榮觀房產網1. 開發商“贈送面積”有哪些陷阱
一、開發商“贈送面積”手法揭秘 1、“偷面積” 所謂“偷面積”就是利用商品住宅現行的建筑設計規范，盡量多設計一些既可以讓業主利用，但又不計入銷售面積或者只計算一半面積的居住空間（如陽臺、入戶花園的面積按50%計算；層高低于2。
2米的空間也不計入銷售面積等），以提高單位使用率，讓購房者覺得“物超所值”。 偷面積實際是鉆了《建筑面積計算方法》的空子，減少了建筑面積的套內平面面積，這樣一來，可以幫助開發商減少上繳稅費，在樓盤營銷時，更是可以利用“偷”來的面積送給買房者，以增加項目銷售亮點。
2、“違建面積” 部分開發商所“贈送面積”是通過擅自變更規劃設計違章搭建起來的，具體操作手法是在建設項目通過規劃驗收后再自行或通過購房者集體委托其指定的關聯裝修公司對房屋進行二次裝修改造（即在與購房者簽訂商品房預售合同的同時與購房者簽訂委托裝修改造協議，由購房者委托其指定的關聯裝修裝飾公司“免費”裝修改造，一旦涉訴便金蟬脫殼，違規主體還是購房者，導致購房者“被違規”），使得房屋實際使用面積增大。 3、“侵權面積” 開發商對部分特定住戶購房者所贈送的面積實際為業主共有面積，如承諾給頂層業主的頂層陽臺、底層業主的地下室空間等，根據《物權法》規定，該部分空間本來就屬于業主共有，而非開發商所有。
因侵犯了全體業主的權利，即便開發商贈送，在其他業主提出異議的情況下也將可能被拆除。 二、開發商“贈送面積”屬于違法虛假宣傳 “贈送面積”的前提應該是所贈面積合法，且贈送人擁有合法產權，由于開發商所“贈送”面積都是不計入容積率的非法面積，部分贈送面積甚至是違建、侵權面積，其贈送行為均屬無效，即便其能通過“偷面積”達到“贈送面積”的目的，因其所贈面積本身不是合法面積，且不被*府認可，同時開發商在售房時便已經將贈送面積的建筑成本攤到房價中，“贈送”有名無實，故屬于違法虛假宣傳，*府長年來對開發商“贈送面積”等違規宣傳的視而不見進一步縱容了開發商。
三、購房者所獲得的“贈送面積”只是一種非法使用權 因開發商對所贈送面積不具有合法產權，所“贈送”面積屬于非法面積，故不會也不可能寫入《房地產證》，而根據我國《物權法》規定，只有依法登記并取得房地產證的產權面積才受法律保護，意即開發商所送面積均不受法律保護，不可能像房地產證登記面積一樣可以投資、抵押，拆遷時也不會得到補償，不但在遭遇糾紛時權益無法得到保障，而且有可能被*府追究違建的法律責任。 四、“贈送面積”損害了業主共同的利益，導致了財*收入的流失 由于加建了“贈送面積”，總建筑面積增加，容積率相應提高，綠地比例減少，人口密度增加，各類公共設施利使用率增加，使用壽命降低，業主整體的生活環境和品質都會有所降低。
又由于容積率與土地出讓金的多少有關，調高容積率需要補交土地出讓金辦理規劃變更手續，部分“贈送面積”是開發商未經調整容積率而違建而來的面積，開發商提高了容積率卻沒有補交地價，導致國家財*收入的流失。 五、不規范違規宣傳，“贈送面積”無法消失 開發商“贈送”的面積既然不合法，為什么所有的購房者還趨之若鶩呢？原因很簡單，反之是免費的，送了總比不送好，不要白不要，這是幾乎所有購房者共同的想法，因為一方面該面積表面上看是不計價的，二方面“法不治眾”，即便是違法，估計*府也不會讓全體業主整改，至于是否產權合法與否、容積率提高后的居住舒適度降低，一般很少有人予以關注，財*收入的流失更不是購房者所能阻止的，從這個角度來說，購房者自然愿意接受，只要*府放任開發商違法“贈送”，購房者便違法“接受”。
綜上所述，正是為了防止開發商“偷面積贈送”，*府才實施建設工程規劃許可制度，對項目的規劃設計予以審核、驗收，除本來就不計面積而開發商欺騙應計贈送外，開發商的“贈送面積”宣傳實際是在叫板目前的建設工程規劃許可制度，是在暗示誘導購房者可以擅自改變規劃增加面積，“贈送面積”行為實際逃避了部分土地出讓金的支付，是一種違法違規的行為，涉嫌虛假宣傳，應當予以明確禁止（據報道，成都等地已明確叫停），開發商若要實惠購房者，應當合法建筑，并降低房價，讓購房者真正獲得低價合法產權房屋。
