榮觀房產網1. 怎么投資美國房地產基金
美國房地產基金一般指美國房地產信托投資基金。
20世紀90年代以來，房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts， 以下簡稱REITs）在美國迅猛發展，像一顆冉冉升起的新星，魅力無窮，在房地產界和投資界引起很大反響，逐步成為商業房地產投資的主流。 越來越多的房地產通過REITs實現證券化，像沃爾嗎、洛克菲勒中心、甚至連監獄等*府的房地產都紛紛通過證券化，成為公眾產權。
1 基金表現 投資在房地產信托投資基金有如買入公司股票，或其他種類基金一樣，價格可升可跌，亦有[綜合]指數反映整體表現，有如一些常見的金融及股票指數如s&p五百，羅素二千，納斯特等。 以近二十年的平均回報計，房地產信托投資基金[綜合]指數顯示約有百分之十一回報。
但若表現，尤以短期不多于三年的，則有百分之十三余（二000年指數更升了百分之二十五）。2 基金種類 主要有直接投資物業（equity），有些則投資房地產借貸（debt），有些兩類都有，分別在結構，回報及風險等層面。
至于哪種類有較好表現亦沒有定案，長期（十至二十年）以直接投資物業的房地產信托基金為優勝，約百分之十二三的年回報，短期（尤以過去一年）則投資房地產借貸的房地產信托基金有較好業績，差不多約百分之五十，這些回報包括資產升值及定期收入。3 資產值 根據資料及統計，整體上市的房地產信托基金共擁有約三千四百億美元資產，其中直接投資物業的房地產信托基金占九成，即三千億元左右，剩下的大部分屬于投資房地產借貸的房地產信托基金。
此外，這三千四百億美元資產包括一些現金，票據及非房地產收益等， 實占約二千五百億美元。 4 購買方式目前國內有很多國外地產交易平臺，同時，還有相關股票可以購買。
2. 大家知道國內首只投資美國房地產信托憑證（REITs）的基金是哪只基
國內首只投資美國房地產信托憑證（REITs）的基金鵬華美國房地產證券投資基金于8月9日獲準發行。已經在國外發展了30多年的REITs（“房地產信托憑證”的簡稱），此類產品在國內的兩個交易所均沒有上市。
鵬華基金國際業務負責人介紹，相當于股票的REITs上市交易都在美國三大交易所掛牌，目前美國房地產行業上市公司的絕大部分證券都是REITs。REITs在稅收上享有上市公司沒有的優勢，不用支付企業所得稅和資本利得稅。通過分析歷史數據可以看到，持有商業地產和住宅地產是最好的抗通脹投資品種之一，其收益遠遠超過美國的通脹率，過去35年，新華富時美國房地產協會發的權益性REITs指數的年化收益率為13.98%，超過了同期美國標普500指數的11.17%。
據記者了解，因投資者對REITs較為陌生，為利于這類品種在國內市場的傳播普及，鵬華基金敢去美國抄底，現已向有關部門提交了“鵬華基金REITs銳馳”的中文商標注冊。
3. 美國房地產信托投資基金指數（REITs）知多少
REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，通過多角化投資，選擇各種不同的房地產證券及不同地區、不同類型的房地產項目和業務進行組合投資，有效地降低風險，取得較高的收益，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。
通俗地說就是投資者把錢集資起來買一些物業，然后把這些物業交給專業的"REITS"公司來管理。物業收的租金和其他收入、包括物業升值的收益，扣掉費用，再回歸給投資者。
市場上最具代表性的美國REITS指數為MSCI開發的美國REITS指數，包含110個成份股，當前總市值約為4661.3億美元，涵蓋了住宅地產和商業地產等各類REITS，包括寫字樓、工業廠房、購物中心和百貨商場、住宅和酒店式公寓、酒店及度假中心、倉儲、養老院、健康醫療設施等等。
4. 房地產投資信托基金是什么一種模式
我國的房地產信托是在2002年7月信托業重新開展后逐漸發展起來的。
此前，信托業經過多次大規模調整一直處于業務匱乏的困境。而此時房地產市場呈現旺盛的發展勢頭，處于資金密集型行業的房地產開發企業大部分自有資金都較少，資金短缺是一個長期狀態。
而信托制度靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能，可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新，使其成為最佳融資方式之一。 兩者結合，取得了雙贏的結果。
一方面，信托業借勢發展壯大，分享房地產業較高的行業利潤；另一方面，房企通過房地產信托計劃的融資可以降低房地產開發公司整體融資成本，并且募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整。 自2002年開始的十四年間，房地產信托共經歷了2003年和2008年兩次黃金發展期。
