險項目產品的產量減少，市場定會出現供不應求，產品價格隨之提高，這也就是風險項目投資收益率往往比其他項目高的原因。
據有關資料表明，世界上一些發達國家，盡管投資和經營“風險企業”的成功率只有20%，但“風險企業”還能形成一股熱潮，曾風靡世界。其原因就在于“風險企業”一旦成功，其巨額利潤是傳統企業所無法比擬的，通常利潤率可達到25%-50%，甚至更高。
隨著我國改革的不斷深化，經濟和科學技術發展，市場經濟體制的完善，使風險報酬的科學原理越來越被人們所認識和重視。盡管房地產開發項目的風險較高，但其投資收益率高，自然會吸引投資者的投資欲望。
因此，房地產項目高額的風險投資報酬率將吸引著無數的風險投資家，是房地產業的興起和發展的根本原因。加強可行性研究所應采取的措施 目前中國的風險投資項目普遍存在的一個問題是：風險企業資金不足，陷入財務危機。
出現這種情況的原因是多方面的，一個原因是與中國風險投資的投資方式有關。中國風險投資初期不太注重聯合投資，通常是一家風險投資公司投資一家企業。
在投資時，風險投資比較重視進入價格和所占股份，對項目發展所需資金往往缺乏細致分析，造成投入資金不足，或者在項目發展過程中實際情況與預測發生較大偏離，使投入資金難以支持項目達到投資時所期望的經營目標。按照風險投資理論，風險投資應該是接力棒式的投資，但在目前中國，風險投資較少愿意接下其他投資者投資的企業，因此造成創業企業第二輪融資困難。
這樣出現了很多風險投資公司所投項目缺資金，但該風險投資公司由于擔心繼續投入資金后，投資風險變大，因此不敢繼續投資。而其他投資公司又覺得你都不愿意增資，肯定是項目不好，所以也不愿意接手和投資于。
2. 求房地產資產評估的論文
中信海洋直升機股份有限公司 轉讓哈爾濱基地房地產資產評估報告書 中承華評報字（2004）第033號 中信海洋直升機股份有限公司： 中信海洋直升機股份有限公司（以下簡稱“中信海直”）擬將其擁有的哈爾濱基地房地產進行轉讓。
北京中承華資產評估有限公司（以下簡稱“中承華”）接受中信海直的委托，對其擬轉讓的上述房地產———位于哈爾濱市香坊區贛水路32號的中信海直哈爾濱基地0-7層辦公樓進行了評估工作，對委托評估的房地產在2004年4月30日這一評估基準日所表現的市場公允價值進行評定估算，為委托方從事上述行為提供價值參考。現將資產評估情況及評估結果報告如下： 一、委托方及資產占有方概況 （一）委托方及資產占有方： 委托方：中信海洋直升機股份有限公司 注冊地址：廣東省深圳市羅湖區解放西路188號農業銀行大廈19樓 注冊資本：人民幣25680萬元 營業執照號碼：1000001003124(6-1) 法定代表人：李士林 企業類型：股份有限公司（上市） 中信海直是經中國國際信托投資公司以資計字〔1998〕 20號文批準，以中國中海直總公司為主要發起人，同時聯合中國海洋石油南海東部公司、中信國安有限公司、中航黑河民機技貿中心、廣東南油經濟發展公司、深圳市友聯運輸實業有限公司、深圳名商室外運動俱樂部有限公司共同發起，在原中國海洋直升機專業公司基礎上，通過改組改制而設立的股份有限公司。
經中國證券監督管理委員會以證監發行字〔2000〕90號文批復，中信海直于2000年7月3日在深圳證券交易所以上網定價發行方式向社會公眾增量發行人民幣普通股6,000萬股，同年7月31日，該公司6000萬人民幣普通股在深圳證券交易所掛牌交易，股票代碼0099，發行時總股本為19,600萬股。 經營范圍是：為國內外用戶提供陸上石油服務、海洋石油服務、人工降水、醫療救護、航空探礦、航空攝影、空中廣告、海洋監測、漁業飛行、氣象探測、科學實驗、城市消防、空中巡查、航空護林、空中拍照方面的飛行服務、飛行場站服務設施；直升機、二手飛機、報廢飛機、航空設備、器材及零配件的出口業務；直升機、航空設備、器材及零配件、機場場站設備的進口業務；接受委托代理上述進出口業務；與外國航空公司簽定有關租用直升機、固定翼飛機及飛行員、機械師的合同；自營和代理除國家組織統一聯合經營的16種出口商品和國家實行核定公司經營的14種進口商品以外的商品及技術的進出口業務；開展”三來一補”、進料加工業務、對銷貿易和轉口貿易；直升機機體、動力裝置、機載設備、特種作業設備的維修；石油化工產品的倉儲、陸路運輸；投資企業所需設備、材料及生產產品的銷售（國家有專項專營規定的除外）。
