榮觀房產網1. 2016南京樓市四大風險板塊有哪些
一、城中板塊 火熱僅是個別，“滯銷盤”一抓一大把 年內房價最高漲幅：7000元 2016年風險指數：★★★★★ 截至12月30日的網上房地產顯示，今年南京城中板塊共計成交2877套住宅，同比去年1845套的成交量暴漲五成多。
數據顯示，近5年城中板塊住宅成交從未突破2000套，其中2011年城中板塊住宅成交1045套，2012年成交1553套，2013年成交1707套，2014年成交1845套，今年不僅以接近3000套成交量收官，也是最近5年的最高點。 今年城中板塊共有5家樓盤推房989套。
其中純新盤已達3家。11月初首開的中航科技城項目，入市毛坯價在33500元-34500元，精裝修價位達到4萬，總價達到600萬-1000多萬，到場購房者2300個人搶280套房、很多購房者一次交了多份認籌金，最終宣告“日光”，位于解放南路的老盤金基尚書里今年也是3次加推，均價也是一漲再漲，從上半年的3。
8萬元漲到下半年的4。5萬元，依然多次“日光”。
然而，城中板塊今年雖迎來久違的火熱，冷清的樓盤也有不少，城中板塊目前在售項目中全年滯銷的項目至少有七八家，目前均價在34000元的菲呢克斯國際公寓項目，開盤至今已3年多，5年前該項目曾以44000元的售價挑戰全市“天花板”。 后精裝改毛坯出售，至今200多套房源僅賣出60多套，去化僅為三成。
相隔不遠的另一家樓盤京門府，下半年也只賣出了十幾套房，2013年開盤至今去化剛剛一半。位于龍蟠路上的藍天華門國際今年推出一棟收官樓，結果70多套房從年初賣到年尾，至今尚未賣光。
位于長江路上的天價公寓長江會項目，均價高達4。5萬元，去年開盤至今成交一直掛零。
新盤的成交狀況也堪稱冰火兩重天，大光路上的純新盤金陵雅頌居今年兩次開盤推出120多套房，兩次開盤銷量都僅為五成。還有位于山西路附近的天將孝門項目，是今年城中第一家入市的新盤，目前均價3。
2萬元/？，一年下來樓盤也只賣出了十幾套房，去化不足三成。 城中板塊的“上市難”的問題也依舊很明顯，前不久位于城中南片的萬科安品街項目，終于動工，并且預計明年要開發“安品園舍”項目上市，而這一項目迄今為止已經拖延了十年之久。
相距不遠的泰禾南京院子，上市同樣也拖了三四年，城中板塊至今還有很多閑置地塊沒動工，例如新街口著名的鐵管巷地塊閑置十年，至今也還是停車場。 業內觀點認為，城中板塊之所以今年局部火熱，主要是因為豪宅市場回暖，加上老南京人“主城情結”的催化，板塊內房源的長期斷供后入市拉動，使得不少有改善需求的買房人，重新將目光鎖定在這里。
然而城中板塊的弊病也很明顯，規劃、拆遷都是老大難，而且由于開發分散，環境氛圍復雜，每家樓盤的銷售都是獨立現象，一家樓盤賣得好，相距不遠的另一家都未必能賣掉。 今年少數樓盤熱銷，也不能說來年城中豪宅的銷售就高枕無憂。
二、河西南板塊 競爭白熱化埋下“價格戰”伏筆 年內房價最高漲幅：8000元 2016年風險指數：★★★★ 2015年的最后一周南京樓市18家樓盤齊開，其中河西南就有3盤入市，成為全市亮點，房價更是在年末沖破了3萬元區域天花板，新盤朗詩熙華府首開推出216套房源，均價上沖31000元/？，次日就上漲至32000元， 位于河西南的“地王盤”魯能公館推出368套房，入市均價也達29000元/？，房價高漲擋不住買家熱情，兩家樓盤當日都宣告售罄。 掃描一年來河西南的房價漲勢，令人嘆為觀止，而且價格越漲也似乎越受到市場追捧，片區內的正榮潤？今年2月首次開盤，開盤均價為2。
6萬元/？左右，而到今年11月份，項目推出的新房源均價已經上漲至29000元-31000元，漲幅達到4000元/？。 上周加推入市的升龍天匯，132套房源當天售罄，均價也達到28800元，相比今年9月首次開盤20100-22000元上漲近8000元，片區內的老盤海峽城，年初均價還在21000元左右，如今已經漲至25500元。