2. 開發商的“贈送面積”有保障嗎
“我要買房，就喜歡有人送我一些面積，這樣我的房子就大了呀！”這是多數普通民眾都會有的想法，但是，免費送的東西卻不一定好拿哦！因為往往這些地方就隱藏著不為人知的秘密。
贈送的面積是國家給的 “偷面積”，當然并不是真的偷。首先要告訴你一個真相，買房贈送面積不是開發商給你的優惠，而是國家已經規定好了的。
在現行的建筑設計規范中規定： （1）入戶花園以及沒有封閉的陽臺算一半面積；露臺是完全贈送的； （2）地下室凈高滿2.1米算面積，低于2.1米不算面積； （3）飄窗分為凸窗和落地飄窗兩種，凸窗是不落地的，不算面積，落地飄窗凈高高于2.1米要算面積，低于2.1米不算面積； （4）閣樓凈高滿2.1米部分算面積，不滿不算面積。 因此，開發商利用這些設計“贈”給買房者，可以增加項目銷售的賣點，但實際上這些本來就是你該得的。
贈送面積不屬于產權面積 贈送面積越大，在購房者心里得房率就越高，但智囊團要告訴你第二個真相：贈送面積不屬于產權面積。開發商通常不會將贈送面積寫入購房合同，購房者交房后遇到贈送面積“縮水”的問題，由于沒有合同約束，就很有可能失去與開發商據理力爭的依據。
最后，再叨叨一下下哦！ 其一，贈送面積雖好，但還是得看是否實用。一些“贈送面積”譬如入戶花園等，往往存在著光線晦暗、窄小不好用、裝修麻煩、容易飄雨受潮等問題； 其二，入戶花園、挑高陽臺、露臺等能否封閉起來，取決于城建等職能部門是否批準，否則可能成為違章建筑被責令拆除。
另外，開發商經常會承諾給頂層業主的頂層露臺、給底層業主的地下室空間等。其實，根據《物權法》的規定，該部分空間應當屬于該樓的全體業主共有，而非屬于開發商所有，只要其他業主提出異議，受“贈”的業主是無法獨享其利的。
shqianyy。
3. 購房知識：開發商“送面積” 購房者要小心
根據2014年7月起執行的《建筑工程建筑面積計算規范》（以下簡稱《規范》），大幅度贈送面積的行為已經不被允許。
但記者近日走訪發現，許多樓盤推出的新項目，仍有大幅度贈送面積的現象。據業內人士介紹，如果這些項目是趕在去年7月1日之前通過了規劃審批的，則屬于合法，否則就是違法行為，購買這類房屋存在法律風險，消費者買房前要注意戶型是否通過審批。
調查 開發商“送面積”層出不窮 記者近期踩盤時發現，盡管去年起大幅度贈送面積已屬違規，但目前不少樓盤仍然存在這種現象。比如位于白云區的一個高檔住宅大盤，近日推出180平方米的大戶型，除了首層之外，還打造出了一個夾層以及5米層高的地下空間。
而整個地下空間包括延伸出的庭院面積全部贈送。另一個位于增城的別墅產品，也“白白”贈送了層高4.2米的地下空間。
但按照規定，凈高超過2.1米的地下空間，必須算全部面積。 除了贈送地下空間，“百變戶型”、“N+1戶型”等諸多類型產品也層出不窮，且存在*策風險。
比如天河珠村珠吉街道的富通雅苑就曾經面臨因為N+1戶型，業主都面臨要拆墻的問題。業內人士表示，遇到這樣的情況主要是該開發商不夠專業導致。
據了解，一般來講，許多N+1戶型在未通過規劃驗收時是不封閉的，完全按照規劃報批的圖紙來做。等規劃驗收通過后，交樓前會根據業主需求統一封閉陽臺外墻，安裝玻璃等。
這樣，交付給業主使用時，原來的陽臺已經儼然成為臥室了。而富通雅苑在申請規劃驗收前，在規劃局眼皮下就封閉了陽臺，不可避免地被定性為擅自違建了。
*策 買房注意戶型是否通過審批 據記者了解，自去年7月1日起正式實施了新版《建筑工程建筑面積計算規范》以后，買房房屋面積不能隨便送了。業內人士表示，目前市場上還存在的贈送面積行為，很多都是趕在去年7月1日之前通過了規劃審批。
而在這個時間之后，所有的項目規劃就必須按照規范來實施，無法打擦邊球。但購房者在看房時也要注意這類戶型是否通過審批，若未通過，則屬于開發商的不合法行為，可以向相關部門進行舉報。
