榮觀房產網1. 房地產行業增值稅管理工作指引包括哪些內容
第一章 總 則第一條 為加強房地產行業增值稅管理，防范稅收風險，堵塞稅收漏洞，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及實施細則、《中華人民共和國發票管理辦法》及實施細則、《財*部國家稅務總局關于全面推開營業稅改增值稅的通知》（財稅【2016】36號）、《國家稅務總局關于發布房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）和相關稅收法律、法規、*策，制定《河北省國家稅務局房地產開發行業增值稅管理工作指引》（試行）（以下簡稱《工作指引》）。
第二條 本《工作指引》是對房地產業稅收管理各個環節業務操作和風險防控做出的具體規定，包括總則、項目管理、發票管理、申報征收、日常管理、預警監控、附則七個部分。第三條 房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，適用本《工作指引》。
自行開發，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。房地產開發企業以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發后，以自己的名義立項銷售的，屬于本辦法規定的銷售自行開發的房地產項目。
第二章 項目管理第四條 房地產開發是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。項目管理是指各級國稅機關采用信息化技術手段，以具體的房地產開發項目為管理對象，對房地產項目有關合同、土地出讓金、開發、銷售、發票開具、預繳稅款、申報征收等信息實施有效監控管理。
具體包括項目信息管理和項目登記管理。第五條 房地產老項目是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
第一節 項目信息管理第六條 第三方信息，包括稅務機關從發改委、住建、規劃等部門取得的房地產項目信息。第七條 內部信息，包括金稅三期稅收管理系統、增值稅發票管理新系統等系統中的企業基本信息、申報信息、發票信息等相關信息。
第八條 房地產項目信息，包括房地產項目名稱、地址、土地、建筑面積、開工日期、竣工日期、銷售進度、樓牌號等相關信息。第二節 項目登記管理第九條 項目登記（一）納稅人進行房地產開發，自項目立項之日起30日內應持下列資料向房地產項目所在地主管e79fa5e98193e4b893e5b19e31333363356630稅務機關進行房地產開發項目備案。
1.《房地產開發項目情況備案表》（附表1）;2.不動產項目審批立項文件復印件（加蓋公章）；3.《國有土地使用證》復印件（加蓋公章）；4.《建設用地規劃許可證》復印件（加蓋公章）；5.《建設工程規劃許可證》復印件（加蓋公章）；6.《建設工程施工許可證》復印件（加蓋公章）；7. 《商品房銷售（預售）許可證》復印件（加蓋公章）；（二）主管稅務機關收到納稅人報送的備案資料后，將資料留存，建立分戶檔案。如上述資料尚未完全取得，應對其已取得的資料進行備案，同時，告知納稅人在其他資料取得30日內須向稅務機關進行補充備案。
（三）對于2016年4月30日前開工的老項目，納稅人應將項目情況填報《房地產老項目備案表》（附表2），并于本指引執行之日起30日內報送至主管稅務機關備案。第十條 納稅人項目備案內容發生變化時，應在30日內填寫《房地產開發項目情況變更備案表》（附表3），同時將有關證件、資料向項目所在地主管稅務機關辦理項目變更備案。
第十一條 項目銷售進度管理（一）納稅人辦理項目登記后，應在第一筆預繳稅款后，按季報送《房地產銷售進度采集表》（附表6）。第十二條 商品房樓牌號管理（一）已辦理房地產開發項目登記的納稅人在取得樓牌號信息后30天內，通過書面資料將所有樓牌號向主管稅務機關報送《房地產樓牌號報告表》（附表5）。
（二）主管稅務機關收到納稅人報送的《房地產樓牌號報告表》，經審核確認歸檔。納稅人樓牌號信息發生變化的，應到主管稅務機關變更備案信息。
第十三條 項目注銷（一）納稅人申請房地產項目銷售完畢且繳清稅款之日起30日內，向項目所在地主管稅務機關申請辦理項目注銷。（二）主管稅務機關受理對申請辦理項目注銷的納稅人，發放《房地產開發項目注銷申請表》（附表4），要求其如實填報并提供有關資料。
第三章 發票管理第十四條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，應自行開具增值稅發票。向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得開具增值稅專用發票。
小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應自行開具增值稅普通發票。購買方需要增值稅專用發票的，小規模納稅人可向主管國稅機關申請代開。
向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得申請代開增值稅專用發票。第十五條 納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發票，開具發票時應選取代碼603“已申報繳納營業稅未開票補開票”，發票。
2. 房地產項目管理流程是什么
