榮觀房產網1. 近些年我國銀行在房地產金融風險管理方面取得了哪些成績
近年來，隨著我國城市化進程和住房體制改革的不斷推進，房地產業有了很大的發展，已經成為成為支持我國國民經濟增長的重要行業之一。
基于房地產行業的資金需求大以及周期長等特點，也使得我國的房地產金融業有了長足的發展。房地產金融在支持房地產業房展的同時，也不可避免的要承擔相應的風險。
在眾多風險中，由于我國的房地產金融體系還并不完善，房地產行業在資金來源上主要依賴于商業銀行，因此風險也主要集中在商業銀行，具體表現為銀行機構的信用風險和流動性風險。如果房地產價格持續高漲，偏離實體經濟，形成房地產泡沫，那么一旦泡沫破滅，直接危及到銀行體系的正常運行，甚至形成金融危機，乃至使整個國民經濟陷入危機之中。
因此，對于房地產金融風險的管理是刻不容緩的，眾多部門對其風險管理都有自身的方法，本文主要是基于貨幣*策調控的視角，研究中央銀行如何運用貨幣*策來管理房地產金融風險。
2. 房地產貸款風險點有哪些
流動性風險
流動性風險是指資金短存長貸難于變現的風險，流動性是銀行保證資產質量的一條重要原則。現如今流動性風險體現在兩個方面，一是目前我國的住房貸款主要來源于公積金和儲蓄存款，銀行吸納的儲蓄存款屬于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押貸款卻屬于長期貸款。這種短存長貸的行為使銀行的流動性非常低，繼而帶來流動性風險。二是銀行持有的資產債權不易變現，極易導致流動性風險。造成銀行可能喪失在金融市場更有利的投資機會，增加機會成本帶來的損失。
經濟周期風險
經濟周期風險是指在國民經濟整體水平周而復始的波動過程中產生的風險，相比其他產業，房地產業對于經濟周期具有更高的敏感性。經濟擴張時，居民收入水平提高，市場對房地產的需求量增大，房屋的變現不成問題，銀行與個人都對未來充滿樂觀的預期，銀行發放的住房抵押貸款數量也急劇增加。經濟蕭條時，失業率上升，居民的收入急劇下降，大量貸款無力償還，即使已將房屋抵押給銀行，也因為房地產業的疲軟無法變現。這時抵押風險轉變為銀行的不良債權和損失，銀行則面臨大量的“呆壞賬”，極易導致銀行的信用危機甚至破產。
利率風險
利率風險是指利率水平的變動給銀行資產價值帶來的風險，它是由其業務短存長貸的資本結構所決定的，利率的波動無論是漲還是跌對銀行都會帶來損失。如果利率上漲，住房抵押貸款的利率也隨著上調，就可能增加借款人的償貸壓力，借款額度越高，借款期限越長，其影響程度也就越大，從而增加了違約風險。如果利率下降，借款人又有可能從當前資本市場融資或以低利率重新借款來提前償還貸款，給銀行帶來風險，主要表現在，提前貸款的發生使得住房貸款的現金流量發生不確定性，給銀行的集約化資產負債帶來一定的困難。
3. 房地產與目前金融風險有什么關系
如何防范金融風險，楊偉民給出了四條具體建議。楊偉民認為，最重要的一點在于金融系統本身，首先要控制貨幣總量，控制信貸的增量等等。同時把監管的漏洞補上，補齊監管的短板。
其次，應該在實體經濟當中繼續深化供給側結構性改革，比如說去僵尸企業、去產能，仍然要繼續做，因為僵尸企業占用了大量的資源，不去處置的話，最后就變成不良貸款，引發金融風險。
第三，地方*府要有節制地借貸，不要過度舉債，不要過度變換手法舉借隱性債務。地方*府債務要控制增量，逐步化解存量。
最后，楊偉民認為，房地產也是防范金融風險的一個重要方面。他表示，在房地產領域，房地產與目前的金融風險密切相關。“在房地產領域也要通過建立新的住房制度和長效機制，來穩定房地產市場。”楊偉民認為，房地產市場存在泡沫，包括一、二線城市和部分三、四線城市。楊偉民建議，房地產市場的泡沫不要主動去擠破，同時也不能讓泡沫繼續吹大，要通過建立租購并舉的住房制度讓房地產逐步走上健康發展的道路。
楊偉民表示，房地產是需要一個長期的過程去進行，也需要立法等方面的配套措施。
4. 我國房地產金融風險可控嗎
