榮觀房產網1. 房地產項目的概念設計是什么意思
房地產項目概念設計是房地產開發產品的雛形，是將策劃公司或地產項目公司對項目的訴求、定位用建筑師的思想初步表達出來，表現形式就是概念設計，它確定了項目開發產品的方向和大的原則，決定項目成敗的關鍵步驟。
概念設計的前置條件是項目定位報告，而后續工作是建筑方案設計、擴初設計、施工圖設計。項目定位報告要包含項目開發檔次，項目開發理念、客戶定位、產品定位、項目賣點描述等，是對項目從整體到細部的策劃表述，清楚表達了將來客戶對產品的個性化需求。根據該項目定位報告，設計單位運用自身創意和設計經驗，表達和表現出項目訴求，設計出概念設計。當然概念設計是初步的，有些地產公司會邀請幾家設計公司進行概念設計比稿，通過評選，找出最有創意、最符合項目定位或能提升項目品質的概念設計，與之設計公司簽訂建筑設計合同，繼續后續的設計工作。
概念設計確定了項目開發產品的方向和大的原則，概念設計成果包含了設計理念、地形分析、總平面布局，組團分布、交通條件分析、道路系統分析、景觀條件分析、概念戶型分析、建筑體型概念等等。
特別強調的是概念設計的作用，首先，概念設計階段往往賦予項目生命和靈魂，通過導入一些概念，項目有了文化、理念以及其他精神，使冰冷的建設產生生命和活力，例如廣州奧林匹克花園的體育設旆與健康檢查都是體育概念的具體演繹，廣渠門金茂府是尊貴的象征等。再者概念設計滿足特定客戶的個性化需求，是針對廣大客戶中某類定位明確的客戶，按照他們的衣食住行的訴求和需求設計產品。
以上是我在地產公司十幾年工作中對概念設計的認識，供你參考，希望有所啟發。
2. 房地產項目的概念設計是什么意思
房地產項目的設計分為三個階段：方案設計、初設和施工圖設計；概念設計就是方案設計。
簡單來說就是遵照地塊的經濟指標，按照相關規范要求，在滿足容積率做夠的情況下，進行地塊的整體布局，需要細化到物業形態、動線組織、建筑立面、戶型設計等各方面。 《建筑設計資料集》則定義為：供家庭日常居住使用的建筑物，是人們為滿足家庭生活需要， 利用自己掌握的物質技術手段創造的人造環境。
? 多層住宅：《住宅設計規范》規定一層至三層為低層住宅，四層至六層為多層住宅，七層至九 層為中高層住宅， ? 高層住宅 ：十層以上為高層住宅。 ? 獨立住宅：指每戶自己一棟享有獨立的室外空間的住宅，戶與戶之間是相對獨立的，形成自己 的院落空間。
? 集合住宅：相對于獨立住宅的居住概念，許多住戶生活在一棟或多棟房屋內，享有共同的室外 空間。 多層住宅 高層住宅 獨立住宅 ? 單元住宅：由多個單元組成的住宅，每個單元都設有樓梯間作為每戶的垂直交通系統 ? 點式住宅：數戶圍繞一個垂直交通系統的單元獨立住宅。
? 躍層住宅：《住宅設計規范》規定套內空間跨躍兩樓層及以上的住宅 單元住宅 點式住宅 躍層住宅 ? 復式住宅：一種充分利用建筑空間的小面積住宅形式， 根據人們對家居空間的不同高度使用要 求，巧妙設置夾層形成的住宅稱之為復式住宅。 ? 套型：按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。
? 在《住宅設計規范》中還有一些概念，定義了住宅中的不同部分。 1 復式住宅 第二節、套型設計的依據、原則和標準 按照 “ 每戶一套住宅 ” 的標準，要求每戶應該有自己的起居室、臥室、廚房、餐廳、衛生間等房 間，滿足住戶基本家居要求。
（1）套型設計的依據 ? a 家庭規模 ? b 家庭類型 ? c 生理特征 a 家庭規模 主要表現家庭人口的數量，對套內的面積和居室的數量有直接的影響。一般包括戶均人口數和 家庭戶規模的比例兩個方面的內容。
戶均人口數 是一個國家、城市、區域研究人口問題的重要指標之一，是確定居住區人口規模的 指標之一。隨著社會經濟的發展，傳統居住模式發生改變，同時城市化進程加快，人們的居住 條件得到改善以及許多國家逐漸進入老齡化社會，還包括人們觀念的改變，戶均人口數逐步呈 現降低的趨勢。
我國居住區設計一般按照每戶 3.5人考慮， 據統計現在每戶都達不到 3， 美國在 2000年戶均人口數是 2.32（預測） 。戶均人口數影響了套型的規模，也影響了住戶的數量。
家庭規模比例 是指各種規模家庭在家庭總數所占的比例，關系到不同住宅套型的比例。 孤身家庭：包括老人和成年單身的家庭，近年來呈現上升的趨勢。
