分析房地產價格形成因素

1. 影響房地產價格的因素有哪些

影響房地產價格的因素： 房地產價格受各種因素的影響而發生變動，要掌握房地產價格的運動規律，必須弄清影響房地產價格的因素。

根據各種影響房地產價格因素自身的性質，可以將其分為經濟因素、社會因素、行**治因素、房地產的內在因素和環境因素。 1、經濟因素 影響房地產價格的因素主要是國家、地區或城市的經濟發展水平、經濟增長狀況、產業結構、就業情況、居民收入水平、投資水平、財*收支、金融狀況。

這些因素會影響房地產市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區的經濟發展水平越高、經濟增長越快、產業結構越合理、就業率、收入水平和投資水平越高，財*收入越多、金融形勢越好，房地產市場需求就越大，房地產價格總體水平也越高。

反之，房地產價格總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房地產價格有了巨幅增長，就是源于全國的經濟發展水平、居民收入水平等一系列經濟因素方面的迅猛發展。

而從目前來看，沿海地區與內地，北京、上海、廣州、深圳等大城市與一般城市之間，房地產價格水平有較為顯著的差異，這也主要是由于這些城市之間，在以上經濟因素方面存在的明顯差異所造成的。 2、社會因素 影響房地產價格的社會因素包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會治安、文化與時尚等。

其中，人口因素包括人口的數量、密度、結構（如文化結構、職業結構、收入水平結構等）；家庭因素指家庭數量、家庭構成狀況等；文化與時尚主要指文化氛圍、風俗習慣、大眾心理趨勢等。 社會因素對房地產價格的影響作用是相當復雜的，它的作用方式不如經濟因素那樣直截了當，作用過程也比較長，是一種滲透性的影響。

如城市形成歷史，對一個地區房地產價格水平的影響，雖然不如經濟因素的影響那樣明顯，但卻常常是非常深遠并具根本性的； 在中國許多城市中，某一個特定的區域，由于其獨特的發展歷史，而始終成為房地產價格水平的高值區，如上海的外灘、徐家匯、廈門的鼓浪嶼、青島的八大觀等。有些社會因素對房地產價格的影響在不同的階段，作用結果是不同的。

如人口密度的提高，一開始會造成房地產需求的增加，引起房地產價格上升，但發展到一定程度，則會造成生活環境惡化，有可能引起需求量減少，房地產價格下降。 3、行*與*治因素 行*因素主要是國家或地方*府在財*、稅收、金融、土地、住房、城市規劃與建設、交通治安、社會保障等方面的一些制度、法規、*策和行*措施。

*治因素主要指*局安定程度、國與國之間的*治、*事關系等。 行*和*治因素都是由國家機器來體現的，因此它對房地產價格的影響作用也比較突出。

如城市規劃對一塊土地用途的確定，決定了這一地塊的價格的基本水平。 與經濟和社會因素不同，行*和*治因素對房地產價格影響作用的速度相對較快，如果說經濟、社會因素的作用是漸變式的，則行*和*治因素的作用可以說是突變式的。

4、房地產內在因素和周邊環境因素 這個因素主要是指房地產自身及其周邊環境狀態，如土地的位置、面積、形狀、建筑物的外觀、朝向、結構、內部格局、設備配置狀況、施工質量，以及所處環境的地質、地貌、氣象、水文、環境污染情況等。 首先，房地產自身的內在因素對房地產的生產成本和效用起著重大的制約作用，從而影響著房地產的價格。

如地價上漲，建筑材料漲價，會帶來成本推進型房價上升。 商品房內在品質提高，效用增大也會造成內在品質提高型房價上漲。

再如，房屋的朝向也會影響房價。在中緯度地區，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒適，因而價格也高。

擴展資料： 房地產價格的地位作用： 1、房地產價格的基礎地位 房地產價格在整個價格體系中，處于基礎價格的重要地位。從生產領域的角度分析，房地產是一切商品生產的空間和場所，為使這些房地產所支出的價格（包括租金）能得到價值補償，必然納入生產成本，成為商品價格的構成部分。

從消費領域的角度分析，住房消費是勞動力再生產費用中的重要組成部分。 2、房地產價格的主要功能和作用 房地產價格在市場價格體系中的基礎地位，決定了它在市場經濟中具有非常重要的功能和作用。

具體表現在： （1）首先，作為基礎性價格，房地產價格水平一定程度上決定著市場總體價格水平。表現在房地產價格作為生產要素價格，既影響商品生產的物質成本，又影響工資成本，房地產價格合理與否，不僅決定著生產成本和一切商品市場價格的真實程度； 而且由于住房的價值量大在家庭消費支出中占有較大比重，住房價格在全社會消費價格中的權重相應較大，對整個市場消費價格也表現出一定程度上的決定作用。

