榮觀房產網1. 國外大筆熱錢襲擊中國樓市,房地產能良性發展嗎
不能 最難的一次操作發生在2006年3月。外方要求在一個月內將7億美元安全入境，并進入國內近千個股東賬戶。張先生回憶道。
類似張先生這樣的操作個案還有多少，現在還不得而知。但業內有關人士估算，地下外資“入市”規模可能高達800億美元左右。
在中國股市一路高歌猛進之時，掌控1.2萬億美元的國際對沖基金正悄悄地進入中國資本市場。
一線調查
業內人士獨家披露
地下外資流入內地、包抄股市路線圖
“我之所以愿意向你透露內幕，一個重要原因是，我過手的境外資金最終的來源地是亞洲某個經濟大國的幾家對沖基金。”張先生顯然帶有一點民族情緒。
本報記者 戴奕江蘇報道 “我見過一次外方操盤手打開股票賬戶交易的壯觀情景，電腦同時打開幾百個賬戶，自動匹配買賣數量，就像電影《駭客帝國》里數字流動的樣子，數字唰唰地變化。”張先生繪聲繪色講述的同時，點開一個券商營業部的股東賬戶名單，數個股東賬戶身份證號碼隨之閃出。
引人注意的是，這些身份證中有4個均顯示為1986年出生，而且都來自于河南某市。當記者指出，同一個券商營業部有同一地區多位持有幾十甚至上百萬市值股票的 21歲股民，是不是太“巧合”時，張先生連聲表示“太沒技術含量了，估計是券商直接拿某個學校學生的身份證復印件開的戶，回頭調整一下，不能太明顯了”。
張先生是江蘇一家金融機構主管經濟業務的負責人，目前，已成功地操作了十幾億美元的境外資金入境再進入股市，并因此在2006年賺得盆滿缽滿。
在保證不透露相關公司信息的條件下，記者了解了這家金融機構在2006年的“主營業務”——張先生向記者獨家披露了十幾億美元外資“潛入”中國股市路線圖。
7億美元入境“驚心動魄”
張先生說，最難的一次操作發生在2006年3月。外方要求在一個月內將7億美元安全入境，并進入國內近千個股東賬戶。
“只有這種級別的投資基金才會有如此魄力。”張先生現在回想起這7億美元進入股市時境外操盤手的操作，還心有余悸。
如果按外商投資的辦法操作這筆資金入境，時間上來不及。張先生說，他只有選擇走貿易和地下錢莊這兩條成本最高的資金入境途徑。
走貿易途徑，基本方法就是用虛高價格出口商品，獲取差價。例如將國內價值1元的東西以100元的價格賣到國外，這樣等于有99元的境外資金進入了國內。
同張先生所在的金融機構相關聯的十幾家企業，在2006年4月向境外基金在境外的公司出售了交易總額達到5億美元的刺繡、雕刻等低關稅或無關稅的商品。
“一切都是有辦法'搞定'的”。張先生告訴記者，走貿易渠道很麻煩，首先是1元的東西賣100元必須保證沒有人追究。同時為保證資金安全，5億美元需要很多筆不同的貿易來分散完成，這必然牽涉太多的進出口貿易公司。事實上境外50萬美元進入國內肯定要受到有關部門的監控，我們必須將資金過幾次手才能保證脫離監管部門監控。
“盡管我們的律師忙得要死，盡管一個月內做完5億美元入境已是奇跡，但在客戶需求面前我們有時還不夠專業，需要求助更為專業的人士。”張先生笑言。
走貿易渠道正好一個月，更快的方式當然是求助于辦理境外資金入境更“專業”的地下錢莊。7億美元中的兩億美元就是通過地下錢莊進入國內，最快的一筆2000萬美元在開始運作的第6天就進入張先生指定的國內賬戶，最慢的也在第3周入賬。
