榮觀房產網1. 我國房地產經紀現狀調查與發展對策
改革開放30年來，我國的房地產經紀行業經歷了從無到有，從小到大的發展歷程，各類房地產經紀公司在維護正常的社會經濟秩序，保證房地產市場競爭的公正和公平，降低整個社會的交易成本，適應*府職能轉變等方面發揮了重要作用。
但是，我國的房地產經紀行業的發展起步較晚，隊伍素質、服務意識、執業質量和技術水平與國外同行相比差距較大，就算是在國內，不同地域之間差距也是較大的，很不適應房地產整體行業的發展要求。因此，積極適應我國加入WTO和市場經濟發展的新形勢，深入研究我國房地產經紀行業發展面臨的緊迫問題，抓住難得的發展機遇，對于加快我國房地產這一經濟支柱行業的快速發展，具有十分重要的意義。
一、房地產經紀行業現存問題 1.房地產經紀行業存在的問題 我國的房地產經紀行業總體而言處在高速發展的不成熟階段，從全國范圍來看，房地產經紀市場及企業普遍存在以下方面的問題： （1）法制建設滯后，現有法規的廣度和深度不能滿足實際需要。 （2）*府部門管理的不統一，行業監管形不成合力，市場和行業監管體系尚未形成。
目前還沒有一個具體管理經紀服務機構發展的專門機構，由于制度建設滯后，管理責任不明，當前經紀服務機構亂辦、亂管、亂執業、無序競爭、信用低下等問題尤為突出，嚴重擾亂了房地產經紀服務機構市場秩序〔1〕。對正規經營的經紀企業造成了較嚴重的沖擊，還引發了不少經濟案件。
（3）違規現象多，經營服務行為不規范，行業聲譽不佳。 在日趨激烈的市場競爭中，受經濟利益驅動，中介機構的經營行為不規范，低價競爭、虛假評估、亂收費、利用合同欺詐等執業不規范行為時有發生。
（4）經紀企業普遍規模小，結構和管理制度不健全，服務項目單一，抗風險能力低、技術水平和服務手段落后。 大中型經紀公司數量較少，大多為實力較小的小型公司，甚至有些為單獨一家店面的“作坊”式企業，一個門面、一張辦公桌、一部電話、一個記錄本，裝備極為落后，要靠這類企業發展帶動整個行業發展是極不現實的。
（5）從業人員素質參差不齊，專業人才匱乏。 某些中介服務機構人員接受的教育水平較低，基本上是初高中畢業生，多數人沒有接受過專門的業務知識培訓。
因此而言，行業內從業服務人員的素質不高。 其中法律和規范體系不健全以及市場監管不力是當前市場出現其他問題的一個重要根源，是我國房地產經紀行業最迫切需要解決的問題之一〔2〕。
2.房地產經紀行業組織中存在的問題 （1）缺乏明確的法律地位而不能有效進行行業專業管理。 （2）目前行業協會與*府關系密切，但比較而言對于企業的實質性幫助較少，同時在維護行業內公平競爭等基本作用方面發揮的功效也略顯不足。
（3）行業組織內部因為某些經濟利益分配問題，發展停步不前。 二、房地產經紀行業發展的前景 從長期發展來看，隨著房地產市場的整體前行趨勢，房地產經紀業定會有一些新的發展，可能表現在以下幾個方面： （1）市場容量會擴大，但經紀利潤空間減少。
（2）市場極有可能形成壟斷競爭局面：專業化程度提高，資源將向有品牌優勢、有傳統沉淀的大型公司集中，尤其是具備一二手市場聯動資源與能力的大公司。 （3）經紀業是人才匯集之地，單兵作戰能力依然重要，但市場更看重的將是能夠整合各項資源，從研展到推廣銷售各環節都能形成強大合力的團隊與公司。
因此，開發全程的引導、輔助能力將是必須的，在建筑、產品、法規、市場、策劃、行銷推廣，還有物業管理、客戶關系維護等各方面，經紀公司必須做到“通才”。 （4）開發經驗豐富的大型開發公司大都形成完整的產業鏈組合，因此，經紀公司將主要為中小型開發公司或新入行者服務。
（5）在一個規范的房地產市場環境里，開發商的預期利潤與他準備承擔的風險是正相關關系，開方商需承受的壓力更大，因此，必然會有一部分開發商要求經紀公司幫他分擔更多，保證金、包銷等經營方式生存空間更大，甚至會有一部分經紀公司的角色發生變化，由代理、顧問轉變為完全共擔風險共享 三、房地產經紀行業規范的對策 1.深化房地產經紀行業內部改革，創新行業和企業機制。 要對掛靠在*府部門和事業單位或其興辦的企業，必須全部實現與掛辦單位脫鉤，積極鼓勵企業創新機制，完善企業內部組織結構，員工創新獎勵機制，推進勞動、用工、分配制度改革。