（2）其次，住房作為重要的消費資料，住房價格對調節居民的生活水平有重要的功能和作用。住房價格高居民承受能力低，居住水平和居住質量會由此下降； 反之住房價格水平低，能增強居民的購房能力，相應提高居民的居住水平和居住質量。

因此，住房價格的高低成為關系到居民切身利益的重大經濟問題和社會問題。 （3）再次，價格作為市場經濟最重要的調節機制，還發揮著調。

2. 電大,簡述房地產價格的主要構成因素

房地產價格基本構成要素 房地產價格是其價值的貨幣表現形式，即在土地開發、房屋建造和經營過程中，凝結在房地產商品中的活勞動與物化勞動價值量的貨幣表現。

房地產價格的基本構成要素如下： 1.土地價格或使用費 土地所有權轉讓或使用權出讓的價格在房地產中占很大的比重。由于房地產具有不可移動性，這一特性導致了房地產價格因土地資源相對稀缺程度的不同而存在很大差異。

即使是建筑質量在同一檔次的房地產，其價格也會因為房地產所處區位的不同而存在明顯差異。 2.前期開發工程費 前期開發工程費主要包括征用土地的拆遷安置費、勘察設計費、項目論證費，在中國還有“三通一平”基礎設施建設費等。

“三通一平”指臨時施工道路、施工用電、施工用水的配置和平整施工場地。 3.建筑安裝工程費 建筑安裝工程費是指房地產建筑的造價，是房地產價格的主要組成部分。

它由主體工程費、附屬工程費、配套工程費和室外工程費構成。 4.開發管理費 開發管理費由房地產開發企業的職工工資支出、廣告費和辦公費構成。

5.房地產開發企業的利潤和稅金 由市場定價的商品房，房地產開發企業的利潤率是不固定的，它取決于企業的經營管理水平。而我國對于由*府定價的安居房、解困房等，利潤率則限定在5%以內。

稅金包含房地產交易的契稅和房地產開發企業的所得稅等。

3. 房地產的價格跟那些因素有關

你好！ 我們先對普通商品價格形成的機制做概括性的分析，然后再針對房地產這種特殊產品，從交互作用的八個基本因素闡述對對房地產的基本影響，最后提出若干關鍵性的問題并作出嘗試性的解答。

相信經過未來學習工作的不斷積累和思考，會逐漸修正這些推斷，更深刻認識到影響房地產價格的關鍵性因素，并能夠透過錯綜復雜的市場現象，預見其變化趨勢。 商品價格形成的基本規律 市場經濟中，商品的價格是由市場形成的。

即由客觀存在的價值規律、供求規律和競爭規律調節價格。 價值規律：商品的價值量由生產商品的社會必要勞動時間決定，價格圍繞價值上下波動。

供求規律：物品的價格下降，需求量一定上升。 競爭規律：供給方的競爭會使價格下跌，需求方的競爭會導致價格的上漲。

另外，預期原理也對商品價格有一定的影響作用。 房地產價格的形成 影響房地產價格的因素可以分為兩組： 一是內外因素：經濟因素，社會因素，*治因素，和商品本身的因素。

二是市場規律：價值規律，供求規律，競爭規律，以及預期原理。 經濟因素 主要包括國家、地區、城市的經濟發展水平、經濟增長狀況、產業結構、就業情況、居民收入水平、投資水平、財*收支、金融狀況等。

通常來講，一個地區的經濟越發達，房地產市場需求越大，房地產總體價格水平越高。 社會因素 主要包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會治安、文化與時尚等。

社會因素對房地產價格的影響是相當復雜的，作用過程也比較長，是一種滲透性的影響。 行*與*治因素 主要是國家和地方*府在財*、稅收、金融、土地、住房、城市規劃與建設、交通治安、社會保障等方面的一些制度、法規、*策和行*措施。

如果說經濟、社會因素的作用是漸變式的，那么行*與*治因素的作用可以說是突變式的。 房地產內在因素 主要是指房地產自身及周邊環境狀態。

包括土地的位置、面積、形狀、建筑物的外觀、朝向、景觀、結構、戶型、配套設施、施工質量，以及所處環境的地質、地貌、氣象、水文、環境污染情況等。 內在價值 房地產的內在價值，是房地產價格形成的基礎。