（二）資產概況： 1、基本情況 本次擬轉讓的房地產為中信海直哈爾濱基地辦公用房地產樓，該房地產位于哈爾濱市香坊區贛水路32號（香坊區贛水路與民航路交口處），該地區為哈爾濱市開發區商業發達地段，周邊分布多處商業服務及居住用房。該房地產西側毗鄰帝王大廈（商住 綜合樓）、福順天天大酒店（五星級），北臨昆侖商城、鴻祥名苑、金桂園、名人府邸等商住小區，及世紀聯華大型超市；東臨市證券登記公司、名仕高爾夫、新加坡大酒店（五星級）、星河國際（高級商住綜合樓）、華風世貿廣場等哈市知名企業及商業物業。
向北可見亞洲第一高鋼塔（全鋼結構）———龍塔，周邊人文及商業氛圍良好。 該房地產南北朝向，正門朝北，正面基本為長方形，內廊式，沿贛水路為短邊，沿民航路為長邊。
該地產所在的整個大廈分成ABC三部分，現使用者依次為省衛生廳、北方天鵝和中信海直哈爾濱基地三家，各家的入口分開。樓后面是省商檢局家屬住宅。
本地段以昆侖商城為核心，以飲食和娛樂業最為繁榮。 被評估房地產所在大樓地上12層，地下1層，為鋼筋混凝土框架結構，建筑占地為共用，其分攤的土地面積為504.83平方米，該房產標準層高3.3米，底層層高4.2米，主體結構竣工于1998年12月，中信海直哈爾濱基地擁有0-7層（地下1至地上7層）部分，待估建筑面積為6562.77平方米，于1999年4月左右入住辦公。
2、產權狀況 該房地產產權證齊備、規范，其中：房產證編號為哈房權證開國字第00045595號，國有土地使用權證書號為哈國用（2002）字第52735號，證載權利人均為中信海直哈爾濱基地。 3、附屬設施及內外裝修 該房地產底層正立面外墻以花崗巖貼面為主，其他立面以防水涂料為主。
內部電梯前廳、樓梯間及公共走道：花崗巖地面、輕鋼龍骨、墻面乳膠漆、花崗石踢腳、腰線鑲櫸木線、不銹鋼樓梯扶手。櫸木包門，雙層白鋁合金推拉窗。
衛生間鋪有墻磚、地板磚，天棚采用PVC板吊頂，普通國產潔具。該房產有2部LG原廠電梯，載重1000KG，僅通達7層。
房屋水、電、照明設施齊全，采暖熱源來自開發區熱網。 一層門廳主要為造形龍骨及石膏板、楓木門貼櫸木板亞光漆、天棚石膏頂角線、窗臺板西班牙米黃理石，全玻璃包不銹鋼感應式自動門。
二三層主要為輕鋼龍骨吊頂、紙面石膏板、棚面刮大白、棚面乳膠漆、包柱立邦漆、窗簾盒、櫸木汽包罩、櫸木窗臺板/踢腳線，室。
3. 關于房地產的論文
房地產評估論文題目列表僅供參考！房地產泡沫成因、評估、預控 房地產評估中幾個問題的思考 關于房地產價格隨機波動與評估、抵押風險的研究 我國房地產評估市場的規范問題 房地產項目可行性研究報告編制及評估要點 當前我國房地產評估亟待解決的幾個問題 基于模糊數學的“快速遞減加權式”在比較法評估房地產價格中的應用研究 房地產泡沫的評估與防范 正確理解、靈活運用基準地價修正法——房地產價格評估方法淺析 房地產評估風險形成機制及其防范對策探討 規范發展我國房地產評估業的片斷思考 探索城市房屋拆遷中被拆遷房屋的房地產市場評估價格 貸款項目房地產市場分析的有效性評估 當前房地產評估市場狀況淺析 房地產評估機構脫鉤改制后存在的問題及發展對策 對房地產拆遷評估的幾點思考 淺析房地產品牌及其價值評估 淺議抵押房地產價格評估風險 實物期權方法在房地產投資項目評估中的運用 基于模糊數學的房地產評估實務 