榮觀房產網1. 房地產風水營銷如何做好
近期由于樓市的低迷，一些房產公司開始在風水營銷活動方面下功夫，咨詢到我。
其實在我看來隨著房地產緊俏時期的過去，房地產和建筑風水的融合將會越來越多、越來越深入！ 如何房地產風水營銷活動做好呢？總結多年經驗，付易昌認為須注意以下幾點： 一注重前期風水規劃，沒有好的風水規劃，后期風水宣傳可能效果適得其反。客戶不是傻子，基礎風水知識也越來越普及，在高端客戶群體，沒有接觸過風水的已經是少數。
我的很多客戶都看過一本或多本風水書籍。靠忽悠就把房子賣好的時代已經過去。
因此在早期風水考慮的越細致，后期風水營銷也會越主動；否則也有可能會弄巧成拙！ 二重視對營銷團隊的風水培訓。有些房產商會認為把意向客戶約過來，讓風水大師把項目風水夸耀一下，活動結束，客戶買單，這是不正確的。
其實房產項目標的比較大，一般客戶成交總是很慎重的，這就需要營銷人員的跟蹤促銷，所以營銷人員具備一定的風水知識是很需要的。應該說營銷團隊的風水培訓絕對不比針對客戶的風水營銷講座重要性低。
三做好相關配套宣傳資料。好馬還需好鞍，相關配套宣傳資料可以幫助營銷人員更好地與客戶溝通，降低營銷人員銷售的難度。
四搞好售樓處、樣板房的風水布局。良好的售樓處、樣板房風水布局可以提升客戶的信任感，更好的留住客戶的心，對于提高成交率肯定是有幫助的。
五做好風水營銷活動的策劃，巧妙結合風水突出項目優勢，但也絕對不好把不好的說成好。當然活動最好結合媒體宣傳推廣比較好，以取得最大的效果和效益。
以上只是我簡單考慮的幾點，細節總需結合具體項目展開。至于現在是否是合適的購房良機？筆者付易昌認為，風水八運期間（2004-2023）房地產市場雖有調整，但整體向上的趨勢不變。
更重要的我認為市場不熱給業主挑選樓盤、房型提供了難得的機會，如果是自住的話，選擇一個風水良房比省點錢重要的多。拋磚引玉，歡迎相關專業人員溝通交流。
2. 房地產銷售要知道的基本專業知識
一、心理建設 建立信心之方法： 1、任何時候，你要相信"天下沒有賣不掉的房屋"。
就象什么樣的姑娘都有人愛一樣，房子賣不出去，是因為你的工作還沒有做到家。 2、保持信心，相信自己絕對能將房屋賣掉。
能順利成單。在這種信心的前提下，不遭受失敗之打擊，不斷地分析自己的售屋流程是否有改進之 必要。
3、對于價格要有信心，對于買主來說，不輕易降價。同樣，對于房主出價要迅速殺價。
（1）客戶在意房子的條件的是 ①需求（面積、房屋價值以及將來之預期價值、大小環境、優點、產品規劃優點、屋旁綠地及公共設施、平面、通風、采光、私密性、建材 設備、房屋朝向，高度，樓層朝向，交通狀況，物業管理水平，）。 ②個人對此房屋的喜好（前述各項條件非常優良）。
③房屋的價值和心理預期（業務員要突出房屋的優點）超過接受之價位。 （2）不要內心里有底價之觀念，一定要讓客戶覺得房子物超所值。
（3）不要以客戶出價作基礎，來作價格談判（即以客戶之出價作加價，最好是了解客戶的大致意向后，自己先報出價位）。對于房主也是 如此。
①不論客戶出價在底價以上或以下，都要馬上拒絕。讓客戶感覺到其價格的不合理性，這樣做的目的，是為了爭求主控權，讓客戶認為標列價 格合理。
而且讓他爭取成交價格，互相都爭得爭得很辛苦。（安全感、滿足感、自私感、便宜感、成就感）。
②取得對方信任，不要讓客戶產生作為經紀人出價的時候有"心虛"之感。 拒絕客戶之出價，要"信心十足"地加以立即回答。
