榮觀房產網1. 3 在房地產企業“肢解分包”的合同管理模式下,要做好工程管理工
你這個“肢解分包”的說法不對，但我明白你的意思！一個地產項目的啟動，選用什么樣的“合同模式”直接關系到工程管理的操作，如何應對，取決于模式的選用，你應該也是業內人士，常選用的，經常是總分包、并行發包（其實并行發包也以土建單位為總包）兩種形式，實際的工程管理工作無論哪種模式都是差不多的，但涉及到風險的防范就有不同，我提兩點心得：一、完善合同交底程序。
總分包合同簽定之后，由合同部門組織工程、設計、成本等多個部門進行一次內部交底和溝通，梳理風險點在哪，當然也并不是所有合同簽定都要交底，主要指幾個協調難度大，交叉聯系多的分部工程二、實際的工程管理過程中，多發揮聯系溝通作用，與公司內部的溝通聯系，要求總包單位（這個總包可能是假的，但肯定有一個這樣歸口單位）做好現場管理，多一些協調總包與公司并行發包的專業隊伍之間的聯系。
2. 采用總分包模式的特點有哪些
采用總分包模式的特點如下： （1）有利于項目的組織管理。
由于業主只與總承包商簽訂合同，合同結構簡單。同時，由于合同數量少，使得業主的組織管理和協調工作量小，可發揮總承包商多層次協調的積極性。
（2）有利于控制工程造價。由于總包合同價格可以較早確定，業主可以承擔較少風險。
（3）有利于控制工程質量。由于總承包商與分包商之間通過分包合同建立了責、權、利關系，在承包商內部，工程質量既有分包商的自控，又有總承包商的監督管理，從而增加了工程質量監控環節。
（4）有利于縮短建設工期。總承包商具有控制的積極性，分包商之間也有相互制約作用。
此外，在工程設計與施工總承包的情況下，由于設計與施工由一個單位統籌安排，使兩個階段能夠有機地融合，一般均能做到設計階段與施工階段的相互搭接。 （5）對業主而言，選擇總承包商的范圍小，一般合同金額較高。
（6）對總承包商而言，責任重、風險大，需要具有較高的管理水平和豐富的實踐經驗。 當然，獲得高額利潤的潛力也比較大。
3. 合作房地產開發的模式有哪些
房地產合作開發的主要模式 （1）法人型合作開發：合作開發各方組成項目公司，并以項目公司名義辦理有關手續，合作開發的權利義務由公司項目章程具體明確。
主要包括以下兩種模式： a土地協議折價入股方式構成合作投資比； b土地評估作價入股方式構成合資投資比例。 （2）合伙型合作開發：合作開發各方未組成項目公司，以投資各方名義共同辦理有關手續，合作方式、投資及權益分配比例均由合作協議約定。
包括： a合作開發涉及一個項目； b合作開發涉及幾個用地性質規劃用途不一的項目； c合作各方的回報方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地補償方式。 （3）合作開發的其它方式：先合伙后轉為法人型的合作開發 4、房地產項目轉讓：已經獲得立項批準的房地產開發項目，在項目公司股東或合作開發的收益人互相之間，或向他人轉讓其股權或合作開發權益的行為。
5、房地產項目轉讓的模式： （1）以項目公司股權并購（兼并或收購）方式轉讓房地產開發項目； （2）以項目合作各方權益比例的變更轉讓房地產開發權益： a權益在合作各方內部轉讓； b權益轉讓給合作各方以外第三人。 6、合作開發的立項、規劃選址、規劃用地、建筑設計、施工許可，以及項目轉讓的土地使用人（股東或權益人）或者項目功能、用途等變更手續，均系要式的須經批準的行為，均需獲得*府有關主管部門的許可或批準，并持有批準文件或證照。
4. 合作房地產開發的模式有哪些
房地產合作開發的主要模式
(1)法人型合作開發：合作開發各方組成項目公司，并以項目公司名義辦理有關手續，合作開發的權利義務由公司項目章程具體明確。主要包括以下兩種模式：
a土地協議折價入股方式構成合作投資比；
b土地評估作價入股方式構成合資投資比例。
(2)合伙型合作開發：合作開發各方未組成項目公司，以投資各方名義共同辦理有關手續，合作方式、投資及權益分配比例均由合作協議約定。包括：
a合作開發涉及一個項目；
b合作開發涉及幾個用地性質規劃用途不一的項目；
c合作各方的回報方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地補償方式。
(3)合作開發的其它方式：先合伙后轉為法人型的合作開發
4、房地產項目轉讓：已經獲得立項批準的房地產開發項目，在項目公司股東或合作開發的收益人互相之間，或向他人轉讓其股權或合作開發權益的行為。
5、房地產項目轉讓的模式：
(1)以項目公司股權并購（兼并或收購）方式轉讓房地產開發項目；
(2)以項目合作各方權益比例的變更轉讓房地產開發權益：
a權益在合作各方內部轉讓；
b權益轉讓給合作各方以外第三人。
6、合作開發的立項、規劃選址、規劃用地、建筑設計、施工許可，以及項目轉讓的土地使用人（股東或權益人）或者項目功能、用途等變更手續，均系要式的須經批準的行為，均需獲得*府有關主管部門的許可或批準，并持有批準文件或證照。
5. 房地產的運營模式
拿到地塊后，房地產要做事情很多，你要詳細明白的話需要親自經歷或者查閱書籍。我這里給你籠統列舉一些：
一、前期準備階段：