對完善房地產價格評估人員執業資格制度的思考 涉案房地產評估探討 銀行貸款抵押工作中涉及房地產價值評估業務所遇到的問題的思考 當前保定市房地產價格評估業存在的問題及對策 關于房地產價格評估機構脫鉤改制的通知 我國房地產評估業在加入WTO后所面臨的問題及對策初探 享樂評價法在房地產評估中的應用 重慶市房地產價格評估機構脫鉤改制之實踐 議房地產項目評估報告的編制 我國房地產價值評估的現狀與對策 房地產品牌及其價值評估 房地產抵押價格評估探析 房地產評估機構改革芻議 房地產抵押貸款業務評估中的弊端及相應對策 不同評估目的下房地產估價方法的選擇 房地產評估中三種評估方法的比較研究 AHP法在房地產價格評估中的應用研究 關于建行房地產貸款項目評估的若干思考 房地產變現價格評估芻議 全球化對中國房地產評估業的影響及對策 房地產清算價格評估探析 淺析房地產評估機構的行業風險 淺析房地產司法強制變現對評估價值的影響 我國房地產評估業存在的問題和對策 商業銀行房地產抵押貸款評估問題探討 收益還原法評估中房地產折舊費問題的探討 房地產評估系統的研究 議房地產抵押價格評估 房地產開發項目信貸評估分析 用收益法評估房地產如何確定資本化率 房地產評估企業面臨的問題和發展思路 房地產評估中使用年限與折舊年限的區別 房地產三種評估方法結果異同之經濟分析 房地產價格評估的系統分析與設計 試論房地產評估中的建筑物的損耗淺析 房地產抵押貸款評估中存在的貸款風險誘因 模糊模式識別在房地產評估中選取可比實例的應用 對房地產價格評估管理工作的幾點思考 試論房地產市場價格評估體系的建立與運作 對一宗房地產評估案例的評析與思考 房地產抵押評估中的“保守性”質疑 淺談涉案房地產的評估 集體房地產抵押價值評估初探 商業房地產租賃價格評估的特點 脫鉤改制與房地產評估業的發展 談房地產價格評估業亟待解決的問題 住宅小區房地產投資經濟風險的評估 淺談影響涉房地產價格評估的幾個因素 房地產投資評估與決策系統的分析與設計 房地產市場比較法評估支持系統設計與應用研究 房地產投資風險的仿真評估 淺析中國房地產企業價值評估方法 基于模糊神經網絡的房地產價格評估問題研究 論經濟外部性對房地產評估的影響 新形勢下房地產企業核心競爭力評估 房地產品牌價值評估 提高我國房地產評估業評估質量芻議 房地產價格的不確定性分析與評估方法研究 房地產價格的灰色類比評估方法 供求失衡房地產市場中的成本法評估 房地產貸款項目可行性評估初探 基于BS模式的房地產評估項目管理系統的研究與實施 我國房地產開發項目中的生態評估 基于特征價格的房地產評估新方法 房地產拆遷評估的難點及應對措施 房地產貸款項目評估分析與配套體系構建 房地產泡沫的成因、評估與預控 對房地產評估中“折舊補償模型”公式的質疑與探討 論國企改制中的房地產評估 對建立區域房地產市場評估體系的思考 房地產評估風險的辨析 當前我國房地產評估行業存在的問題及對策研究 請采納答案，支持我一下。
4. 房地產的論文題目
最低0.27元開通文庫會員，查看完整內容> 原發布者：慕慕欣欣 論我國房地產業的發展--基于可持續發展的視角作者：李曉兵 編輯：studa090420 摘要：隨著我國經濟的發展，房地產業取得了長足進步，但在發展的過程中，也出現了一系列問題，如房價上漲過快，開發過程中的腐敗，房地產業與周圍環境的協調等，這對房地產業的可持續發展產生了嚴重制約。
在工業化和城市化進程加速推進的背景下，房地產業必須在保持其自身持續、穩定和健康發展的基礎上，與環境相適應，為其他產業和部門乃整個國民經濟的發展奠定基礎。 關鍵詞：房地產；可持續；調控體系 房地產業是一個具有高度綜合性和關聯性的產業，是國民經濟中各行業聯系的重要樞紐，在經濟發展中起著核心作用。