“地下錢莊的優勢太明顯了。”張先生不無羨慕地告訴記者，最快的一筆2000萬美元的資金入境，事實上根本沒有資金進出過國境。張先生解釋道，國內有等值于2000萬美元的資金要借助地下錢莊出境，地下錢莊在國外以2000萬美元做抵押擔保，國內人民幣出境方在確認擔保有效后，國內這筆等值于2000萬美元的資金通過洗錢手段，直接打入張先生指定的賬戶。同樣境外基金的2000萬美元也最終打入國內出境資金指定的海外銀行賬戶。
2006年3月，上證指數從2005年6月的998點上漲至1300點附近盤整，當時國內股市空頭氣氛極濃，而7億美元在此時幾乎是每一筆款進入股東賬戶就在兩個交易日內滿倉。
“資金不過境，地下錢莊用兩個2000萬美元做擔保，一周不到的時間賺了兩個6%的傭金，還有換匯時10個點的點差。”張先生覺得6%的傭金是資本市場里資金過境很高的價格，但是相對當時急需資金入市的迫切程度而言，還是物有所值。
2. 海外“熱錢”為什么涌入中國
2005年7月21日，中國人民銀行公布匯率改革方案。人民幣匯率不再釘住單一美元，而是一籃子貨幣*策，從而形成更富彈性的人民幣匯率機制。
雖然人民幣升值對于國民經濟和各行業發展有利有弊，但無論怎樣說，這都是綜合國力增強、人民幣漸漸成為強勢貨幣的表現，而且對于個人理財而言，更是增添了新氣象、拓寬了理財的道路。
理財隨機應變
人民幣升值對于原有的樓市、車市、保險、股市等理財渠道均有不小的影響，形成了新的理財攻略。
人民幣升值會吸引更多海外熱錢涌入中國房地產市場。就在人民幣升值的前一個月，摩根士丹利的旗下公司投下巨資，將位于上海商業物業黃金地段的上海廣場6層商業樓收入囊中，這就是海外資金正在重新推高城市物業的明顯例證。
對于民用房產而言，高端房地產的資金正在撤離，會轉移到中低檔房地產上來，增加其供應量，降低其成本。此次升值幅度不大，境外資金不會從房市撤離，反而可能增加投資資金，以等待下一次人民幣升值獲利。
但從長遠看，人民幣匯率改革最終會實現國際收支的均衡，投資于房市的國際游資最終會撤離，匯率改革最終會使房市泡沫破滅。所以手頭資金充裕的炒房者，須瞄準時機，謹慎理財，如果踏不好人民幣升值的步伐，反而蝕本。資金不夠充裕的理財者不要輕易涉獵房市。
人民幣升值對于買車族是個好消息。美系進口汽車降價在所難免。由于實行新匯率，從美國向中國出口汽車的價格已下降了2.1%。如果加上由于匯率變化引起中間環節費用的變化，進口汽車的價格下降幅度很可能會超過2.1%。與此同時，韓日、歐洲各國的進口汽車價格也將會有所下降。而進口汽車價格下降必將帶動國產汽車價格下降，同時進口零部件價格下降也使得國產汽車成本減少，促使其降價。所以購買汽車進行不動產理財的人們，可以靜觀車價的變化，然后快意一擲。
隨著人民幣匯率升值向上空間的增加，中國經濟長期健康發展預期進一步明確，百姓的消費和開支開始與國際同步。理財者開始更著重考慮購買長期人民幣壽險保單作為社會保險的補充，滿足養老目的。理財者開始對長期保險品類更有信心，短期保險消費意識開始淡化。
理財疆域更寬
由于本次匯率改革一個重要的內容是改變釘住單一美元的做法，變為釘住一籃子貨幣，因此，也為銀行制造了機會把以往比較單一的美元外幣理財產品拓寬到更多不同幣種中去，產生了新的理財產品。其中，新增加最多的，而且我國理財者比較陌生的就是各種亞太區貨幣。
