榮觀房產網1. 美國房地產為何衰敗
呵呵，受樓主提醒，改動一下答案。
其實應該是這樣說，美國房地產市場前幾年就由于存在次級貸款和其它隱患，經不起太大的波動，這是它先天性的原因。
而美國經濟前幾年的疲軟是引發房價往下的主要因素。其實當時是正常波動，但被一份報告引燃了次貸危機，然后連鎖反應引起房地產崩潰。
關鍵是，次貸危機之后，波動到了全國乃至全球的經濟，美國受到重創，短期經濟前景不被看好，從而引起美元貶值。
而另一方面，美國*府為了挽救危機，也需要貶值美元以刺激經濟。
至于美國為何要人民幣的匯率升高，其實西方國家都在要求人民幣升值，次貸危機剛好給了美國一個借口貶值美元。
人民幣升值，其實可以增加中國的進口而抑制出口，降低中國產品在國際市場上的競爭力。而中國是個以出口為導向的經濟實體，當然會大受影響。
另一方面，很多國際投機資本也想借人民幣升值的機會到中國大撈一票。
但對于中國來說，除了國際壓力之外，升值也有自己的考慮。
首先，中國持續的高速發展，使貨幣升值成為必然，這是經濟規律。
第二，面對通貨膨脹的威脅，人民幣升值可以有效抑制通脹的勢頭，具體機制就不多說了。
2. 投資美國房產只看租金回報率嗎
美國投資看三點：房子漲價、美元升值、租金回報房子增值是大趨勢，這個大趨勢之下，美國的獨棟最受歡迎，地皮和房子全是你的，每年不要太貪每年漲5%就已經很可觀啦。
美元升值，從去年到現在美元相對人民幣上漲了15%，別看每次加息就那么定，綜合來講就是15%。租金回報在美國是比較高的，客戶相對的其各種費用也高，稅費、保險、房屋檢測等等，要占到租金回報的40%。
這樣算吧，美國獨立屋的租金回報一般在7——15之間不等，跨度還是很大的，去掉所有的費用，差不多凈回報在4--8之間，算算也還是挺不錯的。綜合算下來，還是挺可觀的。
美國房產現階段處于上升期，美國房子有規律12年漲一輪，3年調整之后，又到下一個增長期，08年之后，12年美國房產調到谷底，13年反彈，基本上從13年開始到今年每年上漲10%以上，更多的甚至是15—20%。那么來說說美國房產的價格區間：紐約、舊金山、洛杉磯等等是一檔都在70萬美元以上。
休斯頓、奧蘭多、邁阿密、拉斯維加斯旅游城市是一檔20-50萬美元之間不等。這些只是粗略的說一下，具體項目具體房子具體說，對了美國房子——獨棟基本上全部是二手房，城市公寓才會有新房，貸款的話，利率有些高5%，基本可以貸50%左右吧。
3. 投資美國房產只看租金回報率嗎
美國投資看三點：
房子漲價、美元升值、租金回報
房子增值是大趨勢，這個大趨勢之下，美國的獨棟最受歡迎，地皮和房子全是你的，每年不要太貪每年漲5%就已經很可觀啦。
美元升值，從去年到現在美元相對人民幣上漲了15%，別看每次加息就那么定，綜合來講就是15%。
租金回報在美國是比較高的，客戶相對的其各種費用也高，稅費、保險、房屋檢測等等，要占到租金回報的40%。
這樣算吧，美國獨立屋的租金回報一般在7——15之間不等，跨度還是很大的，去掉所有的費用，差不多凈回報在4--8之間，算算也還是挺不錯的。
綜合算下來，還是挺可觀的。
美國房產現階段處于上升期，美國房子有規律12年漲一輪，3年調整之后，又到下一個增長期，08年之后，12年美國房產調到谷底，13年反彈，基本上從13年開始到今年每年上漲10%以上，更多的甚至是15—20%。
那么來說說美國房產的價格區間：
紐約、舊金山、洛杉磯等等是一檔都在70萬美元以上。
休斯頓、奧蘭多、邁阿密、拉斯維加斯旅游城市是一檔20-50萬美元之間不等。
這些只是粗略的說一下，具體項目具體房子具體說，對了美國房子——獨棟基本上全部是二手房，城市公寓才會有新房，貸款的話，利率有些高5%，基本可以貸50%左右吧。