1.項目的啟動過程
項目的啟動過程就是一個新的項目識別與開始的過程。一定要認識這樣一個概念，即在重要項目上的微小成功，比在不重要的項目上獲得巨大成功更具意義與價 值。從這種意義上講，項目的啟動階段顯得尤其重要，這是決定是否投資，以及投資什么項目的關鍵階段，此時的決策失誤可能造成巨大的損失。重視項目啟動過 程，是保證項目成功的首要步驟。
啟動涉及項目范圍的知識領域，其輸出結果有項目章程、任命項目經理、確定約束條件與假設條件等。啟動過程的最主要內容是進行項目的可行性研究與分析， 這項活動要以商業目標為核心，而不是以技術為核心。無論是領導關注，還是項目宗旨，都應圍繞明確的商業目標，以實現商業預期利潤分析為重點，并要提供科學 合理的評價方法，以便未來能對其進行評估。
2.項目的計劃過程
項目的計劃過程是項目實施過程中非常重要的一個過程。通過對項目的范圍、任務分解、資源分析等制定一個科學的計劃，能使項目團隊的工作有序的開展。也 因為有了計劃，我們在實施過程中，才能有一個參照，并通過對計劃的不斷修訂與完善，使后面的計劃更符合實際，更能準確的指導項目工作。
以前有一個錯誤的概念，認為計劃應該準確，所謂準確，就是實際進展必須按計劃來進行。實際并不是如此，計劃是管理的一種手段，僅是通過這種方式，使項目的資源配置、時間分配更為科學合理而已，而計劃在實際執行中是可以不斷修改的。
在項目的不同知識領域有不同的計劃，應根據實際項目情況，編制不同的計劃，其中項目計劃、范圍說明書、工作分解結構、活動清單、網絡圖、進度計劃、資源計劃、成本估計、質量計劃、風險計劃、溝通計劃、采購計劃等等，是項目計劃過程常見的輸出，應重點把握與運用。
3.項目的實施過程
項目的實施，一般指項目的主體內容執行過程，但實施包括項目的前期工作，因此不光要在具體實施過程中注意范圍變更、記錄項目信息，鼓勵項目組成員努力完成項目，還要在開頭與收尾過程中，強調實施的重點內容，如正式驗收項目范圍等。
在項目實施中，重要的內容就是項目信息的溝通，即及時提交項目進展信息，以項目報告的方式定期通過項目進度，有利開展項目控制，對質量保證提供了手段。
4.項目的控制過程
項目管理的過程控制，是保證項目朝目標方向前進的重要過程，就是要及時發現偏差并采取糾正措施，使項目進展朝向目標方向。
控制可以使實際進展符合計劃，也可以修改計劃使之更切合目前的現狀。修改計劃的前提是項目符合期望的目標。控制的重點有這么幾個方面：范圍變更、質量標準、狀態報告及風險應對。基本上處理好以上四個方面的控制，項目的控制任務大體上就能完成了。
5.項目的收尾過程
一個項目通過一個正式而有效的收尾過程，不僅是對當前項目產生完整文檔，對項目干系人的交待，更是以后項目工作的重要財富。在經歷的很多項目中，更多重視項目的開始與過程，忽視了項目收尾工作，所以項目管理水平一直未能得到提高。
另外要重視那一類未能實施成功的項目收尾工作，不成功項目的收尾工作比成功項目的收尾更難，也來得更重要，因為這樣的項目的主要價值就是項目失敗的教訓，因此要通過收尾將這些教訓提煉出來。
項目收尾包括對最終產品進行驗收，形成項目檔案，吸取的教訓等。另外，對項目干系人要做一個合理的安排，這也是容易忽視的地方，簡單的打發回去不是最好的處理辦法，更是對項目組成員的不負責任。
項目收尾的形式，可以根據項目的大小自由決定，可以通過召開發布會、表彰會、公布績效評估等手段來進行，形式是根據情況采用，但一定要明確，并能達到效果。如果能對項目進行收尾審計，則是再好不過的了，當然也有很多項目是無需審計的。
團隊現在使用的日事清可以通過看板按照項目、部門、時間等維度組織團隊工作清單，梳理團隊任務，創建團隊工作計劃，讓團隊工作可視化。建立在看板的任務會落實到人，這些任務會自動分解至團隊相關成員的個人日程中去，讓個人的日程和團隊的工作安排打通，實時跟進。通過這樣的方式，使團隊有計劃、有反饋、有總結、有調整，基于此就形成一個完整的“戴明環”，保證了團隊的效率和質量。
3. 房地產項目開發流程的步驟
房地產項目開發流程的10個步驟
房地產項目開發流程
一個房地產項目開發的整個流程大體上包括10個階段。
（一）開發商提出開發設想是整個房地產項目開發的起點
在市場經濟體制條件下，開發設想是房地產開發商最關鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產項目開發就進入了狀態。開發設想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產項目開發的成敗。這需要房地產開發商認真研究房地產市場的變化趨勢，確定不同地段的發展前景，把握不同項目的市場需求狀況。
（二）可行性研究是房地產項目開發的第二步，也是非常關鍵的一步
開發商提出了設想，但這種設想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究。可行性研究是房地產項目開發不可缺少的一個階段。*府是否批準此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結果。進行可行性研究，就可能有兩種結果：一是可行性研究表明這個設想不可行，那么即使開發商不同意，這個項目開發的全過程實際上就結束了；二是可行性研究表明這個設想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當成一種形式的風氣，在房地產項目開發領域還相當濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要*府認真對待。
