房地產合作建房合同效力的認定及處理

1. 合作建房合同效力如何認定

合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供土地使用權、資金作為共同投資，共享利潤，共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。合作開發房地產合同，要求合同一方當事人具備房地產開發經營資質，如雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前一方當事人已取得房地產開發經營資質或者依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應認定合同有效。土地使用權性質與合作方式不同，合同性質及效力也不一樣：1、利用宅基地與他人合作建房的，雖然提供土地使用權的一方取得了建房所需的兩證一書（建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、居民（個人）興建住宅用地批準通知書），但因宅基地屬集體土地，僅供集體所有制的成員使用，合作建房合同應認定無效。2、未經有批準權的人民*府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人簽訂的合作建房合同，應當認定合同無效；但起訴前已經辦理了批準手續的，應認定合同有效。3、合作雙方所簽合作合同約定提供土地使用權的一方當事人不參與經營活動，不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定雙方所簽合作合同為土地使用權轉讓合同。4、合作雙方所簽合作合同約定提供資金的一方當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋、只收取固定數額貨幣或者只使用房屋的，應認定雙方所簽合同為房屋買賣合同、借款合同或者房屋租賃合同。

2. 房地產合作建房合同效力的認定標準是什么

在我國房地產開發建設不斷發展的同時，因房地產開發而引起的糾紛在房地產糾紛案件中占有極大的比例，而對于這一類案件的處理，立法上則相對處于滯后狀態，導致司法實踐中同一類型、同一性質的案件在判決結果上的截然不同。

如何克服房地產立法與實踐的嚴重脫節，是當前迫切需要解決的問題。 在實踐中，房地產合作建房合同大體表現為五種形式。

確認房地產合作建房合同的效力，應考慮不同時期成立的合同，應當適用不同的法律依據確認其效力。房地產開發建設在我國經歷了從無到有，從小到大的發展歷程，已取得了巨大成就，對我國城市建設的發展，投資環境的改變，人民群眾居住條件的改善乃至整個社會經濟的健康、持續、快速發展都發揮了重大作用。

但在房地產開發建設不斷發展的同時，也產生了大量的糾紛案件，特別是因房地產開發經營合同而引起的糾紛在房地產案件中占有極大的比例，而對于這一類糾紛案件的處理，立法上則相對處于滯后狀態。 1995年1月1日正式實施的《中華人民共和國城市房地產管理法》過于原則，缺乏實務性和可操作性，難以具體指導司法實踐，以至于在司法實踐中處理房產糾紛案件時，人民法院大都引用《中華人民共和國》及《中華人民共和國》的法律條文作為判案依據，而作為特別法《中華人民共和國城市房地產管理法》卻極少被引用。

1998年7月20日**發布施行的《城市房地產開發經營管理條例》及1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》，對房地產開發經營合同的效力認定及處理問題的相關規定仍不夠具體、明確，盡管由于房地產開發的特殊性，各地人民*府根據自身情況制定了一些地方性法規，但根據最高人民法院《關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）》第四條之規定：“合同法實施后，人民法院確認合同無效，應當以全國人民代表大會及其常務委員會制定的法律和**制定的行*法規為依據，不得以地方性法規、行*規章為依據。 ” 因此，在房地產開發經營合同效力的認定及處理具體案件時，因現有法律、法規不夠全面，缺乏可以直接具體適用的法律條文，同時，由于執法人員對理解和執行上述法律、法規存在差異，認識上的不統一，勢必直接影響了案件的定性及處理結果，導致同一類型、同一性質的案件在判決結果上的截然不同。

中國加入wto，中國房地產業的發展更面臨嚴峻的挑戰，如何克服房地產立法與實踐的嚴重脫節，是當前迫切需要解決的問題。 總之，應對房地產合作建房合同效力糾紛是一個復雜的過程，實踐證明，由具備一定和工作經驗的律師來處理，既可以防范法律糾紛，也可以更好地解決法律糾紛，最大限度地避免或降低經濟損失，有效地保障您的合法權益。

