榮觀房產網1. 房地產開發企業的納稅流程是怎樣的,稅率都是多少
1、營業稅及其咐征，營業稅稅率5%，計稅依據是你買房屋的價格（如果自己蓋房子的，還要交納一道自建房屋的營業稅，稅率3%，計稅依據=成本*（1+成本利潤率））
2、契稅，稅率4%，計稅依據是取得土地的價格（包括城建配套費）
印花稅，簽訂的建筑合同按照合同金額的萬分之三繳納，簽訂的購房合同應按照財產轉移數據即合同金額的萬分之五繳納。
3、房產稅和土地使用稅。土地使用稅在取得土地后到將商品房賣出之前都需要交納，應按照占地面積*土地等級對應的稅額。房產稅在建成投入使用或自用期間繳納，按照賬面價值的70%的1.2%進行征收4、城建稅7%（營業稅額*7%）5、教育費附加3%（營業稅額*3%）6、防洪費1‰7、企業所得稅（查賬），收入-成本>0，利潤按25%報稅流程：進入 /wssw/jsp/*輸入有關資料后，可進入系統。便可進行申報納稅
2. 房地產開發企業怎樣納稅
房地產開發企業應繳稅費（一）、應稅范圍：根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》的規定，房地產開發企業，發生營業稅應稅勞務時主要涉及以下兩個方面：1、轉讓土地使用權：是指土地使用者轉讓土地使用權的行為，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。
土地租賃，不按本稅目征稅。2、銷售不動產：是指有償轉讓不動產所有權的行為。
不動產，是指不能移動，移動后會引起性質，形狀改變的財產。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構筑物、銷售其他土地附著物。
（1）銷售建筑物或構筑物銷售建筑物或構筑物，是指有償轉讓建筑物或構筑物的所有權的行為。 以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。
（2）銷售其他土地附著物①銷售其他土地附著物，是指有償轉讓其他土地附著物的所有權的行為。②其他土地附著物，是指建筑物或構筑物以外的其他附著于土地的不動產。
③單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。 ④在銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產征稅。
⑤以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。⑥不動產租賃，不按本稅目征稅。
（二）涉及稅種房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、印花稅以及契稅等。 1、銷售不動產的營業稅計稅依據根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》的規定：（1）納稅人的營業額為納稅人銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。
（2）單位將不動產無償贈與他人，其營業額比照《營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定確定。 對個人無償贈送不動產的行為，不應視同銷售不動產征收營業稅。
（3）營業稅暫行條例實施細則第十五條規定：納稅人銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業額：①按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；②按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；③按下列公式核定計稅價格：計稅價格=營業成本或工程成本*（1 成本利潤率）÷（1-營業稅稅率）上列公式中的成本利潤率，由省、自治區、直轄市人民*府所屬稅務機關確定。 2、其他具體規定如下：（1）根據《轉發國家稅務總局關于房產開發企業銷售不動產征收營業稅問題的通知》（京地稅營[1996]592號）規定，在合同期內房產企業將房產交給包銷商承銷，包銷商是代理房產開發企業進行銷售，所取得的手續費收入或者價差應按“服務業―代理業”征收營業稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產開發企業將房屋銷售給包銷商，對房產開發企業應按“銷售不動產”征收營業稅；包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產”征收營業稅。
（2）對合作建房行為應如何征收營業稅根據《轉發國家稅務總局關于印發營業稅問題解答（之一）的通知》（京地稅營[1995]319號）規定：合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。
具體的交換方式也有以下兩種：①土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的行為。
因而合作建房的雙方都發生了營業稅的應稅行為。對甲方應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅；對乙方應按“銷售不動產”稅目征稅。
由于雙方沒有進行貨幣結算，因此應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定分別核定雙方各自的營業額。 如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發生了銷售不動產行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產”稅目征收營業稅。
②以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。
在這一經營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業―租賃業”征營業稅；乙方發生了銷售不動產的行為，對其按“銷售不動產”稅目征營業稅。
對雙方分別征稅時，其營業額也按《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定核定。 第二種方式是甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業，合作建房。
對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：①房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式按照營業稅“以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承。
3. 房地產企業如何交稅
房地產企業納稅的方法：
1. 包括土地增值稅、營業稅、印花稅和企業所得稅。土地增值稅計算的依據是增值額，分為4個級次，即：
（一）增值額未超過扣除項目金額50%的部分，增值稅的稅率是30%。
（二）增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分，土地增值稅的稅率是40%;
