房地產公司的慣用伎倆

1. 開發商慣用的伎倆有哪些

伎倆一、拒絕你的第一需求購房者會在售樓人員在介紹樓盤時，看中一些房源。

這些房子往往是項目中比較好的房源，但這樣的房子并不一定能買到手。當售樓人員用某些暗語詢問銷售控制臺時，控制臺的人員立即就心領神會，告知消費者這套房子已經售出。

伎倆二、開盤無好房一些體量大的項目，會在開盤時采用低開高走的策略。 首先在開盤時以低價為手段，用“優質房源”做誘餌，吸引消費者前來購買。

但事實卻是開發商會把一些位置，戶型都不理想的房子先推出來，而謊稱那些好房子已經售完。許多購房者不得已只能退而求其次。

而這些好的房子會在后期慢慢推出，借此也順勢漲價等。 伎倆三、收封房金逼訂有些售樓人員會先察言觀色，判斷消費者的購買意向。

假如其購買意愿很強烈，售樓人員就會讓消費者先交一點錢，這叫“小訂”或“封房金”，錢數一般不多，一兩百元即可，最多1000元。交錢后，售樓人員便承諾不再把這套房子介紹給其他人，這讓消費者對其有了歸屬感。

其實，這是一種被行內稱作“逼訂”的銷售技巧。 消費者交錢后，會在心理上對這個樓盤有了牽掛，往往最終會將其買下。

伎倆四、偷換概念小區環境是消費者越來越重視的一個方面。而開發商在宣傳時也會抓住這個關鍵點，以高綠化率吸引眼球。

但是實際上，小區綠化覆蓋率和綠地率的概念并不一樣。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積的總和與小區用地的比率，如樹的影子、鋪在露天停車場中間可以種草的方磚等，都可以算入綠化覆蓋率中。

而綠地率是指小區范圍內各種綠地的總和與小區用地的比率。所以，綠化率高未必就是好環境。

伎倆五、再美的樣板間也不是你的房子樣板間的出現的確幫助很多人對房子戶型有了一個初步的了解。但是要切記，樣板間再精美，和到手的房子也是有很大差距的。

有些樣板間會把墻打掉，然后裝上玻璃等相對透明的東西。 這樣一來，空間的延展性立刻增強了，消費者看著也舒服很多。

2. 房地產的開發商有什么慣用的宣傳手段

一、教育地產相信這一點購房者一定會深有體會，教育地產現如今已經成為了房子的最大賣點。

我國的教育環境下，讓不少家長為了孩子的上學問題而苦惱。教育地產也就成為了家長們為孩子上名校而爭取的一塊敲門磚。

開發商也正是抓住了購房者的這個心理，從而打出了相應的口號，但是是不是真的能上名校，這就需要各位購房者去教育局和學校弄個明白了。 購房者如果想要購買教育地產，首先應該要了解樓盤到底屬不屬于名校的學區，也就是說該樓盤是不是學位房。

這樣調查清楚后，沒問題再買也不遲，千萬不要掉以輕心，聽信宣傳。 二、環境規劃現如今購房者買房越來越重視小區的環境，小區的景觀是否美觀，往往會影響到購房者的一些判斷。

因此，售樓人員在介紹房子時，往往會將環境描述的特別幽美，但是很多購房者入住后才會發現，之前所說的一些規劃都是騙人的。因此，購房者選房的話，不要因為環境因素而影響自己的判斷。

三、交通問題交通問題無疑是買房者關心的重點，便捷的交通是出行的保障，現如今購房者多為年輕人，那么為了上下班的便利，選擇房子的時候就會尤其注意交通方面。 但是，下面這些宣傳口號各位要注意了！不要簡單的認為“一線生活”就是挨著地鐵線；“立體交通”就是挨著地鐵口；“交通樞紐”就是公交車多；“到任何地方永遠只有一步”只是緊鄰主干道。

這些都是開發商慣用的宣傳用語，還是對該地區的規劃有所了解才行。

3. 房產銷售們有哪些慣用招數

一、介紹區位圖 1、虛實不分 區位圖上會有很多已經建成和未建成的配套，為了刺激你的購買欲望，置業顧問常常會對這些配套進行夸大性的渲染，讓你在腦海里構造出一副“要啥有啥”的場景。

2、選擇性忽略 有些樓盤附近也許會有不少影響生活質量的建筑，比如變電站、垃圾站等，但他們通常不會把這些標注在區位圖上，更不會主動說給你聽。 3、距離感錯位 距離感錯位就是指明明有些配套實際上距離樓盤很遠，但區位圖上卻標注得近在咫尺，讓你產生一種生活十分便利的錯覺。

二、沙盤講解 1、混淆綠化率和綠地率 綠化率和綠地率是兩個不同的概念，但置業顧問常常會把綠化率當綠地率介紹，就是為了讓購房者混淆。 綠地率指的是小區用地范圍內各類綠地的總和與小區用地的比率，主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等，是我們需要知道的重要數據。

