榮觀房產網1. 您好
實際貨幣利率有望上浮 （一） 適度從緊的貨幣*策取向 2004年確定的貨幣信貸調控目標是，廣義貨幣M2與狹義貨幣M1的增長在17%左右，全部金融機構新增人民幣貸款2.6萬億元左右。
但是，一季度貨幣執行報告顯示，3月末，廣義貨幣M2余額23.2萬億元，同比增長19.1%。一季度金融機構實際增加貸款8351億元，占全年預期目標2.6萬億元的32%，同比多增247億元，顯示一季度國民經濟部分行業的過熱局面，并沒有得到有效遏制。
國家近期連續下發了一系列宏觀調控的*策，如在較短時間內進行的三次準備金率的調整，提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產開發固定資產投資項目資本金比例，以及人民日報刊登社論《堅決維護宏觀調控*令暢通》，都反映了國家宏觀調控的決心。央行一季度貨幣*策執行報告中也明確指出，下一階段穩健貨幣*策的取向是適度從緊，并將進一步研究動用價格杠桿等貨幣*策工具組合進行預調和微調，并穩步推進利率市場化，將賦予金融機構更大的貸款利率定價自主權。
由于銀行較高的超額準備金水平，導致近期央行的總量調控*策效果一般，不排除國家進一步采用價格調控*策的可能。可以預期，在緊縮性貨幣*策環境下，經濟增長的內生動力會使資金的供求趨于緊張，存貸款利差必將進一步擴大，上市銀行利潤會大幅上升。
（二）資金流向不均衡，導致局部產業資金短缺 本輪經濟景氣周期，以房地產和汽車的消費、出口的快速增長，進而帶動資本生產產業的擴張，石化、鋼鐵、有色金屬、能源、交通、機械等行業都出現了快速擴張，在資本生產行業出現了明顯的通脹。但與此對應的是，在最終消費行業，除了房地產和汽車消費明顯增長，糧食等農產品價格回升之外，大多數消費品價格低迷，尤其是家電等大規模生產的消費品行業，依然維持通縮的局面。
這些行業上游原材料價格上漲，自身產品價格疲軟，行業盈利前景不樂觀，阻礙了資金向這些行業流動。 （三）央行放開貸款利率浮動范圍 繼2003年央行允許商業銀行發行次級債補充資本金后，中國人民銀行決定，從2004年1月1日起擴大金融機構貸款利率浮動區間。
在中國人民銀行制定的貸款基準利率基礎上，商業銀行、城市信用社貸款利率的浮動區間上限擴大到貸款基準利率的1.7倍，農村信用社貸款利率的浮動區間上限擴大到貸款基準利率的2倍，金融機構貸款利率的浮動區間下限保持為貸款基準利率的0.9倍不變。不再根據企業所有制性質、規模大小分別確定貸款利率浮動區間。
*策性銀行貸款及**另有規定的貸款利率不上浮。 近期各方面的信息表明，央行有進一步提高貸款利率浮動范圍的可能。
（四）資金供求雙方的行為變化 過去單一的貸款利率和不良貸款考核到人的*策，使得銀行的價值取向單一：只選擇最好、最大的沒有風險的公司貸款。在原有的體制下，貸款的灰色成本將顯性化為貸款成本。
在單一貸款利率下，資金的供給話語權掌握在銀行手中，企業是被動的被選擇對象。那些沒有入選而又需要資金的企業，往往通過灰色交易入選貸款對象。
在貸款利率放開之后，企業獲得了部分的話語權，可以運用價格籌碼與銀行談判，那些原先支付灰色成本的企業，有可能將部分灰色成本轉變為貸款成本。貸款利率的浮動，可能促使銀行的行為取向發生變化：在較高的貸款利率的前提下，考慮以前不愿意貸款的中小型公司或風險較高的公司。
利差水平擴大影響大 上市商業銀行的主要收入來自于利差收入，平均占到經營收入的三分之二，而利差凈收入水平則取決于貸款規模及利差水平，我們認為利差水平擴大對于上市公司業績的影響將超過貸款規模收縮的影響。 （一）緊縮性的貨幣*策并不會改變商業銀行信貸規模的增長 根據1992年以來貨幣供應量增長率、現價GDP增長率、不變價GDP的比較分析，在過去的5年、6年、7年、8年、9年、10年時間里，M2增長率與GDP增長率之差的平均數分別為7.58%、8.12%、9.19%、10.42%、11.69%和11.48%，在過去的5年、6年、7年、8年、9年、10年時間里，M1增長率與GDP增長率之差的平均數分別為7.62%、5.15%、8.68%、8.38%、8.95%和9.08%。
根據GDP與貨幣供應量的歷史數據關系，考慮到中央銀行將綜合運用多種貨幣*策手段調控貨幣供應量的增長幅度，預計2004年M2的增長率在17%左右，M1的增長率在16%左右。央行今年的調控目標是M2計劃增長17%，相應的貸款平均增幅應與此相當。
而上市銀行因機制優勢，貸款增速應會超過平均水平，在25%左右。信貸規模在高增速背景下的適度下降，對銀行的利潤增長不會構成明顯的影響，大部分上市銀行2004年凈利潤增長率仍可達20%以上。
（二）實際利率的下降導致企業投資規模的擴張 人民幣匯率短期內大幅調整的可能性不大，人民幣的升值壓力將導致國內通脹壓力加大，而且人民幣的升值壓力也制約了國內存款利率的調整空間，這將會進一步降低國內資金的實際利率。從企業來看，影響其投資決策的主要因素是資金的實際利率和盈利預期。