4. 最近美國房產的走勢怎么樣
2013年11月統計結果，2013年美國各大城市的房價最新漲幅走勢圖，11月美國的房價指數統計結果。根據zillow、fhfa、investmenttools、jparsons、globalpropertyguide網站統計，最具真實性。目前國內美國房產中介都說自己代理的樓盤的漲幅是全美最高的，升值潛力最好的。升值潛力、房價預期是不具有法律效率的。以后美國的房價指數以環中投資為準，我們每月發布一次，環中投資都有英文鏈接，爭做美國房產最誠信品牌。
2013年11月份最新統計美國各大城市的房價漲跌指數：
漲幅最高：Vallejo 瓦列霍（舊金山東北，加州） 漲幅35.7%
漲幅第二：Modesto 莫德斯托（舊金山東部，加州） 漲幅33.6%
排名第三：Sacramento 薩克拉門托（美國加州首府，舊金山東北） 漲幅33.1%
舊金山周邊房價漲幅這么厲害，那么舊金山漲幅多少呢？27.8%，去年買舊金山的朋友是賺了。猶豫的朋友后悔了。投資后悔癥是心理學規律。
中國人喜歡買的各大城市的2013年8月最新統計的美國房價指數：
整個美國 漲幅 6%
亞特蘭大 10.1% （白人區拉動，黑人區基本不變，下同）
波士頓 8.4%
芝加哥 2.9%
達拉斯 7.1%
底特律 16.5%
檀香山 8.7%
拉斯維加斯 30.8%
新奧爾良 16.5%
紐約 2.2%
費城 1.8%
鳳凰城 22.2%
波特蘭 14.9%
圣地亞哥 23.1%
圣何塞 25.1%
西雅圖 15.3%
奧蘭多 15.1%
邁阿密 13.5%
洛杉磯 21.5%
華盛頓 8.2%
下跌最慘的是 蒙哥馬利 -14.9%
得出結論：
1、底特律人口下降，房價還上漲16.5%，可想以前破產跌的有多慘，買底特律房價的人賺了
2、哪里有華人，那里房價上漲-----至理名言，加州漲幅遙遙領先，但后勁不足，目前洛杉磯很多
房子買不動了。房價本來就高，再漲，已經差不多到頂了。
3、紐約房產確實保值--保原來的價值，僅漲幅2.2%
4、拉斯維加斯大漲30.8%，是因為賭城，經濟危機直接沖擊賭場、旅游。和旅游相關的，最受經濟波動。
5、芝加哥僅上漲2.9%，還不如以教育為主的波士頓。看來芝加哥發展前景不好。
5. 怎樣提高美國房產租金回報率
星條置業us-house在這方面有多年經驗。美國房產投資回報有2個方面，1個是租金回報，另外一個是房產增值。您提問的是租金回報。就租金回報而言，要提高出租回報率：
1、價位在當地中等偏下。
比如亞特蘭大好學區別墅普遍價位30萬美元，那您買20萬美元的。美國的房子的同城市、同學區的價位相差大，洛杉磯的好學區有300萬美元，也有100萬美元。但是租金相差不大。比如亞特蘭大好學區30萬美元左右的，租金在1700、1800美元/月，20萬美元的別墅，租金1300、1400美元。所以想提高租金回報率，買價位中等偏下的房子。
2、買同地段的聯排。
還是以亞特蘭大作為比較。亞特蘭大最頂級城市有35萬美元的房子，同城市有20萬美元的聯排，20萬美元的別墅沒有，但是可以買聯排。如果買35萬美元的別墅，就沒有聯排劃算。但是聯排出售沒有別墅好出手，只要地段好，也是好出手，只不過沒有別墅快。如別墅一個月，聯排2個月，不是賣不掉。
3、別墅買好學區、公寓買繁華地段。
這個是主要考慮到租金的穩定性。回報的前提是出租的穩定性，收不到租金，還談什么回報。所以美國房產投資最忌諱紙上談兵。算的很好，收不到租金。素以地段是最主要的。美國很多市中心是黑人區，比如亞特蘭大、休斯頓、底特律等。
