榮觀房產網1. 房地產企業項目竣工決算后所得稅怎么交
樓主；你好！
一. 按照你的敘述：一期已竣工，銷售了約80%,
是應該可以對一期進行土地增值稅的清算；與所得稅匯算清繳；所得稅匯算時，發生的期間費用可以做所得稅稅前扣除，不必再對期間費用進行分配，希望你在做匯算前仔細學習一下針對房地產結算的國稅《2009》31#文件，以便更好的做好房地產匯算清繳工作，現把土地增值稅清算的文件發給你，供你參考學習！
二. 依據《土地增值稅清算管理規程》要求，土地增值稅的清算條件為：
第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。
（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
（三）直接轉讓土地使用權的。
第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；
（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
（四）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。
對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。
納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。
2、企業所得稅一般是按月（季）度預繳，預繳在月（季）度終了后十五日內；年度匯算清繳，匯繳在年度終了后五個月內。
2. 房地產在未完工前年終所得稅匯算時要如何填列
因此，如果公司開發項目符合上述情況，計稅毛利率一般不低于5%。按照國稅發[2009]31號文件精神計算，在計稅毛利率小于或等于5%的情況下，預計毛利額會小于預交營業稅金及附加，可能導致企業銷售未完工產品凈納稅調整額為負數。即便如此，由于預售收入一樣符合企業所得稅收入確認條件，理當照常納入年度所得稅匯算清繳。
至于房地產企業未完工取得的預收賬款納稅申報表的填列，當年度取得的預售款合計按照規定的預計利潤率計算預計利潤填入附表3的第52行第3列。符合條件的預售款按照稅收規定分析計算允許扣除的業務招待費、廣告宣傳費，填入附表三第40行第4列。
3. 只有未完工房產,所得稅當年度能匯算清繳嗎
2008年度企業所得稅匯算清繳與以往年度的不同之處主要表現在三個方面： 1、匯算清繳報表填列的*策依據不同 從2008年開始，企業所得稅匯算清繳要以新《》及《》，以及新法頒布實施后陸續下發的相關法規、文件為依據。
2、匯算清繳報表的內容及格式與往年的差異較大 由于新舊企業所得稅法內容改變很大，因而匯算清繳報表的內容和格式與往年差異較大。例如，2008年度的企業所得稅年度申報及匯算清繳增加了關聯申報的內容，企業應當就其與關聯方之間的業務往來，附送年度關聯業務往來報告表。
此外，新法把企業分為居民企業和非居民企業，稅務機關對居民企業和非居民企業分別進行匯算清繳。 3、匯算清繳期有所改變 以前內資企業所得稅匯算清繳期限為次年4月30日前，涉外企業所得稅匯算清繳期限為次年5月31日前。
從今年起，內外資企業所得稅匯算清繳期限統一截至5月31日。
4. 房地產企業銷售已完工產品取得的預收款所得稅怎么處理
第六條企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同[D1] 》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：
（一）采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。
（二）采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
（三）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
（四）采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：
根據這個規定，既然完工產品簽訂就屬于《房地產銷售合同》，會計上通常認為應該在交房時才確認收入，但按本文規定在稅法上是根據合同來的，根據第二條如果是在合同前繳納的按實際付款日確認收入。而成本上，既然已經竣工就是可以核算實際成本的，按理說是要確認相應比例的主營業務成本的，但鑒于會計上不這么計算，為了稅法單獨進行這類調整太過復雜，而且預交利潤率本身就只是個暫時性差異，所以我個人認為其實可以還是采用與未完工產品收入一樣的處理方式來做。
5. 房地產企業如何預繳企業所得稅
企業所得稅采取季度（月）預繳，年度匯算清繳的方法繳納。
但，一直存在兩種觀點。一種觀點認為房地產開發企業季度預繳企業所得稅時應以會計利潤額加上預售收入計算出的預計利潤減去以前年度待彌補虧損后的余額為應納稅所得額預繳企業所得稅。
另一種觀點認為應直接按照預售收入計算的預計利潤額乘以適用稅率預繳企業所得稅。兩種觀點的存在，使廣大房地產企業在預繳季度企業所得稅時無所適從。
那么，房地產企業究竟應該如何預繳企業所得稅呢？ 首先，根據《企業所得稅法》及其實施條例規定，企業所得稅應當按照月度或者季度的實際利潤額預繳。房地產開發企業因其開發產品周期長，并且存在對未完工產品——房屋預先進行銷售，收取預收款現象。
因此，《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。毛利額顧名思義應當是營業收入減去營業成本后的余額，即還沒有減去期間費用和稅金及附加，因此，房地產企業預繳所得稅時還必須考慮當期實際利潤問題。
如果季度內有完工產品收入和其他收入并且產生了實際利潤額，而僅按照預計毛利額預繳企業所得稅，明顯少繳了企業所得稅，因此，季度預繳企業所得稅的應納稅所得額應包含季度利潤額。 其次，《國家稅務總局關于印發〈中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表〉等報表的通知》（國稅函[2008]44號）規定，“利潤總額”填報會計制度核算的利潤總額，其中包括從事房地產開發企業可以在本行填寫按本期取得預售收入計算出的預計利潤額等。
也就是說房地產開發企業預計利潤額，只是月（季）預繳所得稅的計稅依據“利潤總額”的其中的一部分，而不是其全部。 再其次，根據《國家稅務總局關于填報企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表有關問題的通知》（國稅函[2008]635號）規定，《中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）》第4行“利潤總額”修改為“實際利潤額”，填報按會計制度核算的利潤總額減除以前年度待彌補虧損以及不征稅收入、免稅收入后的余額。
從國稅函[2008]635號文的規定看，以前年度虧損在季度預繳申報時，是完全可以沖減實際利潤額的。 綜合以上理由，筆者認為，房地產開發企業直接按照預售收入計算的預計利潤額乘以適用稅率預繳企業所得稅的觀點是錯誤的，房地產開發企業季度預繳企業所得稅時應以會計利潤額加上預售收入計算出的預計利潤減去以前年度的待彌補虧損后的余額為應納稅所得額預繳企業所得稅。
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