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3. 法院對合作建房合同糾紛案件一般是如何處理的

二、合作建房（開發）合同的幾種形式及效力認定 合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供土地使用權、資金作為共同投資，共享利潤，共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。

合作開發房地產合同，要求合同一方當事人具備房地產開發經營資質，如雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前一方當事人已取得房地產開發經營資質或者依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應認定合同有效。

土地使用權性質與合作方式不同，合同性質及效力也不一樣： 1、利用宅基地與他人合作建房的，雖然提供土地使用權的一方取得了建房所需的"兩證一書"（建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、居民（個人）興建住宅用地批準通知書），但因宅基地屬集體土地，僅供集體所有制的成員使用，合作建房合同應認定無效。 2、未經有批準權的人民*府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人簽訂的合作建房合同，應當認定合同無效；但起訴前已經辦理了批準手續的，應認定合同有效。

3、合作雙方所簽合作合同約定提供土地使用權的一方當事人不參與經營活動，不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定雙方所簽合作合同為土地使用權轉讓合同。 4、合作雙方所簽合作合同約定提供資金的一方當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋、只收取固定數額貨幣或者只使用房屋的，應認定雙方所簽合同為房屋買賣合同、借款合同或者房屋租賃合同。

三、合作建房合同糾紛的處理 1、當事人請求分配需經有批準權的人民*府主管部門批準而未經批準、未取得建設工程規劃許可證或擅自變更建設工程規劃的房地產項目利益的，人民法院不予受理；已經受理的，裁定駁回起訴。 2、利用宅基地合作建房合同被確認無效后，房屋歸宅基地"兩證一書"的申辦人所有；同時，由宅基地"兩證一書"申辦人將投資款及利息返還出資人。

3、超出規劃建筑面積的房產，補辦批準手續后合作雙方對該部分房產的分配協商不成的，一方當事人請求按合作合同約定的利潤分配比例分割的，應予支持；對該部分房產增加的投資額的承擔比例，協商不成的，應按約定的投資比例或利潤分配比例承擔。 4、當事人違反規劃開發建設的房屋，被有關行*管理部門認定為違法建筑并責令拆除的，合同當事人對損失的承擔比例協商不成的，應按雙方過錯大小、投資比例或利潤分配比例確定。

5、合作建房合同約定僅以投資數額確定利潤分配比例，一方當事人未按合同約定的比例出資，請求按合同約定的比例分配利潤的，不予支持，雙方利潤按實際投資比例分配。

4. 法院對合作建房合同糾紛案件一般是如何處理的

最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋： 第十四條 本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。

第十五條 合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。

但起訴前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。 第十六條 土地使用權人未經有批準權的人民*府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。

但起訴前已經辦理批準手續的，應當認定合同有效。 第十七條 投資數額超出合作開發房地產合同的約定，對增加的投資數額的承擔比例，當事人協商不成的，按照當事人的過錯確定；因不可歸責于當事人的事由或者當事人的過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。

第十八條 房屋實際建筑面積少于合作開發房地產合同的約定，對房屋實際建筑面積的分配比例，當事人協商不成的，按照當事人的過錯確定；因不可歸責于當事人的事由或者當事人過錯無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。 第十九條 在下列情形下，合作開發房地產合同的當事人請求分配房地產項目利益的，不予受理；已經受理的，駁回起訴：（一）依法需經批準的房地產建設項目未經有批準權的人民*府主管部門批準；（二）房地產建設項目未取得建設工程規劃許可證；（三）擅自變更建設工程規劃。

因當事人隱瞞建設工程規劃變更的事實所造成的損失，由當事人按照過錯承擔。 第二十條 房屋實際建筑面積超出規劃建筑面積，經有批準權的人民*府主管部門批準后，當事人對超出部分的房屋分配比例協商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。