內陽臺：在主體結構內的陽臺，應按其結構外圍水平面積計算全面積；在主體結構外的陽臺，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積。 大飄窗：窗臺與室內樓地面高差在0.45米以下且結構凈高在2.1米及以上的凸（飄）窗，應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2面積。
地下室：有頂蓋的采光井應按一層計算面積，且結構凈高在2.1米及以上的，應計算全面積；結構凈高在2.1米以下的，應計算1/2面積。也就是說，“買一樓送地下室”屬于違規。
提醒 公共“贈送面積”無保障 業內人士表示，贈送部分的面積不屬于產權所登記的面積，因此物業管理公司不會收取相應的物業管理費。合生有關負責人也告訴記者，如今廣州的樓盤收取物業管理費都是以房產證的面積為準。
不過，方圓地產市場分析師鄧浩志表示，一般情況下，只要在新規范出來之前報批通過了，那“送”面積的事實也就被確立了下來，以后不會有太多問題。需要注意的是公共區域的贈送面積，這些面積是位于套內面積以外的公共區域內，比方說走廊的位置，公關露臺的位置等，這些使用面積如果管理方要回收，業主是不會得到保障的。
此外，安居客律師稱，買房送面積一方面可能涉嫌逃避國家稅費，另一方面可能違反規劃，影響建筑外觀甚至內部結構，嚴格地講，送面積現象增加有可能產生新的違法建筑。所以“偷面積”所得的面積都不合法，法律上不承認，是不計入產權證的登記面積，不能用于投資、抵押，拆遷時也不會得到補償，不但在遭遇糾紛時權益無法得到保障，而且有可能被*府追究違建的法律責任。
至于業主能否向開發商起訴，專業律師表示，如果業主不能找到能夠證明開發商存在虛假宣傳的證據，那么開發商就不涉及欺詐行為，賠償維權也就沒有法律依據。 市民心態 不知風險 青睞“偷面積”產品 不少市民告訴記者，自己非常鐘情會“偷面積”的開發商樓盤產品，比如陽光書房、入戶花園，很多這些類型產品只需要算一半面積的價格，另一半面積純碎是贈送，并沒有擔心這種類型會出現什么問題。
記者在踩盤過程中也發現，不少看樓客對N+1戶型、入戶花園等能多多贈送的面積產品非常青睞。 早前在金沙洲買了某樓盤的陳先生告訴記者，當時購買的是89平米N+1戶型，可以做到四房，開發商就是利用了所謂陽光陽臺多隔出來了一間小房，居住了兩年多，這套房已經有房產證了，從來沒有擔心會有什么問題。
市民陳小姐就告訴記者，雖然自己知道在新版《建筑工程建筑面積計算規范》中要求開發商常用的飄窗、奇偶層陽臺、地下室等贈送空間，將不能再以全贈送的形式出現，但是目前市場上依然有不少懂得偷面積的開發商，“很多大房企的產品面積偷得很有水平”。 鏈接 房屋贈送面積的幾種形式 陽臺：贈送陽臺面積應屬贈送面積中最常見的一種形式。
但按照國家標準《房產測量規范》規定：對于全封閉的陽臺計算全部的面積，對于半封閉的陽臺才是計算一半的面積。而大部分戶型中陽臺本身就是半封閉的，只能算一半的面積，并無真正的“贈送”一說。
入戶花。
4. 開發商違規“贈送面積”留下多少隱患
“我要買房，就喜歡有人送我一些面積，這樣我的房子就大了呀！”這是多數普通民眾都會有的想法，但是，免費送的東西卻不一定好拿哦！因為往往這些地方就隱藏著不為人知的秘密。
贈送的面積是國家給的
“偷面積”，當然并不是真的偷。首先要告訴你一個真相，買房贈送面積不是開發商給你的優惠，而是國家已經規定好了的。
在現行的建筑設計規范中規定：
(1)入戶花園以及沒有封閉的陽臺算一半面積；露臺是完全贈送的；
(2)地下室凈高滿2.1米算面積，低于2.1米不算面積；
(3)飄窗分為凸窗和落地飄窗兩種，凸窗是不落地的，不算面積，落地飄窗凈高高于2.1米要算面積，低于2.1米不算面積；
(4)閣樓凈高滿2.1米部分算面積，不滿不算面積。
因此，開發商利用這些設計“贈”給買房者，可以增加項目銷售的賣點，但實際上這些本來就是你該得的。
贈送面積不屬于產權面積
贈送面積越大，在購房者心里得房率就越高，但智囊團要告訴你第二個真相：贈送面積不屬于產權面積。開發商通常不會將贈送面積寫入購房合同，購房者交房后遇到贈送面積“縮水”的問題，由于沒有合同約束，就很有可能失去與開發商據理力爭的依據。