在工業化和城市化進程加速推進的背景下，房地產業作為城市化進程的重要標志和經濟結構調整的重要環節，怎樣才能在保持其自身持續、穩定和健康發展的基礎上為其他產業和部門乃至整個國民經濟的發展奠定基礎，這非常重要。這既是研究房地產業可持續發展的必要性和重要性之所在，也是寫作本文的主要目的。
結合前人研究，本文將房地產業的可持續發展定義為：房地產業的可持續發展是指房地產業的開發活動與其所賴以存在和發展的資源、環境和社會等因素的相互協調關系，即既要滿足當代人對住房及其經濟活動所需要的各種房產產品的需要，又要滿足子孫后代發展的需要；同時也意味著既要保持房地產業自身不斷增長和健康發展，又要使房地產業的發展與國民經濟發展相適應。
5. 房地產項目分析報告要怎么寫
原發布者：文庫新人
房地產項目分析報告導讀：本文房地產項目分析報告，僅供參考，如果覺得很不錯，歡迎點評和分享。 房地產項目分析報告（一） 一、項目概況 （一）、開發項目區位條件 威海九龍灣旅游度假區位于經濟技術開發區大慶路以北，西起九龍河，東至海埠路，北臨大海。A8、A9地塊為度假區規劃分區，位于威海灣南側，東、北臨規劃環路，西側與皇冠房地產先期開發的九龍灣花園小區隔河相對，是九龍灣旅游度假區地理位置最為優越的規劃分區之一。 （二）、規劃方案 旅游度假區規劃總用地面積140.92公頃，居住人口1.59萬人，其中A8、A9規劃分區總用地3.61公頃，規劃用地3.18公頃，規劃以居住為主，兼容辦公、商業、文化娛樂等功能，充分體現了以人為本的對居住環境、居住類型、居住心理的要求。規劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業、辦公為主，兼容一部分住宅。總建筑面積為90860㎡，其中多層住宅6621㎡；高層（18層）住宅建筑面積為53682㎡；商業、公用、辦公建筑面積為11768㎡；地下儲藏室3749㎡；地下車庫376個，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1%，容積率為2.27。整體規劃充分考慮了各性質用地間的相互協調和銜接，體現了規劃區的現代和時尚，具備了高品質的居住環境和高標準的生活服務設施，創造了清新、雅致的人文居住園區。 二、建設條件 （一）、建設地點條件 1、該規劃區地理位置優越，緊鄰威海灣與海上公園。 2、靠近公路，交通便利，離火車站及長途客
6. 房地產的論文題目
房地產評估論文題目列表房地產評估論文題目列表僅供參考！房地產泡沫成因、評估、預控房地產評估中幾個問題的思考關于房地產價格隨機波動與評估、抵押風險的研究我國房地產評估市場的規范問題房地產項目可行性研究報告編制及評估要點當前我國房地產評估亟待解決的幾個問題基于模糊數學的“快速遞減加權式”在比較法評估房地產價格中的應用研究房地產泡沫的評估與防范正確理解、靈活運用基準地價修正法——房地產價格評估方法淺析房地產評估風險形成機制及其防范對策探討規范發展我國房地產評估業的片斷思考探索城市房屋拆遷中被拆遷房屋的房地產市場評估價格貸款項目房地產市場分析的有效性評估當前房地產評估市場狀況淺析房地產評估機構脫鉤改制后存在的問題及發展對策對房地產拆遷評估的幾點思考淺析房地產品牌及其價值評估淺議抵押房地產價格評估風險實物期權方法在房地產投資項目評估中的運用基于模糊數學的房地產評估實務對完善房地產價格評估人員執業資格制度的思考涉案房地產評估探討銀行貸款抵押工作中涉及房地產價值評估業務所遇到的問題的思考當前保定市房地產價格評估業存在的問題及對策關于房地產價格評估機構脫鉤改制的通知我國房地產評估業在加入WTO后所面臨的問題及對策初探享樂評價法在房地產評估中的應用重慶市房地產價格評估機構脫鉤改制之實踐議房地產項目評估報告的編制我國房地產價值評估的現狀與對策房地產品牌及其價值評估房地產抵押價格評估探析房地產評估機構改革芻議房地產抵押貸款業務評估中的弊端及相應對策不同評估目的下房地產估價方法的選擇房地產評估中三種評估方法的比較研究AHP法在房地產價格評估中的應用研究關于建行房地產貸款項目評估的若干思考房地產變現價格評估芻議全球化對中國房地產評估業的影響及對策房地產清算價格評估探析淺析房地產評估機構的行業風險 