中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝在十三屆全國人大一次會議新聞中心會上表示，人民銀行長期以來一直堅持審慎的房地產信貸*策，我國的房地產信貸質量總體上良好，房地產金融風險是可控的。
數據顯示，銀行業金融機構的房地產貸款不良率是不到1%，整體銀行業的不良貸款是1.85%，這是含*策性銀行的，除掉*策性銀行是1.74%，顯然房地產貸款不良率的水平好于整體貸款的不良率水平，其中個人貸款的不良率只有0.3%。而且我國在住房貸款的發放上長期以來一直堅持比較審慎的*策，平均首付比在33%以上，去年新發放貸款的平均首付比在37%，這也是在國際上是非常審慎的住房信貸*策。
當然，我們也關注到個人住房貸款、家庭部門杠桿率增長速度有點快，個別的房地產企業可能在財務方面比較激進，會有一些風險，這些我們都在密切關注。
5. 銀行如何加強房地產風險管理
各家商業銀行加強房地產信貸管理，當前則必須密切關注房地產市場運行態勢和房地產調控*策的后續效應，進一步加強房地產開發貸款的風險管理，妥善處理貸款的展期問題。
同時，央行上海總部重申各家金融機構必須關注“房地產企業的資金鏈狀況”，以做好風險防范。 對于城市基礎設施建設貸款和土地儲備機構貸款，《指導意見》則將其列為需要高度關注風險的熱點，要求各家金融機構關注其潛在風險，審慎把握委托貸款的合規性和風險性。
對于個人住房貸款，《指導意見》則要求商業銀行要創新住房信貸品種，支持合理住房消費；合理把握個人住房貸款利率浮動幅度，審慎確定不同客戶的首付款比例。 上海統計局數據顯示，今年1-7月，上海市全社會固定資產投資達2164.3億元，比去年同期增長10.8%。
同時，今年以來，上海城市建設改造和房地產開發投資增速略有回升。1-7月，上海城市建設改造投資1201.74億元，比去年同期增長10.3%；房地產開發投資726.82億元，增長4.5%。
6. 房地產基金的風險
房地產基金的投資風險包括：經營風險、財務風險、流動性風險、通貨膨脹風險、管理風險、利率風險、*策法規風險和環境風險。
基金內部控制措施包括：可行性研究、內部風險控制、制定房地產地產基金投資決策流程，以及建立投資決策委員會和風險控制委員會。
房地產投資基金投入之前的風險主要是由信息不對稱引起的。這一時期的風險防范措施的形成應建立在如何保證房地產投資基金能夠盡可能得到來自企業家和投資企業的完整準確的信息。只有證明可將機構資產授權給經營者，才能依賴他們為房地產投資基金獲得的最大利益。為此需要采取以下風險管理措施：借助商業計劃書、盡職調查、借助專門的中介服務公司的評估和服務、借助中介機構的推介及采取投資組合策略。
房地產投資基金投入之后的風險主要來自事后信息不對稱以及由此產生的道德風險，同時還要考慮投資本身面臨的風險。面對可能的風險，房地產投資基金應當采取以下措施：用雙方簽訂的投資協議防范風險、基金經理人對房地產企業的監控機制及違約補救。
房地產基金的財務管理模式有：單一直接管理模式、聯簽管理模式、代理記賬模式、完全審計模式以及內部審計模式。
相關 ：地產基金高收益誘惑 選擇時需擦亮雙眼《2012諾亞控股下半年度策略報告》認為，房地產剛需入市的條件逐漸成熟，剛需入市將推動銷售回暖，管理能力的提升和較高的周轉速度都能有效提高房地產開發企業的盈利能力，同時在房產洗牌過程中，大品牌將獲得更大的提升空間，2012將是房地產金融的真正啟動之年。然而，記者在寧波多家銀行了解到，銀行基本上停止了房地產相關信托類產品的發售，原因均為風險上的考慮。
某位資深開發商表示地產基金這種融資方式想嘗試的公司很多，國內運作好的項目并不多，一旦成功，投資者確實能從中獲得比較可觀的收益，但“限購”等調控風險依然存在。
另一位則表示，房地產開發利潤空間大幅縮水，很多都是以價換市，有些城市甚至出現了房價跌破樓面價的情況，所以要實現15%的純利潤也不容易，但是一方面是“土地為王”到“現金為王”的轉變，一方面是貸款不易的現狀，如果結合貸款成本，地產基金的利潤率也不是難以實現。
