榮觀房產網1. 房地產項目資本金是什么意思
項目資本金是指在建設項目總投資中，由投資者認繳的出資額。
項目資本金主要強調的是作為項目實體而不是企業所注冊的資金。注冊資金是指企業實體在工商行*管理部門登記的注冊資金，通常指營業執照登記的資金，即會計上的“實收資本”或“股本”，是企業投資者按比例投入的資金。
在我國注冊資金又稱為企業資本金。因此，項目資本金有別于注冊資金。
擴展資料
房地產項目資本金規定
房地產項目資本金《城市房地產開發經營管理條例》規定：“房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%”。
房地產開發項目實行資本金制度，并規定房地產開發企業承攬項目必須有一定比例的資本金，可以有效地防止部分企業的不規范行為，減少樓盤“爛尾”等現象的發生。
2009年5月25日，**下發《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》中進一步明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。
參考資料來源：百度百科- 投資項目資本金
2. 房地產在建項目抵押如何保證我們的資金安全
一、不能按期完成抵押貸款甚至無法完成。
該行建立一個項目作為抵押貸款的地位是不在建設的價值，作為貸款擔保，但在建設工程預計將完成后，貸款擔保完成。因此，當它被用作抵押在建設中，不能如期完成，甚至成為“樓”工程將不可避免地導致損失的銀行，這種損失不僅反映在貸款損失，而且在銀行的抵押貸款（未完成項目建設）的損失大量的人力，物力資源，導致銀行“以補償夫人折士兵”的情況。
二、在建設高估值的抵押品價值的風險。由于其特殊性，在建設抵押貸款，所以評估機構評估，銀行貸款的安全性有一個顯著的關系，并在建設和它的不確定性，即完成后的市場定位，位置變化，目前房地產價格的變化等，以評估帶來了一定程度的困難。
根據項目評估方案，無疑將提高建設項目的價值，使銀行貸款的安全性降低。 因此，筆者認為，實際工程造價應根據實際工程施工成本為基礎，結合所建配套設施的使用價值，確定項目的實際價格。
三、在房地產建設中，與“土地使用權”分離的風險抵押貸款。 （1）《物權法》第一百八十二條規定“以房屋抵押權，房屋占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。
在建設用地抵押權的抵押權下，土地上的房屋抵押權一并抵押。凡未按照前款規定抵押財產的，應將抵押物一并抵押。
“4根據事實的規定，如果在一塊建設用地使用權，并正在建設和工程財產中，如果房地產權證是在建工程抵押貸款程序之前，是屬于建設用地的使用權，即使未辦理抵押手續將抵押一起。 即使建設項目已經完成了抵押貸款程序（包括建設用地使用權），按照《物權法》規定，抵押貸款的清算仍在前一次抵押中。
抵押貸款價值嚴重縮水的風險。 （2）《城市房地產抵押貸款管理辦法》（以下簡稱《辦法》）的第十一條規定：“在建設工程已完成部分按揭，抵押權的土地使用權”。
但在房地產*策和法規更復雜和房地產制度改革的實際操作，也有些人因為抵押評估價值已達到貸款額度的擔保，或貸款人員快速，容易等主觀或客觀的原因，一些在建設抵押貸款，只有為土地抵押權的使用和不動產抵押貸款基本上“在建設的項目抵押貸款”的純“土地使用權”抵押貸款，這可能導致抵押債務難以實現的后果。 此外，還要注意的是：由于國有土地使用權和土地使用權轉讓價值差異巨大的配置，以及“與地面建筑一起劃撥方式取得土地使用權的房地產設定抵押的處罰應該從處置所得的價格支付相當于應繳納土地使用權出讓金，抵押權人方第一個還款規定。
因此，在按揭程序的過程中，必須“在房地產建設”和“土地使用權”與抵押貸款相結合。
3. 房屋開發商把房子抵押給銀行然后籌集資金進行房產開發,我們買了房
問：我于2001年9月與開發商簽訂《商品房買賣合同》，購買XX小區XX棟XX號商品房一套。
該買賣合同約定：（1）出賣人于2002年9月30日前交付房屋；（2）出賣人應當在商品房交付使用后60日內，將辦理產權登記手續需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。 如因出賣人責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款1%向買受人支付違約金。
合同簽訂后，我如約將合同總價款的80%支付給開發商，但雙方并未辦理預售登記手續。后來我聽說開發商已將所開發的兩棟房屋全部抵押給銀行申請貸款，遂向開發商質詢，但他們沒有給我確切的答復。
現我想咨詢：這種行為是否合法，我該怎么辦？ 律師：本案當事人雙方爭議的焦點在于開發商抵押行為的合法性及其給購房人造成的損失等問題。要判斷開發商抵押行為的合法性，首先應先審查其抵押行為是否履行了法律規定的程序。
根據《城市房地產抵押管理辦法》及《北京市房地產抵押管理辦法》之有關規定，可以依法設立抵押的房地產主要有：依法通過出讓、轉讓方式取得的國有土地使用權；依法取得所有權或期得權益的房屋及法律、法規規定的其他可以抵押的房地產，包括在建工程抵押、預購商品房貸款抵押等。 房地產抵押應到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。
未辦理抵押登記的房地產抵押不具備法律效力。鑒于本案的開發商不肯將有關房地產抵押的詳細情況向購房人通報，因此，律師建議購房人到房地產所在地的房地產管理部門查詢抵押登記的有關情況。
根據查詢得到的抵押登記的內容、范圍、時間等具體情況確定判斷其行為的合法性及對購房人權利的侵害。 如果查實開發商已經辦理了購房人所購房屋的抵押登記手續，且抵押行為在購房人與開發商簽訂購房合同之前，根據法律規定，開發商只有在取得抵押權人（即貸款銀行）書面同意的情況下才能將作為抵押物的房屋轉讓給購房人，否則，其轉讓行為無效。
在此情況下，購房人與開發商簽訂的商品房買賣合同無效，購房人有權要求開發商返還已支付的購房款，并賠償其因此所遭受的利息及其他損失。 如果查實開發商的抵押行為在購房人與開發商簽訂商品房買賣合同之后，則購房人可依據商品房買賣合同的有關約定要求開發商承擔因房產抵押所可能造成的購房人無法按期辦理產權證等損失。
當然，由于購房人與開發商簽訂商品房買賣合同后已經取得了房屋的期得權益，此時，開發商已無權再以自己的名義將房屋抵押，因此，購房人可以要求開發商限期對所購房屋進行解押。 否則，可以要求開發商承擔侵權責任并要求其賠償因此所遭受的經濟損失。