房地產調控難的原因及對策

1. 為什么要調控房價

房價問題又成了全社會關注的焦點。

房價問題的重要性，不僅是關系到千家萬戶，是民生中最重要問題，從宏觀的角度來看，房價的大起大落，會把整個國家的經濟拉入衰退之中。要防止未來中國經濟陷入嚴重危機，保證國家長治久安，就應該探索一種根本的機制來防止房地產泡沫的出現。

筆者認為，應該把調控物價的機制運用到調控房價上。為什么要調控房價？道理與為什么要調控物價是一樣的。

本來物價是由市場來定的，為什么全世界各國*府都有反通貨膨脹的干預措施呢？這是因為它直接關系著每一個家庭的基本生存，關系到宏觀經濟穩定，關系到社會的安定。而凡是用于解釋為什么*府要調控通脹的理由，原則上都適用于調控房價。

為什么要從宏觀的層面來管房價呢？這也是與要從宏觀上來管物價的道理是一樣的。*府對房價的調控，也應該看整體的房價水平是否過高，而不應該過多地去調控具體的土地、房型等微觀層面的問題。

為什么要用調控物價的機制來調控房價呢？這是因為*府對物價問題的關注，對物價的調控基本上是有效的。針對通貨膨脹的宏觀調控，有很清晰的目標。

什么時候出手，出拳多重，什么時候該停手，清清楚楚。全社會也會自覺與不自覺地加以配合但是對房地產的調控卻缺乏一個明確的目標。

調控的目標到底是什么？是保證人人有住房？還是人人有房住？是保證結婚前都能買到房，還是40歲以后都買房？目標很不清楚。當前對房地產調控，沒有把主要的注意力放在宏觀的價格水平上，而是把重點放在具體的微觀層面上，各種措施五花八門，效果不佳。

對房地產的調控近年來總體上來說是不成功的。幾乎所有國家都多次地絆倒在房地產這同一塊石頭上，隔一段時間房地產危機就又來一次。

這種現象不能不引起我們深思。而這種現象的出現很可能是經濟學理論的缺失，是宏觀調控在內容、目標、手段上的缺失所造成的。

長期以來，宏觀經濟學理論對房地產這個舉足輕重的支柱產業沒有給予應有的關注。對房價的調控沒有系統地進入宏觀經濟學研究的范圍里。

盡管房價是經濟中最重要的價格之一，但由于它并不屬于消費類，所以不在CPI的統計范圍內，沒有反映在通貨膨脹之中。在價格指數中，僅包括了租金的變化。

而在房地產泡沫形成的時候，很可能出現房價飆升，租金反而回落的現象。因宏觀部門對房價監視不夠，研究不夠，只有當房地產出現大問題了才采取措施，但這時往往已經積重難返。

這些在*府的宏觀管理中造成了極大的問題。幾年前，在極度寬松的貨幣*策下，美國的房地產價格已經迅速攀升。

但當時的美聯儲主席格林斯潘還在沾沾自喜，因為寬松的貨幣*策并沒有造成美國的通貨膨脹。對房價上升的忽視使他得出了寬松的貨幣*策并無風險的錯誤結論，終于釀成了大禍。

這次世界金融危機給全世界*府的一個重大教訓是，宏觀*策不能只盯著就業，只盯著通脹。以房地產價格為主的資產價格，也應該是宏觀調控的重要指標。

為什么房價不算在CPI中呢？傳統的經濟學的解釋是，因為房地產是投資，而投資品的價格不應該算在CPI中。但是筆者認為，對房地產來說，特別是對居民的住房來說，是居民的最終消費。

這個價格最終是反映不到CPI中的。因此要與其他的投資品區別對待。

更重要的是房價的膨脹與房地產的崩盤對經濟造成的危害，與通貨膨脹一樣，可以嚴重影響老百姓的基本生活方式，一樣會置一國的經濟，甚至全世界的經濟于極大的危險之中。人類對經濟規律的認識是有一個過程的。

1929年的大蕭條，在經濟學上催生了凱恩斯的宏觀經濟學。使*府理直氣壯地去進行宏觀管理。

而在這之前，*府對市場的干預是被傳統經濟學所反對的。同樣地，這次百年未遇的金融危機也應該使我們對經濟學理論有新的認識，新的突破。

在貿易全球化、資本在世界范圍內快速流動的背景下，資產泡沫的危害越來越大，出現得越來越頻繁，這也一定能催生出新的理論來。筆者認為，把房地產價格等資產價格納入宏觀經濟與宏觀調控的范圍內，很可能是今后經濟學發展的一個新的方向。

（作者供職于中國發展研究基金會、中國人民銀行研究生部。

2. 我國房地產市場存在的問題及對策

1目前房地產市場出現的問題 1.1房地產投資規模過大 2005年，我國城鎮房地產開發完成投資占GDP的7.55%，占固定資產的17.9%;2006年，全國房地產開發完成投資10106.12億元，同比增長28.5%;2007年，完成投資13158億元，同比增長1.6%;2008年，全國房地產投資15759.3億元，比去年增長19.8%;2009年以來，房地產投資增速逐月回升，1~6月同比投資增長速度已達24.2%，超過上年同期增速0.7個百分點。