對增加的投資數額的承擔比例，當事人協商不成的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。 第二十一條 當事人違反規劃開發建設的房屋，被有批準權的人民*府主管部門認定為違法建筑責令拆除，當事人對損失承擔協商不成的，按照當事人過錯確定責任；過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定責任；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定責任。

第二十二條 合作開發房地產合同約定僅以投資數額確定利潤分配比例，當事人未足額交納出資的，按照當事人的實際投資比例分配利潤 第二十三條 合作開發房地產合同的當事人要求將房屋預售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。 第二十四條 合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。

第二十五條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。 第二十六條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。

第二十七條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。 擴展資料： 房地產聯建是較為多見的一種房地產開發形式，實踐中產生的問題也比較多，就存在的法律問題作以下詳解。

一、聯建的定義及特征所謂的聯建是指一方提供土地使用權，他方提供資金，進行合作建房，并對建成后的房地產共同經營管理或進行利益分配的行為。我們通常所說的聯建協議、合作開發合同、聯合開發合同都屬于聯建合同。

從概念的界定我們不難發現聯合開發房地產屬于《民法通則》規定的法人聯營，具有如下特征： （一）、主體特定性。體現在聯合開發雙方中必須有一方以上具備房地產開發資質。

最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條的規定，合作開發房地產，至少一方當事人必須具備房地產開發的資格，否則，聯建合同被認定為無效。 《房地產開發經營管理條例》對設立房地產開發企業限定了較高條件： 設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行*法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件： （1）有100萬元以上的注冊資本； （2）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

省、自治區、直轄市人民*府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。以確保進入該領域的公司具備相應的開發能力。

（二）貫徹責、權、利統一的原則。實踐中，有很多聯合開發行為就是因為違反了聯營個這一基本原則而被法院認定為無效。

比如，甲公司與乙公司簽訂的聯合開發協議中約定：甲公司僅負責提供建設用地，不參與項目的建設管理，不論項目是否贏利，乙公司均應向甲公司支付若干收益 。根據最高人民法院關于審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》的規定，此。

5. 合伙建房,產權糾紛該怎么解決

合伙建房，產權糾紛：

一、關于合建契約的法律性質合建契約是指當事人之問關于一方提供土地使用權，由另一方出資建設，并按照一定比例分配完成后的房屋與基地使用權的協議。這種合同關系既可以發生在公民個人之間、公民與法人之間，也可以發生在建設單位與房地產開發公司之間。

二、為此，有必要先了解一下在我國實踐中的四種合作建房形態：n土地使用權人（公民或法人）提供土地，房地產開發商提供資金和技術，以雙方名義共同開發，在工程尚未完工之前，各自以自己的名義對預先約定分得的房屋進行預售。

以土地使用權人的名義進行開發，待房屋建成后，按照約定將開發商應分得的房屋及相應的土地使用權一并轉讓給開發商。n以開發商的名義進行建設，房屋建成后，開發商依約將部分房屋所有權轉移給土地使用權人，同時土地使用權人也要把開發商應分得的房屋所占用土地使用權轉讓給開發商。

一、適用的法律法規及司法解釋

目前處理合作建房合同糾紛案件所依據的法律、法規及相關司法解釋有《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、**《城市房地產開發經營管理條例》、《深圳經濟特區房地產轉讓條例》、最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權糾紛案件適用法律問題的解釋》。

二、合作建房（開發）合同的幾種形式及效力認定

合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供土地使用權、資金作為共同投資，共用利潤，共擔風險合作開發房地產為基本內容的協定。合作開發房地產合同，要求合同一方當事人具備房地產開發經營資質，如雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前一方當事人已取得房地產開發經營資質或者依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應認定合同有效。土地使用權性質與合作方式不同，合同性質及效力也不一樣。

6. 解決合作開發房地產合同糾紛的法律依據有哪些

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

第三十八條下列房地產，不得轉讓：（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；（二）司法機關和行*機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（三）依法收回土地使用權的；（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；（五）權屬有爭議的；（六）未依法登記領取權屬證書的；（七）法律、行*法規規定禁止轉讓的其他情形。第三十九條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。第五十五條住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民*府規定的租賃*策。

