榮觀房產網1. 什么是投資性房地產
投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。
主要包括： 1.已出租的土地使用權 2.已出租的建筑物 3.持有并準備增值后轉讓的土地使用權——這類投資性房地產比較特殊，是由管理者的持有意圖決定的。 一、采用成本模式進行后續計量的投資性房地產 可以比照固定資產、無形資產的處理思路理解。
1.設置“投資性房地產”科目核算； 2.要按期（月）計提折舊或進行攤銷，通過“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目核算，要確認收取租金的收入，通過“其他業務收入”科目核算。計提的折舊或攤銷的金額通過“其他業務成本”科目核算。
2. 什么是投資性房地產（試舉例說明）
投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。
投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。 一、本科目核算投資性房地產的價值，包括采用成本模式計量的投資性房地產和采用公允價值模式計量的投資性房地產。
二、企業應當按照投資性房地產類別和項目進行核算。 以成本模式計量的投資性房地產在“投資性房地產”、“投資性房地產累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產減值準備”科目中計量；以公允價值模式計量的投資性房地產在“成本”和“公允價值變動”科目中計量。
三、投資性房地產的主要賬務處理 （一）采用成本模式計量的投資性房地產比照固定資產或無形資產進行核算。 （二）采用公允價值模式計量的投資性房地產的主要賬務處理 1。
企業外購、自行建造等取得的投資性房地產，應按投資性房地產準則確定的成本，借記本科目（成本），貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。 2。
將作為存貨的房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產，應按該項房地產在轉換日的公允價值，借記本科目（成本）， 原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目，按其賬面余額，貸記“庫存商品”科目，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目或借記“營業外支出”科目。 將自用土地使用權或建筑物轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產，應按該項土地使用權或建筑物在轉換日的公允價值，借記本科目（成本），按已計提的累計攤銷或累計折舊，借記“累計攤銷”、“累計折舊”科目，原已計提減值準備的，借記“無形資產減值準備”、“固定資產減值準備”科目，按其賬面余額，貸記“無形資產”、“固定資產”科目，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目或借記“營業外支出”科目。
3。 投資性房地產進行改良或裝修時，應按該項投資性房地產的賬面余額，借記“在建工程”科目，按該項投資性房地產的成本，貸記本科目（成本），按該項投資性房地產的公允價值變動，貸記或借記本科目（公允價值變動）。
4。 資產負債表日，投資性房地產的公允價值高于其賬面余額的差額，借記本科目（公允價值變動），貸記“公允價值變動損益”科目；公允價值低于其賬面余額的差額，做相反的會計分錄。
5。 將采用公允價值模式計量的投資性房地產轉為自用時，應按該項投資性房地產在轉換日的公允價值，借記“固定資產”、“無形資產”科目，按該項投資性房地產的成本，貸記本科目（成本），按該項投資性房地產的公允價值變動，貸記或借記本科目（公允價值變動），按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益”科目。
6。 出售投資性房地產時，應按實際收到的金額，借記“銀行存款” 等科目，按該項投資性房地產的成本，貸記本科目（成本），按該項投資性房地產的公允價值變動，貸記或借記本科目（公允價值變動）， 按其差額，貸記或借記“投資收益”科目。
同時，按該項投資性房地產的公允價值變動，借記或貸記“公允價值變動損益”科目，貸記或借記“投資收益”科目。 投資性房地產后續計量是指取得這項投資性房地產后采用什么后續計量方法。
新準則規定有成本模式和公允價值模式，成本模式符合一定條件的可以轉換成公允價值模式，但公允價值模式不能轉換成成本模式，這是一種單向的轉換。 。
3. 資本化后續支出,投資性房地產,兩種模式下的異同
新的準則解釋“企業對某項投資性房地產進行改擴建等再開發且將來仍作為投資性房地產的，再開發期間應繼續將其作為投資性房地產，再開發期間不計提折舊或攤銷。”