據統計，2003年全年約有70億資金通過信托方式進入房地產領域，房地產信托產品也正式走入投資者視線，并進入了平穩發展階段。因為，2003年6月，中國人民銀行出臺了《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（央行121號文件），對房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等多個方面提高了信貸門檻。
比如： 1、對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，不得發放任何形式的貸款。 2、商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。
3、對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地的評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。 4、對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的。
首付款比例執行20%的規定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應適當提高首付款比例。 5、借款人申請個人商業用房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年。
這些措施使得房地產企業從銀行貸款的難度大大提高。不得不轉向信托公司融資。
由此房地產信托迎來第一個黃金發展期。 而自2007年3月央行首次加息，到12月央行連續加息六次，同時銀監會出臺了九條新規，嚴禁銀行業金融機構向項目資本金比例達不到35%（不含經濟適用房）等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款，地產企業又陷入融資困境。
房地產信托產品再次迎來發行高峰。 此后，伴隨著房價的一路飆漲，房地產市場火熱的房地產信托一路升溫。
房地產業是一個特殊的行業，與其他行業相比具有高收益、高風險的明顯特征，它對經濟發展的帶動力很強，是關系國計民生、拉動經濟增長、改善居民生活條件的重要支柱產業。 同時它又是一個資本密集性的產業，其發展與金融業的支持密不可分，兩個行業互相影響、互為依托。
同時，房地產行業還是國家宏觀調控的重點領域，對其又愛又恨，可謂成也蕭何敗也蕭何，這也注定了房地產行業周期波動較為明顯。 所以現在信托公司業務方向主要有幾大塊： 一、機會性抓取一線城市住宅地產項目，特別是中小開發商因資本實力不濟退出市場帶來的機會。
二、結合資產證券化業務，適當介入一線城市和重點二線城市辦公樓項目。辦公樓市場與住宅市場發展規律不完全相同，而且具有基礎資產確定、現金流穩定和可測量等特點，是資產證券化的重要基礎資產。
三、參與設立房地產并購基金。目前中國房地產業整體景氣度下行，結構性庫存高企，行業內普遍存在高杠桿問題，加之競爭加劇，優勝劣汰、行業整合和集中度提升將成為趨勢，未來數年行業內蘊含大量并購機會。
一方面信托公司可考慮與一線開發商、保險公司等合作設立機會性并購基金，在提供標的項目和并購融資方面發揮作用。另外也可與保險公司、國內外領先地產基金等長期資本合作，成立跨周期并購基金。
四、關注一線城市、重點二線城市中心老舊建筑改造項目。 在成熟市場，通過整體收購、改造升級城市中心老舊建筑，并通過租賃、出售或者其他資本化運作方式實現獲利退出是成熟的地產操作模式。
目前中國的一二線城市也積存了大量的老舊建筑，如何盤活這塊存量，考驗著資產管理機構的專業、整體運營及資本運作能力。目前不少外資基金和一些國內資本已經開始進入該領域。
五、戰略性關注旅游地產、養老地產等體現消費升級和大健康領域的業務機會。 房地產信托具有非常市場化的定價模式，對于項目風險、市場流動性等諸多因素都能夠反映其中，不過總體看，由于信托承接的房地產項目相對銀行風險稍大，因而整體融資成本比較高，投資者所獲得的收益率也高，信托公司所獲得的報酬在2-3%，以及其他費用，整體融資成本相比于其他類型信托也是要稍微高一些，具體定價根據融資方信用水平而有所不同。
房地產信托運作的幾大模式 1、房地產債權信托 房地產債權信托房地產債權信托主要是指房地產貸款信托，是將信托資金用于向房地產開發企業發放貸款的一類信托業務。 根據監管部門要求，向房企發放貸款信托需要滿足“四、三、二”條件： 四證： 國有土地使用證 建設用地規劃許可證 建設工程規劃許可證 建筑。
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