榮觀房產網1. 我國房地產融資的渠道包括哪些 各有什么特點
自籌資金
自籌資金是房地產企業初始階段的融資渠道，一般是股東追加股本金或提供股東借款的方式加以解決。但當房地產價值的升高，投資規模的增大，資金周期的延長，房地產企業單靠自籌資金必然無法實現融資目標。
預售資金
房地產預售也是當前市場上比較流行的一種融資方式。在房地產區位、環境等條件較好的情況下，預售可以籌集到必要的建設資金。
商業銀行貸款
商業銀行貸款是我國房地產企業最主要的融資渠道，至少70%以上的房地產開發資金來自商業銀行。
企業合作融資
房地產公司合作融資，包括外資合作和內資合作。外資合作一般是成立合資或合作公司。利用較好的國外先進管理技術和經驗，進行優勢互補。通過合資合作可以共同把房地產企業做大做強。合作融資是我國房地產企業目前最為可行的融資方式之一。
信托融資
信托融資即信托公司對于比較好的有贏利前景的房地產投資項目提供信托貸款或直接參與信托投資的融資方式。相對銀行貸款而言。房地產信托的融資方式可以降低整體融資成本，節約財務費用，而且期限彈性較大，在不提高資產負債率的情況下可以優化公司結構。在供給方法上可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的資金支持。信托獨具制度優勢，并具有較強的靈活性，在銀行貸款困難時，是比較好的選擇之一。
債券融資
房地產債券是企業債券的一個組成部分。目前很多房地產企業發行企業債券比較困難。
房地產證券融資
房地產證券化是房地產市場發展的方向，可以促使房地產經營的專業化、資源的合理化。是房地產企業融資的最佳途徑。最常見的形式是上市。通過上市可以迅速籌集巨額資金并作為注冊資本永久使用，沒有還款期限，同時還可以擴大規模，化解風險。降低融資成本。投資者亦可分享房地產經營利潤，使房地產企業主體從國有制走向股份制，有利于改善企業資本結構。中小型房地產企業可以通過企業間的項目收購、土地轉讓等形式優化資源組合，擴大企業規模，實現規模效益，達到上市融資的目的。
房地產私募股權投資基金
房地產私募股權投資是房地產市場發展到一定程度的產物。目前，在我國已經初見端倪，是一種向特定對象發行私募股權基金募集資金，然后以股權方式投資于房地產項目或企業的一種投融資方式，屬于一種專業基金管理公司專業化募集資金、投資管理的一種融資方式。一般分為資金募集、投資、基金投資管理、基金退出四個工作階段。是當前市場上逐漸興起的一種融資方式。
2. 房地產金融的特點是什么
（一）集中性 房地產相對于絕大多數商品而言其單件價值大，一幢房屋一般來講少則十幾萬，幾十萬，多則 數千萬，甚至上億元。
因此，無論是在房地產商品的生產環節，還是流通環節，都必須有巨額的資金投入。因此，在房地產金融活動中，房地產開發貸款、房地產流 通貸款或者房地產消費貸款，都必須有金融機構的參與和穩定充裕的信貸資金來源。
在國外，房地產資金的融通通常由專門金融機構（如美國聯邦住宅儲蓄銀行、巴 西住宅銀行、日本住宅金融公庫等）來從事。 （二）資金周轉期長 房地產開發建設需經過取得土地并進行開發，完成“三通一平”或“七通一平”，再進行建筑 施工、（裝修）、竣工驗收等一系列復雜且耗時長的過程。
相對于其他商品的生產周期來說，房地產開發所需時間更長，短則一年、二年，長則好幾年。在流通領 域，建成后的房屋因其價值大，購買者往往無力一次性付清房款，常采用分期付款方式購房若采用房屋租賃方式收回投入資金，則資金回收周期更長。
因此，房地 產的資金運用從投入到產出，快則幾年，慢則十幾年，甚至幾十年才能全部收回。 （三）資金運動固定性 房和地在物質形態上是連為一體和不可分割的。
由于土地不能移動，因而房地產固定在某一場 所，不能移動，通常也稱為不動產。在交換上，它既不能發生空間位置的移動，也不存在物流，它的流轉只是權屬關系的變更。
因此，房地產商品的生產、流通、消 費都是在同一地域位置上依次完成的。 這就決定了房地產資金的投人、形態的轉換以及補償，都是在同一固定的位置上按順序進行的。
（四）資金增值性 一方面，房地產資金能帶來收益即利息，這是房地產資金增值的一種表現。房地產資金的增值 是社會再生產的結果，是物質生產者的勞動創造。
在社會再生產過程中，資金通過形態改變使最終點的貨幣量大于起始點的貨幣量，就是資金運動所帶來的增值。 房 地產再生產過程中資金不斷地運動，就能實現一次又一次增值。
另一方面，土地是不可再生的資源，也是人類生產與生活的基本要素，隨著社會經濟的不斷發展，對 房地產的需求將日益增加，使得房地產會日益稀缺，房地產價格也會不斷上漲。因此金融機構為了使自身的貨幣資產得到保值和增值，也樂于進行房地產投資或從事 房地產信貸活動。