不必再轉“在建工程”科目，在“投資性房地產”下設二級子目“--XX在建”核算。 兩種模式都是轉入“投資性房地產-XX在建”，給你一個準則2008講解的例題，雖然例題是按成本模式計量的，但是總的原則不變。
你也可以找來看看（P56） 資本化的后續支出 與投資性房地產有關的后續支出，滿足投資性房地產確認條件的應當計入投資性房地產成本。例如，企業為了提高投資性房地產的使用效能，往往需要對投資性房地產進行改建、擴建而使其更加堅固耐用，或者通過裝修而改善其室內裝潢，改擴建或裝修支出滿足確認條件的，應當將其資本化。
企業對某項投資性房地產進行改擴建等再開發且將來仍作為投資性房地產的，再開發期間應繼續將其作為投資性房地產，再開發期間不計提折舊或攤銷。 （例4-6）20*7年3月，甲企業與乙企業的一項廠房經營租賃合同即將到期，該廠房按照成本模式進行后續計量，原價為2000萬元，已計提折舊600萬元。
為了提高廠房的租金收入，甲企業決定在租賃期滿后對廠房進行改擴建，并與丙企業簽訂了經營租賃合同，約定自改擴建完工時將廠房出租給丙企業。3月15日，與乙企業的租賃合同到期，廠房隨即進入改擴建工程。
12月15日，廠房改擴建工程完工，共發生支出150萬元，即日按照租賃合同出租給丙企業。 本例中，改擴建支出屬于資本化的后續支出，應當記入投資性房地產的成本。
甲企業的賬務處理如下： ①20*7年3月15日，投資性房地產轉入改擴建工程 借：投資性房地產-廠房（在建） 14000000 投資性房地產累計折舊 6000000 貸：投資性房地產——廠房 20000000 ②20*7年3月15日一12月15日 借：投資性房地產-廠房（在建） 1500000 貸：銀行存款等 1500000 ③20*7年12月15日，改擴建工程完工 借：投資性房地產——廠房 15500000 貸：投資性房地產-廠房（在建） 15500000 。
4. 簡要說明屬于投資性房地產的三個項目
bc 投資性房地產范圍：1.已出租的土地使用權和已出租的建筑物 2.持有并準備增值后轉讓的土地使用權 3.某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值 部分用于生產商品提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產 4.企業將建筑物出租，按租賃協議向承租人。
提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的，應當將該建筑物確認為投資性房地產。 不屬于投資性房地產的：1.自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。
例如，企業擁有并自行經營的旅館飯店，其經營目的主要是通過提供客房服務賺取服務收入，該旅館飯店不確認為投資性房地產。 2.作為存貨的房地產。
[1] 某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。
5. 在投資性房地產核算中成本模式和公允價值模式的定義是什么
（一）成本模式 該模式要求企業對會計要素的記錄應以經濟業務發生時取得的成本為標準進行計量、計價。
按照這一標準，資產的取得、耗費和轉換都應按照取得資產時的實際支出進行計量計價和記錄。采用此模式一方面是基于企業傳統的習慣性操作；另一方面，成本模式的初衷是：認為企業對外公布的資產負債表的目的不在于以市場價格表示企業資產的現狀，而在于通過資本投入與資產形成的對比來反映企業的財務狀況和經營業績，這種對比需以成本計量為基礎。
（二）公允價值模式 國際會計準則委員會對公允價值的定義是：在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據以進行資產交換或債務清償的金額。我國《企業會計準則——基本準則》中對公允價值的定義與國際會計準則委員會對公允價值的定義大體一致，準則規定，“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或債務清償的金額”。
由此可見，公允價值最大的特點是來自于公平交易的市場，參與市場交易的理性雙方充分考慮了市場信息后達成共識的市場交易價格即為公允價值。###成本模式：投資性房地產比照固定資產和無形資產準則計提折舊或攤銷，并在期末進行減值測試，計提相應的減值準備；公允價值模式的投資性房地產的折舊、減值或土地使用權攤銷價值直接反映在公允價值變動中，并通過"公允價值變動損益"對企業利潤產生影響，而不再單獨計提。
###通俗地講，成本模式是房地產在購入，建造的原始成本。按原始成本核算，需要計提折舊，減值等。
不受外界的經濟環境的影響而發生變動。公允價值模式是指房地產購入，建造成后的成本，按其成本入帳，但是外界的經濟環境的變動會影響其價值，比如升值，貶值。