建立行業淘汰機制，對于那些不符合行業發展要求，擾亂行業發展的企業堅決予以清出。建立起能進能出的行業淘汰機制，而對于那些對行業發展有突出貢獻的企業則進行表揚獎勵，在社會上和行業內樹立其為標榜企業，鼓勵其繼續快速發展。
2.行業自律組織應發揮自身功能 轉變行業自律組織的官辦色彩，確立其專業管理的地位和作用，使其由*府“依附”機構轉變為真正能代表會員企業利益的民間組織，真正在行業協調，行業自律，維護公平競爭、查處違規行為等方面發揮作用，通過制定行業自律公約，從業人員職業道德規范，開展行業內部資信評估，建立企業信用檔案等方式，加強行業自律管理，同時通過經驗交流，業務研討及行檢行評等活動，推廣先進的經營觀念和經營模式，促進。
2. 房地產中介的調查
調查內容
房地產市場調查， 就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測驗。由于土地和房屋位置的固定性（不動產），房地產市場調查也烙有很深的地域特征。我們對房地產市場的切入，也習慣依據地域形態，由單個樓盤到區域市場。再由區域市場到宏觀環境，然后再從宏觀環境回復到單個樓盤、區域市場。不斷的循環往復，融會貫通，才可真正把握市場的脈搏。
市場調查有廣義和狹義之分。其中，廣義的市場調查不僅是單純研究購買者的心理或行為，而是對營銷活動中所有階段加以研究。房地產市場調查的主要內容有： 1.*治法律環境調查
(1) 國家、省、城市有關房地產開發經營的方針*策。如房改*策、開發區*策、房地產價格*策、房地產稅收*策、房地產金融*策、土地制度和土地*策、人口*策和產業發展*策、稅收*策等。
(2) 有關房地產開發經營的法律規定。
(3) 有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等。
2.經濟環境調查
(1) 國家、地區或城市的經濟特性，
(2) 包括經濟發展規模、趨勢、速度和效益。
(3) 項目所在地區的經濟結構、人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施情況、地區內的重點開發區域、同類競爭物業的供給情況。
(4) 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率。
(5) 國民經濟產業結構和主導產業。
(6) 居民收入水平、消費結構和消費水平。
(7) 項目地區的對外開放程度和國際經濟合作的情況、對外貿易和外商投資的發展情況。
(8) 與特定房地產開發類型和開發地點相關因素的調查。
3.社區環境調查
社區環境直接影響著房地產產品的價格，這是房地產商品特有的屬性。優良的社區環境，對發揮房地產商品的效能，提高其使用價值和經濟效益具有重要作用。社區環境調查內容包括：社區繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質、交通和教育的便利、安全保障程度、衛生、空氣和水源質量及景觀等方面。 1. 消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發展趨勢。
2. 房地產市場需求影響因素調查。如國家關e68a84e8a2ad7a686964616f31333361303032于國民經濟結構和房地產產業結構的調整和變 化；消費者的構成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。
3. 需求動機調查。如消費者的購買意向、影響消費者購買動機的因素、消費者購買動機的類型等。
4. 購買行為調查。如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。
（概述圖片 ）
3. 房地產中介的調查
調查內容
房地產市場調查， 就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測驗。由于土地和房屋位置的固定性（不動產），房地產市場調查也烙有很深的地域特征。我們對房地產市場的切入，也習慣依據地域形態，由單個樓盤到區域市場。再由區域市場到宏觀環境，然后再從宏觀環境回復到單個樓盤、區域市場。不斷的循環往復，融會貫通，才可真正把握市場的脈搏。