（五）風險性 在房地產金融活動中，由于存在事先無法預料或雖能預料但難以避免的諸因素，有可能使預期 的房地產收益與實際的房地產金融收益相背離，因而存在產生資金損失的風險。房地產資金的融通大多數是中長期融資，從資金投入到收回期限一般較長，在這個投 人產出過程中，如果融出的資金難以收回，就會產生房地產金融風險。
這種風險主要來自以下四個方面，即：*策風險、決策風險、自然風險、和財務風險。 如*策 的改變可能導致房地產市場和金融市場產生不同于投9資決策時所預料的情況，或者由于投資決策原本就存在錯誤，因而無法實現預期的投資收益，從而導致房地產 融通的資金無法完全收回又如各種突發性的自然災害（地震、洪水、火災等）發生，導致房地產項目遭到嚴重破壞甚至不復存在，從而難以收回融出的房地產資 金此外，在房地產金融活動中，由于種種原因，致使債務人不能償還貸款本息，或者證券發行者到期不能償付本息，也會發生房地產金融財務風險。
3. 房地產投資的特點
最低0.27元開通文庫會員，查看完整內容> 原發布者：二胖子要變瘦 第五章房地產評估 知識點三、房地產的特性 房地產是土地和房屋及其權屬的總稱。
我國《城市房地產管理法》規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋的占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押”同時，土地的區位決定了房屋的位置，直接影響到房地產的價格，因此，在房地產評估中，通常評估房地產的整體價值。 房地產一般具有如下特性：（熟悉） 1.位置固定性。
2.供求區域性。 3.使用長期性。
4.投資大量性。 5.保值與增值性。
一般物品在使用過程中由于老化、變舊、損耗、毀損等原因，其價值會逐漸減少。 而從長期來看，土地的價值呈上升走勢。
（1）由于土地資源的有限性和固定性，制約了對房地產不斷膨脹的要求，特別是對良好地段物業的需求，導致價格上漲。 （2）對土地的改良和城市基礎實施的不斷完善，使土地原有的區位條件改善，導致土地增值。
6.投資風險性。 房地產使用的長期性和保值增值性使用之成為投資回報率較高的行業，同時房地產投資風險也比較在。
主地產投資的風險主要來自三個方面： （1）房地產無法移動，建成后又不易改變用途，如果市場銷售不對路，容易造成長期的空置、積壓。 （2）房地產的生產周期較長，從取得土地到房屋建成銷售，通常要3-5年的時間，在此期間影響房地產發展的各種因素發生變化，都會對房地產的投資產生影響。
（3）自然災害、戰爭、社會動蕩等，都會對房地產。
4. 房地產金融的特點
房地產金融的特點有：
1.集中性。
2.資金周轉期長。
3.資金運動固定性。
4.資金增值保值性。
5.風險性。風險有*策風險、決策風險、自然風險、財務風險。
房地產市場的特征：
1.房地產市場是信息不充分的市場。
2.房地產市場的區域性強。
3.房地產市場產品的差異性。
4.房地產市場的壟斷性
5.房地產市場是房地產權益的交易市場。
6.房地產市場對商品短期供求變化反應不靈敏。
5. 我國房地產金融*策體系的特點是什么
房地產金融*策體系的特點：
⑴有*府的財力支持和信用保證。
⑵不以追求利潤最大化為目的。
⑶具有特殊的融資機制。*策性金融機構的融資機制既不同于商業性金融機構，也不同于*府財*。它的資金來源除了國拔資本外，主要通過發行債券、借款和吸收長期性存款獲得，是高成本負債，而它的資金運用則主要是長期低息貸款，通常都是商業性金融機構所不愿或無法經營的，這樣的負債和資產結構安排是通過由國家進行利息補貼、承擔部分不良債權或相關風險等來實現的。但是，*策性金融機構的融資又明顯不同于財*，它的基本運作方式是信貸，通常情況下要保證資金的安全運營和金融機構的自我發展能力，因此，在符合國家宏觀經濟發展和產業*策要求前提下，行使自主的信貸決策權，獨立地進行貸款項目可行性評價和貸款審批，以保證貸款的安全和取得預期的社會經濟效益以及相應的直接經濟效益。
⑷具有特定的業務領域，*策性金融機構不與商業性金融機構進行市場競爭，它的服務領域或服務對象一般都不適于商業性金融機構，而是那些受國家經濟和社會發展*策重點或優先保護，需要以巨額、長期和低息貸款支持的項目或企業。
6. 我國房地產企業融資方式分析
這是具體的方式分析： 隨著國有土地使用權出讓招拍掛制度的出臺與完善，原本的土地協議出讓方式被取消，開發土地取得從主要靠關系變得主要靠資金，資金在房地產開發的過程中顯得及為重要，故，稱房地產行業為土地加資金的行業是恰當貼切的。