租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。《中華人民共和國合同法》第九章買賣合同第一百三十條買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

第一百三十一條買賣合同的內容除依照本法第十二條的規定以外，還可以包括包裝方式、檢驗標準和方法、結算方式、合同使用的文字及其效力等條款。第一百三十二條出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。

法律、行*法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。第一百三十三條標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

第一百三十四條當事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務的，標的物的所有權屬于出賣人。第一百三十五條出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉移標的物所有權的義務。

第一百三十六條出賣人應當按照約定或者交易習慣向買受人交付提取標的物單證以外的有關單證和資料。第一百三十七條出賣具有知識產權的計算機軟件等標的物的，除法律另有規定或者當事人另有約定的以外，該標的物的知識產權不屬于買受人。

第一百三十八條出賣人應當按照約定的期限交付標的物。約定交付期間的，出賣人可以在該交付期間內的任何時間交付。

第一百三十九條當事人沒有約定標的物的交付期限或者約定不明確的，適用本法第六十一條、第六十二條第四項的規定。第一百四十條標的物在訂立合同之前已為買受人占有的，合同生效的時間為交付時間。

第一百四十一條出賣人應當按照約定的地點交付標的物。當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，適用下列規定：（一）標的物需要運輸的，出賣人應當將標的物交付給第一承運人以運交給買受人；（二）標的物不需要運輸，出賣人和買受人訂立合同時知道標的物在某一地點的，出賣人應當在該地點交付標的物；不知道標的物在某一地點的，應當在出賣人訂立合同時的營業地交付標的物。

第一百四十二條標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。第一百四十三條因買受人的原因致使標的物不能按照約定的期限交付的，買受人應當自違反約定之日起承擔標的物毀損、滅失的風險。

第一百四十四條出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物，除當事人另有約定的以外，毀損、滅失的風險自合同成立時起由買受人承擔。第一百四十五條當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照本法第一百四十一條第二款第一項的規定標的物需要運輸的，出賣人將標的物交付給第一承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。

第一百四十六條出賣人按照約定或者依照本法第一百四十一條第二款第二項的規定將標的物置于交付地點，買受人違反約定沒有收取的，標的物毀損、滅失的風險自違反約定之日起由買受人承擔。第一百四十七條出賣人按照約定未交付有關標的物的單證和資料的，不影響標的物毀損、滅失風險的轉移。

第一百四十八條因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。

第一百四十九條標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔的，不影響因出賣人履行債務不符合約定，買受人要求其承擔違約責任的權利。第一百五十條出賣人就交付的標的物，負有保證第三人不得向買受人主張任何權利的義務，但法律另有規定的除外。

第一百五十一條買受人訂立合同時知道或者應當知道第三人對買賣的標的物享有權利的，出賣人不承擔本法第一百五十條規定的義務。第一百五十二條買受人有確切證據證明第三人可能就標的物主張權利的，可以中止支付相應的價款，但出賣人提供適當擔保的除外。

第一百五十三條出賣人應當按照約定的質量要求交付。

7. 解決合作開發房地產合同糾紛的法律依據有哪些

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

第三十八條下列房地產，不得轉讓：（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；（二）司法機關和行*機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（三）依法收回土地使用權的；（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；（五）權屬有爭議的；（六）未依法登記領取權屬證書的；（七）法律、行*法規規定禁止轉讓的其他情形。第三十九條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。第五十五條住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民*府規定的租賃*策。

租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。《中華人民共和國合同法》第九章買賣合同第一百三十條買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

第一百三十一條買賣合同的內容除依照本法第十二條的規定以外，還可以包括包裝方式、檢驗標準和方法、結算方式、合同使用的文字及其效力等條款。第一百三十二條出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。

法律、行*法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。第一百三十三條標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