市場調查有廣義和狹義之分。其中，廣義的市場調查不僅是單純研究購買者的心理或行為，而是對營銷活動中所有階段加以研究。房地產市場調查的主要內容有： 1.*治法律環境調查
(1) 國家、省、城市有關房地產開發經營的方針*策。如房改*策、開發區*策、房地產價格*策、房地產稅收*策、房地產金融*策、土地制度和土地*策、人口*策和產業發展*策、稅收*策等。
(2) 有關房地產開發經營的法律規定。
(3) 有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等。
2.經濟環境調查
(1) 國家、地區或城市的經濟特性，
(2) 包括經濟發展規模、趨勢、速度和效益。
(3) 項目所在地區的經濟結構、人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施情況、地區內的重點開發區域、同類競爭物業的供給情況。
(4) 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率。
(5) 國民經濟產業結構和主導產業。
(6) 居民收入水平、消費結構和消費水平。
(7) 項目地區的對外開放程度和國際經濟合作的情況、對外貿易和外商投資的發展情況。
(8) 與特定房地產開發類型和開發地點相關因素的調查。
3.社區環境調查
社區環境直接影響著房地產產品的價格，這是房地產商品特有的屬性。優良的社區環境，對發揮房地產商品的效能，提高其使用價值和經濟效益具有重要作用。社區環境調查內容包括：社區繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質、交通和教育的便利、安全保障程度、衛生、空氣和水源質量及景觀等方面。 1. 消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發展趨勢。
2. 房地產市場需求影響因素調查。如國家關于國民經濟結構和房地產產業結構的調整和變 化；消費者的構成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。
3. 需求動機調查。如消費者的購買意向、影響消費者購買動機的因素、消費者購買動機的類型等。
4. 購買行為調查。如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。
（概述圖片 ）
4. 我今天剛做的房產經紀哪位GGJJ告訴下怎么做市場調查啊
房地產市場調研，就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究和預測。
第一節 房地產市場營銷環境調研一、人口環境（一）人口總量與人口地區人口總量決定了對房地產的需求上限，人口增長對房地產需求有雙向的影響。（二）人口的年齡結構（三）家庭規模與結構二、經濟環境（一）國民經濟發展1、宏觀經濟運行狀況決定了房地產的有效需求。
2、宏觀經濟運行狀況決定著房地產的供給成本。（二）產業結構（三）城市化進程（四）經濟體制（五）通貨膨脹率三、*策環境一般來說，與房地產有關的*策主要有：財**策、貨幣*策、土地*策、住房*策等。
（一）財**策（二）貨幣*策（三）產業*策（四）區域發展*策（五）土地*策1、土地供給*策2、地價補償和土地收費的規定3、土地出讓方式（六）住房*策（七）房地產開發、銷售*策（八）戶籍制度第二節 購房人信息市場營銷的目的是為了滿足目標消費者的需要和欲望。市場營銷人員必須了解目標消費者的欲望、觀念、喜好和購買行為的，因為這些能為認識和確定新產品、產品特性、價格、渠道、信息等市場營銷組合因素提供線索。
一、家庭收入家庭收入是影響住房消費最重要的因素。二、年齡構成年齡結構是消費者結構的一個重要方面。
三、家庭結構不同的家庭人口結構，對住房的要求有所不同，特別是對戶型和面積的要求差別很大。四、購房需求（一）區位要求就每一個城市的狀況而言，各地區的發展水平、地理、經濟狀況、文化教育程度、道路交通各不相同，因此，考察購房人對不同區位的認可度，是極為重要的。
