榮觀房產網1. 最高法院關于房產評估司法解釋有哪些
最高法院關于房產評估司法解釋：第一條 人民法院司法輔助部門負責統一管理和協調司法委托評估、拍賣工作。
第二條 取得*府管理部門行*許可并達到一定資質等級的評估、拍賣機構，可以自愿報名參加人民法院委托的評估、拍賣活動。人民法院不再編制委托評估、拍賣機構名冊。
第三條 人民法院采用隨機方式確定評估、拍賣機構。高級人民法院或者中級人民法院可以根據本地實際情況統一實施對外委托。
第四條 人民法院委托的拍賣活動應在有關管理部門確定的統一交易場所或網絡平臺上進行，另有規定的除外。第五條 受委托的拍賣機構應通過管理部門的信息平臺發布拍賣信息，公示評估、拍賣結果。
第六條 涉國有資產的司法委托拍賣由省級以上國有產權交易機構實施，拍賣機構負責拍賣環節相關工作，并依照相關監管部門制定的實施細則進行。第七條 《中華人民共和國證券法》規定應當在證券交易所上市交易或轉讓的證券資產的司法委托拍賣，通過證券交易所實施，拍賣機構負責拍賣環節相關工作；其他證券類資產的司法委托拍賣由拍賣機構實施，并依照相關監管部門制定的實施細則進行。
2. 涉外房產訴訟應當遵循的原則
在涉外房產法律實務中，涉外房產訴訟應當遵循以下原則： （一）適用我國《》的原則； （二）適用我國締結或參加的國際條約原則； （三）國家主權原則； （四）司法豁免原則。
【法律風險】 根據相關法律規定及涉外房產訴訟法律實務，涉外房產訴訟可能發生以下法律風險： （一）受理案件的法院是否有管轄權的法律風險； （二）涉訴房產是否在中國境內的法律風險； （三）被告在中國境內是否有住所的法律風險； （四）在中華人民共和國領域內沒有住所的當事人，不服第一審人民法院判決、裁定的是否在法定時間上訴的法律風險； （五）訴訟前申請的，是否在法定時間起訴的法律風險； （六）被告申請延期答辯的法律風險； （七）被告是否享有司法豁免權的法律風險； （八）享有司法豁免權的當事人，其所在國是否放棄豁免權的法律風險。 【法律后果】 根據相關法律規定及涉外房產訴訟法律實務，涉外房產訴訟可能產生以下法律后果： （一）受理案件的法院沒有管轄權的，可能承擔被人民法院裁定不予受理的法律后果； （二）涉訴房產不在中國境內的，可能承擔訴訟請求被駁回的法律后果； （三）被告在中國境內沒有住所的，可能承擔答辯期間、上訴期間被縮短的法律后果； （四）在中華人民共和國領域內沒有住所的當事人，不服第一審人民法院判決、裁定未在法定時間上訴的，可能承擔人民法院不予受理的法律后果； （五）訴訟前申請財產保全，在法定期限內沒有提起訴訟的，可能承擔賠償責任的法律后果； （六）被告申請延期答辯的，可能承擔人民法院駁回申請的法律后果； （七）被告享有豁免權的，可能承擔人民法院不予受理的法律后果； （八）國家放棄享有司法豁免權的，可能承擔敗訴的法律后果。
【法律依據】 一、《民事訴訟法》 第三十四條 下列案件，由本條規定的人民法院專屬管轄： （一）因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄； （二）因港口作業中發生糾紛提起的訴訟，由港口所在地人民法院管轄； （三）因繼承遺產糾紛提起的訴訟，由被繼承人死亡時住所地或者主要遺產所在地人民法院管轄。 第二百三十七條 對享有外交特權與豁免的外國人、外國組織或者國際組織提起的民事訴訟，應當依照中華人民共和國有關法律和中華人民共和國締結或者參加的國際條約的規定辦理。
第二百四十六條 被告在中華人民共和國領域內沒有住所的，人民法院應當將起訴狀副本送達被告，并通知被告在收到起訴狀副本后三十日內提出答辯狀。 被告申請延期的，是否準許，由人民法院決定。
第二百四十七條 在中華人民共和國領域內沒有住所的當事人，不服第一審人民法院判決、裁定的，有權在判決書、裁定書送達之日起三十日內提起上訴。被上訴人在收到上訴狀副本后，應當在三十日內提出答辯狀。
當事人不能在法定期間提起上訴或者提出答辯狀，申請延期的，是否準許，由人民法院決定。 第二百五十二條 申請有錯誤的，申請人應當賠償被申請人因財產保全所遭受的損失。
3. 最高法院關于房產評估司法解釋有哪些
最高法院關于房產評估司法解釋：
第一條 人民法院司法輔助部門負責統一管理和協調司法委托評估、拍賣工作。
第二條 取得*府管理部門行*許可并達到一定資質等級的評估、拍賣機構，可以自愿報名參加人民法院委托的評估、拍賣活動。
人民法院不再編制委托評估、拍賣機構名冊。
第三條 人民法院采用隨機方式確定評估、拍賣機構。高級人民法院或者中級人民法院可以根據本地實際情況統一實施對外委托。
第四條 人民法院委托的拍賣活動應在有關管理部門確定的統一交易場所或網絡平臺上進行，另有規定的除外。
第五條 受委托的拍賣機構應通過管理部門的信息平臺發布拍賣信息，公示評估、拍賣結果。
第六條 涉國有資產的司法委托拍賣由省級以上國有產權交易機構實施，拍賣機構負責拍賣環節相關工作，并依照相關監管部門制定的實施細則進行。
第七條 《中華人民共和國證券法》規定應當在證券交易所上市交易或轉讓的證券資產的司法委托拍賣，通過證券交易所實施，拍賣機構負責拍賣環節相關工作；其他證券類資產的司法委托拍賣由拍賣機構實施，并依照相關監管部門制定的實施細則進行。
4. 司法實務中如何處理房產"單獨所有"
司法實務中一般是根據利害關系人的申請，對房產的真實所有形式進行實質審查，如果有證據證明是夫妻婚姻存續期間所得的共有房產，按夫妻共同財產處置；否則，按登記的“單獨所有”對待。