第一百三十四條當事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務的，標的物的所有權屬于出賣人。第一百三十五條出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉移標的物所有權的義務。

第一百三十六條出賣人應當按照約定或者交易習慣向買受人交付提取標的物單證以外的有關單證和資料。第一百三十七條出賣具有知識產權的計算機軟件等標的物的，除法律另有規定或者當事人另有約定的以外，該標的物的知識產權不屬于買受人。

第一百三十八條出賣人應當按照約定的期限交付標的物。約定交付期間的，出賣人可以在該交付期間內的任何時間交付。

第一百三十九條當事人沒有約定標的物的交付期限或者約定不明確的，適用本法第六十一條、第六十二條第四項的規定。第一百四十條標的物在訂立合同之前已為買受人占有的，合同生效的時間為交付時間。

第一百四十一條出賣人應當按照約定的地點交付標的物。當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，適用下列規定：（一）標的物需要運輸的，出賣人應當將標的物交付給第一承運人以運交給買受人；（二）標的物不需要運輸，出賣人和買受人訂立合同時知道標的物在某一地點的，出賣人應當在該地點交付標的物；不知道標的物在某一地點的，應當在出賣人訂立合同時的營業地交付標的物。

第一百四十二條標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。第一百四十三條因買受人的原因致使標的物不能按照約定的期限交付的，買受人應當自違反約定之日起承擔標的物毀損、滅失的風險。

第一百四十四條出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物，除當事人另有約定的以外，毀損、滅失的風險自合同成立時起由買受人承擔。第一百四十五條當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照本法第一百四十一條第二款第一項的規定標的物需要運輸的，出賣人將標的物交付給第一承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。

第一百四十六條出賣人按照約定或者依照本法第一百四十一條第二款第二項的規定將標的物置于交付地點，買受人違反約定沒有收取的，標的物毀損、滅失的風險自違反約定之日起由買受人承擔。第一百四十七條出賣人按照約定未交付有關標的物的單證和資料的，不影響標的物毀損、滅失風險的轉移。

第一百四十八條因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。

第一百四十九條標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔的，不影響因出賣人履行債務不符合約定，買受人要求其承擔違約責任的權利。第一百五十條出賣人就交付的標的物，負有保證第三人不得向買受人主張任何權利的義務，但法律另有規定的除外。

第一百五十一條買受人訂立合同時知道或者應當知道第三人對買賣的標的物享有權利的，出賣人不承擔本法第一百五十條規定的義務。第一百五十二條買受人有確切證據證明第三人可能就標的物主張權利的，可以中止支付相應的價款，但出賣人提供適當擔保的除外。

第一百五十三條出賣人應當按照約定的質量。

8. 合伙建房,產權糾紛

合伙建房，產權糾紛： 一、關于合建契約的法律性質合建契約是指當事人之問關于一方提供土地使用權，由另一方出資建設，并按照一定比例分配完成后的房屋與基地使用權的協議。

這種合同關系既可以發生在公民個人之間、公民與法人之間，也可以發生在建設單位與房地產開發公司之間。 二、為此，有必要先了解一下在我國實踐中的四種合作建房形態： 土地使用權人（公民或法人）提供土地，房地產開發商提供資金和技術，以雙方名義共同開發，在工程尚未完工之前，各自以自己的名義對預先約定分得的房屋進行預售。

以土地使用權人的名義進行開發，待房屋建成后，按照約定將開發商應分得的房屋及相應的土地使用權一并轉讓給開發商。以開發商的名義進行建設，房屋建成后，開發商依約將部分房屋所有權轉移給土地使用權人，同時土地使用權人也要把開發商應分得的房屋所占用土地使用權轉讓給開發商。

雙方共同組成一個新的房地產開發公司，并以該公司的名義進行開發建設，等所建房屋售出后依約分配所得收人。按照其中第四種方式合作建筑的房屋屬于項目公司所有，對此沒有產權糾紛。