綠化率的準確說法是“綠化覆蓋率”，具體是指綠化垂直投影面積之和與小區用地的比率，簡言之就是只要有塊草皮就可以計入，沒有參考意義。 2、隱瞞容積率 除了綠地率之外，容積率也是一個重要的數據，但對于“這個小區容積率是多少”的問題，置業顧問往往不會說實話。

即使告訴你了個數據，你還得問清楚它是整體容積率還是分組團住宅的容積率。

4. 開發商慣用銷售手段有哪些

一、預約排號 現在通過預約排號的樓盤越來越多了，開發商往往在項目開盤前先讓有意向的購房者繳納一定數額的排號金進行排號，等開盤時直接選房，選房成功后還可以享受一定的優惠。

這其實是開發商的一種融資手段，也是對市場進行摸底的途徑，開發商會根據認籌的情況來判斷樓盤的關注度，最終確定開盤價格。 需要注意的是，此時的房子基本還在建，是沒有預售證的。

一定要預判其中可能存在的風險，不要盲目跟風。 二、五證不全 所謂五證齊全是指房地產商在預售商品房時，應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》。

其中前兩個證由市規劃委員會核發，《建筑工程施工許可證》由市建委核發，《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》由市國土資源和房屋管理局核發。有一些開發商在五證沒有辦齊的時候就出售房屋，購房者交了訂金卻發現遲遲不能交房。

當然不是所有都會出問題，但是為了避免這些問題的發生，還是應該在購買時了解清楚。 三、代理商貓膩 現在的樓盤出售，往往是代理商居多，甚至有一個樓盤委托多個代理公司的現象。

為了銷售額，代理商在簽約前往往會承諾你各種優惠和好處，落實時再以開發商那邊情況有變來搪塞你。這個時候交了定金的消費者就處于被動了，買還是不買？買的話，預算可能要提升，不買的話，耗費了大量的時間和精力，有的甚至已經繳納了定金，也沒有那么容易要回來了。

四、捂盤銷售 不少購房者在買房中都遇到過這樣的經歷，開盤沒多久的房子待售房源就所剩無幾，又不是自己滿意的房型。事實上，房子并不是已售出，而是許多開發商捂住樓盤，舍不得把房子拿出來銷售。

還有一些就是明明有很多房源，但卻故意告訴買房人說，你看好的這個房子現在剩下的房源不多了，以催著你趕緊交定金。

5. 置業顧問忽悠買房者的幾個慣用伎倆

1、請求成交法：看準成交時機：主動求成交，保持自然的成交態度，避免過大的成交壓力。2、假定成交法：假定客戶已經接受我們的建議。誘導客戶促成交易。如：“先生那就三樓那一套好了，”“訂金500元，先生是付現金吧！”“在這個地方簽字就行了”。

3、“二選一”成交法：為客戶設計出一個有效成交的選擇范圍，使顧客只在有交之成交范圍內進行的成交方案，“您喜歡二樓還是三樓”，“首付4萬您開支票還是付現金”，“先生房子登記您的名字是您還是夫人？”4、小點成交法（或避重就輕法）：先在一些次要的，小一點的問題上顧客達成購買協議或取得一致性看法，再逐步促成實質交易的一種成交技巧。如：“首付款先付2萬元，剩余2萬一個星期內付清，”5、公眾成交法：利用顧客的從眾心理促使顧客立即購買產品的一種成交技巧，它適用于從眾型的顧客。如：“某日我們一天簽出十二套這樣的房子，大家對這房子的****（戶型、環境、升值潛力、針對各種客戶突出重點不同）特別喜歡認可”。6、反復陳述優點法：當顧客提出反論時，銷售人員應堅持不懈地克服并一而再、再而三地提出我們產品的優點，并帶動顧客，讓其親自操作、或觸摸，使其身臨其境終至忘我境界，“先生：您敲敲這門，還有這塑鋼窗，這是用的***材料，具有隔音，保溫效果，保證用它二十年后仍象新的一樣。”

6. 開發商的慣用套路有哪些

一、虛假宣傳 開發商過于失真的營銷包裝會嚴重誤導消費者，而這其實涉嫌違反法律法規。

所以，購房時要理性看待房地產廣告，它只能作為一種參考資料，不要盲信盲從， 同時，購房者應到實地進行察看、同時要保留廣告單、樓花等宣傳資料，日后開發商若不兌現，這些資料可作為追究其法律責任的有力憑證。 二、繳納誠意金 誠意金是開發商取得預售許可證之前向購房者收取的資金，其實，在商品房買賣合同中并無誠意金一說，從法律意義上說，這是一種違法行為。

所以，購房者不要輕易繳納誠意金，即使要繳納，也應該讓開發商出具相關憑據。 三、霸王合同 所謂“霸王條款”，就是指一些經營者單方面制定的逃避法定義務、減免自身責任的不平等格式合同、通知、聲明和店堂告示或者行業慣例等，這會限嚴重侵害群眾利益。

具體表現形式有：認購定金難歸還、單方擴大解約權、減免責任巧設計、模糊標的好圈錢、違約責任不對等、面積誤差設陷阱、購房簽約先交錢等，遇見這樣的合同千萬不要輕易簽字。 四、樣板房假象 一些開發商會利用樣板房欺騙消費者，但其實樣板房質量、結構與實際所交房不符，裝修中也利用了視覺誤差、家具尺寸相對縮小等進行誤導。