司法實務中如何處理房產"單獨所有" 房產證登記為“單獨所有”的情形，司法實務中是如何處理的？ 其一，“隱形共有”。 房產證登記“單獨所有”是近年來出現的新情況，在《物權法》實施之前，由于風俗習慣等因素及房產登記部門未形成完善的登記程序，夫妻共有房產往往僅由一方申請并登記在一方名下，產生了隱形共有人現象。
嚴格上說，此種情況屬于“登記在一方名下”，與登記為“單獨所有”的情形并不完全相同。 對此等情況，司法實務中一般認定為是夫妻共有，離婚時按夫妻共同財產依法分割。
其二，申請人隱瞞事實，故意登記為單獨所有。 申請人申請房屋登記，房屋登記機構根據《房屋登記辦法》的規定，依申請人提供的材料和對申請人詢問結果，記載房屋共有情況，并不對婚姻關系及財產進行實質審查。
申請人對申請登記材料的真實性、合法性、有效性負責，自擔法律責任。在此情形下，有的申請人出于某些因素，故意將共有財產登記為單獨所有，而房屋登記機構不做實質審查，無法保證登記情況與實際情況完全一致。
其三，申請人為圖省事簡單化處理，將房產登記為“單獨所有”。 房屋登記機構依詢問結果記載房屋共有情況。
共同共有的，需要提供共有的證明材料；按份共有的，需要提供按份共有的共有份額約定書；單獨所有的，依申請人的申請登記為單獨所有。相比較而言，單獨所有登記較為簡便。
有的申請人為圖省事方便，省略提供共同共有的證明材料或按份共有的共有份額約定書，直接填寫為申請人單獨所有。 對于后兩種情況，司法實務中一般是根據利害關系人的申請，對房產的真實所有形式進行實質審查，如果有證據證明是夫妻婚姻存續期間所得的共有房產，按夫妻共同財產處置；否則，按登記的“單獨所有”對待。
5. 什么是房地產糾紛
房地產糾紛是指在房地產開發、經營和管理過程中，當事人之間因房地產權益而產生的爭議。實際上也就是房產（房屋權益）糾紛和地產（土地權益）糾紛的總稱。其當事人既可以是公民、法人和其他組織，也可以是房地產管理機關，其中的公民、法人和其他組織包括涉外房地產關系中的外國公民、法人及其他組織和港澳臺的公民、法人和其他組織。
糾紛，可以通過仲裁、行*復議和訴訟來解決。
房地產糾紛的仲裁是爭議雙方當事人自愿的，由第三人居中裁決的，具有法律強制力的一種解決房地產權益糾紛的方法。一旦裁決或達成的調解生效后，雙方當事人必須執行；如果一方當事人不執行裁決或調解協議，另一方可以申請人民法院強制執行。
房地產行*復議指不服房地產主管部門的具體行*行為的當事人依法向有管轄權的復議機關申請復議，相應的復議機關對該具體行*行為進行審查并作出裁決的活動。對復議決定不服只能向人民法院提起行*訴訟，不得向上一級行*機關再申請復議。
房地產糾紛的民事訴訟是指人民法院在雙方當事人及其他訴訟參與人的共同參加下，審理和解決有關房地產糾紛所進行的司法活動。
6. 房地產法律實務,作為房地產開發企業管理,如果企業擁有土地使用
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國發[ 1993 ]138號）規定，土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額，為增值額。
具體講：
1.對轉讓土地使用權的，只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，轉讓集體土地使用權的行為沒有納入征稅范圍。這是因為根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，集體土地未經國家征用不得轉讓。因此，轉讓集體土地是違法行為，所以不能納入征稅范圍。
2.轉讓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。
3.附著物是指附著于土地上的不能移動，一經移動即遭損壞的物品。
4.取得收入的行為，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。
5.土地增值稅的計稅依據
計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產取得的收入減除《條例》和《細則》規定的扣除項目金額后的余額。
房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定土地增值稅計算增值額的扣除項目金額包括：
(1)取得土地使用權所支付的金額；
(2)開發土地的成本、費用；
(3)新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；
(4)與轉讓房地產有關的稅金；
(5)財*部規定的其他扣除項目。
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規定，計算土地增值額的扣除項目，具體為：
A.取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。
B.開發土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