可見，房地產業投資已在我國形成較大的規模，并呈現出逐漸增長的趨勢。 1.2商品房價格上漲過快 目前房地產價格出現的問題主要集中在商品房價格上漲過快，使普通居民無力購買所需住房。

商品房價格上漲過快主要是由于商品房的成本因土地價格形成機制的不健全而提高，商品房銷售價格行為不規范。 1.3商品房結構不合理 房地產市場結構不合理已成為影響中國房地產業市場持續健康發展的重要因素。

據有關學者分析，住房供應結構中經濟適用房、限價普通商品住房等*府調控房源應占總房源的30%~35%比較合理，但現在市面上商業營業用房、別墅、高檔公寓的比率較大，無法滿足中低收入消費者的購房需求，引發房地產市場供求關系的失衡。造成以上事實的原因，除了房地產商貪圖大的利潤之外，還由于土地使用權的費用是一些地方財*非常重要的來源，商品房價格的上漲會增加地方的稅收、帶來相關產業的發展，因而地方*府在決策上的偏激性也導致了商品房結構失衡。

1.4房地產市場秩序混亂 2006年以來，外資投資房地產增長較快，境外居民和非居民機構直接購買在建項目和成熟物業等較為集中，至6月底，新設外商投資房地產企業同比增長25.4%，實際使用外資增長27.9%；境外機構和個人購買商品房一季度結匯同比增長2倍以上。外資進入房地產市場過猛，市場準入規則不夠規范，擾亂了我國貨幣*策的執行力度。

房地產銷售市場上也是一片混亂的景象。而在“售樓中心”沒出之前，房地產開發商對“期房”的大肆宣傳和炒作成為現今房地產市場的一個新的亮點。

投機者借助“期房”獲取了較大的經濟利益，而普通的房地產消費者卻因為所購買的“期房”與現房之間存在著一定的差距（這些差距主要由于普通的房地產消費者掌握有關建筑業知識的有限性）造成了心理上和經濟上的雙重損失。此外，一些房地產開發商在對現房銷售時的房價優惠打折等一系列的優惠活動，極大地損害了消費者的知情權。

2控制房地產市場健康發展的對策 針對房地產市場存在的問題，以科學發展觀為統領，采取科學、規范、務實、高效的*策措施。 2.1加強商品房結構規劃的管理 針對我國少數大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理的問題，要切實調整住房供應結構，就需著力發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用房和廉租房，此外各地還要制定和實施住房建設計劃，對新建住房結構提出具體比例要求。

只有有效的調整了商品房結構，才能解決商品房市場供求失衡的狀況。此外，還應充分利用稅收來調控商品房結構，可以采取以下措施：一是根據人均居住面積來征收稅款，根據各地方不同的經濟發展狀況等多種測量人民生活水平、經濟發展水平等因素，制定我國城鎮人口標準居住面積，對超過標準的居民征收房地產征值稅；二是通過調節高收入群體購買高檔住房的市場調節價，實現高收入群體和低體收入群體的貧富之間的轉移支付，以此來調節住房結構的矛盾。

2.2確定*府公共管理績效的考核標準 房地產雖然在我國如火如荼，但并非像某些開發商所說的那樣，完全是來自市場需求因素，而在于一些更加詭秘的潛制度因素。其中，最重要的便是地方*府與房地產商形成的神圣聯盟。

這一神圣聯盟即是‘你發財、我發展，成本社會掏’的畸形增長模式。地方*府為推動城市建設和經濟增長，通過*府的公共*策為房地產推波助瀾。

為此，必須科學擬訂*府公共管理績效的考核標準，減少經濟指標，包括GDP增長、財*收入增幅等，增加社會性指標，如人民群眾社會幸福度、人均收入水平提高、社會和諧度等，以避免地方*府為單純追求GDP增長和財*收入增加而大批出賣土地、大規模開發建設等，以減緩*府*策對房地產業的推動力。 2.3引導房地產的理論管理 當前，我國房地產市場之所以會有房價天高、噓聲一片的狀況，其真實原因是在于市場需求過高但不理性。

*府對經濟與社會問題的公共*策從解決問題的途徑來說可以分為降低社會公眾主觀差距和減少客觀差距的*策。首先，*府應實施引導性*策，宣傳國民經濟發展不同階段人們應有的理性消費觀念，避免不分年齡、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消費、投資理念，以降低社會公眾的主觀需求。

其次，*府應實施提高城鄉居民收入、建立和完善社會保障、教育與醫療衛生保障等減少客觀差距的*策，幫助社會公眾提高有購買力的住房需求，通過擴大有購買力的需求，使房地產業步入良性發展的軌道。 .4積極履行經濟調節和市場監管職能 首先，*府應以科學發展觀為統領，尊重經濟規律，通過頒布產業發展*策和貨幣、稅收等各種手段與措施，科學調節房地產發展的結。

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