其成本與市場價值造成的升值貶值差額計入公允價值變動損益。
6. 存貨轉換為投資性房地產時有什么特點呢
投資性房地產準則第十三條規定：“企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：（一）投資性房地產開始自用。
（二）作為存貨的房地產，改為出租。（三）自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值。
（四）自用建筑物停止自用，改為出租。”可見，本條款所說的“其他資產”應當包括作為自用房地產的固定資產、房地產開發企業的存貨以及可能作為無形資產處理的土地使用權。
在該準則第十四條規定：“在成本模式下，應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。 ”從準則表述來看，當自用房地產、房地產開發企業的存貨、用于出租或賺取資本增值的土地使用權與投資性房地產因用途或功能改變而進行轉換時，無需損益確認，只按原有賬面價值對資產進行重新分類，即將原有資產入賬價值、折舊攤銷和計提的減值分別記入新用途下資產的相應科目中。
由于固定資產、無形資產和投資性房地產均作為非流動性資產，它們的減值與折舊攤銷口徑均相似，在轉換中很容易對接，減值計提清晰連貫。異議在于存貨與投資性房地產之間轉換時，如何體現減值計量的連貫性問題？ 在現有會計準則體系下，存貨屬于流動性資產，不再通過設置折舊賬戶來反映其價值的補償問題，而且存貨的減值處理完全不同于投資性房地產（非流動資產）的不可逆轉的計提理念，已計提的存貨跌價準備在減值因素消失后可以在原計提范圍內予以轉回。
由此可見，存貨與投資性房地產在轉換中，兩者的口徑是有差異的。那么，如何體現轉化前后對同一資產計量的一致性問題呢？在財*部會計司編寫的《企業會計準則講解2006》（以下簡稱《講解》）中闡述道：“企業將作為存貨的房地產轉換為采用成本模式計量的投資性房地產，應當按該項存貨在轉換日的賬面價值，借記‘投資性房地產’，原已計提跌價準備的，借記‘存貨跌價準備’科目，按其賬面余額，貸記‘開發產品’。
”現舉例說明。
7. 投資性房地產
借：投資性房地產（成本）400
貸：銀行存款400
08.12.31
借：投資性房地產（公允價值變動）20
貸：公允價值變動損益20
09.12.31
借：公允價值變動損益10
貸：投資性房地產（公允價值變動）10
出售
借：銀行存款410
貸：投資性房地產（成本）400
投資性房地產（公允價值變動）10
處置時影響損益的金額合計是（10）萬元
8. 采用成本模式進行后續計量的投資性房地產有什么特性
投資性房地產采用成本模式進行后續計量，也就是在資產負債表日，對投資性房地產按成本價來計量和反映。
投資性房地產采用成本模式進行后續計量，會計處理如下（僅以出租房地產為例）： 1。外購或自建的投資性房地產，從出租日起，按成本價確定投資性房地產的賬面價值。
借：投資性房地產 貸：銀行存款 （ 或：在建工程、開發成本等） 2。對投資性房地產，在每月末按照固定資產、無形資產的有關規定，計提折舊或進行攤銷。
會計分錄如下： 借：主營業務成本（或：其他業務成本） 貸：投資性房地產累計折舊（攤銷） （注：上述分錄，房地產開發企業出租房地產屬于主營業務之一，所以計入主營業務成本，其他企業出租房地產屬于其他業務，所以計入其他業務成本）。 3。
取得的租金收入 借：銀行存款 貸：主營業務收入（或其他業務收入） （注：上述分錄，房地產開發企業計入“主營業務收入”，其他企業計入“其他業務收入”） 4。會計期末（一般指年末或中期）投資性房地產存在值跡象的，應按資產減值的有關規定計提資產減值準備。
計提資產減值準備的會計分錄如下： 借：資產減值損失——計提的投資性房地產減值準備 貸：投資性房地產減值準備 5。投資性房地產發生后續支出，如屬于改建、擴建等支出，應將投資性房地產賬面價值轉入“在建工程”或“開發成本”賬戶，將改擴建支出計入工程成本或開發成本，改擴建完成后再按改擴建后的成本轉入投資性房地產。
如屬于日常修理支出則直接計入當期損益，即計入管理費用。 【例6-3】承6-2：甲房地產開發公司2007年11月1日已將自行開發的寫字樓在完工時直接出租給乙公司，租期10年，寫字樓開發成本為900萬元。
合同規定每年租金為90萬元，租金按月支付，每月末支付7。 5萬元。
甲公司規定每月按出租房原價的0。5%攤銷寫字樓的成本，每月應攤銷4。
5萬元。相關會計處理如下： 1）在出租日（2007年11月1日），甲公司已經做了如下會計分錄： 借：投資性房地產——寫字樓 900 貸：開發成本——房屋開發（寫字樓） 900 2）自2007年11月30日起甲公司每月末收取出租寫字樓的租金7。
5萬元。每月末會計分錄如下： 借：銀行存款 75000 貸：主營業務收入——出租房產收入 75000 3）該公司規定每月末攤銷寫字樓成本4。