只是股東間利益分配的糾紛。由公司法進行調整，本文只討論前三種合作建房形式。

現在可以肯定的是。合建契約是一種諾成性的、雙務、有償合同，也就是說，合建契約的成立，不以交付基地或房屋為必要條件；一方須提供土地，他方須完成建筑，雙方均負有義務，且互為對價。

但它究竟屬于哪一類有名合同，在理論上是有爭議的我國*學者有四種觀點：一是承攬契約。將基地權利人分得的部分房屋視為建筑商承攬的定作物；把建筑商取得的部分基地權利看做基地權利人給付的報酬。

二是互易契約。將合建契約當做部分基地權利與部分房屋所有權的交換。

三是合伙契約。 基地權利人以土地為出資，建筑商以資金與勞務為出資，共同建筑房屋，并分享權益四是買賣與承攬并存的混合契約。

建筑商為土地權利人完成一定工作，土地權利人以轉讓建筑商取得的部分房屋所占用的基地權利作為報酬，而建筑商又以此項報酬抵充買受其房屋占用基地的款項對于合建契約的性質不可一概而論，應該具體問題具體分析。在前述我國實踐中常見的四種合作建房形式中，第一種是土地使用權人（公民或法人）提供土地，房地產開發商提供資金和技術，以雙方名義共同開發，在工程尚未完工之前，各自以自己的名義對預先約定分得的房屋進行預售。

土地使用權人與房地產開發商共同出資、共同經營、共享利益，在預售房地產權利轉移之前，依合伙的規定合建房屋由雙方共有。當只有房地產開發商一方出面經營而土地使用權人僅提供地皮并不參與實際建設時，也不能解釋為“名為合伙實為借貸”，因為出面經營者為實際出資人，只能按照合伙契約處理。

第二種合作建房形式是以土地使用權人的名義進行開發，待房屋建成后，按照約定將開發商應分得的房屋及相應的土地使用權一并轉讓給開發商。這時可以將土地使用權人看做定作人，把房地產開發商當做承攬人，將開發商根據合建契約取得的房地產權益看做是承攬報酬，故可以看做是承攬。

第三種合作建房形式是以開發商的名義進行建設，房屋建成后，開發商依約將部分房屋所有權轉移給土地使用權人，同時土地使用權人也要把開發商應分得的房屋所占用土地使用權轉讓給開發商，這時可以認為是土地使用權人將其部分土地使用權與開發商的部分房屋所有權進行交換。故可以看做是互易。

盡管建筑行為是一種提供勞務的行為。但畢竟也是一種可以用金錢評價的商品，自然可以成為互易的客體。

混合契約說是對承攬說的進一步解釋，但既然已經認定是承攬關系，而且將承攬的部分建筑物作為報酬，那么就再沒有必要解釋為買賣契約。

9. 如何認定合作開發合同的法律效力

房地產行業本身具有技術含量高，投資規模巨大，土地資源稀缺，開發手續繁瑣等特點，市場上往往會出現有資金無土地、有土地無資金的局面，這就需要不斷地整合資源，以達到資源共享，實現利益最大化 的目的。

市場這只“無形的手”，使合作開發，聯合建設的項目應運而生。 在實踐中，由于立法上的不成熟，制度上的缺陷，合同內容的不嚴謹，導致合作雙方極易產生糾紛。

最高人民法院于2005年6月18日公布的《關于審理涉及國有土 地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱司法解釋）第 十四條對合作開發房地產合同的概念作出了明確的規定，“本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資 金等作為共同投資、共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的 協議。 ”根據司法解釋對合作開發合同的定義，其法律特征應體現以下三個方面：1。

合作主體的特定性。《城市房地產開發經營管理條例》及《建筑企業資質管理規定》對房 地產開發企業設立條件進行了明確的規定，從事房地產開發的企業必 須取得相應的開發資質。