淺析房地產司法強制變現對評估價值的影響我國房地產評估業存在的問題和對策商業銀行房地產抵押貸款評估問題探討收益還原法評估中房地產折舊費問題的探討房地產評估系統的研究議房地產抵押價格評估房地產開發項目信貸評估分析用收益法評估房地產如何確定資本化率房地產評估企業面臨的問題和發展思路房地產評估中使用年限與折舊年限的區別房地產三種評估方法結果異同之經濟分析房地產價格評估的系統分析與設計試論房地產評估中的建筑物的損耗淺析房地產抵押貸款評估中存在的貸款風險誘因模糊模式識別在房地產評估中選取可比實例的應用對房地產價格評估管理工作的幾點思考試論房地產市場價格評估體系的建立與運作對一宗房地產評估案例的評析與思考房地產抵押評估中的“保守性”質疑淺談涉案房地產的評估集體房地產抵押價值評估初探商業房地產租賃價格評估的特點脫鉤改制與房地產評估業的發展談房地產價格評估業亟待解決的問題住宅小區房地產投資經濟風險的評估淺談影響涉房地產價格評估的幾個因素房地產投資評估與決策系統的分析與設計房地產市場比較法評估支持系統設計與應用研究房地產投資風險的仿真評估淺析中國房地產企業價值評估方法基于模糊神經網絡的房地產價格評估問題研究論經濟外部性對房地產評估的影響新形勢下房地產企業核心競爭力評估房地產品牌價值評估提高我國房地產評估業評估質量芻議房地產價格的不確定性分析與評估方法研究房地產價格的灰色類比評估方法供求失衡房地產市場中的成本法評估房地產貸款項目可行性評估初探基于BS模式的房地產評估項目管理系統的研究與實施我國房地產開發項目中的生態評估基于特征價格的房地產評估新方法房地產拆遷評估的難點及應對措施房地產貸款項目評估分析與配套體系構建房地產泡沫的成因、評估與預控對房地產評估中“折舊補償模型”公式的質疑與探討論國企改制中的房地產評估對建立區域房地產市場評估體系的思考房地產評估風險的辨析當前我國房地產評估行業存在的問題及對策研究。
7. 我要寫一篇關于房產評估的論文,但是不知道具體的題目怎么樣寫
你好，可以參考下面：
1.房地產估價和經紀數據信息的開發利用
(1)房地產估價和經紀機構數據信息及其管理和利用現狀；
(2)國內外房地產數據信息開發利用經驗介紹；
(3)房地產估價和經紀機構數據信息的挖掘、整合及利用構想；
(4)房地產數據標準建立與應用。
2.房地產稅收估價及其對房地產估價和經紀行業的影響
(1)房地產批量評估技術；
(2)房地產交易環節稅收評估經驗介紹；
(3)房地產估價、經紀機構如何為房地產稅收服務；
(4)房地產評稅制度及其對房地產估價和經紀行業的影響。
3.房地產經紀、估價企業戰略合作與創新
(1)高新技術在房地產經紀、估價中的應用；
(2)房地產經紀、估價產業價值鏈提升及企業轉型；
(3)房地產經紀、估價企業的創新發展之路；
(4)當前房地產市場形勢及房地產經紀、估價企業發展戰略。
希望能對你有所幫助，望采納噢！
8. 寫房地產評估報告怎么寫啊