5萬元。會計分錄如下： 借：主營業務成本——出租房屋攤銷 45000 貸：投資性房地產累計折舊（攤銷） 45000 4）月末，如果承租人尚未付款。
借：應收賬款——乙公司 75000 貸：主營業務收入——出租房屋收入 75000 同時結轉房屋出租成本： 借：主營業務成本——出租房屋攤銷 45000 貸：投資性房地產累計折舊（攤銷） 45000 待收到款項時： 借：銀行存款 75000 貸：應收賬款——乙公司 75000 5）本月所出租的寫字樓發生維修費用12000元，以銀行存款支付： 借：管理費用——修理費 12000 貸：銀行存款 12000 （注：出租房地產的租金收入應按月計算有關營業稅金及附加。 參看本講座第七章有關稅金的計算和會計處理）。
9. 采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產有什么特性
（一）采用公允價值模式的前提條件 企業采用公允價值對投資性房地產進行后續計量，必須存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可以取得。
企業采用公允價值對投資性房地產進行后續計量，應同時滿足下列條件： 1。投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場 2。
企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。 （二）采用公允價值模式進行后續計量的會計處理 采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，相關會計處理如下： 1。
對企業外購或自建的投資性房地產從出租日起，按成本價確定投資性房地產的入賬價值。具體會計處理與成本模式基本相同。
基本分錄如下： 借：投資性房地產——某房地產（成本） 貸：銀行存款（ 或：在建工程、開發成本等） 2。每月末不對投資性房地產計提折舊和攤銷。
資產負債表日（中期和年末），企業以公允價值為標準對投資性房地產的賬面價值進行調整，公允價值與賬面價值之間的差額計入當期損益（即計入“公允價值變動損益”）。 對公允價值高于賬面價值的差額做如下會計分錄： 借：投資性房地產——某房地產（公允價值變動） 貸：公允價值變動損益 對公允價值低于賬面價值的差額做相反的會計分錄： 借：公允價值變動損益 貸：投資性房地產——某房地產（公允價值變動） 5。
企業每期取得租金收入時： 借：銀行存款 貸：主營業務收入（ 或：其他業務收入） 【例6—4】承例6-2：甲房地產開發公司2007年11月1日已將自行開發的寫字樓在完工后直接出租給乙公司，租期10年，寫字樓開發成本為900萬元。 合同規定每年租金為90萬元，租金按月支付，每月末支付7。
5萬元。假定由于該棟寫字樓地處商業繁華區，所在地有活躍的房地產交易市場，而且能夠從房地產交易市場上取得同類房地產的市場報價，甲公司決定采用公允價值模式對該項出租的房地產進行后續計量。
2007年12月31日，該寫字樓的公允價值為930萬元，2008年6月30日，該寫字樓的公允價值為910萬元。 相關會計處理如下： 1）在出租日（2007年11月1日），甲公司已經做了如下會計分錄： 借：投資性房地產——寫字樓（成本） 9 000 000 貸：開發成本——房屋開發（寫字樓） 9 000 000 2）自2007年11月30日起甲公司每月末收取出租寫字樓的租金7。
5萬元。每月末會計分錄如下： 借：銀行存款 75000 貸：主營業務收入——出租房產收入 75000 3)2007年12月31日，該寫字樓公允價值為930萬元，高于賬面價值30萬元，會計分錄如下： 借：投資性房地產——寫字樓（公允價值變動） 300 000 貸：公允價值變動損益 300 000 （注：上述分錄借方“投資性房地產——寫字樓-公允價值變動 30萬”表示寫字樓公允價值上升30萬元，所以造成“投資性房地產”這筆資產的價值增值了30萬元。
貸方“公允價值變動損益”是一個損益類賬戶，貸方的“公允價值變動損益30萬”表示公允價值損益增加了30萬。“公允價值變動損益”在資產負債表日要結轉到本年利潤賬戶，從而增加當期營業利潤30萬元。
但按現行稅法規定，公允價值變動損益在計算所得稅時是不計入應納稅所得額的。 待投資性房地產在處置以后，由該項投資性房地產產生的累計公允價值損益要全額轉入“其他業務收入”賬戶。
轉入其他業務收入后要計入應納稅所得額，計算交納所得稅。） 4)2008年6月30日，該寫字樓的公允價值為910萬元，低于賬面價值20萬元。
（此時的賬面價值為930萬元）。 會計分錄如下： 借：公允價值變動損益 200 000 貸：投資性房地產——寫字樓（公允價值變動） 200 000。
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