土地獲取后開始前期手續工作：也就是幾個證的獲取（土地證、用地規劃證、工程規劃證、施工許可證）。大體過程是：設計院根據各項指標要求等設計 規劃方案—建筑方案—施工圖紙（這里面牽扯到前期報建好多程序）。前期工作一直到獲得施工許可證正常時間為10個月左右。有了施工許可證就可以進行下一步的工程施工工作了。
二、施工階段：
該階段主要是項目現場的工程施工，牽扯好多管理方面、好多部門（設計部、成本預算部、工程部、材料部、財務部、銷售部等）。該階段特點是根據設計圖紙來形成具體的實體工程。要有好多外來單位參與工程的施工與管理。簽訂各種合同，組織施工。該階段也是花錢的階段。
三、工程達到一定條件（各個地區要求不同）可以辦理預售許可證，房屋開始預售。（策劃、宣傳、推廣，客戶簽訂合同，收取資金等等）
地產商對建材，五金的購貨渠道：一般工程開發商將工程發包給一個施工總包單位，施工合同中約定材料的采購。有些開發商材料采購施工單位采購，根據當初報價結算。也有開發商有專門的材料部，他們給出材料價格，根據該價格最終結算。還有開發商單獨對鋼筋、水泥、商砼等大項自己采購，其他的施工單位采購。還有外墻保溫、門窗、單元門等一些分項工程，開發商也會單獨分包出來。
說這么多吧，你看不明白再追問吧。
6. 房產建設工程合作模式
合作開發的形式多種多樣，每家房企都根據自身的需求選擇其中一種或幾種；不同的房企自身的優劣勢不同，合作開發對它們各自的作用自然有所差異。
1.土地入股合作開發
以土地入股合作開發，這是目前主流的方式。該模式是A企出地，B企出資的合作模式。該模式需要注意的細節是：項目開發需要以合作雙方的名義向*府部門辦理審批手續和各種證件許可。
2.合作建房
合作建房是指以一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發房地產的房地產開發形式。
3.聯合成立項目公司
該模式是開發商與土地方成立項目公司，土地方將土地使用權變更到項目公司名下后，由項目公司具體開發經營項目的一種模式，有時被視同為土地轉讓，需要發生土地轉讓的交易稅費。這是萬科較常使用的一種模式。
4.股權收購模式
股權收購模式是指土地方將土地使用權變更到項目公司名下，開發商將項目公司的部分股權收購，達到間接取得土地使用權的目的，股權收購后，雙方按照注冊資本的比例投入后續開發資金的一種模式。
5.聯合競買
與合作方聯合參與土地部門的招拍掛，競買成功后，雙方按份額繳交土地出讓金，土地按份額共有，雙方共同出資開發建設，分享利潤的方式。也可采取雙方先合資成立公司然后參加競買的方式。
6.代建模式
開發商不作為股東，而是作為經營管理者角色，通過專業素養和品牌號召力提供全流程的開發及銷售服務，獲取固定收益和超額回報。
7.技術輸出
以向對方提供開發商的技術，與對方合作，包括技術入股和固定收益兩種合作模式。比如當代置業就和其他企業合作，輸出自己的綠色節能技術，并從中獲取一定收益。
8.開發商合作互補，發揮價值最大化
雙方主要通過聯合拿地、合作開發的形式來進行。
*合作模式
HI合作模式是項目公司向外資銀行借外債、償還本息，項目由開發商開發并享有利潤，但接受HI監督的模式。
10.信托
民眾或企業、團體（統稱委托人）將資金委托給信托公司，由信托公司把資金集合到一定數量后投資到房地產項目或貸款給房地產公司，取得投資回報或貸款利息后交給委托人的信托業務。
在選擇合作開發之前，房企務必要明確合作策略、制定合作規則，避免在合作過程中扯皮，錢沒賺到，最后鬧得不歡而散。
7. 什么是 EPC 總承包模式
EPC總承包模式
“EPC”是“設計、采購、施工”的三個英文單詞第一個英文字母的縮寫
(Engineering、Procurement、Construction)。
EPC總承包模式是指建設單位作為業主將建設工程發包給總承包單位，由總承包單位承攬整個建設工程的設計、采購、施工，并對所承包的建設工程的質量、安全、工期、造價等全面負責，最終向建設單位提交一個符合合同約定、滿足使用功能、具備使用條件并經竣工驗收合格的建設工程承包模式。
EPC總承包模式是當前國際工程承包中一種被普遍采用的承包模式，也是在當前國內建筑市場中被我國*府和我國現行《建筑法》積極倡導、推廣的一種承包模式。這種承包模式已經開始在包括房地產開發、大型市*基礎設施建設等在內的國內建筑市場中被采用。
8. 現在的房地產公司都是什么經營模式
企業運營模式根據企業在產業鏈的位置分類：1、生產代工型企業作為產業鏈中下游企業的供應商，根據客戶的訂單，加工產品。
在市場上，貼上其它企業的標牌進行銷售。2、設計+銷售型企業不涉及生產領域的任何業務，只負責設計和銷售，企業設計出市場上顧客所需求的產品和服務，然后尋找相應的生產代工，它要求企業具有很強的設計能力和銷售能力以及擁有自己的知名品牌。
3、生產+銷售型4、設計+生產+銷售型這是在產業鏈節點上涉及較多的經營模式，采用這種經營模式企業的特點是企業具備一定的新產品開發能力。5、信息服務類型信息服務類企業較典型的是咨詢公司，這種類型的企業或者公司，不涉及制造的一切活動，但是在很大程度上與制造業有著密切的聯系。
二、企業運營模式根據企業的業務范圍分：1、單一化經營模式單一化經營，又稱專業化經營，是指企業僅僅在一個產品領域進行設計、生產或者銷售，企業的業務范圍比較單一。2、多元化經營模式多元化經營模式分為三種基本類型：集中化多元經營、橫向多元化經營和混合多元化經營。