最低0.27元開通文庫會員，查看完整內容> 原發布者：一杯清茶0109 武漢市潤土房地產評估公司Bentoniteinwuhancityrealestateappraisalcompany房地產評估報告委托方：宮志博潤土房估字[2012]第33號項目名稱：武漢市洪山區光谷世界城加州陽光小區B5-4幢2001室轉讓價值評估估價機構：武漢市潤土房地產評估公司作業日期：2012年7月2日至2012年8月28日一.致委托方函……32313133353236313431303231363533e59b9ee7ad9431333433623738……………………………………………3二.估價師聲明…………………………………………………4三.估價的假設和限制條件……………………………………6四.估價結果報告………………………………………………8五.估價技術報告………………………………………………12致委托方函宮志博：本公司接受你的委托，我們對位于武漢市光谷世界城加州陽光小區B5-4幢2001室房地產的價值進行了評估，估價目的是：為委托人轉讓估價對象提供市場價值參考，估價時點2015年5月27日。
價值類型：估價對象的公開市場價值。在整個估價過程中，本公司估價師遵守《中華人民共和國城市房地產管理法》、國家標準《房地產估價規范》及國家相關法律、法規和*策規定，經過詳實的現場勘察和市場調查，遵循客觀、公正、科學、合理的原則，按照必要的估價程序，選用收益法和市場法進行了分析和測算，確定該估價對象在估價時點的公開市場價值為：969370元，大寫玖拾陸萬玖仟叁佰柒拾圓整（人民幣）：，單價：9693.7/M2。
上海市天天房地產評估公司法定代。
9. 高分求
首先，我先來談一談對房地產在理論上的認識。
房地產，是一種稀卻的資源、重要的生產要素和生活必需品，是人們最重視、最珍惜、最具體的財產形式。隨著經濟發展、社會進步、人口增加，對其需求日益增長。
在市場經濟中，房地產還是一種商品，成為人們投資置業的良好對象。由房地產的投資開發、咨詢、估價、經紀、物業管理等組成的房地產業，是國民經濟中的一個重要產業。
房地產是一種特殊的商品，房地產業是一個特殊的產業。現代房地產業在我國的興起，雖然是近一二十年的事，但其來勢迅猛，一波三折，富有生命力，為世人矚目。
特別是1992年和1993年我國曾一度出現“房地產熱” ，1993年以后開始實施“宏觀調控” ，1998年提出把住宅建設培育為新的經濟增產點，等等。房地產業，在我國社會主義市場經濟的發展中越來越重要。
房地產估價從表面上看，好像是估價人員在給房地產定價—估價人員認為值多少錢就值多少錢。但實際上，房地產估價不應是估價人員的主觀隨意定價，而應是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產價格或價值揭示、顯示出來，是科學與藝術的有機結合。
要做好房地產估價，不僅需要通曉房地產估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產制度*策、開發經營，以及經濟、建筑、城市規劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結合。實習中，通過與萬隆有關估價人員的接觸，可以了解到，他們原來有的是學建筑設計的，有的是學建筑經濟的，有的甚至是學會計的，但在實踐中他們則必須各方面的知識融會貫通，只有這樣，才能將估價工作做得盡可能的完善。
房地產、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體；房地指土地與建筑物的合成體；土地僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格；建筑物僅指建筑物部分。 在我國有人習慣將房地產估價稱為房地產評估，但這種叫法不夠確切。
因為評估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產價值評估，還可以包含房地產質量、等級評估，甚至可以包含房地產制度*策評估、房地產企業資信評估等，所以，稱為房地產價值評估、房地產價格評估，或者簡稱房地產估價，更為準確些。 從專業角度來講，房地產估價是指專業估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。
