2016年沈陽房地產市場分析

1. 沈陽房地產市場分析研究報告

沈陽房地產市場分析研究報告區域市場可行性分析報告市場篇一、區域經濟發展現狀二、區域未來發展戰略三、區域房地產市場綜述四、新*對區域房地產市場影響五、區域房地產市場分析（一）區域市場現有產品分析1、區內各項目概況2、產品形態3、產品供應量1）總供應量2）各項目供應量4、各項目面積區間分析1）面積區間分析2）主力面積分析3）主力戶型分析5、價格分析6、客群分析（二）新項目概況（三）區域市場未來供應情況分析1、預計推出項目情況2、推出項目供應量分析（四）區域市場總結（五）區域未來發展前景定位篇六、客群定位七、市場定位八、產品定位結束語一、區域經濟發展現狀東陵區位于沈陽的東南部，沿東、北、南三方面成半球狀環繞沈陽市區，區西境與大東、沈河、和平三個區接壤，區東界與撫順市毗鄰，區南北兩端分別與蘇家屯區、新城子區相交接。

全域總面積為913平方公里，實際管轄621平方公里，是兼具城鄉兩種管理職能的新型城區。東陵區在得天獨厚的自然條件及良好的交通條件下，經濟發展呈現出勃勃的生機：2003年全區實現GDP118億元，完成財*收入5.22億元；2004年東陵區在圍繞建設現代化新城區和東陵謀繁榮中，完成地區生產總值131億元；2005年全區經濟繼續保持較快的發展，主要經濟指標一路飆升，平均實現了兩位數增長。

在經濟增長的情況下，東陵區在基礎設施及環境保護方面也加大了資金投入力度，環境進一步改善。在基礎設施建設方面，通過加大資金投入，先后建成了交通、能源、供水、污水處理、集中供熱等一大批環境基礎設施工程，城市基礎設施基本完善；在區域生態保護方面，通過強化生態恢復、退耕還林、自然保護區等各類建設和節水保水等一系列措施，區域生態環境也得到了大大改觀。

二、區域未來發展戰略按照沈陽市“十一五”規劃的總體要求，針對東陵區進入經濟快速提升期的現實，為完善區域空間布局、功能定位和產業規劃，形成以中心城區為核心，向周邊地區輻射延伸的發展態勢，促進產業集聚和城區優質擴張，再造一個新東陵的構想，東陵區要重點做強“五區五帶”：“五區”是指：中心商貿服務區，重點發展市場群、商業街和房地產等現代服務業；北部汽車產業區，重點發展汽車及零部件、汽車銷售和裝備制造、工程機械等產業；東部制鞋和新型建材產業區，重點發展制鞋、裝飾及新型建材和醫藥等產業；東南部旅游產業和生態農業區，重點發展旅游業和現代農業、生態農業；南部高新技術產業區，重點發展環保、航空和韓資產業。“五帶”是指：在三環外地區的沈撫線、沈丹線、沈大線、沈營線、沈李線等五條公路沿線范圍內，科學規劃，合理布局，擺放重點項目，形成五大沿路產業帶。

同時由于東陵區內集中有如南塔鞋城、東北摩托車市場等一批國內外知名的專業市場，因此在謀劃全區經濟戰略性結構調整時，把進一步壯大第三產業列為重中之重，加快傳統市場的升級改造步伐，在2006年及以后幾年內逐步升級改造一部分專業的大型市場如金馬（沈陽）皮革鞋材國際交易市場、東北摩托車市場、文官天和鋼材交易中心、高官不銹鋼市場、望花汽配商城、沈陽中晨汽車交易市場和沈陽煤炭交易中心等項目。這一舉措必將促進這些市場的更好、更快的發展，從而為區域經濟發展注入新的活力。

三、區域房地產市場綜述由于地理位置及經濟發展差異等因素的影響，東陵區內不同地域之間的房地產市場也有所差異，大體可分為四個版塊：南塔-長青版塊：該區域由于臨近市內五區中的沈河及大東兩區，因此相對于東陵其他區域來說經濟狀況較發達、交通便捷、公共配套齊全，因此樓盤單價相對也較高，購房人群中也有較大比例的市內人群。該版塊代表樓盤如：宏偉新都、錦繡江南、長青MOTO新城、和泰東方園、佳和新城、青陽四季園、萬科花園新城、龍凈都市晨光等樓盤；東陵新立堡版塊：該區域是連接市內與郊區--棋盤山風景區及沈陽與撫順的部位，因此一方面受市內發展的帶動，出入便捷、配套完善；另一方面自然條件良好，空氣污染輕，植被豐富，居住環境適宜，為此該區域具有一定的發展空間。