4、貸款。
中國人在美國購房，比如在洛杉磯，很多貸款不查收入，直接貸款50%,5年期利率，5年后銀行根據利率行情再定。美國住宅貸款利率低，中國人3~5%左右，出租租金回報在5%，這樣有利率差，所以貸款是劃算的，把剩下的錢再貸款，1套房子變為2套，就提高了租金回報率。
5、選優質租客。
房子買了后，不要急著找租客，要等一等，篩選優質租客。就是信用分數高一點的、資產多一點、工資高一點、家庭基本都在這里上班的。不要找單身的，他們流動性大。美國人租房子，他們自己花70美元調出信用記錄。
6、分房間出租。
這個主要是指大學城附近的房子，每個房間出租，租金大約500~600美元/間。3個房間平均約1700美元，房價18、19萬的很多。
砍價、房子狀態好，維修少，物業費適中等也是提高房產租金回報率考慮的因素。
美國房產投資，星條置業us-house
6. 在美國買新房有哪些注意事項
1 買什么類型的房子
首先要搞清買哪種類型的房屋。美國房地產市場的房屋種類很多，最主要的有獨棟別墅（house），聯體別墅（town house），公寓（Condo）。對于投資者而言，獨棟別墅最具投資價值，公寓最沒有投資價值。從過去30年美國公寓價格變化規律看，公寓建成之后價值會逐年遞減，因為美國的人工很貴，老舊的公寓需要花費大量的錢去維護，所以超過20年房齡的公寓基本就無人問津了。而獨棟別墅卻恰恰相反，雖然房屋也有老化的問題，但所在土地是永久產權的，土地在一直升值。相信大家都很容易弄明白這個道理。
2 面積計算與國內不同
美國房子面積是以人能居住的面積來計算，不是以建筑面積計算，美國別墅的地下室的，如果沒有專修，這就不會算在居住面積里的，陽臺和車庫也都不計算在內，夠人性話吧！不僅如此，綜合美國的房產價格，不能只看單純的面積價，而是要根據整個小區附近房子的價位。很多人買房子買的是獨棟別墅和聯體別墅，而別墅的價格受到多方面影響，比如地區好壞、車庫多少、室外花園土地面積多少等綜合因素。但是有一點，舉例： 當房子標明是2000（大約200平方米）平方英尺，售價30萬美元，那么，這個2000平方英尺一定是實際居住面積，是不包含車庫、陽臺、地下室和公用過道、電梯等。
3 養房費用有哪些
1）房產稅
房產稅在美國各個州和地區都不同，一般在1%多一點。*府會對每個房子做一個評估價，然后根據評估價計算房產稅。很多國內非專業的投資人對房產稅都有誤解，其實按1%計算，就是你交100年房價才漲一倍；實際上100年之后房價早已漲了至少10倍，房產稅根本就可以忽略不計。同時在中國雖然沒有房產稅的概念，可是只有70年產權，房子的建筑成本只有2000多人民幣一平米，也就是說大部分成本都是土地成本，把房子的土地成本分攤到70年里，你所花的錢比美國的房產稅其實還要高不少。
2） 房屋保險
在美國購買房產的同時，一般都會購買房屋保險。一棟50萬美元的房子，房屋保險費每個月都在100美元左右，一年就是1200美元。此外，在自然災害多發的州往往還要額外增保一份自然災害險，例如加州要加保地震險，南方城市要加保颶風險等。
3） 物業費物業費主要是針對公寓而言的，別墅一般沒有物業，都是自己建房自己維護，物業費為零或者每年只有一到兩百美元；那種開發商建一大片新別墅的情況需要特別注意，物業費可能比較貴。公寓的物業費大約每年3000到5000美元，越是年代久遠的公寓維護成本越高，物業費也越貴。
4 哪些要素影響房價
一般美國獨棟別墅至少三臥起，聯體別墅兩臥起，當然臥室、衛生間越多價格也就越高。同一個區域內，房子價格往往和臥室數量成正比，價格不是采用中國國內的面積乘以單位價格來計算。此外，美國別墅外的花園土地面積越多，總價也會越高。