房地產估價應借助科學的估價方法，不能單純依靠估價人員的經驗。在房地產估價上產生了三大基本方法，即：比較法、成本法、收益法。
除此之外，還有一些其大的估價方法，如假設開發法、長期趨勢法、路線價法、基準地價修正法等。但在實習中，通過一些案例，以及與估價人員的交談，可以看到，無論那種方法，最終還是由市場決定，任何一項房地產估價的案例，受市場這一因素的影響極大。
影響房地產價格的因素多而復雜，估價人員必須熟練地掌握各種影響房地產價格的因素，以及它們是如何，及在何種程度上影響房地產價格的。目前影響房地產價格的因素主要有以下9類：1、自身因素；2、環境因素；3、人口因素；4、經濟因素；5、社會因素；6、行*因素；7、心理因素；8、國際因素；9、其他因素。
房地產估價程序，是指房地產估價全過程中的各項具體工作，按其內在聯系性所排列出的先后進行次序。一般來說，從獲取估價業務開始至完成估價后的資料歸檔時止，一宗房地產估價活動的全過程和步驟如下：1、獲取估價業務；2、受理估價委托及明確估價基本事項；3、擬訂估價作業方案；4、收集估價所需資料；5、實地查勘估價對象；6、選定估價方法計算；7、確定估價結果；8、撰寫估價報告；9、交付估價報告；10、估價資料歸檔。
房地產估價雖然應按照上述程序進行，但在實際估價中各個步驟之間并不是割裂的，相互之間回有一些交叉，甚至需要一定的反復。 房地產估價總的要求是獨立、客觀、公正，在具體估價作業中應遵循的原則主要有以下5項：1、合法原則；2、最高最佳使用原則；3、替代原則；4、估價時點原則；5、公平原則。
房地產估價原則是使不同的估價人員對估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的估價結果具有近似性。 專業估價人員，是經房地產估價人員資格考試合格，由有關主觀部門審定注冊，取得執業資格證書后專門從事房地產估價的人員。
要成為一名合格的房地產專業估價人員，不但要符合一定的要求，還應遵循一定的職業道德。因為，估價人員的估價結果是否客觀公正，不僅取決于他對估價理論和方法的掌握程度，他所具有的估價實踐經驗，還取決于他的職業道德修養。
在實習過程中，我了解到萬隆的估價人員，他們不但有的具有注冊房地產估價師的資格，有的具有土地估價師的資格，有的還具有注冊會計師、注冊資產評估師的資格。在與他們短暫的兩個星期接觸中，我發現他們工作態度非常認真，工作時極其仔細、專業，只有這樣，才能對估。
10. 房地產估價報告該如何寫作
一、內容提要： 房地產估價報告寫作案例詳述，《規范》規定的估價報告的規范格式說明。
二、大綱要求 掌握房地產估價報告的語言文字要求和基本格式，掌握房地產估價報告的具體寫作。 三、內容講解： 5.4房地產估價報告寫作案例 5.4.1背景資料 5.4.1.1一般因素 近幾年，XX市的經濟運行態勢良好，城市建設方面更是成效顯著。
同時，作為城市建設主力的房地產業也得到了迅速發展。國家有關部門相繼出臺了一系列有關房地產業的*策措施，對普通居住房地產市場的利好影響顯著，而普通居住房地產市場的活躍，勢必刺激地區的整體經濟發展，從而帶動商業房地產市場和高級居住房地產市場的活躍與發展。
幾年來，XX市的經濟發展速度和利用外資情況在全國范圍內都保持著較高的水平，經濟秩序、社會秩序穩定，地方稅收一直穩步增長，城市產業結構調整進展順利，旅游業、金融業等第三產業穩步發展。隨著國家宏觀經濟*策的調整和整個經濟發展速度的回升，本市的酒店、餐飲業、寫字間等商業型房地產市場的需求將有所增加。
5.4.1.2房地產實物權益狀況因素 估價對象位于XX市XX區XX街X號，為一棟鋼筋混凝土框架結構的綜合樓。其占地660。
44㎡，土地使用性質為出讓土地，出讓期限從2002年11月18日至2042年11月18日，出讓年限為40年。委托方持有《國有土地使用證》。
