榮觀房產網1. 房地產開發企業收到預收款應該怎么開票和交稅
您好！“營改增”前《營業稅暫行條例實施細則》第二十條規定“納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天”。
因此，房地產開發企業收到預收款當天開具發票并產生納稅義務。“營改增”后《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條第一款規定，“納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票，為開具發票的當天”。
因此，房地產開發企業應在商品房交付時開具發票并產生納稅義務。房地產開發企業在收到預收款時存在兩種處理方式：1、向購房者開具增值稅普通發票，稅率選擇“零稅率”開票，在發票備注欄單獨備注“預收款”。
開票金額為實際收到的預收款全款，待下個月申報期內通過《增值稅預繳稅款表》進行申報并按照規定預繳增值稅。在申報當期增值稅時，不再將已經預繳稅款的預收款通過申報表進行體現，將來正式確認收入開具不動產銷售發票時也不再進行紅字沖回。
2、向購房者開具增值稅普通發票，稅率填寫3%的預征率，并按照預征率預繳稅款，待正式交易完成時，對收取預收款時開具的增值稅普通發票予以沖紅，同時開具全額增值稅發票，按照相關適用稅率或征收率補征稅款。望采納。
2. 房地產企業按預收款開票金額繳稅還是按實際收到的錢繳稅
根據國家稅務總局《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）文件規定：
1、基本規定
開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。
2、具體規定
企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：
(1)采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。
(2)采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
(3)采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
(4)采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：（略）
因此，開票收入應當確認收入，借記“銀行存款”、“庫存現金”等科目，貸記“主營業務收入”科目，繳納營業稅的收入應當為80萬元。20萬元定金，不能確認為收入，應當記入“其他應付款”，待簽訂購房協議后，作為預收帳款可以確定為收入。但是，如果與客戶簽訂了《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》而收取的款項不能作為定金處理，應當作為預收帳款可以確定為收入。
3. 房地產企業預收款應當如何納稅
根據《營業稅暫行條例實施細則》第二十八條規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的。
其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。此后，國家稅務總局又下發幾個文件對這一問題作了重申。
關于預收款預征企業所得稅問題。根據《國家稅務總局關于房地產開發企業有關企業所得稅問題的通知》（國稅發[2003]83號）規定，房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率（15%）計算出預計營業利潤，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。
2006年3月，稅務總局對國稅發[2003]83號作了修訂，下發了《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號），對房地產開發企業預售開發產品，仍采用預征稅款方法，待開發產品實際完工后，仍要按實際成本進行清算。 新文件區別不同開發項目，確定不同計稅毛利率，經濟適用房的計稅毛利率不得低于3%：開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民*府所在地城市城區和郊區的，不得低于20%；開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于15%開發項目位于其他地區的，不得低于10%。
房地產企業在開發產品完工后，房地產開發企業應根據收入的性質和銷售方式，按照國稅發[2006]31號文房地產企業收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發產品實際銷售收入的毛利額。國稅發[2006]31號從2006年1月1日起執行，鑒于你公司房地產預售收入發生在2005年，仍應按國稅發[2003]83號文件執行。
4. 房地產開發企業收到預收款應該怎么開票和交稅
房地產開發企業在收到預收款時存在兩種處理方式：
1、向購房者開具增值稅普通發票，稅率選擇“零稅率”開票，在發票備注欄單獨備注“預收款”。開票金額為實際收到的預收款全款，待下個月申報期內通過《增值稅預繳稅款表》進行申報并按照規定預繳增值稅。在申報當期增值稅時，不再將已經預繳稅款的預收款通過申報表進行體現，將來正式確認收入開具不動產銷售發票時也不再進行紅字沖回。
2、向購房者開具增值稅普通發票，稅率填寫3%的預征率，并按照預征率預繳稅款，待正式交易完成時，對收取預收款時開具的增值稅普通發票予以沖紅，同時開具全額增值稅發票，按照相關適用稅率或征收率補征稅款。
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