榮觀房產網1. 誰有住建部09.11.26下發的《關于進一步規范房地產銷售有關問題的通
關于轉發《上海市商品房銷售方案備案管理暫行規定》的通知 [日期：2009-11-27] 來源：中華人民共和國住房和城鄉建設部 作者： [字體：大中小] 各省、自治區住房和城鄉建設廳，直轄市建委（房地局）： 近期，上海市為規范房地產市場秩序，根據當前市場變化和房價變動情況，制定了《上海市商品房銷售方案備案管理暫行規定》，現轉發給你們，供參考。
同時就進一步規范房地產銷售行為有關問題通知如下： 一、加大對違法違規行為的查處力度。今年以來，隨著中央和地方一系列調控*策的實施，我國房地產市場逐步企穩回升，房地產業在擴大內需、保障民生、促進經濟平穩較快發展中發揮了作用。
但近期部分城市少數房地產開發企業捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等違法違規行為又有所抬頭。各地要珍惜來之不易的好的發展勢頭，加大對違法違規行為的查處和公開曝光力度，堅持整頓規范和促進健康發展并重，保持房地產市場持續穩定健康發展。
二、加強商品房預售方案管理。各地要按照《城市房地產開發經營管理條例》有關規定，在核發預售許可證時，加強對方案的審核。
商品房預售方案應明確商品房項目用于銷售、租賃、企業保留自有的情況，明確預售價格及價格調整方式。對于預售方案確定保留自有和用于租賃的商品房，原則上在辦理房屋所有權初始登記前不得銷售。
已取得預售許可證的，應在規定時間上網銷售。 三、應結合實際，合理確定商品房項目的預售許可規模。
商品住宅項目一般不得分層、分單元辦理預售許可。對已經辦理預售許可的，應一次將全部房源公開對外銷售，不得分批、分次銷售。
四、各地住房城鄉建設（房地產）主管部門要會同有關部門加強對在建項目的監管。要摸清底數，全面梳理檢查已批未建、已批未售項目的情況。
督促已達到規定預售條件的項目及時申請預售并公開銷售。 五、進一步推進商品房預（銷）售合同網上登記備案制度和房地產交易信息公示制度。
要通過建立樓盤表、網上備案，督促開發商即時公布商品房銷售信息。主管部門要通過對商品房銷售網上備案的監測，及時發現并查處開發商炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等違法違規行為。
六、進一步加強預售款監管工作。確保預售資金專款專用，防止挪用和違規使用預售資金。
附件：上海市商品房銷售方案備案管理暫行規定 中華人民共和國住房和城鄉建設部辦公廳 二〇〇九年九月十五日 上海市商品房銷售方案備案管理暫行規定 為規范商品房銷售行為，維護當事人的合法權益，根據《城市房地產開發經營管理條例》、《上海市房地產登記條例》、《上海市房地產轉讓辦法》、《商品房銷售管理辦法》，特制訂本規定。 第一條（商品房銷售方案備案） 房地產開發企業應當按照規定及時銷售商品房，并應當按照土地出讓合同及規劃批準的范圍，制訂商品房銷售方案，明確上市銷售進度，確定商品房項目中企業保留自有的房地產和用于銷售的商品房，向房屋管理部門備案。
第二條（商品房銷售方案內容） 商品房銷售方案應包括但不限于以下內容： 1、商品房項目的基本情況，包括項目名稱、坐落，土地用途、項目總規模，容積率、綠地率等規劃參數，前期物業管理服務合同，業主管理公約，業主共有房地產、商業配套設施和公益性公共服務設施的設置等。 2、商品房項目用于銷售、租賃以及企業保留自有的情況。
商品住房項目中保留自有的房地產應當符合“少量、合理”的原則。 3、商品房項目的建設情況，包括項目建設周期、各期計劃和進度。