如何通過各種途徑籌集盡可能多的資金，是各開發企業的重要工作。當前，房地產開發企業籌措資金的方式有如下幾種： 一、債權融資 債權融資就是借債，由開發企業向別人借貸，最常見的就是向銀行貸款，實踐中銀行一般會要求開發企業或第三人為貸款提供擔保，比如開發企業將建設項目向銀行抵押作為還款的擔保：開發企業將開發項目的國有土地使用權，或國有土地使用權連同在建工程向貸款銀行抵押，貸款銀行在抵押登記手續辦理完畢并取得他項權證后，按照工程的施工進度發放貸款，并對開發企業的資金使用進行監管。
對于上市房地產開發企業來講，在符合條件的情況下，可以通過發行可轉債的形式融資，該種融資具有股權和債權融資的雙重性質。 二、股權融資 股權融資是指開發企業新發行股權換取新股東的資本金投入，可以將其分為上市公司的股權融資和非上市公司的股權融資。
非上市公司通過股權方式融資相對容易，問題在于：在公司業績或前景不好的情況下，新股東不愿意出資，而在業績或前景好的情況下原股東又不愿意將公司的收益與別人分享；而且公司治理制度的不完善，導致股東普遍希望對公司有控股權，新股東如不能對公司有一定的控制力則一般不會輕易投入資金。 公司上市融資則可將融資渠道社會化，在整個社會的范圍內募集資本，但房地產企業取得上市資格較艱難，但上市會帶來諸多好處，不僅可以提高企業知名度，而且融資獲得的資金幾乎沒有使用成本，沒有還本付息的壓力。
三、合作開發 開發企業如果具有土地或其它資源，但資金實力不夠，可以通過合作開發的形式，引進有資金實力的合作伙伴共同對開發項目進行開發，雙方共享開發的收益，共擔風險。但進行合作開發之前，應對合作方、合作項目的情況有充分的了解，并根據具體情形確定合作開發模式，以達到規避風險的目的。
建議在合作之初，及時聘請律師作為項目顧問，由律師進行盡職調查、方案分析等專業服務，對切實保護自己的合法權益很有幫助。 四、房地產信托 房地產信托，是指委托人出于對受托人的信任，將財產委托給受托人，由受托人以自己的名義，為委托人的利益，將財產投資于房地產。
自121號文件出臺后，房地產信托出現了所謂的井噴現象，單是去年第四季度就發行了37個房地產信托基金，看好該種融資形式的開發企業很多。但實際上該種融資形式可能對開發企業是好形式，但對投資者還是有不小的風險，就算是第三人為信托提供充分擔保，起碼也存在回報過低的風險。
當前出現房地產信托熱，主要是因為銀行信貸收緊而開發企業又缺乏其他融資渠道情況下的無奈之舉，其實國內當前的房地產信托只是一種過渡性安排，無論如何不會成為融資的主要途徑。 五、典當 典當，指房地產開發企業將其動產、財產權利作為當物質押或者將其房地產作為當物抵押給典當行，交付一定比例費用，取得當金，并在約定期限內支付當金利息、償還當金、贖回當物的行為。
一般來說，典當行提供的當金數額較小，典當期限較短，利息加上綜合費相對銀行的貸款利息顯得較高，而典物的估價一般都嚴重偏低，如有別的融資途徑，開發企業不會通過此種途徑融資。 六、承建企業墊資 由于中國巨大勞動力供應量的存在，施工企業長期處于買方市場，承建企業為獲得工程合同往往會有一定的墊資承諾，開發企業可以在一定的時間內少付、甚至不付工程費用，墊資實際上起到了為開發企業融資的作用。
承建企業墊資在一定程度上減輕了開發企業的資金壓力，但加重了承建企業的資金負擔，直接導致的后果就是承建企業可能拖欠材料廠商的材料款、設備款，甚至是建筑工人的工資，產生嚴重的社會問題。故，該方式不宜提倡。
七、按揭貸款 從法律關系來說，商業銀行對個人的商業住房貸款是銀行對個人的融資，但從效果上來看，其實際上也是對開發企業的間接融資。按揭貸款，尤其是在商品房預售階段的按揭貸款，對開發企業項目的完工有著非常重要的作用，特別是對自有資金不足的開發企業。
自從121號文件出臺以來，由于銀行對個人按揭貸款的要求條件提高（諸如住宅需封頂、商業寫字樓需竣工等），導致按揭貸款數額減少（相對），已經造成大面積的中小開發企業資金鏈條斷裂，可見該融資手段對開發企業的重要性。 在國內，由于信用體系的缺陷以及局部房地產過熱，如果經濟不景氣或房地產價格出現嚴重下挫，過度的銀行按揭貸款將會干擾貸款銀行與購房人，在開發企業普遍為個人貸款提供階段性擔保的情況下，在擔保責任沒有解除前也會干擾開發企業。
如貸款人未能及時償還銀行貸款，則開發企業會根據擔保合同的規定承擔一定的擔保責任，對此，開發企業應予以重視！ 八、其他手段 現實中也存在一些其他的融資手段，比如開發企業和他人訂立房屋買賣合同，約定在一定時間后他人可要。