因此合作開發合同中合作的主體至少應有一方具備開發資質，否則，該協議就會被認定為無效。 司法解釋第十五條 對其進行了明確的規定，合作開發房地產合同的當事人一方具備房地 產開發經營資質的，應當認定合同有效。

當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。2。

合作標的的特殊性。合作開發協議的基礎應當是共同投資，而投資的方式可以是多種多樣的，如資金、實物、專有技術、勞務、土地使用權等，實踐中的合作雙 方大多數為一方出資，一方出地。

根據司法解釋的規定，如以土地使用權投資，其合作的標的只能是以出讓方式獲得的國有土地使用權。對于以劃撥的方式取得的國有土地使用權和農村或城市郊區的集體土地使 用權，是不能作為合作開發協議標的的。

3。“共同投資、共享利潤、共擔風險”應是合作開發協議的本質特征。

“共同經營”不是合作開發協議的法律特征，它并不影響法院對該協議 性質的判斷。在實踐中有大量的合同稱為“聯建協議”、“合作建房協議”、“合作 開發房地產合同”，但合同的內容卻不能體現出“共同投資、共享利潤、共擔風險”的特點，如有的開發商提供土地使用權出資，但不承擔經營 風險，只收取固定利潤；有的投資者則只提供一定數額資金，然后獲取 固定數量的房屋，……這樣的合同在法律上是不能定性為合作開發協議（即聯建合同）的。

因為它不能體現合作開發合同的本質特征。但是，由于房地產行業本身具有的復雜特點，要求合作的雙方都具 有經營管理能力和經驗，都具有房地產開發資質，顯然不符合當事人合作開發的初衷，不符合當事人意思自治的原則，合作雙方是考慮到開發 能力資金優勢，資源整合等眾多優勢互補的因素而進行合作的，顯然不 需要以共同經營來約束雙方，法律實無必要對合作雙方經營管理的分工作出強制性的規定。

從分析合作開發協議的三個法律特征可以看出，合作主體的特定 性和合作標的的特殊性是認定合作開發合同效力的依據；而合同內容 所體現的本質特征則是判斷合同性質的要件，而非認定合同效力的標準。如果一個合同的內容不能體現“共同投資，共享利潤，共擔風險”的 特征，法院將根據其出資的情況和獲益的方式分別認定為不同性質的 合同，然后再根據合同的性質，適用相應的法律規范來確定合同的效力，司法解釋第二十四條至二十七條分別界定了常見的四種合同性質，下面分述如下：一、《司法解釋》第二十四條規定：“合作開發房地產合同約定提供 土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為 土地使用權轉讓合同。

”我國1995年頒布的《城市房地產管理法》第三十七條至三十九條對土地使用權的轉讓（土地的二級市場）規定了比較嚴格的限制條件， 對不符合這些條件的，土地使用權是不能轉讓的。而現實的條件是，有 的企業雖然取得了土地使用權，但其根本不具備開發能力，再加上房地產開發缺乏經驗，其主觀上只是希望通過轉讓土地使用權獲得“地價 差”，實現盈利的目的。

為了規避上述轉讓的限制性條件，他們只能以合 作開發的形式與第三方簽訂合同，然后收取固定的利潤，作為土地使用權的轉讓款。對此類合同效力的判定，應當以土地使用權轉讓的相關法律法規 的規定為依據。

而我國現行的《城市房地產管理法》、《城鎮國有土地使 用權出讓和轉讓暫行條例》等法律法規對土地使用權的轉讓條件做了比較嚴格的限制性規定，具體表現在：1。 支付全部土地使用權出讓金， 取得土地使用權證；2。

按出讓合同約定進行投資開發，屬房屋建設工程 的，完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他用地條件；3。 土地使用權轉讓，應當依照規定辦理過戶登 記。

在司法解釋出臺前，實踐中均是按上述規定作為認定此類合同效力 的依據，但司法解釋第八條、第九條，已明確將“是否取得土地使用權證”作為認定合同效力的一個條件，同時亦規定了未辦理土地使用權變 更登記手續的，不影。

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