日前，新面市的人民幣理財產品新增了與亞太貨幣一籃子匯率掛鉤的種類。它的投資收益率由兩部分組成：一是保底收益率，大約等同于目前一年期美元定期存款利率；另一部分是附加收益率，為33.33%*“籃子貨幣”兌美元平均升值幅度，附加收益率的上限是7.125%。其中的“籃子貨幣”由日元、新加坡元、韓國元、澳大利亞元組成，“籃子貨幣”兌美元平均升值幅度計算方法為：起始日至到期日各貨幣兌美元升值幅度相加*25%。“籃子貨幣”由幾個與中國經濟密切相關的主要亞太國家貨幣組成，其走勢與人民幣走勢密切相關。目前，諸如馬來西亞等亞洲國家已經放棄緊釘美元的匯率*策，轉向緊釘人民幣。7月21日，人民幣升值的消息剛剛公布，幾種亞洲貨幣都大幅飆升。所以，人民幣升值后，投資者可以關注這類理財產品。而且，此次升值幅度小，人民幣升值預期仍然存在，所以投資與亞太貨幣一籃子匯率掛鉤的人民幣理財產品并不算遲，反之，也許能夠占據一個階段性的低點。
另外，歐元理財產品也是在人民幣匯率改革下吸引更多理財者關注的新型品種。這種理財產品起點低，約為500~700歐元，周期也很短，約為3個月，這樣可以規避國際匯率市場上的風險。目前歐元理財產品預期年收益率為1.50%~1.92%，是歐元3個月定期存款利率的1.5~1.9倍。人民幣升值后，歐元堅挺，所以選擇歐元理財產品是個人理財者的一個選擇。歐元兌美元匯率波動性很大，如果個人理財者能夠看準時機，在美元高位買入低位歐元，進而再購買歐元理財產品，便可獲取利率和匯率的雙重收益。
3. 國外的熱錢是怎么樣流入中國的
熱錢進入的渠道很多，主要渠道有： 其一，虛假貿易。在這一渠道中，國內的企業與國外的投資者可聯手通過虛高報價、預收貨款、偽造供貨合同等方式，把境外的資金引入國內。 其二，增資擴股。即有的外商投資企業在原有注冊資金基礎上，以“擴大生產規模”、“增加投資項目”等理由申請增資，資金進來后實則游走他處套利；在結匯套利以后要撤出時，只需另尋借口撤消原項目合同，這樣熱錢的進出都很容易。 其三，貨幣流轉與轉換。市場有段順口溜可說明這一熱錢流入方式：“港幣不可兌換，人民幣可兌換，兩地一流竄，一樣可兌換”。國家外匯管理局在檢查中發現，通過這樣貨幣轉換和跨地區操作的辦法，也使得大量熱錢自由進出。
地下錢莊
其四，地下錢莊。地下錢莊是外資進出最為快捷的方式。很多地下錢莊運作是這樣的：假設你在香港或者境外某地把錢打到當地某一個指定的賬戶，被確認后，內地的地下錢莊自然就會幫你開個戶，把你的外幣轉成人民幣了。根本就不需要有外幣進來。 其五，貨柜車夾帶現金。這種做法主要集中在珠三角地區的來料加工企業。企業以發員工工資等名義，通過貨柜車夾帶港幣進出粵港兩地。如果一個企業有十部八部貨柜車的，一部車跑一兩趟很普遍，每趟夾帶50萬港元，即便被海關查上也很好解釋。2006年以來，隨著資金進出需求增多，一些類似的企業慢慢地就拓展業務成了變相的“地下錢莊”，大批量幫別人夾帶現金。 其六，贍家款。海外華僑對國內親屬匯款被稱之為贍家款，這幾年這個數字大幅增加。此間真正用于“贍家”用途的款項堪疑，相當多的熱錢是通過這種渠道進來炒股、買房。
熱錢在賭人民幣升值預期的同時，乘機在其他市場如房地產市場、債券市場、股票市場以及其他市場不斷尋找套利機會。如最明顯的莫過于房地產
一、熱錢進來對經濟造成推波助瀾的虛假繁榮。
二、熱錢大量進入，加大外匯占款規模，影響貨幣*策正常操作，擾亂金融體系的正常運行，加劇國內通貨膨脹的 通貨膨脹壓力。
三、熱錢流入，人為加大了人民幣對外升值的壓力。我國現行的匯率體系，以及美元持續貶值，吸引了熱錢流入中國。因此，只要人民幣升值預期不變，隨著流入熱錢的增多，人民幣升值的壓力就越大。