4、商品房項目銷售廣告、樓書、樣板房、沙盤等宣傳資料。 5、商品房銷售計劃與銷售方式，包括每期開盤時間、地點，自行銷售或代理銷售，銷售人員等相關情況。
6、商品房銷售價格（包括定價調價方式、方法），銷售合同文本以及簽約銷售流程。 7、售樓處的各項規章制度；包括解決商品房銷售糾紛的預案和制度，維護銷售秩序的措施及突發事件的處理預案。
8、房地產開發企業認為需要制訂的其他事項或房屋管理部門認為需要明確的其他事宜。 9、承諾遵守國家和本市商品房銷售管理規定，達到預售標準及時申請預售，取得預售許可證后按時銷售。
第三條（商品房銷售方案備案審核） 區縣房管部門應當按照下列規定，加強商品房銷售方案的指導和審核： 1、房地產開發企業網上認證后，未在30日內申請辦理商品房預售許可，應當重新辦理網上認證。 2、已達到規定的條件、無理由長期不申請預售（或超過“行*告知書”規定時限，仍未申請預售）的，以及之前有取得商品房預售許可證后、未按規定時間將全部房源公開對外銷售情況的，應當要求房地產開發企業整改，整改通過后重新申報備案。
3、商品住房項目中保留自有的房地產不符合“少量、合理”的原則、商品房定價不合理等，應當要求房地產開發企業修訂銷售方案，重新申報備案。 第四條（預售商品房銷售方案備案程序） 房地產開發企業申請商品房預售時，應當持商品房銷售方案及《上海市房地產轉讓辦法》第三十二條規定的其他材料，一并向房屋所在地區縣房屋管理部門申請辦理商品房銷售方案的備案手續。
區縣房屋管理部門應當在商品房預。
2. 結合實際論述如何規范我國房地產市場
為切實加強住房保障體系建設，規范房地產市場管理，遏制投機性炒房，合理引導住房消費觀念，促進房地產市場的健康和穩定 一、增大和優化住宅建設用地供應1加大一級市場國有建設用地使用權的供應。
2.加快推進“退二進三”、舊城拆遷和舊村改造工作。3.嚴格落實調整住房結構比例*策。
二、加快現有住宅用地項目建設進度 1.加大對閑置土地的處置力度。2.加快現有商品房項目開發進度。
三、加快返回地（即商住地塊安置留地）建設進度 四、加強商品房銷售管理 1.完善商品房銷售管理制度。2.嚴格實行商品房買賣合同實名制度。
五、規范二手房交易管理 六、保持穩定、持續、松緊結合金融*策七、加強*策宣傳和完善信息公開制度。
3. 為什么要建立規范化的房地產市場
為深入貫徹《**辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發〔2006〕37號）精神，進一步規范房地產市場秩序，加強房地產開發建設全過程監管，針對當前房地產市場存在的問題，現就加強我市房地產市場規范化管理工作提出以下意見： 一、進一步提高加強房地產市場規范化管理重要性的認識 保持房地產業的健康發展對全市經濟發展具有重要意義。
經過近幾年的持續整頓，我市房地產市場秩序明顯好轉，房地產市場逐步走上了依法管理的軌道。但是，由于房地產行業投資大、周期長，涉及的環節多，情況復雜，房地產市場不規范的狀況還未得到根本扭轉，部分企業誠信度差、管理水平低，不嚴格遵守建設程序、不按時開竣工、虛假廣告、違規銷售、捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價等問題還時有發生，影響了房地產市場規范化管理。
各級各有關部門要從促進城市建設和國民經濟協調發展、滿足群眾的住房需求、維護社會穩定的大局出發，高度重視房地產市場規范化管理，各司其職，加大監管力度，促進我市房地產業的健康發展。 二、明確職責，全面實施房地產市場規范化管理 （一）規范房地產開發企業管理 1.規范企業內部管理 要積極引導和推動房地產開發企業建立產權清晰、權責明確、*企分開、管理科學的現代企業制度。