二口戶（夫妻戶為主） ：包括老年夫妻和年輕夫婦，由于社會老齡化和生活觀念的影響，二口戶 也呈現上升的趨勢。 三口戶和四口戶：屬于核心家庭，在我國所占的比例最大。
基本上是夫妻二人和一個孩子或兩 個孩子或一個孩子和一個孤身老人構成。 五口戶以上的家庭在當今社會中受觀念的改變，現在較少。
b 家庭類型 （家庭模式圖 ） 根據家庭規模可以看出家庭的類型： ? 孤身家庭：孤身老人或單身年輕人 ? 夫妻家庭：夫妻二人 ? 核心家庭：夫妻二人和孩子 ? 老人家庭：夫妻二人和老人或夫妻二人和孩子和老人 ? 復合家庭：孩子、夫妻二人、老年夫妻二人 ? c 生理特征 ? 指不同年齡段的人，有不同的生理習慣和生理特征，對住宅套型有不同的要求，一般年齡標準 是：0-1歲為嬰兒階段， 1-3歲為幼兒階段， 6歲以下為兒童階段， 6-18歲為小學、中學階段， 18-60歲為成年人階段， 60歲以上為老人階段。住宅套型根據家庭類型考慮不同年齡段人的生 理特征設計的。
（2）套型設計的原則 a 年齡分室 b 性別分室 c 行為分室 d 功能分室 a 年齡分室 指家庭子女到一定年齡后應自己獨居一室，中國城市小康住宅標準建議理想目標是子女 6歲后 就應和父母分室，最低目標也是到 8歲和父母分室。日本是 6歲，日本為鼓勵子女的獨立性誘 導在滿 4歲時和父母分室。
年齡分室越早，兒童的獨立性越強，對住宅的要求的標準就越高。 b 性別分室 中國城市小康住宅標準建議子女在 12歲以上應該性別分室，即不同性別的子女不能同室。
c 行為分室 根據居住行為的要求進行功能分室，不同居住行為要求不同的空間。一般來說居住行為主要分 成四類：個人私屬生活行為、社會生活行為、家務行為、生理衛生行為四部分。
個人私屬生活行為主要指私人就寢、私人衣物儲藏、個人學習行為等。這就要求提供不同的臥 室、儲藏室、書房等房間。
社會生活行為主要指家庭成員起居、團聚、會客、娛樂、就餐、接 送客人出入等行為。這就要求提供起居室、活動室、餐廳、門廳等房間。
家務行為主要包括做飯、洗衣、縫紉等行為，要求提供廚房、家*空間等。 生理衛生行為主要指洗浴、便溺、洗漱等，要求提供衛生間。
d 功能分室 公私分離：私有功能空間和公用功能空間分離，一般將公用功能空間放在戶型的入口附近，私 有空間放在里面，形成明確的內外、鬧靜功能分區。在兩個功能分區之間一般形成過渡空間， 衛生間位于兩個區之間。
食寢分離：要求睡眠行為和就餐行為分室進行，這也是小康居。
3. 房地產開發活動的概念和內容
房地產開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上，按照城市規劃要求進行基礎設施、房屋建設的行為。因此，取得國有土地使用權是房地產開發的前提，而房地產開發也并非僅限于房屋建設或者商品房屋的開發，而是包括土地開發和房屋開發在內的開發經營活動。
房地產開發包括土地開發和房屋開發。
土地開發主要是指房屋建設的前期工作，主要有兩種情形：一是新區土地開發，即把農業或者其他非城市用地改造為適合工商業、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區改造或二次開發，即對已經是城市土地，但因土地用途的改變、城市規劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建筑物，并對土地進行重新改造，投入新的勞動。
就房屋開發而言，一般包括四個層次：第一層次為住宅開發；第二層次為生產與經營性建筑物開發；第三層次為生產、生活服務性建筑物的開發；第四層次為城市其他基礎設施的開發。
4. 【緊急】什么叫項目定位,房地產策劃及策劃主題
項目定位
項目定位有兩個基本的層面，即市場定位和目標客戶群定位
市場定位是項目策劃的核心、本源，是項目全程策劃的出發點和回歸點，是在項目策劃初期就必須首先明確。市場定位的前提是一份市場調研分析報告（調研涵蓋宏觀、中觀、微觀，內容涉及*治、經濟、科技、文化等方面），至少需要能夠回答三個問題：競爭處于什么態勢？本項目在未來可供選擇的市場取位？本項目相對的優勢和風險在那里？
這是定位的前提條件，沒有這些，定位顯然是無本之木、無源之水了。在這些素材具備之后，我們首先要考慮的就是項目的市場位置，即項目擬在未來市場中的戰略取位。