2003年底，CPI是1%，預計2004年CPI還會進一步提高，甚至達到4%至5%的水平，實際利率的持續。
2. 樓市貸款增速已開始回落了嗎
據報道，5月11日，央行公布4月金融統計數據：4月新增社融1.56萬億元，同比多增1725億元；M2增速由3月的8.2%微升至8.3%;4月金融機構貸款增加1.18萬億，同比多增797億等。
報道稱，2017年受樓市調控升級影響，居民中長期貸款增速明顯下行，2018年中央經濟工作會議進一步強調完善房地產長效機制，以及財*部近期釋放啟動房產稅立法信號，樓市頭上的“緊箍咒”難松，房地產市場仍然承壓，居民中長期貸款累計同比增速大概率保持負增長。 央行數據顯示，4月，居民部門短期貸款新增1741億元，同比增加400多億元；中長期貸款新增3543億元，同比少增近900億元。
顯示全國范圍內居民貸款購房行為仍在繼續降溫中。 住建部負責人約談近期樓市熱點城市，重申堅持調控不動搖，其預計“房住不炒”大局不會遭到破壞，與上述數據對應的是，各大一線城市的房價也出現回調狀態。
文章來源：央廣網。
3. 為什么貸款的增長率用貸款余額作為指標
有好多的。
銀行貸款需要審核的14個財務指標： （1）財務結構： 1、凈資產與年末貸款余額比率必須大于100%（房地產企業可大于80%）；凈資產與年末貸款余額比率=年末貸款余額/凈資產*100%，凈資產與年末貸款余額比率也稱凈資產負債率。 2、資產負債率必須小于70%，最好低于55%；資產負債率=負債總額/資產總額X100%。
(2)償債能力： 3、流動比率在150%~200%較好；流動比率=流動資產額/流動負債*100%。 4、速動比率在100%左右較好，對中小企業適當放寬，也應大于80%；速動比率=速動資產額/流動負債*100%；速動資產=貨幣資金+交易性金融資產+應收賬款+應收票據=流動資產—存貨—預付賬款—一年內到期的非流動資產—其它流動資產。
5、擔保比例小于0.5為好。 6、現金比率大于30%。
現金比率=（現金+現金等價物）/流動負債。 （3）現金流量： 7、企業經營活動產生的凈現金流應為正值，其銷售收入現金回籠應在85~95%以上。
8、企業在經營活動中支付采購商品，勞務的現金支付率應在85~95%以上。 （4）經營能力： 9、主營業務收入增長率不小于8%，說明該企業的主業正處于成長期，如果該比率低于5%，說明該產品將進入生命末期了。
主營業務收入增長率=（本期主營業務收入-上期主營業務收入）/上期主營業務收入*100% 10、應收賬款周轉速度應大于六次。一般講企業應收賬款周轉速度越高，企業應收賬款平均收款期越短，資金回籠的速度也就越快。
應收賬款周轉速度（應收賬款周轉次數）=營業收入/平均應收賬款余額=營業收入/（應收賬款年初余額+應收賬款年末初余額）/2=營業收入*2/（應收賬款年初余額+應收賬款年末初余額）。 11、存貨周轉速度中小企業應大于五次。
存貨周轉速度越快，存貨占用水平越低，流動性越強。存貨周轉速度（次數）=營業成本/平均存貨余額，其中存貨平均余額=（期初存貨+期末存貨）÷2。
(5)經營效益： 12、營業利潤率應大于8%，當然指標值越大，表明企業綜合獲利能力越強。營業利潤率=營業利潤/營業收入（商品銷售額）*100% =（銷售收入-銷貨成本-管理費-銷售費）/銷售收入*100%。
13、凈資產收益率中小企業應大于 5%。一般情況下，該指標值越高說明投資帶來的回報越高，股東們收益水平也就越高。
凈資產收益率=總資產凈利率*權益乘數=營業凈利率*總資產周轉率*權益乘數；其中營業凈利率=凈利潤÷營業收入；總資產周轉率（次）=營業收入÷平均資產總額；權益乘數=資產總額÷所有者權益總額=1÷（1-資產負債率）。 14、利息保障倍數應大于400% 利息保障倍數=息稅前利潤 / 利息費用=（利潤總額+財務費用）/（財務費用中的利息支出+資本化利息） 請加精啊，謝謝！做任務不易。
4. 個人住房貸款增速已開始回落了嗎
據報道，今年初開始，深圳、北京、鄭州等地首套房商業貸款利率陸續取消折扣，恢復至五年以上中長期貸款基準利率4.9%的水平，但是實際上個人住房貸款的增速正在逐步的回落。
報道稱，隨著房地產調控*策的不斷升級以及銀行考核指標的變化，房貸利率自年初開始逐步走高，首套房貸利率從過去普遍的基準利率8.5折開始逐漸向基準利率靠攏，近期則明顯較基準利率有所上調。 中國人民銀行營業管理部負責人表示，近期市場情況反映，在個人住房貸款增速不斷滑落之際，個人消費貸款卻在近幾個月出現異常增長，轄內個別銀行業金融機構發放的個人消費貸款和個人經營性貸款存在違規流入房地產市場用于購房的情況，這類行為不符合國家房地產調控*策要。
分析人士表示，從歷史數據來看，全國居民短期消費貸款和全國社會消費品零售額的同比增幅走勢基本保持同步，但今年 3 月以來，短期消費貸款同比走勢大幅攀升，明顯偏離穩中有升的零售額同比增幅。 希望房貸利率可以保持穩定，希望不會影響房地產市場。