回答的語速要快，語句簡潔明了。 比如： ● 怎么可能，您出的價格連成本都不夠（分析土地成本、營建成本、增值稅、稅金、管理及銷售成本，同類型房屋的價位等），房主：（您 出的價這么高怎么賣出去？） ● 怎么可能，最近有位浙江作小商品的郝先生（拿出相關道具、名片及標示價格）出了35（我方配合）萬，公司都不答應。
（最近XX公司的張 先生委托我們出售的房子，地段和環境比你這個房子要好的多，也沒有賣這個價錢。現在市場的大環境都是這樣，大家都在觀望中，是供過于 求，有行無市）有名姓，職業，更容易讓人信服。
● 怎么可能，你來蓋，我們公司來買。讓客戶心里覺得自己的價位可能有偏差。
●怎么可能，現在的市場環境，這樣的地段，還有這種房價嘛？ 職業道德、敬業精神、傻瓜精神 -- 1、職業 道德 （1）努力工作，創造業績。也是從自身的利益考慮出發。
（2）以公司整體利益作思考。要有全盤意識，團隊合作精神很重要。
（3）切莫在業務過程中舞弊或做一些不合實際的承諾。保持自己的職業道德水準 （4）切莫太短視，要將眼光放遠。
看到行業的前景和發展方向。 （5）以業主客戶及公司利益來銷售房屋。
這是一個立場的問題，只有站在這個立場上，你才能更多的取得信任。 ①講價的次數要盡量少，如果次數太多，會讓人懷疑其中還是有水份，還有下降的空間。
爭取較高之"成交價位" 也是為了自己的利益。許多 失敗之主因，在于經紀人員太多 ②不要輕易被客戶欺騙（對人動之以情，對事動之以理，以實在的理由來說服和打動別人，少說些空話，站在客戶的立場上分析房子的價值， 讓他覺得比預想的期望值要高，覺得物超所值，這樣才會下決心購買）。
2、敬業精神 （1）充分利用時間來進行銷售和尋找客戶工作，努力工作必然會有收獲。 （2）不怕遭受買主拒絕，對房屋絕不灰心。
作為房產經紀人，拒絕的例子太多，沒有特別順利的交易過程。首先自己必需明白這一點。
（3）將房屋視為自己的來處理。有一個良好責任心 （4）充實相關專業知識。
①面積計算 ②建筑施工圖之認識 ③建筑技術、法規 ④房屋造價成本及市場行情，市場預期前景 ⑤成單和交易技巧 ⑥貸款種類及辦理方式 3、自認為傻瓜后，才能成為優秀的房產經紀人 （1）認識產品優缺點。大聲說出房屋的優點，偶爾說出房屋的一些微不足道的小缺點，更容易取得信任。
（2）不斷地分析自己的銷售技巧及改進方法。哪些方面不對？言語，神態？？專業知識？客戶心理把握？等等，不斷提高自己的業務水平。
二、銷售技巧 由于房地產買賣金額很大，而且不象一般商品一樣能夠擁有統一之售價。因此，銷售技巧（談判策略）愈高明，愈能使您以"比合理價格更高 之價位"售出房屋或者讓客戶下定決心購買。
● 房源附近大小環境之優缺點 -- 說服客戶心動 1、客戶心動之原因 （1）自身需要 （2）自己喜歡 （3）認可價值 ≥ 價格（覺得物超所值之后才會購買） 2、針對所銷售房源之缺點，客戶將會問到那些問題？提前自擬"說服客戶之優美理由"（準備答客人疑問問題），將缺點化為優點或作掩飾 帶過，突出房子的優點和潛力。 ● 銷售前針對房源的優缺點、市場環境、經濟形式等各方面慢慢說服客戶 1、如何將優點充分表達。
（1）產品之優點、缺點（尤其是缺點之回答，要提前預演。以防臨時語塞）。
（2）附近市場、交通、學歷、公園、及其他公共設施的詳細和準確狀況。 （3）附近大小環境之優缺點。
（4）附近交通建設、計劃道路、公共建設之動向和未來發展趨勢。 （5）附近同類競爭個案或房源比較（面積、產品規劃、價格）。
（6）區域、全市、全國房屋市場狀況。