生產成本和開發利潤構成了房地產的內在價值。 其中生產成本包括： 1 地價。

包括土地出讓金、土地征用金或拆遷安置補償費。 2 建筑安裝及配套建設費用。

包括工程前期費用和支付給建筑總承包商的費用。 3 運營費用。

包括廣告投入、管理費用、各種稅費、利息等。 供求關系 房地產價格隨著供求關系的變化上下波動。

但由于在城市中，人口密度高，土地資源稀缺，短期內很難根據市場需求提供充足的土地資源。 在勞動力、土地、資本、管理等生產要素中，土地的供給彈性最小，房地產產品的生產周期長，而市場的需求卻變幻莫測。

因此，房地產的均衡價格主要是由需求狀況決定的。 寡頭壟斷 自由競爭市場有兩個特點：一，市場上有許多買者和許多賣者；二，各個賣者提供的物品是大體相同的。

這種情況下，供給方的競爭會使價格下跌，需求方的競爭會導致價格的上漲。但是由于土地所有權掌握在*府手中，土地經營權在資金力量雄厚的企業手中，決定了只有少數企業成為市場中的賣家。

同時，房地產產品區位的差異性和產品本身的特殊性，使得房地產市場介于壟斷和自由競爭之間，有著壟斷競爭和寡頭的諸多特征。 寡頭壟斷市場上的價格是由各個寡頭之間的博弈來決定的。

寡頭企業根據其他寡頭的價格策略定價，或者通過公開或隱蔽的方式勾結，共同決定市場價格。 市場預期 人們對一宗房地產在其耐用期內效用、供求關系、*策、配套設施的預期，也對房地產價格產生了影響，并在一定時期內表現出來。

各個因素的歸納 從對上面八個因素的分析比較，我們可以從中找到若干關鍵性的影響因素，根本問題的解決有賴于對關鍵問題的逐步深入解決。 1 國內及區域經濟發展的現狀和趨勢如何？ 2 中國城市化進程狀況和趨勢？ 3 現行*策對市場的影響，以及中央*府對市場行為可能作出的反應？ 4 人口結構的變遷？ 5 土地供應量的變化趨勢？ 6 建筑成本的變化趨勢？ 7 有效需求的變化趨勢？ 8 寡頭對市場價格的影響力？包括囤積土地及待售資源、制造虛假成交、價格串謀等手段。

9 市場對未來房市的預期？包括*府、開發商、有購買能力的消費者、普通百姓等。 10 居民收入及消費的變化？ 11 需求主導還是利率、地價主導？ 還有哪些關鍵性的因素？或者以上總結的這些因素，某些并非是有決定影響力的？ 嘗試性的結論 長期來看，土地供求矛盾日益尖銳，土地利用效率不斷提高，投入土地的人類勞動越來越多，房地產價值必然表現為一種螺旋式的上升趨勢。

這與人類發展史和世界各國的經驗相一致。 決定住宅市場基本走勢的，是經濟的成長性、人口結構和居住形態的變遷。

針對國內環境來看，中國經濟穩定快速發展，居民購買力穩步增長。今后五年，中國將迎來第四次人口高峰。

同時，中國正處于全球有史以來最快的城市化進程中，城市居民有著無與倫比的住宅需求。 而從供給來看，土地經營具有天然的壟斷性，土地和住宅的供給將長期處于供不應求的狀態。

從市場主體看，地方*府、寡頭、銀行。

4. 房地產價格的影響因素有哪些

原發布者：維普網

市場/貿易葉合作經濟與科技曳No.6x圓園18中國房地產價格影響因素分析□文/王豐（云南農業大學經濟管理學院云南·昆明）[提要]近年來，房地產行業受到眾多投資者的青睞。本文通過分析房地產的基本特征、房地產價格的影響因素及升值空間，為投資者及購房自住者提供決策依據。本文通過宏觀視角和微觀視角進行分析，得出房地產價格主要受到供給、需求、*策、區位等因素的影響。關鍵詞：房地產；投資；影響因素中圖分類號：F299.23文獻標識碼：A收錄日期：2018年3月23日一、研究背景改革開放以來，我國不斷深化金融業體制改革，逐漸成立了專業化的金融機構，如證券交易所、基金公司、保險公司等。各種各樣的金融產品也應運而生，比如我們熟知的股票、債券、期貨和基金等，皆引發了人們強烈的投資欲望。投資房地產相對于股票、債券等金融產品，對專業性的要求并不算太高。在我國房價逐年攀升的大環境下，投資房地產的風險是相對較低的，因此更容易受到普通人即非專業人士的青睞。然而，但凡投資，就一定存在選擇的優劣差異。本文將通過宏觀和微觀兩種視角具體分析中國房地產價格的影響因素，即分析區域整體房價走勢和某一樓盤房價的影響因素，為投資者及購房者提供購房決策依據，同時也可以為*府對房價的宏觀調控提供建議。二、房地產的四大特征（一）一般商品特征。在國民生產總值（GDP）的計算過程中，購買住宅被看作投資。但歸根結底，