（三）增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分，土地增值稅的稅率是50%
（四）增值額超過扣除項目金額200%的部分，土地增值稅的稅率是60%。如果能夠提供原來的購房發票，營業稅按照差額的5.6%繳納，印花稅按照成交價全額的0.05%繳納。
（五）作為公司出售房產收入，還應繳納企業所得稅，即差額的25%。
（六）企業出售房產，按照銷售不動產稅目繳納營業稅，稅率5%。根據《財*部 國家稅務總局關于營業稅若干*策問題的通知 》 財稅〔2003〕16號： 單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額；
2.按照營業稅額隨征城市維護建設稅及教育費附加：以實際繳納的營業稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費附加率3%計算繳納；
3.出售房產收入并入應納稅所得額，繳納企業所得稅，年終匯算清繳，稅率25%。
參考鏈接：國家稅務局
4. 房地產企業如何交稅
你可以參考下： 問：我賣辦公樓要交營業稅及附加費，還有什么稅，比如說土地增值稅要交嗎？如何交的？ 答：除了營業稅及附加費，還有企業所得稅、印花稅、土地增值稅，另外，營業稅如果是公司自己建的，要交兩道營業稅，一道是建筑營業稅，一道是銷售不動產營業稅。
土地增值稅按土地的增值額計算。 問：還有我方出土地，買方出錢建樓，又該怎么交稅？ 答：《國家稅務總局關于印發〈營業稅問題解答（之一）〉的通知》國稅函發[1995]156號文第十七條對合作建房征收營業稅的問題作了明確規定： （二）以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。
例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。
甲方發生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業——租賃業”征營業稅；乙方發生了銷售不動產的行為，對其按“銷售不動產”稅目征營業稅。對雙方分別征稅時，其營業額也按《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定核定。
《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條規定的核定順序是：（一）按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；（二）按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；（三）按下列公式核定計稅價格：計稅價格=營業成本或工程成本*（1+成本利潤率）/（1-營業稅稅率）。 問：怎么樣才能合理的少交稅 ？ 答：職業問題，不能公開回答。
只能告訴你，依法納稅才是公民的義務。 一般來說，內資房地產企業在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產企業則擅長運用“轉讓定價”的手法避稅。
所謂“虛假成本”，就是通過虛增成本，盡量使房地產開發項目產生的利潤降至最低甚至虧損來逃避所得稅的征收。 一位有過六年房地產從業經驗的人士透露，調整報表轉移利潤的行為在房地產行業非常普遍。
如廣州某房地產公司想轉移利潤到國外，對其會計說弄個“海外業務接待費2000萬元”。另一個房地產企業，則將一些設計工作交給海外自己的關聯公司來做，將設計費用定得很高，以此轉移利潤。
一位曾在廣東一家大型房地產公司的財會人員透露，這家公司的全資文化公司、技術咨詢公司等就有三個，號稱多元化經營，實則利用這些公司進行關聯交易完成利潤轉移。其下屬各公司一年收到的所謂宣傳策劃、咨詢費高達上億元，然后再通過購買所謂的藝術品作為文化公司的固定資產，以完成最后的利潤轉移，因為這些藝術品是從母公司老板手中買來的，根本就不值錢，不過是個道具而已。
2004年，國家稅務總局公布的“2003年度中國納稅百強排行榜”中，沒有一家房地產企業。即使是專為房地產企業設置的“2003年度房地產開發經營行業納稅十強”里，房地產企業的納稅總額也并不樂觀。
二、避稅具體方法 一）是預售購房款掛在往來賬面。將預售購房款記賬，使得應該馬上繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃營業稅和企業所得稅，這是房地產開發企業較為普遍采用的一種手段。
二）是預收房款開具收據，不開具發票，隱瞞收入或不按收入原則確認收入。預售商品房收取的預收款，只給購房者開據《收款收據》，在帳務處理上不做預收處理，或根本就另外記一套流水賬，內部掌握。
三）是不按照合同約定的時間確認收入。以各種理由諸如未清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業所得稅。
四）是隨意調整稅款申報數額。有些房地產開發企業由于資金緊張，在年度內隨意調整稅款的申報數額，通常做法是年初、年中減少申報數額，年末全部繳清。
五）是鉆*策"空子"，不及時清算土地增值稅。開發項目應在全部竣工結算銷售后清算土地增值稅，而部分開發商遲遲不結算或者是故意留有一兩套尾房，結果無法進行整個項目的結算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。
六）是虛列開發成本，任意擴大成本開支范圍，虛列工程成本。企業預收的售樓款甚至收取的全部售房款，不記收入或帳外循環，從而少納或不納銷售不動產營業稅及附加等。
七）是以房抵債、商品房自用不按收入原則確認收入。以商品房抵頂工程款，只在與工程隊的往來帳上記載，而不做相應的收入調整。
將代理銷售商手續費支出直接從售樓款收入中抵減，而從代理商處收取的樓款凈增額為計稅營業額，以此少繳營業稅。 八）是擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結轉經營成本。
九）是降價。無正當理由降低銷售商品房價格，從而達到少繳營業稅和企業所得稅。
十）是故意拖延項目竣工決算和完工時間，躲避土地增值稅清算。 三、稅務部門如何核查房產企業稅收 為全面加強房地產業的稅收征管，堵塞征管漏洞，要從以下幾方面入手。
一）規范稅收日常管理，夯實房地產業征管基礎。一是建立健全房地產企業征管基礎資料。
房地產企業征管基礎檔案應涵蓋房地產企業從土地取得、項目立項、工程招投標、工程預（。
5. 房地產企業交些什么稅
營業稅按營業收入5%繳納；
城建稅按繳納的營業稅7%繳納；
教育費附加按繳納的營業稅3%繳納；
地方教育費附加按繳納的營業稅2繳納%；
土地增值稅按轉讓房地產收入扣除規定項目金額的增值額繳納（按增值額未超過扣除項目的50%、100%、200%和超過200%的，分別適用30%,40%,50%,60%等不同稅率）；
建安合同按承包金額的萬分之三貼花；
購房合同按購銷金額的萬分之三貼花；
城鎮土地使用稅按實際占用的土地面積繳納（各地規定不一，XX元/平方米）；
房產稅按自有房產原值的70%*1.2%繳納；
車船使用稅按車輛繳納（各地規定不一，不同車型稅額不同，XX元輛）；
企業所得稅按應納稅所得額（調整以后的利潤）繳納25%)。