因此，購房者要仔細閱讀購房合同中的內容，必要時要把樣板房的情況全部載入合同中，這樣才有保證。 五、虛假配套 開發商在銷售項目時對今后的生活配套設施承諾得完整無缺，但購房者真正領取了住房鑰匙準備入住時，會發現那些所謂的配藥根本不能實現。

因此，若遇見這種情況，購房者應冷靜分析各種配套設施存在的可能性和合理性，不要為表面現象所迷惑。 六、偷換物管 開發商強迫業主接受其指定的物業管理公司的服務，損害業主的正當權益，或在一段時間后偷偷更換物業管理公司，以次充好。

為了避免發生這種事兒，購房者在簽訂房屋買賣合同時，對指定的物業管理公司服務期限超出一年的應提出反對意見，因為這屬于不合理的違反購房者意愿的附加條件。

7. 開發商慣用哪些宣傳手段

一、學區房 相信這一點購房者一定會深有體會，學區房現如今已經成為了房子的最大賣點。

我國的教育環境下，讓不少家長為了孩子的上學問題而苦惱。學區房也就成為了家長們為孩子上名校而爭取的一塊敲門磚。

開發商也正是抓住了購房者的這個心理，從而打出了相應的口號，但是是不是真的能上名校，這就需要各位購房者去教育局和學校弄個明白了。 購房者如果想要購買學區房，首先應該要了解樓盤到底屬不屬于名校的學區，也就是說該樓盤是不是學位房。

這樣調查清楚后，沒問題再買也不遲，千萬不要掉以輕心，聽信宣傳。 二、環境規劃 現如今購房者買房越來越重視小區的環境，小區的景觀是否美觀，往往會影響到購房者的一些判斷。

因此，售樓人員在介紹房子時，往往會將環境描述的特別幽美，但是很多購房者入住后才會發現，之前所說的一些規劃都是騙人的。因此，購房者選房的話，不要因為環境因素而影響自己的判斷。

三、交通問題 交通問題無疑是買房者關心的重點，便捷的交通是出行的保障，現如今購房者多為年輕人，那么為了上下班的便利，選擇房子的時候就會尤其注意交通方面。 但是，下面這些宣傳口號各位要注意了！不要簡單的認為“一線生活”就是挨著地鐵線；“立體交通”就是挨著地鐵口；“交通樞紐”就是公交車多；“到任何地方永遠只有一步”只是緊鄰主干道。

這些都是開發商慣用的宣傳用語，還是對該地區的規劃有所了解才行。 四、定金？ 定金這個問題很多購房者可能會遇到逼著交的情況，因為交了定金也就是意味著確定了買房意向，房子就算賣出去了。

往往這個時候，售樓人員都會向賣房者渲染房價會漲，房源緊張，房子有升值空間等問題，這樣給購房者一些緊迫感，迫使購房者交下定金。因此，購房者買房的時候應該有自己的一個準確的判斷，銷售人員的話要聽但不能全信。

如果購房者確定房子沒有問題，自己謹慎考慮后決定購買的話，那么便可以支付定金；如果只是一時沖動，那么定金交了可就退不了了！這一點購房者一定要考慮好再做決定。

8. 房地產開發商慣用哪些措施解決房產糾紛

一。

中考，高考因素導致交房推遲； 中考，高考是年年都有，這是也眾所周知的事實，房地產開發商在開發樓盤時候應該考慮這方面因素。而日常生活中很多開發商把此情況歸咎于不可抗力情形，這是不正確的，我國《民法通則》第153條規定，不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。

而中考和高考是可以預見，不構成不可抗力。 二。

*府行為-供電不足導致延遲交房； 開發商利用供電局供電不足來推托責任，只是忽悠廣大消費者而且， 首先供電局不是行*機關，也不是能行使行*職權的部門，而是電力企業的一個子公司或分支機構。電力局或供電局曾經是*企合一的單位，擁有行*職權。

但是，在電力體制改革后，只是供電企業（國家電網公司或其他電網公司）的一個地方子公司或分支機構而已，不再是*府部門，也不享有行*職權。依據電力法第六條規定：“**電力管理部門負責全國電力事業的監督管理。

**有關部門在各自的職責范圍內負責電力事業的監督管理。 縣級以上地方人民*府經濟綜合主管部門是本行*區域內的電力管理部門。”

該法也未授權供電局或電力局行使行*職權。因此供電局供電行為不屬于*府行為。

第二，作為專業房地產開發企業應該清楚在商品房建設期間可能遇到電力不足問題，而沒有采取任何有效措施彌補，造成延遲交房那是上訴人與供電局之間的問題，不應該轉嫁給作為業主答辨人承擔。 業主要購買的是合格的商品房，沒有理由為該商品制造過程中的問題負責。

三。以天氣因素為由延遲交房 暴雨等天氣是作為自然現象是可以預見，因此天氣因素并不構成不可抗力。

開發商在簽合同時就應該知道施工中可能會下雨，而沒有采取任何措施確保施工正常，其主觀存在過錯。

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