榮觀房產網1. 稅務機關如何對納稅人的房地產開發項目進行日常管理
主管稅務機關應加強房地產開發項目的日常稅收管理，實施項目管理。
主管稅務機關應從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設置臺帳，對納稅人項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發全過程情況實行跟蹤監控，做到稅務管理與納稅人項目開發同步。 主管稅務機關對納稅人項目開發期間的會計核算工作應當積極關注，對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，應督促納稅人根據清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。
對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，有條件的地區，主管稅務機關可結合發票管理規定，對納稅人實施項目專用票據管理措施。
2. 房地產項目有哪些稅
房地產項目要交的稅目跟一般經營性企業交納的稅目是一致的。
基本是中國的所有稅目都涉及。比較常用的是增值稅11%、企業所得稅25%、附件稅約為增值稅繳納金額的12%，土地增值稅（不同增值差額適用不同稅率）、個人所得稅（不同檔位適用不同稅率）。
辦理過程中還涉及土地使用稅（根據地方不同而不同）、房產稅（根據用途不同征稅方式不同，出租按租金的12%征收，自用按照房產余值的1.2%征收），購置過程中還涉及契稅（范圍在3%-5%）。具體的稅率需要提問更詳細，這樣問太籠統，基本上可以把稅法課本推薦給你看了。
3. 房地產開發項目稅務如何處理
開發企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理：（一）凡開發合同或協議中約定向投資各方分配開發產品的，開發企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。
（二）凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理：1、開發企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。
2、投資方取得該項目的營業利潤應視同取得股息、紅利，憑開發企業的主管稅務機關出具的證明按規定補交企業所得稅。房地產行業現在越來越紅火，雖然國家一再控制，房價仍然持續上升，不防一起來了解一下房地產項目開發的銳務處理規定吧。
4. 營改增后房地產開發企業要交哪些稅
1.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。
納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。2.公路經營企業中的一般納稅人收取試點前開工的高速公路的車輛通行費，可以選擇適用簡易計稅方法，減按3%的征收率計算應納稅額。
試點前開工的高速公路，是指相關施工許可證明上注明的合同開工日期在2016年4月30日前的高速公路。3.一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
4.小規模納稅人出租其取得的不動產（不含個人出租住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
5.其他個人出租其取得的不動產（不含住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。6.個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。
5. 房地產行業增值稅管理工作指引包括哪些內容
第一章 總 則第一條 為加強房地產行業增值稅管理，防范稅收風險，堵塞稅收漏洞，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及實施細則、《中華人民共和國發票管理辦法》及實施細則、《財*部國家稅務總局關于全面推開營業稅改增值稅的通知》（財稅【2016】36號）、《國家稅務總局關于發布房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）和相關稅收法律、法規、*策，制定《河北省國家稅務局房地產開發行業增值稅管理工作指引》（試行）（以下簡稱《工作指引》）。
第二條 本《工作指引》是對房地產業稅收管理各個環節業務操作和風險防控做出的具體規定，包括總則、項目管理、發票管理、申報征收、日常管理、預警監控、附則七個部分。第三條 房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，適用本《工作指引》。
自行開發，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。房地產開發企業以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發后，以自己的名義立項銷售的，屬于本辦法規定的銷售自行開發的房地產項目。
第二章 項目管理第四條 房地產開發是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。項目管理是指各級國稅機關采用信息化技術手段，以具體的房地產開發項目為管理對象，對房地產項目有關合同、土地出讓金、開發、銷售、發票開具、預繳稅款、申報征收等信息實施有效監控管理。
具體包括項目信息管理和項目登記管理。第五條 房地產老項目是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