5. 電大,簡述房地產價格的主要構成因素

房地產價格基本構成要素

房地產價格是其價值的貨幣表現形式，即在土地開發、房屋建造和經營過程

中，凝結在房地產商品中的活勞動與物化勞動價值量的貨幣表現。房地產價格

的基本構成要素如下：

1.土地價格或使用費

土地所有權轉讓或使用權出讓的價格在房地產中占很大的比重。由于房地

產具有不可移動性，這一特性導致了房地產價格因土地資源相對稀缺程度的不

同而存在很大差異。即使是建筑質量在同一檔次的房地產，其價格也會因為房

地產所處區位的不同而存在明顯差異。

2.前期開發工程費

前期開發工程費主要包括征用土地的拆遷安置費、勘察設計費、項目論證

費，在中國還有“三通一平”基礎設施建設費等。“三通一平”指臨時施工道路、施

工用電、施工用水的配置和平整施工場地。

3.建筑安裝工程費

建筑安裝工程費是指房地產建筑的造價，是房地產價格的主要組成部分。

它由主體工程費、附屬工程費、配套工程費和室外工程費構成。

4.開發管理費

開發管理費由房地產開發企業的職工工資支出、廣告費和辦公費構成。

5.房地產開發企業的利潤和稅金

由市場定價的商品房，房地產開發企業的利潤率是不固定的，它取決于企業

的經營管理水平。而我國對于由*府定價的安居房、解困房等，利潤率則限定在

5%以內。稅金包含房地產交易的契稅和房地產開發企業的所得稅等。

6. 房地產價格影響因素有哪些

*治安定狀況： *治安定狀況是指有不同*治觀點的*派、團體的沖突情況，現行*權的穩固程度等。

一般地說，*治不安定則意味著社會可能動蕩，這會影響人們投資、置業的信心，從而會造成房地產價格低落。 社會治安狀況： 社會治安狀況是指偷竊、搶劫、****、綁架、殺人等方面的刑事犯罪情況。

房地產所處的地區如果經常發生此類犯罪案件，則意味著人們的生命財產缺乏保障，因此會造成該地區房地產價格低落。 城市化： 城市化也稱為城鎮化、都市化，是指人類生產和生活方式由鄉村型向城市型轉化的歷史過程，表現為鄉村人口向城市人口轉化以及城市不斷發展和完善的過程。

城市化的具體內涵包括4個方面：①依附于農村土地的農業勞動力越來越多地向城鎮非農產業轉移；②分散的農村人口逐步向各種類型的城鎮地域空間集聚；③城鎮建設促進城鎮物質環境的改善和城鎮景觀地域的拓展或更新；④城市文明與城市生活方式的傳播和擴散。城市化是l8世紀產業革命以后社會經濟發展的世界性現象，世界各國先后開始從以農業為主的鄉村社會，轉向以工業和服務業為主的現代城市社會。

城市化是一個必然過程。衡量城市化水平應當包括數量和質量兩大方面，但至今尚無公認的能全面反映城市化水平的復合指標和測度方法，因此一般采用一國或一地區行*區域內城鎮人口占總人口比重這個單一指標來測度城市化水平。

這一指標又稱為城市化率。一般地說，城市化意味著人口不斷向城鎮地區集中，造成對城鎮房地產的需求不斷增加，從而會帶動城鎮房地產價格上漲。

房地產投機 房地產投機是指不是為了使用或出租而是為了再出售（或再購買）而暫時購買（或出售）房地產，利用房地產價格的漲落變化，以期從價差中獲利的行為。房地產投機是建立在對未來房地產價格預期的基礎上的。

關于房地產投機對房地產價格的影響，普遍認為它會引起房地產價格上漲。 顯然房地產投機有許多危害，但這種認識是不夠全面的。

一般地說，房地產投機對房地產價格的影響可能出現3種情況：①引起房地產價格上漲；②引起房地產價格下跌；③起著穩定房地產價格的作用。至于房地產投機具體會導致怎樣的結果，要看當時的多種條件，包括投機者的素質和心理等。