（二）戶型面積要求不同的地區在不同時期，由于購房人的收入水平、家庭人口不同，對戶型和面積有不同的要求。因此，在一段時期，戶型面積一定要有主流，這在房地產調研中是必須搞清的。
（三）價格要求對購房人來說，當然是價格越低越好。在理性消費者的情況下，購房人都有一個面積、價格的最佳結合點，通過調查，可以清楚地了解購房人的價格要求。
四、其他需求區位、價格和戶型面積是購房置業的3大要素，除此之外，購房人還有若干其他的需求，如物業管理水平、綠化率和景觀、開發商實力、潛在的升值潛力，以及智能化設施等。第三節 競爭對手分析在房地產市場上，僅了解顧客的需求是不夠的，面對房地產市場的激烈競爭，研究和分析競爭對手將顯得越來越重要。
通過對競爭對手的分析，以確定本公司、本項目的競爭策略。更多詳細信息請去慧人網站查看，那里有很多房產經紀人學習的東西。
5. 房地產調查報告個該怎么寫
題為《“關于對房地產市場調研的報告”》，
概念：就是以房地產為特點的商品對象，對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究和預測，并最終為營銷決策服務的專業方法。
一般有兩種情況：
一是針對開發項目而做的市場調查，主要了解需求、競爭對手、渠道、產品，為項目決策提供依據；
二是非項目性房地產市場調查，主要了解宏觀經濟、房地產行業*策及發展、市場容量、供需量等；
因此主要包括以下幾點：
0）調查方式、計劃、時間點、調查范圍說明；
1）國家宏觀經濟、房地產*策（包括土地管理、稅收、金融、規劃、工程技術、節能等*策）；
2）地方經濟及發展、人口、收入、交通、教育、工農商等產業開發；
3）地方開發*策（包括土地管理、稅收、規劃、工程技術、節能、銷售*策）；
4）地方房地產發展情況（包括近五年供需量、空置量、房價走勢）、產品特征、開發規模；
5）開發品質、周邊配套、周邊主要競爭對手、規模、競爭產品、價格、成交情況等調查工作；
6）調查分析、分析結論；
6. 急需一份房地產調查報告范文
1、商品房供需結構矛盾突出。
目前，房地產市場供給中檔商品房為主體，大戶型比例過大，而適合廣大中低收入家庭的中小戶型比例偏低。2005年，住宅銷售面積比去年同期增長了20%，而銷售套數只比去年同期增長了近10%，新建商品房銷售仍以大戶型住宅為主，上半年80平方米以下新建商品房銷售面積占住宅銷售面積的5.54%,80-120平方米的中戶型占住宅銷售面積的21.95%,120平方米以上的大戶型占銷售面積的72.51%。
2、房價上升速度過快，房價收入比相對偏高。
房價持續上升十分不利于解決城鎮居民尤其是中低收入居民家庭的住房問題，將制約住房消費的增長。住宅市場在經過幾年的消化和發展后，目前住宅的真正需求集中在工薪階層和剛踏入社會不久的年輕人身上。這部分群體不是收入水平相對低，就是積蓄較少，對住宅產品的購買力相對較弱。如果房價不加以有效控制，極有可能導致住宅市場大幅度波動，影響經濟的持續發展。
3、行業集中度偏低，企業自有資金嚴重不足。
房地產的投資風險較大，要想在日益激烈的房地產市場競爭中長久地生存和發展，必須具有強大的資金實力。而我市房地產行業真正形成實力雄厚的大型開發企業并不多，目前全市房地產企業共有300余家，但一、二級企業不到30家，注冊資本在5000萬元以上的企業幾乎沒有，大部分企業自有資金不足，對銀行貸款依賴性很大，潛在風險加大。
原因：
轉載自共享天下考研論壇 原始地址：
7. 關于房地產的市場調查報告
原發布者：教育教學文庫
房地產市場調研報告 一、東莞市房地產發展狀況 在東莞新一輪城市建設高潮的帶動下，全市房地產業繼續穩步、健康、持續發展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現出欣欣向榮的態勢。 然而當前房地產還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調研活動，我們從東莞市常平鎮的總體住房消費者的角度出發，對民眾對住房需求特點以及置業特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據。 