該版塊代表樓盤如：中房基安花園、歡樂人家、保利花園、保利海棠花園、世博弘苑、東城花園等樓盤；機場附近版塊：該地區由于靠近森林公園，植被豐富，空氣清新，因此在房地產開發中以別墅項目為主，玫瑰園、佳地園、美地莊園、錦繡山莊、信盟花園、皇嘉美墅、比華利莊園等點綴在森林公園左右，并且這一地區別墅的發展代表著沈陽別墅市場的真正啟動，但由于離市區較遠、生活配套設施不足等因素在一定程度上依舊制約其，隨著渾南的進一步發展，配套設施會逐步的有所改善；棋盤山版塊：該地區由于棋盤山及渾河等真山真水自然景觀的存在，植物園、森林公園、冰川動物樂園、海洋公園及世博園等人文景觀的相繼落成，因此該版塊的自然環境是無可比擬的。與上述機場版塊類似，在房地產開發方面該地區主要以低密度的中高檔別墅項目為主，山地藝墅、奧林匹克花園、陽光假日山莊、陽光維也納等中高檔別墅項目為主要代表。

四、新*對區域房地。

2. 2015年和2016年沈陽房地產*策對比,給你怎樣的思考

2015年：

(1)沈陽房地產市場當前的主要矛盾，是日益明顯的庫存壓力和行業危機與受東北經濟形勢惡化

影響而難以提升的民眾購買力之間的矛盾；

(2)擺在*府面前的難題，是經濟結構轉型的發展規律客觀需求與不得不繼續依靠房地產行業拉

動經濟的現狀之間的矛盾；

2016年初

22條房產新*，除了公積金的額度及門檻再次降低外，同時首付比例也進行調低，現在常規可申請首付20-25%；購房人群的涉獵范圍更直接指向大學、職專學生以及來沈務工的農民工。

連續的*策給予，降準、降息、降首付、將2016年剛開始的樓市推向高潮，各個樓盤現漲價幅度在1%-3%左右；其實個人認為沈陽的樓市泡沫并不大，作為省會城市，全市整體均價才7000元/平左右，不用比遠的，就吉林、哈爾濱的城市樓盤均價也要比沈陽高的多。

最后總結 2016年沈城樓市的小陽春究竟能走多遠，就像一個波峰和波谷的走向，2014年底作為一個地產人眼睜睜的看著樓市走向冰點，2015年開始樓市調整后的緩慢回升，2016年樓市應該更好與2015年，價格也會理性的增長。

3. 沈陽房地產市場未來的發展趨勢會怎么

首先看供求關系。

現在大家都說的住房供不應求，實際上不是真正的供不應求，而是從投資、炒房角度講的供不應求，在2006年上半年股市大漲以前中國投資者缺乏優良的投資產品，投資渠道相對狹窄， 房產幾乎成為惟一的績優投資品。各個行業、各個渠道的資金紛紛涌入房市，造成房產的供不應求， 比如上海房價最瘋狂時，有個炒房者的按揭貸款就達1000多萬元，國內外機構巨資整購樓盤的案例也 有很多。

所以從投資者的角度看，市場是供不應求。 但從居民自住、自用角度看，市場是供大于求，準確地講是供大于用， 我們建的房子比實際自用、自住的需求多。

需要跟需求是兩碼事，誰都 需要住房，但形成經濟學上的需求，則必須是人們的可支配收入可以完成 購房。現在還有很多空置房，需要的人很多，但由于收入低、買不起，也形不成市場需求。

來自各方面的數據均顯示，房地產業發展速度比國民經濟發展速度要快， 房價上漲速度和幅度大大高出居民可支配收入的增長，房價與居民收入比 已達到十幾倍甚至幾十倍，遠高于國際水平，空置率一直居高不下。

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