5 買房與移民的關系
一般情況下，買房與移民美國沒有直接的聯系。外國人只需要提供身份證明和合法入境美國的簽證就可以在美申請購買房產。買房可以被視為一種投資行為。但是中國移民都喜歡在美國買房，或者，干脆在那買房辦理移民。
7. 美國房地產危機演變為全球經濟危機的過程
一開始美國的銀行為了追求利潤，向不具備貸款條件的購房者發放了住房抵押貸款，但由于購房者的償還能力有限，加上銀行利率上調，所以產生了大規模不能按時還款的問題，引發了次貸危機。
于是，房地產市場的危機開始波及到其他行業，尤其是金融業。？？？？？
為了追求高利潤，美國的銀行和金融機構把抵押貸款包裝成債券，把債券美化成高信用級別，出售給其他人，這些人再倒手出售，再倒手，反復倒手后，原來的債務已經被多次出售，放大了幾倍甚至幾十倍，當上一個問題中的購房者不能按時還款的時候，這部分債券成了垃圾債券，迅速貶值，一環套一環，最終引發了大規模的金融危機。
當然，金融業對美國的其他許多行業有深刻的影響。？？？？
如果說次貸危機的規模有幾千億美元的話，它引起的壞賬大概有數萬億到數十萬億美元甚至更多的規模，沒有任何一個國家或組織能夠承受。
房地產行業的存在基礎是實實在在的居住功能，投資價值和保值增值的功能都是基本功能的衍生品，都是建立在有需求的前提之下，假如一味的突出房地產投資價值而忽略了居住的功能，就會產生泡沫，泡沫一大，就會破。
最終，美國經濟整體都受到了影響。經濟危機開始了。不僅是在美國，而且是在全世界。
在歐洲，由于以下幾點原因許多國家的很多行業都產生了衰退。
首先，更多企業會倒閉，企業再掀裁員潮，工作越來越難找
其次，工資別想再提高，在全球金融危機中，加薪會逐漸變成很難的事情；百業蕭條錢是寶，包括投資，消費，貿易都會變冷；人們會越來越重視現金，現金會越來越珍貴，錢會越來越覺得是錢了；商品價格會下降，隨著需求減少，各類商品價格會下降。
再次，股市別想輕松解套。股市大量縮水，曾經想到股市上淘金的希望破滅了，連機構都叫苦不迭，咱們這些散戶還有什么盼頭？只當是把這些投入到股市上的錢支持國家建設了吧！
在亞洲，情況也好不到哪兒。或許會有很多人曾經認為美國的金融危機離我們的生活很遙遠，但是當美國的金融危機蔓延到全球的時候，我們才會發現我們每個人的生活或多或少都會受到這次金融危機的影響是的，在更早之前我們看到的是美國的不少金融機構破產或者裁員，一向富裕的美國人也會為交不起水、電、氣費而傷神，但是在最近的國內媒體我們經常會看到的是某行業老大的廠家破產，某行業巨子自殺等等讓人震驚的消息，我們會發現，身邊很多的同事和朋友在為跌跌不休的股市苦惱，而在我們身邊也會有朋友或者親人正在工作的企業陷入低谷，員工們經常休息的事情。
在中國，許多行業受到了來自經濟危機的影響。比如，紡織行業，原意是這樣的一些加工什么的這些行業的利潤大部分都沒外國拿去了，現在經濟危機使出口減少，使得本來就少的利潤的那些工廠不能生存下去只有倒閉了
8. 為什么美國的房價炒不到中國這么夸張
美國人不會這樣。至少我沒有聽到過。 美國物價上漲是非常緩慢的，十年，公交車票才漲了一塊錢。 現在，美國房價跌得很厲害哦，底特律，是一個生產汽車的工業城市，100美元就可以買一個這里叫HOUSE，中國叫別墅的房子哦。長島算是好位置啦，從40
美國\房價\夸張
美國人不會這樣。至少我沒有聽到過。 美國物價上漲是非常緩慢的，十年，公交車票才漲了一塊錢。 現在，美國房價跌得很厲害哦，底特律，是一個生產汽車的工業城市，100美元就可以買一個這里叫HOUSE，中國叫別墅的房子哦。長島算是好位置啦，從40