（三）申請項目用地是房地產開發的第三步，也是正式啟動項目開發的第一步
土地是所有建筑的基礎，申請土地是房地產開發正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發商來說，拿到土地才是最關鍵的一步，有了土地就有了開發的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業單位）獲得土地卻是主要方式。開發商在獲得了土地使用權的規定使用年限之后，要到建設行*主管部門備案，領取《房地產開發項目手冊》。
（四）項目設計是房地產開發的第四步，也是關系到項目是否符合市場需要的重要一步
根據項目的規模，設計的具體工作流程也有所不同。對于規模較大的房地產開發項目來說，一般要分成方案設計、初步設計和施工圖設計3個具體步驟。方案設計反映了建筑平面布局、功能分區、立面造型、空間尺度、建筑結構、環境關系等方面的設計要求。初步設計在方案設計的基礎上，應提出設計標準、基礎形式、結構方案及各專業的設計方案。初步設計文件應該包括設計總說明書、設計圖紙、主要設備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設計是初步設計基礎上的更詳細的設計，具有工程設備各構成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發商在進行規劃及建筑設計前，需要向城市規劃行*管理部門申報規劃設計條件，以獲得規劃設計條件通知書（主要規定規劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數等）。房地產開發商根據規劃設計通知書，委托有規劃設計資格的單位完成方案設計，然后持方案設計報審表、方案設計及其說明書等有關資料，報經城市規劃行*管理部門審查，確認符合規劃要求后，核發《建設用地規劃許可證》。方案設計得到批準后，即可以進行初步設計。城市規劃行*管理部門對建設工程的初步設計方案進行審查，確認其符合規劃設計要點后，建設單位就可以進行施工圖設計。城市規劃行*管理部門在對工程施工圖及有關材料進行審查合格后，核發《建設工程規劃許可證》。
4. 房地產開發項目完整的項目管理計劃包含哪些內容
第一部分 投資管理 第一章 項目投資管理制度 6 第二章 項目建議書編制指引 9 第三章 項目可行性研究報告編制指引 11 第四章 項目立項評審決策指引 19 第二部分 規劃設計管理 第一章 項目設計管理制度 21 第二章 規劃方案設計作業流程 25 第三章 建筑方案設計作業流程 26 第四章 景觀環境設計作業流程 27 第五章 規劃設計指引編制要點 28 第六章 規劃設計任務書編制要點 33 第七章 項目規劃方案評審指引 36 第八章 建筑單體方案評審指引 38 第九章 景觀設計任務書編制要點 41 第十章 施工圖審查基本要求 44 附：項目規劃設計方案簡評表 46 施工圖審查意見表 49 第三部分 工程管理 第一章 工程管理組織 51 1.1管理組織機構 51 1.2項目經理部的組織管理 52 第二章 經濟合同管理 55 2.1經濟合同管理規定 55 2.2工程類合同編制要點 59 2.3標準格式合同內容要點 61 2.4對外合同及付款簽批的意見 63 2.5合同付款管理程序 66 附：經濟合同審批表（500萬元以上） 68 經濟合同審批表（500萬元以下） 69 經濟合同付款審批表 70 合同管理臺帳 71 第三章 采購與招標管理 72 3.1招標管理規定 72 3.2材料設備采購規定 78 3.3甲供材料設備采購操作要點 81 3.4乙供采購指定品牌及限價操作指引 83 附：招標文件審批表 85 中標通知書 86 投標承諾函 87 履約保證金保函 88 材料設備采購計劃表 89 零星（緊急）采購審批單 90 限價（指定品牌）材料設備審批表 91 乙供材料設備審定表 92 第四章 工程進度管理 93 4.1工程進度管理規定 93 4.2施工進度控制流程 95 4.3施工進度控制指引 97 4.4進度計劃內容編制要點 99 第五章 工程質量與施工管理 100 5.1項目施工管理規定 100 5.2施工組織設計制度 104 5.3技術交底及施工圖會審制度 108 5.4樣板指路制度 110 5.5工程質量現場檢查內容與要求 113 5.6材料設備質量技術要求管理規定 115 5.7材料設備進場驗收指引 117 5.8質量保證資料檢查要求 119 5.9分部（項）專業工程驗收檢查要求 121 5.10項目預驗收檢查要點 122 5.11項目竣工驗收檢查要點 124 5.12工程技術檔案范圍與建檔要求 126 5.13工程竣工總結編制指引 132 5.14工程管理獎罰制度 135 附：重點監管部位質量監管計劃表 136 材料設備質量監管計劃表 137 材料設備進場驗收單 138 甲供材料設備臺帳 139 第六章 工程造價管理 140 6.1成本管理制度 140 6.2工程設計變更管理規定 143 6.3現場簽證管理規定 147 6.4項目成本核算與分析指引 149 6.5工程結算控制指引 151 6.6工程造價管理獎罰制度 154 附： 設計變更審批表 155 設計變更通知單 156 現場變更簽證通知單 157 現場變更簽證費用審核單 158 成本動態統計控制表 