二、宏觀規劃對常平房地產的影響 1、高水平的城市化目標，常平房地產業成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產業。 東莞市*府關于常平（20XX~2020）經濟發展戰略預測：20XX年、20XX年和2020年常平鎮國內生產總值分別為億元、億元、億元；20XX年、20XX年和2020年城鎮化水平分別為70%、75%和80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮區南部迎來了前所未有的發展機遇，必將成為常平房地產市場的熱點。 根據常平鎮新的城市規劃城市性質為“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮20XX年、20XX年和2020年的城鎮總人口分別為萬人、52萬人、60萬人左右；20XX年、20XX年和2020年基礎設施配套人口分別按31
8. 房產調查綜合報告怎么寫
東莞房地產綜合分析報告
1、完成開發投資
商業地產投資比例有所增加
住宅地產仍然是主要物業類型
合富輝煌東莞市場研究部根據市統計局發布的數據統計分析，2007年前三季度，東莞房地產完成開發投資1308106萬元，同比增長30.91%，相比去年同期16.80%的同比增幅，增長了14.11%，房地產開發投資加速。其中住宅開發投資1144953萬元，同比增長18.03%，占今年前三季度的完成開發投資量的87.53%，同比去年同期住宅投資比例有所下降，降幅接近10%，商業地產投資比例有所增加。但住宅地產仍然是東莞房地產市場投資的主要物業類型。
2、商品房建設
商業地產開發逐漸增多
住宅地產建設略有放緩
合富輝煌東莞市場研究部根據市統計局發布的數據統計分析，2007年前三季度，東莞市施工面積達到1247.25萬㎡，同比去年前三季度的1162.61萬㎡增長了7.28%；其中新開工面積只有193.56萬㎡，同比增加了16.91%%，而住宅新開工面積同比增加僅7.87%，商業項目如寫字樓等物業的新開工面積增加影響今年前三季度新開工面積同比上升，同時住宅的竣工面積也同比下降了0.53%。東莞房地產市場商業地產投資逐漸增多，住宅地產投資略有放緩。
3、新建商品房供應量總體狀況
市區、鎮區商品房供應比例接近3:7
合富輝煌東莞市場研究部根據市統計局發布的數據統計分析，2007年前三季度，東莞市新建商品房批準預售547.1165萬㎡，同比去年同期的413.8852萬㎡增長了32.19%，其中市區（含松山湖）批準預售面積170.2641萬㎡，鎮區批準預售面積376.8524萬㎡，所占比例分別為31.12%和68.88%，市區與鎮區商品房供應比例接近3:7 4、新建商品房供應量結構特征
洋房仍是東莞房地產市場的主要產品類型
合富輝煌東莞市場研究部根據市統計局發布的數據統計分析，2007年前三季度，東莞市新建商品房批準預售547.1165萬㎡，從供應結構分析，洋房批準預售面積為451.4864萬㎡，占全市供應面積的82.52%，洋房仍是東莞房地產市場的主要產品類型。其次就是商鋪，預售面積43.6928萬㎡，占整個供應量的7.99%；別墅的供應面積僅37.8663萬㎡，占整個供應量的6.92%，今年前三季度，東莞市區（含松山湖）新增別墅的供應項目僅有森林湖、松山湖一號和御花苑，而且都是集中在第三季度推出，07年上半年東莞市區沒有新增別墅供應。另一方面，錦繡山河、森林湖、松山湖一號和御花苑還有相當部分別墅即將推出市場，預計今年第四季度市區將有比較多的別墅產品供應。
5、商品房交易分析
樓市銷售態勢良好
銷售額同比增幅97.32%
合富輝煌東莞市場研究部根據市統計局發布的數據統計分析，2007年前三季度樓市銷售雙線飄紅，東莞市商品房銷售面積322.01萬㎡，銷售額158.78億元，比去年同期分別增加了56.22%和97.32%，其中，住宅銷售面積299.47萬㎡，銷售額143.94億元，比去年同期分別增加了59.05%和105.86%。 從2007年前三季度銷售情況來看，現房銷售面積154.25萬㎡，銷售額77.7億元，期房銷售面積167.76萬㎡，銷售額81.08億元。