綜合樓地下一層、地上八層，建筑面積2971。98㎡，自2003年開始建設。
綜合樓平面布局為敞開式大廳，可自由分割。估價對象的層高較高，其地下室與第八層均做了內部夾層，為此使用面積有所增加。
依據估價人員實地勘察，估價對象目前主體已經完工，設備安裝及管網配套完畢，內裝修工程與室外道路綠化進入收尾，已完成的工程量約占總量的95%。 該工程已通過竣工驗收，委托方獲得《房屋所有權證》。
根據委托方提供的資料，估價對象建成后的使用功能為：地下一層為音樂酒吧，地上一層為用餐大廳，二層為小型宴會廳，三層為高檔次KTV包間，四層為普通用餐包間，五層為洗浴中心，六、七層為辦公用房，八層為客房。 估價對象門前場地較開闊，有20個泊車位。
估價對象東側與XX商城為鄰，西邊隔XX街為XX洗浴中心，南面為XX大廈，北面為停車場。其視野受到影響且距離主干道W路和L路均有一定的距離。
5.4.1.3區位狀況因素 （1）區域范圍 以估價對象為中心，東至W路、西至S街、北至B街，南至L路。 所處區域按城市類區劃分為一類區，其所占土地為一級地二類區。
（2）區域特征 估價對象處于大型金融商貿、辦公中心區域的邊緣地帶，沿L路兩側分布著大量的餐館、酒樓及綜合樓、健身俱樂部等商業物業，區域特征較為明顯。同時，銀行、醫院、文化宮等公共服務設施也分布在估價對象周圍。
（3）道路配置 K域內東西向的L路和南北向的W路均為城市主要交干道，S街、B街均為次級交通道路，整個區域路網發達，路況良好。 （4）交通設施與接近條件 估價對象所處區域距火車站約3km，距海港約1km，距機場約12kin。
經過該區域有7路、11路、24路、27路等十余條公交線路，可通達市內各個區域，形成輻射力很強的公共交通網絡。 （5）基礎設施 在估價對象所處區域范圍內，上下水、電力、煤氣、供暖、電訊等基礎設施配套齊全，市*管網可方便地由近距離接人。
5.4.2估價技術路線 根據背景材料可知，估價對象為一棟地下一層、地上八層的鋼筋混凝土框架結構的樓房，建筑面積為2971。 98㎡。
目前已完成建委工程總量的95%。該建筑物擬作為餐飲、洗浴、客房、娛樂為一體的綜合樓使用。
由于估價對象地處商業、餐飲業和娛樂業較為聚集的區域，因此，擬使用用途為最高最佳使用。 作為集餐飲、洗浴、客房、娛樂為一體的綜合樓，其收益性是顯而易見的。
因此，可以使用收益法進行評估。同時，在XX市地處商業、餐飲業和娛樂業較為聚集的區域中，鋼筋混凝土框架結構、規模相似的物業交易情況較多，所以可以從中. 選取可比實例，運用市場比較法評估估價對象的價格。
另外，估價對象剛剛建成，處在工程收尾階段，已完成的工程量約占總量的95%，為此可以輔之以成本法。 最后結合房地產市場的實際情況，確定各種方法的計算結果在最終估價結果中的權數，得出最終的估價結果（并扣減未完工程量的價值）。
[Page] 5.4.3寫作案例 XX市XX區XX街X號綜合樓估價報告 項目名稱：XX市XX區XX街X號綜合樓 委托人：（略） 估價機構：（略） 估價人員：（略） 估價作業日期：2004年4月20日至2304年4月30日 估價報告編號：（略） 一、目錄 一、致委托人函 二、估價師聲明 三、估價的假設和限制條件 四、估價結果報告 五、估價技術報告 六、附件 二、致委托方函 XX有限公司： 受貴公司委托，本所秉承客觀、公正、科學、獨立的原則，對由貴公司自建并擁有產權的、位于XX市XX區XX街X號綜合樓進行市場價格評估，估價時點為2004年4月20日，估價目的為抵押貸款。 本所根據估價目的，遵循估價原則，采用適宜合理的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價格因素進行分析，確定估價對象在市場上。