最后，再叨叨一下下哦！
其一，贈送面積雖好，但還是得看是否實用。一些“。“我要買房，就喜歡有人送我一些面積，這樣我的房子就大了呀！”這是多數普通民眾都會有的想法，但是，免費送的東西卻不一定好拿哦！因為往往這些地方就隱藏著不為人知的秘密。
贈送的面積是國家給的
“偷面積”，當然并不是真的偷。首先要告訴你一個真相，買房贈送面積不是開發商給你的優惠，而是國家已經規定好了的。
在現行的建筑設計規范中規定：
(1)入戶花園以及沒有封閉的陽臺算一半面積；露臺是完全贈送的；
(2)地下室凈高滿2.1米算面積，低于2.1米不算面積；
(3)飄窗分為凸窗和落地飄窗兩種，凸窗是不落地的，不算面積，落地飄窗凈高高于2.1米要算面積，低于2.1米不算面積；
(4)閣樓凈高滿2.1米部分算面積，不滿不算面積。
因此，開發商利用這些設計“贈”給買房者，可以增加項目銷售的賣點，但實際上這些本來就是你該得的。
贈送面積不屬于產權面積
贈送面積越大，在購房者心里得房率就越高，但智囊團要告訴你第二個真相：贈送面積不屬于產權面積。開發商通常不會將贈送面積寫入購房合同，購房者交房后遇到贈送面積“縮水”的問題，由于沒有合同約束，就很有可能失去與開發商據理力爭的依據。
最后，再叨叨一下下哦！
其一，贈送面積雖好，但還是得看是否實用。一些“贈送面積”譬如入戶花園等，往往存在著光線晦暗、窄小不好用、裝修麻煩、容易飄雨受潮等問題；
其二，入戶花園、挑高陽臺、露臺等能否封閉起來，取決于城建等職能部門是否批準，否則可能成為違章建筑被責令拆除。
另外，開發商經常會承諾給頂層業主的頂層露臺、給底層業主的地下室空間等。其實，根據《物權法》的規定，該部分空間應當屬于該樓的全體業主共有，而非屬于開發商所有，只要其他業主提出異議，受“贈”的業主是無法獨享其利的。shqianyy
5. 購房知識：開發商“送面積” 購房者要小心
根據2014年7月起執行的《建筑工程建筑面積計算規范》（以下簡稱《規范》），大幅度贈送面積的行為已經不被允許。
但記者近日走訪發現，許多樓盤推出的新項目，仍有大幅度贈送面積的現象。據業內人士介紹，如果這些項目是趕在去年7月1日之前通過了規劃審批的，則屬于合法，否則就是違法行為，購買這類房屋存在法律風險，消費者買房前要注意戶型是否通過審批。
調查開發商“送面積”層出不窮記者近期踩盤時發現，盡管去年起大幅度贈送面積已屬違規，但目前不少樓盤仍然存在這種現象。比如位于白云區的一個高檔住宅大盤，近日推出180平方米的大戶型，除了首層之外，還打造出了一個夾層以及5米層高的地下空間。
而整個地下空間包括延伸出的庭院面積全部贈送。另一個位于增城的別墅產品，也“白白”贈送了層高4.2米的地下空間。
但按照規定，凈高超過2.1米的地下空間，必須算全部面積。除了贈送地下空間，“百變戶型”、“N+1戶型”等諸多類型產品也層出不窮，且存在*策風險。
比如天河珠村珠吉街道的富通雅苑就曾經面臨因為N+1戶型，業主都面臨要拆墻的問題。業內人士表示，遇到這樣的情況主要是該開發商不夠專業導致。
據了解，一般來講，許多N+1戶型在未通過規劃驗收時是不封閉的，完全按照規劃報批的圖紙來做。等規劃驗收通過后，交樓前會根據業主需求統一封閉陽臺外墻，安裝玻璃等。
這樣，交付給業主使用時，原來的陽臺已經儼然成為臥室了。而富通雅苑在申請規劃驗收前，在規劃局眼皮下就封閉了陽臺，不可避免地被定性為擅自違建了。
*策買房注意戶型是否通過審批據記者了解，自去年7月1日起正式實施了新版《建筑工程建筑面積計算規范》以后，買房房屋面積不能隨便送了。業內人士表示，目前市場上還存在的贈送面積行為，很多都是趕在去年7月1日之前通過了規劃審批。
而在這個時間之后，所有的項目規劃就必須按照規范來實施，無法打擦邊球。但購房者在看房時也要注意這類戶型是否通過審批，若未通過，則屬于開發商的不合法行為，可以向相關部門進行舉報。