159 現場簽證統計臺帳 161 設計變更統計臺帳 162 合同統計臺帳 163 第七章 安全文明生產管理 164 7.1安全文明生產管理制度 164 7.2施工現場安全風險與環境因素識別指引 168 7.3施工現場安全檢查指引 170 7.4施工現場文明生產管理要點 172 7.5工程事故處理指引 173 第四部分 營銷管理 第一章 組織架構與編制 175 第二章 營銷策劃管理 176 2.1 總則 176 2.2 總體策劃 177 2.3階段策劃及實施 178 2.4市場調查與前期策劃 179 2.5營銷策劃工作規范——房地產全程策劃標準 182 第三章 現場銷售工作管理 192 3.1銷售準備 192 3.2現場銷售過程 193 第四章 現場銷售工作規范 195 4.1銷售準備工作 195 4.2銷售價格管理要點 199 4.3銷售合同范圍與草擬注意事項 201 4.4銷售面積確定操作要點 202 4.5銷售工程設計裝修注意事項 204 4.6廣告方案與實施操作 206 4.7銷售過程管理要點 209 4.8房產價格折扣管理指引 211 4.9銷售收款指引 214 第五章 客戶服務工作規范 217 5.1客戶服務部職責 217 5.2客戶資料管理指引 218 5.3退換房辦理指引 220 5.4更名辦理指引 222 5.5客戶按揭代辦指引 224 第六章 營銷費用制度 226 第一部分 投資管理 第一章 項目投資管理制度 1 總則 1.1 為有效規避項目開發風險，保證項目開發的效益和效率，公司所有擬開發項目必須經過科學論證和決策。
1.2公司房地產開發項目的選擇決策應基于市場需求、國家*策法規規定，以及企業發展戰略的評價和判斷，投資項目的選擇應以公司的總體戰略和長遠規劃為依據，符合集團主導產業的發展方向，在保證質量的基礎上，以實現投資效益最大化為目標。 2 項目投資建議 2.1計劃配套部負責根據擬開發項目的情況，在公司范圍內組織人員，進行新項目調研，新項目的調研應包含土地背景信息、當地城市發展狀況和房地產市場基本信息等。
2.2計劃配套部組織相關部門對相關調查信息進行經濟技術指標測算，經初步判斷具備立項條件的，提出項目建議書。項目建議書的編制應符合《項目建議書編制指引》的規定。
2.3項目建議書經總經理辦公會批準后，計劃配套部負責組織實施項目論證工作。 3 項目投資論證 3.1項目論證工作必須有計劃地進行，計劃配套部負責制定和實施項目論證階段的工作計劃。
3.2項目論證階段的工作內容包括，但不限于： 1）宏觀和微觀投資環境分析； 2）專項的市場調查，以及相關信息收集、整理和分析； 3）項目初步定位； 4）資金來源計劃及融資方案； 5）投資估算； 6）經營效益分析等。
5. 房地產項目開發具體流程是什么
第一部分，房地產開發公司的準備工作在報行*機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。
第二部分，行*審批部分根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行*許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。
此階段一般辦理以下事項：1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。6、規劃部門辦理項目選址意見書。
二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進行人防工程建設布局審查。2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。5、國土資源局進行用地預審。
6、市*部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設計文件進行*策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。
四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：1、公安消防支隊進行消防設計審查。2、人防辦進行人防設施審查。
3、建委、市*部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。
五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建設單位辦理施工報建登記。2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。
招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：1、建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。2、財*部門對建設項目應繳納的行*事業性收費和基金進行核實驗收。
3、規劃部門、市*部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。 第三部分 房地產項目權屬初始登記階段1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。