C.開發土地和新建房及配套設施的費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。根據新會計制度的規定，與房地產開發有關的費用直接計入當年損益，不按房地產項目進行歸集或分攤。為了便于計算，市*府在京*發（1996）7號《北京市人民*府關于征收土地增值稅有關*策問題的通知》中明確，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的允許據實扣除但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本的10%的以內計算扣除。
D.舊房及建筑物的評估價格。是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由市*府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率，并經地方主管稅務機關確認的價格。
E.與轉讓房地產有關的稅金。是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
F.加計扣除。對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計20%的扣除。
6.稅率：
土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率30%。增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率40%。增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%……
根據《關于土地增值稅若干征收管理問題的通知》（京地稅二[ 1996 ]240號）規定，對經常發生房地產轉讓的納稅人，在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其它原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征的土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。其預征率為：預售賓館、飯店、辦公、寫字樓的房地產，按預售收入3%的比例預征土地增值稅；預售非普通標準住宅、別墅、公寓的房地產，按預售收入2%的比例預征土地增值稅；預售其他房地產，按預售收入1%的比例預征
7. 房地產法律記得08年最高院出了個關于房屋買賣的司法解釋,誰記得麻
最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 法釋[2003]7號 《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》已于2003年3月24日由最高人民法院審判委員會第1267次會議通過。
現予公布，自2003年6月1日起施行。 二○○三年四月二十八日 最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。 第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。 第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行*法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。 當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。 被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。
第八條具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： （一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明； （二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實； （三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。 第十一條對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。
房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。 第十二條因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。 交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。
修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。 第十四條出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： （一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持； （二）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。
買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部。
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