7. 房地產價格影響因素的實證分析

一、影響房地產價格波動率的主要因素

房地產的價格根本上取決于供求關系，而房地產的供給、需求受價格之外諸多因素影響。其中，生產成本是價格之外影響供給的主要因素，人均收入是價格之外影響需求的主要因素。因此，理論上，房屋建筑成本、人均可支配收入影響房屋價格，其增長率必然影響房屋價格增長率。這兩個因素是分別從供給、需求角度考慮的，而空置率則綜合供求狀況進行分析。

1、房屋建筑成本增長率。房屋建筑成本是房屋供給的反函數，在其他因素不變時，建筑成本增加，供給減少，導致房價上升，所以，房屋建筑成本增長率是房地產價格增長率的正函數。

在分析建筑成本對房價的影響時，不僅要考慮當期建筑成本，而且要考慮前期建筑成本。因為房屋作為大件耐用消費品，從竣工到銷售出去，往往需要一定時間。主要有如下原因：①商品房價格昂貴，需要花費一個家庭多年的積蓄，因此在購買時消費者非常謹慎，需要長時間進行決策；②商品房是存在較大差異的商品，消費者有不同偏好，要尋找到自己喜歡的商品房是需要時間的；③商品房隱含的信息多。為了達成交易，開發商需要時間開展營銷活動，向消費者傳遞信息，消費者也要努力搜集信息，避免上當受騙。因此，應考慮當期、前期房屋建筑成本增長率對房屋價格增長率的影響。通常房屋空置一年以內為正常情況，所以本文只考慮前一年的建筑成本及其增長率。另外，由于數據方面的原因，本文以商品房竣工造價替代建筑成本。

2、人均可支配收入增長率。人均可支配收入是房地產需求的正函數，在其他因素不變時，收入越高，需求越大，導致房價上升，因此，人均可支配收入增長率是房地產價格增長率的正函數。人均可支配收入增長所導致的房地產需求增長表現在三個方面：一是收入的增長加快積累的增長，使得潛在購買力變成現實購買力；二是收入的增長使得消費結構發生變化，房地產成為重要的消費對象，人們會用更好的住宅替代原有住宅；三是收入的增長導致財富增長，進而對資產需求增加，刺激投機。房地產通常被看作一種資產，非凡是在通貨膨脹或其他資產預期收益率較低時，房地產是良好的投機工具。

3、空置率。空置率反映了市場供求狀況，空置率越大，意味著更多的房屋沒有賣出去，在完全競爭條件下，房屋價格會下降，即空置率與房屋價格增長率成反比。然而，首先要明確定義空置率。當前常被采用的計算空置率的方法有三種：第一，全社會空置房面積除以全部住房面積；第二，空置商品房面積除以當年竣工面積；第三，空置商品房面積除以最近三年內竣工面積。計算方法不一樣，計算結果自然大相徑庭。現行條件下，全部住房存量難以統計，而采取第二種計算方法，波動性會過大，所以本文采取第三種方法計算空置率。

8. 房地產價格的形成條件有哪些

（一）有用性 一種物品有用，是指它能夠滿足人們的某種需要，如水可以解渴，糧食可以充饑，住宅可以居住。

房地產如果沒有用，人們就不會產生占有它的要求或欲望，更談不上花錢去購買或租賃它，因此就不會有價格。 （二）稀缺性 一種物品稀缺，是指它的數量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到它。

因此，說一種物品是稀缺的，并不意味著它是難以得到的，僅意味著它是不能自由取用的，即不付出代價就不能得到，是相對缺乏，不是絕對缺乏。 （三）有效需求 人們對一種物品有需求，是指不僅愿意購買它，而且有能力購買它。

僅有需要而無支付能力（即想買但沒有錢），或者雖然有支付能力但不需要（即有錢但不想買），都不能使購買行為發生，從而不能使價格成為現實。 例如，對于一套總價為100萬元的住房，甲、乙、丙、丁四個家庭中，甲家庭雖然需要，但是買不起；乙家庭雖然買得起，但是不需要；丙家庭既不需要，也買不起；丁家庭既需要，也買得起。

在上述情形中，只有丁家庭對該套住房有需求。因此，需要不等于需求，需要只是一種要求或欲望，有支付能力支持的需要才是需求。

當然，房地產由于既是一種可以滿足生產、生活需要的生產要素或消費品，又是一種可以帶來租賃、增值等收益的投資品，對房地產的需求不僅有"為用而買"的使用性需求（或稱消費需求），還有"為租而買"的投資性需求和"為賣而買"的投機性需求。

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