引導企業建立市場和*策研究機制，提高決策力；建立資金控制機制，提高抗風險能力；建立產品研發和質量保障機制，提高市場競爭力。 2.規范房地產市場準入和清出管理 房地產開發企業應當依據資質等級，在規定的業務范圍內從事房地產開發經營業務。
房地產開發主管部門應當嚴格開發資質管理，對開發企業的專業技術人員、開發業績等資質條件，以獨立企業法人為審核單位；對在規定的期限內不按時開竣工、無開發項目或有其他違法行為的，依法降低或注銷其開發資質。工商行*管理部門應當嚴格企業注冊資金管理，依法打擊虛報注冊資本、虛假出資、抽逃出資等違法行為。
（二）規范房地產開發管理 1. 規范開發計劃管理 充分發揮房地產開發計劃對房地產市場的指導和調控作用。市建設行*主管部門會同有關部門，編制我市房地產開發年度計劃。
市國土資源房管、規劃等部門要嚴格執行房地產開發年度計劃，未列入開發年度計劃的項目，不得辦理相關手續。房地產開發企業應當嚴格執行房地產開發年度計劃。
對不嚴格執行計劃、不按時開竣工的，市發改、建設和國土資源房管等部門要按照有關規定進行處理。 2. 規范開發用地管理 國土資源房管、規劃等部門要加強對房地產開發用地的監管。
市國土資源房管部門應依據房地產開發年度計劃編制年度用地計劃。房地產開發主管部門應組織有關部門對開發項目的類別、開發期限、項目拆遷補償要求、基礎設施和公共設施的建設要求以及產權界定提出書面意見。
規劃部門應對開發項目的性質、規模、規劃設計條件提出書面意見，作為房地產開發用地出讓或劃撥的依據之一。對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。
對雖按期開工，但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置。 房地產開發企業必須按照國有土地使用權出讓合同的約定支付土地出讓金，并按合同約定的動工時間進行開發建設。
對擅自改變土地使用性質、超出用地規模開發建設、利用集體土地進行房地產開發或與集體經濟組織私自簽訂協議非法開發等行為，市國土資源房管部門應依法查處。 3. 規范規劃控制管理 房地產開發必須符合全市土地利用總體規劃、城市總體規劃和詳細規劃，房地產開發企業必須嚴格按照規劃許可限定的范圍進行開發建設，嚴禁未經規劃許可擅自開發建設或超出規劃許可范圍開發建設。
城市管理行*執法部門對于企業未領取《建設工程規劃許可證》擅自開發建設以及未按規劃審批要求進行開發建設的，要依法查處。 4. 規范房屋拆遷管理 房地產開發企業應當嚴格執行城鎮房屋拆遷年度計劃，依法申請拆遷許可，并按程序實施房屋拆遷。
在沒有落實拆遷安置房源和補償資金不到位的情況下，不得實施拆遷。拆遷評估機構要按照規定，獨立、客觀、公正地實施拆遷評估。
對違反拆遷年度計劃或未經拆遷許可擅自實施拆遷，未與被拆遷居民簽訂拆遷補償協議即將房屋拆除，以停水、停電、停氣、停暖、阻斷交通、破壞相鄰公用設施和暴力脅迫等手段強迫被拆遷人簽訂協議或搬遷以及違法進行拆遷評估等行為，各級房屋拆遷管理部門應當依法查處。 5. 規范施工管理 房地產開發企業應當嚴格執行有關施工、監理等方面的規定，依法辦理招標投標、委托監理、施工許可等手續。
對應招標而未招標、未實施監理、未經施工許可擅自開工，明示或暗示勘查、施工、監理單位違反強制性標準，明示或暗示施工單位使用不合格建筑材料、構配件設備等行為，建筑工程主管部門應當依法查處。 6. 規范項目手冊管理 房地產開發企業在取得房地產開發用地使用權后，必須按規定領取項目手冊，如實填寫、記。
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