2、開發商應提交材料：（1）申請書；（2）企業營業執照；（3）用地證明文件或者土地使用權證；（4）建設用地規劃許可證；（5）建設工程規劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據有關規定應當提交的其他文件。以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。
各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產開發所獲得的利潤，行*審批費用可以忽略不計。
6. 《房地產開發房地產項目開發流程圖》
《房地產開發房地產項目開發流程圖》
《房地產開發項目開發流程》
選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協議及合同書
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向規劃管理部門申領規劃要點，以獲取規劃要點通知書，編制項目建議書
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向計委申報立項報告
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計委函至規劃局
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規劃局會簽返計委
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計委下文同意立項并要求可行研究，此文經建委開發辦會簽
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運用“房地產市場信息評估系統”“房地產投資專家系統”進行項目投資的詳細可研測算，編制可研報告
計委、建委、首規委及各專業局審查可研報告
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對可研批復，兩委會簽，即下達規劃設計任務；運用“營銷策劃展示設計系統”進行融資運作
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據此辦理征地及前期規劃準備工作，開規劃設計任務通知
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7. 房地產項目部主要管理哪些方面的工作
項目經理崗位職責
一、
項目經理是公司在該工程項目的代理人，
代表公司對工程項目全面負責，
是
安全生產和工程質量的第一責任人。
二、認真貫徹執行公司質量管理體系標準。
三、
遵守國家和地方*府的*策法規，
執行公司的規章制度和指令。
在該項目中
代表公司履行合同執行中的有關技術、工程進度、現場管理、質量檢驗、結算與
支付等方面工作。
四、主持制定項目的施工組織設計、質量計劃，編制年、季、月施工進度計劃。
五、深入施工現場，處理矛盾，解決問題。不斷完善經濟制度，正確處理工期、
質量和效益的關系。
六、搞好施工現場管理和精神文明建設，關心職工生活，確保安全生產，抓好消
防保衛，保障職工人身、財產的安全。依法參與涉及職工利益的重大決策，維護
職工利益，做好困難補助工作，并對病、傷、殘職工的慰問。
七、做好項目的基礎管理工作，保證文件、資料、數據和信息等準確及時地傳遞
和反饋，及時進行工程結算、清算。
八、完成公司交辦的其他工作。
房地產是一個綜合的較為復雜的概念，從實物現象看，它是由建筑物與土地共同構成。土地可以分為未開發的土地和已開發的土地，建筑物依附土地而存在，與土地結合在一起。建筑物是指人工建筑而成的產物，包括房屋和構筑物兩大類。 [1]
對于房地產的概念，應該從兩個方面來理解：房地產既是一種客觀存在的物質形態，同時也是一項法律權利。
作為一種客觀存在的物質形態，房地產是指房產和地產的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權利。房產是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業、服務、文化、教育、衛生、體育以及辦公用房等。地產是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權）、建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。隨著個人財產所有權的發展，房地產已經成為商業交易的主要組成部分。
法律意義上的房地產本質是一種財產權利，這種財產權利是指寓含于房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、抵押權、典當權、租賃權等。
8. 如何做好房地產開發項目的施工管理的工作
摘要：本文探討了房地產開發項目的施工管理中存在的問題與解決方法。
作為房地產企業甲方代表，必須了解、掌握、遵守國家的法律、法規、基本建設法規程序及與之相關的規范、要求，這樣才能通過對投資項目的全過程有效控制，降低成本，提高投資效益和社會效益。筆者通過多年的工作實踐，認為以下四個環節是甲方在管理建設過程中最關鍵的，具體如下：明確目的任務，完善項目管理體系、管理責任到人，施工階段的質量控制，部門協調管理。
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