內陽臺：在主體結構內的陽臺，應按其結構外圍水平面積計算全面積；在主體結構外的陽臺，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積。大飄窗：窗臺與室內樓地面高差在0.45米以下且結構凈高在2.1米及以上的凸（飄）窗，應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2面積。
地下室：有頂蓋的采光井應按一層計算面積，且結構凈高在2.1米及以上的，應計算全面積；結構凈高在2.1米以下的，應計算1/2面積。也就是說，“買一樓送地下室”屬于違規。
提醒公共“贈送面積”無保障業內人士表示，贈送部分的面積不屬于產權所登記的面積，因此物業管理公司不會收取相應的物業管理費。合生有關負責人也告訴記者，如今廣州的樓盤收取物業管理費都是以房產證的面積為準。
不過，方圓地產市場分析師鄧浩志表示，一般情況下，只要在新規范出來之前報批通過了，那“送”面積的事實也就被確立了下來，以后不會有太多問題。需要注意的是公共區域的贈送面積，這些面積是位于套內面積以外的公共區域內，比方說走廊的位置，公關露臺的位置等，這些使用面積如果管理方要回收，業主是不會得到保障的。
此外，安居客律師稱，買房送面積一方面可能涉嫌逃避國家稅費，另一方面可能違反規劃，影響建筑外觀甚至內部結構，嚴格地講，送面積現象增加有可能產生新的違法建筑。所以“偷面積”所得的面積都不合法，法律上不承認，是不計入產權證的登記面積，不能用于投資、抵押，拆遷時也不會得到補償，不但在遭遇糾紛時權益無法得到保障，而且有可能被*府追究違建的法律責任。
至于業主能否向開發商起訴，專業律師表示，如果業主不能找到能夠證明開發商存在虛假宣傳的證據，那么開發商就不涉及欺詐行為，賠償維權也就沒有法律依據。市民心態不知風險 青睞“偷面積”產品不少市民告訴記者，自己非常鐘情會“偷面積”的開發商樓盤產品，比如陽光書房、入戶花園，很多這些類型產品只需要算一半面積的價格，另一半面積純碎是贈送，并沒有擔心這種類型會出現什么問題。
記者在踩盤過程中也發現，不少看樓客對N+1戶型、入戶花園等能多多贈送的面積產品非常青睞。早前在金沙洲買了某樓盤的陳先生告訴記者，當時購買的是89平米N+1戶型，可以做到四房，開發商就是利用了所謂陽光陽臺多隔出來了一間小房，居住了兩年多，這套房已經有房產證了，從來沒有擔心會有什么問題。
市民陳小姐就告訴記者，雖然自己知道在新版《建筑工程建筑面積計算規范》中要求開發商常用的飄窗、奇偶層陽臺、地下室等贈送空間，將不能再以全贈送的形式出現，但是目前市場上依然有不少懂得偷面積的開發商，“很多大房企的產品面積偷得很有水平”。鏈接房屋贈送面積的幾種形式陽臺：贈送陽臺面積應屬贈送面積中最常見的一種形式。
但按照國家標準《房產測量規范》規定：對于全封閉的陽臺計算全部的面積，對于半封閉的陽臺才是計算一半的面積。而大部分戶型中陽臺本身就是半封閉的，只能算一半的面積，并無真正的“贈送”一說。
入戶花園：即在入戶。
6. 對開發商來說房地產贈送面積有什么好處
1、贈送的面積是不得計入該地塊的容積率和向國家交納有關規費，這方面上可讓開發商獲得更多利潤。
2、贈送面積送的越多，其實也越有利于開發商銷售自己的房子。同樣是4000元/平米的房子，就考慮面積而言，你是不是會更想買面積送的比較多的那個。可以說這是迎合購房者的一種心里的營銷手段，可以讓自己的房子提高購買率與使用率。
3、因為第二點，開放商可以適當提高單價從而獲取更多利潤。（例：原本80平房子3500/平米，因為贈送了20平，也就是100平的房子只要80*3500=28萬。當然他不會就3500每平米賣給你，他會提單價來出售此房，假設他以4000/平米出售，也就是80*4000=32萬。相比你去買100平的房子100*3500=35萬還要便宜35-32=3萬，32-28=4萬。3+4=7萬。這個利潤空間是相當可觀的。。
還有許多理由··我就不一一列舉了，以上三點足矣
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