第一節 項目信息管理第六條 第三方信息，包括稅務機關從發改委、住建、規劃等部門取得的房地產項目信息。第七條 內部信息，包括金稅三期稅收管理系統、增值稅發票管理新系統等系統中的企業基本信息、申報信息、發票信息等相關信息。
第八條 房地產項目信息，包括房地產項目名稱、地址、土地、建筑面積、開工日期、竣工日期、銷售進度、樓牌號等相關信息。第二節 項目登記管理第九條 項目登記（一）納稅人進行房地產開發，自項目立項之日起30日內應持下列資料向房地產項目所在地主管e79fa5e98193e4b893e5b19e31333363356630稅務機關進行房地產開發項目備案。
1.《房地產開發項目情況備案表》（附表1）;2.不動產項目審批立項文件復印件（加蓋公章）；3.《國有土地使用證》復印件（加蓋公章）；4.《建設用地規劃許可證》復印件（加蓋公章）；5.《建設工程規劃許可證》復印件（加蓋公章）；6.《建設工程施工許可證》復印件（加蓋公章）；7. 《商品房銷售（預售）許可證》復印件（加蓋公章）；（二）主管稅務機關收到納稅人報送的備案資料后，將資料留存，建立分戶檔案。如上述資料尚未完全取得，應對其已取得的資料進行備案，同時，告知納稅人在其他資料取得30日內須向稅務機關進行補充備案。
（三）對于2016年4月30日前開工的老項目，納稅人應將項目情況填報《房地產老項目備案表》（附表2），并于本指引執行之日起30日內報送至主管稅務機關備案。第十條 納稅人項目備案內容發生變化時，應在30日內填寫《房地產開發項目情況變更備案表》（附表3），同時將有關證件、資料向項目所在地主管稅務機關辦理項目變更備案。
第十一條 項目銷售進度管理（一）納稅人辦理項目登記后，應在第一筆預繳稅款后，按季報送《房地產銷售進度采集表》（附表6）。第十二條 商品房樓牌號管理（一）已辦理房地產開發項目登記的納稅人在取得樓牌號信息后30天內，通過書面資料將所有樓牌號向主管稅務機關報送《房地產樓牌號報告表》（附表5）。
（二）主管稅務機關收到納稅人報送的《房地產樓牌號報告表》，經審核確認歸檔。納稅人樓牌號信息發生變化的，應到主管稅務機關變更備案信息。
第十三條 項目注銷（一）納稅人申請房地產項目銷售完畢且繳清稅款之日起30日內，向項目所在地主管稅務機關申請辦理項目注銷。（二）主管稅務機關受理對申請辦理項目注銷的納稅人，發放《房地產開發項目注銷申請表》（附表4），要求其如實填報并提供有關資料。
第三章 發票管理第十四條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，應自行開具增值稅發票。向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得開具增值稅專用發票。
小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應自行開具增值稅普通發票。購買方需要增值稅專用發票的，小規模納稅人可向主管國稅機關申請代開。
向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得申請代開增值稅專用發票。第十五條 納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發票，開具發票時應選取代碼603“已申報繳納營業稅未開票補開票”，發票。
6. 如何加強房地產業稅收征管
目前房地產行業以它獨有的特性呈現出迅猛發展的趨勢，它具有廣泛的產業關聯性，能帶動多個產業部門的發展，并成為推動國民經濟發展的一支重要力量和稅收收入增長的重要來源。
稅收征管工作中存在的問題 企業納稅意識淡薄，偷稅現象比較嚴重。有些財務人員素質較低，對房地產開發企業會計制度、核算辦法不熟悉、不了解，亂用會計科目，隨意結轉成本費用；有的企業一味地追求利益最大化，有意虛列成本費用，不記或少記收入，隱瞞利潤逃避稅收。
稅收征管力度不夠，征管漏洞較為明顯。由于房地產開發項目周期長、企業流動性較大，工程結算復雜，涉及稅種相對較多，會計制度和稅法對房地產開發收入成本的確認也存在著差異，使得征管難度加大。
再加上稅務部門對房地產企業開發項目資料掌握不全面， 稅收基礎管理工作不扎實，使得房地產行業的稅收征管存在較多的漏洞，一些企業千方百計鉆空子偷逃稅款。 稅收違法打擊不夠， 稽查工作力度不到位。
由于稅務部門一般只注重當期征收，不注重回頭檢查和對重點稅源的稽查工作，加之部分稽查人員業務水平較差，稽查存在一定難度。稽查力度的薄弱又加大了房地產開發企業偷稅的欲望。
另外對偷逃稅的處罰不嚴， 稅務部門往往以補代罰、以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥幸的心理。 解決上述問題應采取的對策 強化稅收*策宣傳。
要采取多種形式加大房地產行業稅收相關*策的宣傳力度，采取送*策上門、納稅輔導上門、組織培訓等方式理順、溝通征納關系，增強房地產企業的納稅意識，營造房地產行業良好的稅收征收環境。 健全對房地產開發項目的監控管理體系。
稅務機關要全面掌握房地產開發企業的涉稅資料，實行全程動態跟蹤管理，及時發現處理新情況、新問題。并實地觀察了解企業的建設項目相關情況，掌握與企業財務信息有關的資料。
再通過與房地產企業開發有關聯的房產、土地等部門間的配合，準確、快捷傳遞信息，實現信息的互通共享，用稅務監制發票來控制各種產權證件的辦理，控制企業各個納稅環節，實施房地產稅收一體化管理。 堅持以人為本觀念，提高干部隊伍素質。
房地產行業稅收征管工作與稅務人員的業務素質、執法水平有著密不可分的關系。要加強稅務人員的培訓，讓稅收征管人員了解整個房地產開發交易的全過程，掌握房地產行業的會計核算方法，適應復雜的房地產稅收征管工作。