四、熱錢的流出，使經濟劇烈波動，如果熱錢大規模迅速流出，會使一些投機氣氛較大的市場價格會大幅波動，如房地產價格迅速回落、債券價格以及股票市場大幅震蕩等。
4. 國外熱錢都有哪些
熱錢，按俺的不科學的理解就是，閑錢，國外的閑錢看到中國市場有利可圖就進來，賺一把就走。如果RMB升值有預期的話，這里是預期，閑錢們就會提前進來，購買RMB，等RMB升值了，他就賣掉RMB走人，這樣不就換成了更多的美元了么。
話說國外不流通RMB的，所以購買力是以美元計算的，因此老外持有RMB都是為了RMB升值后，兌換更多的美元。
國外貨幣寬松是指多印錢，印好多錢，話說美國印的再多，也沒中國自己印的多啊，汗。言歸正傳，由于國外印的錢多了，所以必然要找到地方保值或者升值，因為大家都知道錢越多越不值錢啊。很不幸的是，目前世界上也就金磚四國發展的比較好，特別是中國，換句話說，把錢投入這些國家，保值或者升值的概率要大些，安全性要好些，所以資本就會流入這四國，當然包括中國。
中國的利率提高，也就是RMB存款獲利的提高，在理論上有可能讓老外購買RMB然后存入銀行獲得利息，但是現實是有很多監管，這個像要辦到難度稍微大點，而且現在其實利率并不高靠這個賺小錢是老外不干的。因此在中國，根據國情，熱錢更多的可能是流入房地產，股市等高投機，高回報的行業，等達到目標利潤率，他們就會抽身而逃，這個你別懷疑，人家熱錢的紀律性很強，目標是賺10%，人家絕不會拖到20%，當然賺多少的目標他們是經過科學的研究的，至于研究的對不對咱就不知道了，哈哈
還有就是熱錢如何流入的，這個路徑就太多了，有合法，不合法的，或者是蒙著合法的外衣，其實不合法的流入，總之辦法還是不少的，這么說，人家想來就來，想走就走
5. 境外美元如何進入房地產業
外資和熱錢大舉進入中國房地產市場 目前，我國房地產開發資金的70%~80%直接或間接來源于銀行，而國外開發資金中銀行資金一般只占20%。
近些年中央的系列調控措施，收緊了房地產業的資金鏈，迫使開發商把目光轉向資本市場和海外市場。直接上市、借殼上市、信托投資公司、各類基金（公募、私募）、發債、外資合資、外資入股、海外投資銀行等等，五花八門，日益多元化了。
[外資和熱錢大舉進中國房地產市場 專家稱需限制] 一時間，上市成為潮流。例如，2004年至2005年直接上市的房地產企業有：合生地產、富力地產、萬科、華發、世茂房產、華潤置地、北辰實業等。
直接上市要求企業實力強，上市后成為公眾公司，要信息公開、財務透明，許多企業做不到，因而選擇借殼上市。例如至2006年上半年，有浙江新湖、北京萬通、廣東粵泰、上海浦慶、中信地產、國美集團、天津萬順等已經或謀求借殼上市，還有多家上市公司愿意借殼給房企。
一些不能上市或不愿上市的房企，乃至一些已經上市的，還努力尋求其他融資渠道。例如，房地產投資信托基金長足發展，2004年籌集資金110億元，比2003年增長近一倍，2005年上半年融資64億元，2005年底更有人預言，今后幾年將有1600億美元的房地產投資信托基金上市；私募基金也暗流涌動，首創、萬通、華遠等都在積極運作；萬科于2005年中與新加坡*府產業投資公司簽約組建了合資公司；中海地產于2005年向境外發行了3億美元債券（7年期），等等。