一位有著一級市場豐富投資經驗的投資人士表示，房地產基金的收益很誘人，但是風險也非常大，基本屬于與企業合作發行，在性質上屬于私募債的形式，如果有股權或者土地作抵押，風險稍微小些。目前市場上最流行的是債權類投資，這種方式類似于高利貸，基金將錢交給開發商，開發商將公司印章、銀行印鑒等作為抵押，同時必須保證每年的回報率。該資深投資人建議，投資者在選擇項目及公司時必須擦亮眼睛，因為這類項目的周期都比較長，一般為三年左右，就市場來說很難預判，一旦項目損失，投資者無法直接向項目本身要回本金，而是要向合作企業要，如果企業本身是個空殼公司，那么風險就非常大。
7. 房地產投資中有哪些風險如何防范
(1)市場競爭風險。
是指由于房地產市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給房地產投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風險。市場風險的出現主要是由于開發者對市場調查分析不足所引起的，是對市場把握能力的不足。
銷售風險是市場競爭能力的主要風險。 （2）購買力風險。
是指由于物價總水平的上升使得人們的購買力下降。在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產商品的消費需求，這樣導致房地產投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。
（3）流動性和變現性風險。 首先，由于房地產是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權或是使用權的轉移，而其實體是不能移動的。
其次，由于房地產價值量大、占用資金多，決定了房地產交易的完成需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產的流動性和變現性，即房地產投資者在急需現金的時候卻無法將手中的房地產盡快脫手，即使脫手也難達到合理的價格，從而大大影響其投資收益，所以給房地產投資者帶來了變現收益上的風險。
（4）利率風險。是指利率的變化給房地產投資者帶來損失的可能性。
利率的變化對房地產投資者主要有兩方面的影響：一是對房地產實際價值的影響，如果采用高利率折現會影響房地產的凈現值收益。二是對房地產債務資金成本的影響，如果貸款利率上升，會直接增加投資者的開發成本，加重其債務負擔。
（5）經營性風險。是指由于經營上 的不善或失誤所造成的實際經營結果與期望值背離的可能性。
產生經營性風險主要有3種情況：一是由于投資者得不到準確充分的市場信息而可能導致經營決策的失 誤；二是由于投資者對房地產的交易所涉及的法律條文、城市規劃條例及稅負規定等不甚了解造成的投資或交易失敗；三是因企業管理水平低、效益差而引起的未能 在最有利的市場時機將手中的物業脫手，以至使其空置率過高，經營費用增加，利潤低于期望值等。 （6）財務風險。
是指由于房地產投資主體財務狀況惡化而使房地產投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。產生財務風險的主要原因有：一是購房者因種種原因未能在約定的期限內支付購房款；二是投資者運用財務杠桿，大量使用貸款，實施負債經營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。
（7）社會風險。是指由于國家的*治、經濟因素的變動，引起的房地產需求及價格的漲跌而造成的風險。
當國家*治形勢穩定經濟發展處于高潮時期時，房地產價格上漲；當各種*治風波出現和經濟處于衰退期時，房地產需求下降和房地產價格下跌。 （8）自然風險。
是指由于人們對自然力失去控制或自然本身發生異常變化，如地震、火災、滑坡等，給投資者帶來損失的可能性。這些災害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發生，就必然會對房地產業造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。