加大稅收檢查力度，打擊涉稅違法行為。要切實推行稅收管理員制度，強化其管理職責。
并加大對稅源大戶的檢查力度，運用行之有效的稽查手段，及時掌握納稅人在開發經營、財務核算以及納稅等方面存在的問題，根據情節、性質的輕重依法處理，嚴厲打擊稅收違法行為。
7. 如何強化房地產業稅收管理
近年來，隨著國家實行住房制度和用地制度的改革，以及人口城市化進程的快速發展，縣城區域不斷拉大，縣城常住人口大幅增加，帶動了房地產稅收快速增長，但同時也給現有的稅收*策和稅收管理帶來新的挑戰。
一、房地產業稅收征管中存在的問題
1、收入入賬不及時，延遲納稅。部分企業在取得預售許可證前以定金或借款名義收取的預收款掛往來，不申報稅收；有些房地產商以部分商品房抵頂債務，不按期申報收入納稅。
2、少報收入偷逃稅款。一些房地產開發企業采用向稅務機關提供修改過的購房合同、故意降低售房單價，開具自制收據收取房款等手段，將收入存放在不同的銀行賬戶中；有些以自制收據收取車庫或附房售房款，大量收入不記賬，形成偷稅。
3、個別房地產企業為了盡快銷售房屋，推出了一系列優惠方案如“售后返租”“有獎銷售”等行為，未將返還的租金收入、購房金額或贈送面積作價計入銷售收入，造成少繳稅金。
4、不按規定清算土地增值稅。多數房地產開發企業利用種種手段鉆*策“空子”，遲遲不進行決算，或留下幾套“尾房”，不進行銷售，逃避土地增值稅清算，影響了土地增值稅稅款的及時足額入庫。
5、不按規定接受發票。開發企業在預付施工企業工程款時不按規定接受發票，而是開具收據。既影響了工程成本的及時結轉，又給建筑施工企業偷欠稅款提供了機會。
此外，個別企業開發的整個項目未全部銷售完，將已實現的銷售收入長期掛“預收賬款”等科目，不及時結轉，影響了企業所得稅的正確計繳。
二、征管建議
1、加強部門協作，實現信息共享。稅務機關要加強同城建、招標、規劃、建設、房管、國土等部門的聯系，摸清房地產項目情況。及時掌握項目開工、竣工、預售等信息，實現工程施工進度與稅收的同步管理。對重點建設部門，如建設局、交通局等，可委托代征稅款。
2、實行工程項目管理制度。稅務機關應充分利用網絡，按企業分工程項目進行分類建檔。要求企業每月納稅申報時，同時報送工程項目付款、施工進度等信息，稅務機關應及時將申報情況錄入電腦的分類檔案里，并建立建設方與施工方信息的關聯網絡核對系統。運用科技管稅手段實行以票控稅。
3、加強對外出施工企業的管理。 吳干東 戴天山
8. 房地產開發企業怎樣納稅
房地產開發企業應繳稅費 （一）、應稅范圍： 根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》的規定，房地產開發企業，發生營業稅應稅勞務時主要涉及以下兩個方面： 1、轉讓土地使用權：是指土地使用者轉讓土地使用權的行為，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。
土地租賃，不按本稅目征稅。 2、銷售不動產：是指有償轉讓不動產所有權的行為。
不動產，是指不能移動，移動后會引起性質，形狀改變的財產。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構筑物、銷售其他土地附著物。
（1）銷售建筑物或構筑物 銷售建筑物或構筑物，是指有償轉讓建筑物或構筑物的所有權的行為。以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。
（2）銷售其他土地附著物 ① 銷售其他土地附著物，是指有償轉讓其他土地附著物的所有權的行為。 ② 其他土地附著物，是指建筑物或構筑物以外的其他附著于土地的不動產。
③ 單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。 ④ 在銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產征稅。
⑤ 以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。 ⑥ 不動產租賃，不按本稅目征稅。
（二） 涉及稅種 房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、印花稅以及契稅等。 1、銷售不動產的營業稅計稅依據 根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》的規定： （1） 納稅人的營業額為納稅人銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。
（2）單位將不動產無償贈與他人，其營業額比照《營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定確定。對個人無償贈送不動產的行為，不應視同銷售不動產征收營業稅。
（3）營業稅暫行條例實施細則第十五條規定： 納稅人銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業額： ① 按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定； ② 按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定； ③ 按下列公式核定計稅價格： 計稅價格=營業成本或工程成本*（1+成本利潤率）÷（1—營業稅稅率） 上列公式中的成本利潤率，由省、自治區、直轄市人民*府所屬稅務機關確定。 2、其他具體規定如下： （1）根據《轉發國家稅務總局關于房產開發企業銷售不動產征收營業稅問題的通知》（京地稅營[1996]592號）規定，在合同期內房產企業將房產交給包銷商承銷，包銷商是代理房產開發企業進行銷售，所取得的手續費收入或者價差應按“服務業―代理業”征收營業稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產開發企業將房屋銷售給包銷商，對房產開發企業應按“銷售不動產”征收營業稅；包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產”征收營業稅。