更為引人關注的是，正當中央加強對房地產業調控的時候，外資改變了長期以來的觀望等待、猶豫不決的態度，開始大舉進*中國內地的房地產市場。近年來進入的外資機構有：摩根斯坦利、高盛、麥格理（澳）、瑞銀、花旗、ING（荷）、美林、瑞星思達（美）、RREEF（德）、華平投資（美）、DIFA（德）、軟銀亞洲（日）、凱雷投資、凱德置地（新）等，均為國際頂級公司。
他們進入的方式，一是直接收購地產物業。如大摩2005年4月出資4億收購富力集團在北京的一座寫字樓，6月出資8.5億收購上海廣場4萬平米商業用房，9月又出資9000萬美元收購上海世貿大廈，32億收購上海明天廣場；麥格理2005年7月出資38億收購杭州等9城市的購物中心，8億元收購上海新茂大廈，9月又以4億收購上海城市酒店公寓；高盛8.9億元購入上海百騰大廈；DIFA2005年8月7.2億收購上海華獅中心。
二是入股或合資。如華平投資與陽光100、富力地產、浙江綠城、北京融科開展合作，累計出資10億美元；美林與北京銀泰、南京鋒尚分別結成戰略合作伙伴關系；瑞星思達與中信合資投資山東地產項目。
商務部數據，2005年房地產業外資合作項目2119項，合同金額194億美元，當年實際利用54.18億美元。三是注資。
如RREEF向珠海“中珠上城”住宅項目注入2.25億美元；軟銀亞洲和凱雷投資聯合向順馳注資4500萬美元；麥格理、花旗等也都在尋找好項目投資。四是獨資。
如凱德置地在北京設立開發企業，2005年上半年投資達78億人民幣。五是進入中國的外資銀行開展房貸業務。
如東亞銀行北京分行2005年業務量中，房貸已占30%；永亨、恒生、中信嘉華在廣州、上海也開展了房貸業務。花旗銀行也于2006年開始介入房貸。
進入2007年，外資大舉進入中國房地產的趨勢仍在繼續，并未停止。 除了投資機構，海外游資即熱錢也紛紛涌入。
熱錢主要是賭人民幣升值，從各種渠道入境后，相當數量進入房地產市場，謀求雙重套利。熱錢到底有多少，難以徹底搞清，是筆糊涂賬。
但大數還可以估算。據有關研究，熱錢大量涌入始自2003年，當年的數字，有說380億美元，有說750億美元；2004年有說600億美元，有說700億美元，有說800億美元，發改委估算是1000億美元，最高的估算是1132億美元；2005年，看到的數據是400億美元；2006年上半年的數據，所見為232億美元。
幾年下來累計，低的估算約1300億美元，高估算為2000至3000億美元。至去年下半年以前，股市冷清，熱錢主要進入房地產。
據建設部有關研究，2004年海外熱錢投入中國房市至少700億美元。熱錢屬短期投機性質，很少進入實業，主要是買房賣房，大進大出。
據有人研究，上海市2004年商品住宅銷售額2000億元，其中海外熱錢購買占33%（央行金融司的調查為23.2%）,2005年一季度進一步達40%甚至更高。2006年下半年后，股市升溫，許多熱錢又從房市轉入股市。
據國家外匯管理局2005年底發布，外資在中國房地產市場中的比重占15%。我理解，這里既包括正規的招商引資，也包括熱錢。
外資為何大舉進入中國房市 中央對房地產的調控緊鑼密鼓，外資卻大舉進入，為什么？查閱有關資料，主要有兩方面原因。第一，對于國外許多大企業、大財團來說，他們過去對中國房地產市場的不規范和*策的不完善，存畏懼之心，吃不準這里的水到底有多深，不敢貿然進入。
中央加強宏觀調控，對他們是個好消息。他們感到*策逐步完善，市場逐步透明、規范，自信憑借雄厚的實力，可以大顯身手，與中國的企業競爭了。
大企業一般都有長線的打算，他們看好中國的未來發展孕育著無限商機。