如今的河西南板塊，儼然就是當年河西奧體的翻版，也面臨同樣的弊病，最明顯的毛病就是開發量高度密集，2003?2004年的河西板塊，十多家大牌開發商扎堆奧體周邊，到處都是樓盤工地，到2005年同期上市的樓盤已經多達十多家，如今的河西南，一年時間也聚集了8家樓盤，全都扎堆在14平方公里的區域內貼身蓋樓。 “河西南的樓盤開發實在太密了。”
有業內人士指出，樓盤越是密集的區域，由于樓盤客群太集中，產生價格戰的可能性十分大。 和高漲的房價相比，河西南的“配套難”也成為市場關注的焦點，這里的各家樓盤周邊至今沒有配建超市、菜場等配套，而通往河西南的公共交通此前只有有軌電車一號線，距離樓盤還要步行十幾分鐘，直到年底這里才規劃了兩處公交場站。
學區方面，雖然此前傳出南外入駐的消息，但目前多數樓盤的學校尚未確定，學區尚未劃分，名校是否入駐還有待落實。 南京林業大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠認為，作為南京市著力打造的青奧板塊，河西南投資強度很高，未來配套會十分齊全，但與此同時這里居住密度也大，板塊同質化樓盤競爭非常激烈，目前配套尚未完全落地，市場仍存在挑戰。
三、江北板塊： 利好落地難掩房價被透支隱憂 年內房價最高漲幅：5000元 2016年風險指數：★★★。
2. 江寧現在的房價趨勢是什么樣的
明年南京樓市究竟怎么樣？作為樓盤最多的江寧區，房價會不會跟江北一樣下跌？房產開發商低于成本銷售怎么維權？昨天，就諸多熱點問題，南京江寧區房產局局長周久耕在網上接受媒體記者采訪時，談了他的諸多觀點。
市場剛性需求旺盛
“明年可能是房地產行業動蕩的一年。”周久耕認為，中國的汽車跟服裝企業差不多了，不可能喚醒消費市場，所以講明年房地產必將成為拉動經濟增長的重要途徑。
“江寧在城市化的推進過程中，帶來的是人流、物流和信息流聚集。在這個進程當中，造城市主要是造房子，通俗的講，造房子不可能不要房地產。反過來城市化的進程也需要房地產業來配套。”周久耕表示，雖說市場購房剛性需求旺盛，不過江寧的房地產迫切需要解決兩個問題：首先，現在江寧區住宅占據了整個房地產開發量的85%，商業設施占到了房地產開發總量的10%，另外混合物業占到房地產開發量的5%，這樣的結構在城市化推進過程中不能完整實現城市配套功能的要求。第二個問題是房地產業品質提升的問題，江寧樓市有比較高的性價比，在新一輪房地產企業的競爭靠低價競爭是不能持久的，下一步應該提升房地產業的品質。
“如果說，江寧的房地產業把這兩大問題解決好，在下一個五年計劃里面，江寧的房地產不會有任何問題。”周久耕說。
明年江寧房價還會漲
根據計劃安排的目標，明年江寧區將投資70億元建設房地產，開工面積是260萬平方米，合同銷售是230萬平方米。江寧的房價究竟是漲，還是像江北一樣下跌，備受市民關心。
周久耕堅稱，“江寧整個房地產的房價現在基本調整到位，沒有多大的泡沫，不要指望江寧的房價還有多大的下降。”
他例舉了一組數字：前兩年，江寧的土地價一般都是2800到3200元的水平上，加上單體房子的建設成本和應該配套的設施成本，好一點的企業應該在4600到4700元之間。如果再加上企業的財務成本、行*管理成本，所以在江寧購房，5500元/平方米以下的幾乎沒有。在5500元/平方米左右的樓盤，應該是沒有盈利的。
“現在整個江寧的房價均價是4900多塊錢，應該說這個房價是比較到位的，再降價的可能性不大了。”周久耕說，估計明年江寧房價還有上升的趨勢。
低于成本銷售將遭嚴查
近幾個月，南京市有的樓盤降價幅度過大，或者有的樓盤價位比較低，造成了周邊要求退房的比較多。不過這在江寧只有少數。
周久耕強調，江寧區已明確，如果降價后的樓盤低于建設成本價的話，房產部門就視其為低于成本銷售，將對其進行查處。“查處不是為了處罰降價的本身，是擔心造成不良后果，*府要對老百姓負責。”