（2）對合作建房行為應如何征收營業稅 根據《轉發國家稅務總局關于印發營業稅問題解答（之一）的通知》（京地稅營[1995]319號）規定： 合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種： 第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。
具體的交換方式也有以下兩種： ① 土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的行為。
因而合作建房的雙方都發生了營業稅的應稅行為。對甲方應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅；對乙方應按“銷售不動產”稅目征稅。
由于雙方沒有進行貨幣結算，因此應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定分別核定雙方各自的營業額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發生了銷售不動產行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產”稅目征收營業稅。
② 以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。
在這一經營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業―租賃業”征營業稅；乙方發生了銷售不動產的行為，對其按“銷售不動產”稅目征營業稅。
對雙方分別征稅時，其營業額也按《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定核定。 第二種方式是甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業，合作建房。
對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅： ① 房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式按照營業稅“以無形資產投資入股，參與接受投。
9. 房地產稅收有哪些
提供你一些稅種及計算辦法，看看對你是否有用：
營業稅按營業收入5%繳納；
城建稅按繳納的營業稅7%繳納；
教育費附加按繳納的營業稅3%繳納；
地方教育費附加按繳納的營業稅2繳納%；
土地增值稅按轉讓房地產收入扣除規定項目金額的增值額繳納（按增值額未超過扣除項目的50%、100%、200%和超過200%的，分別適用30%,40%,50%,60%等不同稅率）；
建安合同按承包金額的萬分之三貼花；
購房合同按購銷金額的萬分之五貼花；
城鎮土地使用稅按實際占用的土地面積繳納（各地規定不一，XX元/平方米）；
房產稅按自有房產原值的70%*1.2%繳納；
車船稅按車輛繳納（各地規定不一，不同車型稅額不同，XX元/輛）；
企業所得稅按應納稅所得額（調整以后的利潤）繳納（3萬元以內18%,3萬元至10萬元27%,10萬元以上33%）;
發放工資代扣代繳個人所得稅
10. 如何強化房地產業稅收管理
近年來，隨著國家實行住房制度和用地制度的改革，以及人口城市化進程的快速發展，縣城區域不斷拉大，縣城常住人口大幅增加，帶動了房地產稅收快速增長，但同時也給現有的稅收*策和稅收管理帶來新的挑戰。
一、房地產業稅收征管中存在的問題 1、收入入賬不及時，延遲納稅。部分企業在取得預售許可證前以定金或借款名義收取的預收款掛往來，不申報稅收；有些房地產商以部分商品房抵頂債務，不按期申報收入納稅。
2、少報收入偷逃稅款。一些房地產開發企業采用向稅務機關提供修改過的購房合同、故意降低售房單價，開具自制收據收取房款等手段，將收入存放在不同的銀行賬戶中；有些以自制收據收取車庫或附房售房款，大量收入不記賬，形成偷稅。
3、個別房地產企業為了盡快銷售房屋，推出了一系列優惠方案如“售后返租”“有獎銷售”等行為，未將返還的租金收入、購房金額或贈送面積作價計入銷售收入，造成少繳稅金。 4、不按規定清算土地增值稅。
多數房地產開發企業利用種種手段鉆*策“空子”，遲遲不進行決算，或留下幾套“尾房”，不進行銷售，逃避土地增值稅清算，影響了土地增值稅稅款的及時足額入庫。 5、不按規定接受發票。
開發企業在預付施工企業工程款時不按規定接受發票，而是開具收據。既影響了工程成本的及時結轉，又給建筑施工企業偷欠稅款提供了機會。
此外，個別企業開發的整個項目未全部銷售完，將已實現的銷售收入長期掛“預收賬款”等科目，不及時結轉，影響了企業所得稅的正確計繳。 二、征管建議 1、加強部門協作，實現信息共享。
稅務機關要加強同城建、招標、規劃、建設、房管、國土等部門的聯系，摸清房地產項目情況。及時掌握項目開工、竣工、預售等信息，實現工程施工進度與稅收的同步管理。
對重點建設部門，如建設局、交通局等，可委托代征稅款。 2、實行工程項目管理制度。
稅務機關應充分利用網絡，按企業分工程項目進行分類建檔。要求企業每月納稅申報時，同時報送工程項目付款、施工進度等信息，稅務機關應及時將申報情況錄入電腦的分類檔案里，并建立建設方與施工方信息的關聯網絡核對系統。
運用科技管稅手段實行以票控稅。 3、加強對外出施工企業的管理。
吳干東 戴天山。