榮觀房產網1. 房產公司售后回購或售后租回業務如何繳納營業稅
S公司開發的商鋪采用“售后租回”的銷售方法，不知能否參照售后租回作會計處理，即：賣主（即承租人）應將售價與資產賬面價值之間的差額予以遞延，并在租賃期內按照租金支付比例進行分攤，作為租金費用的調整。
若參照此方法進行會計處理（1）“售后租回”業務銷售過程中的營業稅是否需要繳納，如何繳納？（2）營業稅能否按遞延收益減去租金收入后的額度作為納稅營業額？如果采取“售后回購”又該如何繳納營業稅？房地產開發商采用“售后租回”或“售后回購”方式，會計上應當按照《企業會計制度》的規定，根據“實質重于形式”原則進行賬務處理，但必須根據稅法規定計算繳納營業稅。《關于房地產開發企業從事“購房回租”等經營活動征收營業稅問題的批復》（國稅函[1999]144號）文件規定，房地產開發公司采用“購房回租”、“售后回購”等形式，進行促銷經營活動（即與購房者簽訂“商品房買賣合同書”，將商品房賣給購房者；同時，根據合同約定的期限，在一定時期后，又將該商品房購回），根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》及其實施細則的規定，對房地產開發公司和購房者均應按“銷售不動產”稅目征收營業稅。
2. 房產公司售后回購或售后租回業務如何繳納營業稅
S公司開發的商鋪采用“售后租回”的銷售方法，不知能否參照售后租回作會計處理，即：賣主（即承租人）應將售價與資產賬面價值之間的差額予以遞延，并在租賃期內按照租金支付比例進行分攤，作為租金費用的調整。若參照此方法進行會計處理（1）“售后租回”業務銷售過程中的營業稅是否需要繳納，如何繳納？（2）營業稅能否按遞延收益減去租金收入后的額度作為納稅營業額？如果采取“售后回購”又該如何繳納營業稅？
房地產開發商采用“售后租回”或“售后回購”方式，會計上應當按照《企業會計制度》的規定，根據“實質重于形式”原則進行賬務處理，但必須根據稅法規定計算繳納營業稅。《關于房地產開發企業從事“購房回租”等經營活動征收營業稅問題的批復》（國稅函[1999]144號）文件規定，房地產開發公司采用“購房回租”、“售后回購”等形式，進行促銷經營活動（即與購房者簽訂“商品房買賣合同書”，將商品房賣給購房者；同時，根據合同約定的期限，在一定時期后，又將該商品房購回），根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》及其實施細則的規定，對房地產開發公司和購房者均應按“銷售不動產”稅目征收營業稅。
3. 房產企業售后回購銷售房屋的稅收有什么規定呢
房地產企業的企業所得稅處理應按有專門的文件，即《國家稅務總局關于房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）。
該文件中并未列舉售后回購的處理，但本著實質課稅原則，建議參考《國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》（國稅函〔2008〕875號）第一條規定，除企業所得稅法及實施條例另有規定外，企業銷售收入的確認，必須遵循權責發生制原則和實質重于形式原則。 采用售后回購方式銷售商品的，銷售的商品按售價確認收入，回購的商品作為購進商品處理。
有證據表明不符合銷售收入確認條件的，如以銷售商品方式進行融資，收到的款項應確認為負債，回購價格大于原售價的，差額應在回購期間確認為利息費用。
4. 房地產企業融資性售后回購業務財稅如何處理呢
房地產企業融資性售后回購業務，指房地產開發企業在銷售房地產時，與購買方簽訂合同，約定在日后的一定期間內再將所售房地產回購的一種交易方式。
這種交易方式，如果銷售合同中明確了回購日期，到期后必須由賣方回購，同時還約定了利率，就可以認定為融資性售后回購業務；如果銷售合同沒有約定具體回購日期，或回購僅是備選條件之一，或沒有約定利率，或按市場價格回購的，就可以認定為促銷性售后回購業務。 促銷性售后回購業務按正常的銷售業務進行財稅處理。
以融資租賃方式售后回租房地產的，與融資性售后回購房地產沒有本質上的區別，稅務處理應基本一致，這里將其合并論述。 案例 甲房地產企業2010年1月1日將一棟已完工的商務樓銷售給乙銀行（經批準具有從事融資租賃業務資質），售價為5000萬元。
該棟商務樓的建造成本為4500萬元。合同約定2012年12月31日房地產企業將該棟商務樓重新購回，回購價為5600萬元。
會計處理 這項交易實質上是房地產企業將房產做抵押擔保，向銀行借款5000萬元，期限3年，應付利息600萬元，其所售房產所有權上的主要風險和報酬并沒有發生實質上的轉移，仍留在該房地產公司，因此不能確認收入。 《企業會計準則第14號——收入》應用指南規定，采用售后回購方式銷售商品的，收到的款項應確認為負債。
暫不考慮其他相關稅費，房地產企業的賬務處理如下：（單位：萬元） 1。出售房產時： 借：銀行存款 5000 貸：其他應付款 5000 借：發出商品 4500 貸：開發產品 4500 2。
2010年和2011年度末計提應付利息時： 借：財務費用 200 貸：其他應付款 200 3。2012年12月31日重新回購房產時： 借：其他應付款 5400 財務費用 200 貸：銀行存款 5600 借：開發產品 4500 貸：發出商品 4500。
稅務處理 營業稅 融資性售后回購業務是否繳納營業稅，主要看交易實質是促銷活動的售后回購還是融資性售后回購。促銷活動的售后回購應繳納營業稅，融資性售后回購不繳納營業稅。
《國家稅務總局關于房地產開發企業從事“購房回租”等經營活動征收營業稅問題的批復》（國稅函〔1999〕144號）規定，房地產開發公司采用“購房回租”等形式，進行促銷經營活動，對房地產開發公司和購房者均應按“銷售不動產”稅目征收營業稅。 《國家稅務總局關于融資性售后回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第13號）規定，承租方以融資為目，將資產出售給經批準從事融資租賃業務的企業后，又將該項資產從該融資租賃企業租回的，承租方出售資產的行為，不征收增值稅和營業稅。
上例中，房地產企業與銀行的交易，符合國家稅務總局2010年第13號公告所述的融資性售后回租情形，房地產企業出售環節不繳納營業稅。 《財*部、國家稅務總局關于營業稅若干*策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）規定，經中國人民銀行、外經貿部和國家經貿委批準經營融資租賃業務的單位從事融資租賃業務的，以其向承租者收取的全部價款和價外費用減除出租方承擔的出租貨物的實際成本后的余額為營業額。
房地產企業回購環節，銀行要繳納營業稅。 應交營業稅=（5600-5000-契稅）*5%。
需要注意的是，上例中的交易事項，在形式上需辦理房產的過戶手續，即涉及到不動產的權屬轉移。這就需要開具銷售不動產營業稅發票，否則，就不能辦理過戶手續。
當事人在不繳納營業稅的情況下，能否取得營業稅發票，需要同主管稅務機關協商。 企業所得稅 《國家稅務總局關于融資性售后回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第13號）規定，承租方以融資為目的，將資產出售給經批準從事融資租賃業務的企業后，又將該項資產從該融資租賃企業租回的，承租方出售資產時，資產所有權以及與資產所有權有關的全部報酬和風險并未完全轉移。
承租人出售資產的行為，不確認為銷售收入，對融資性租賃的資產，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業財務費用在稅前扣除。
上例中，房地產企業出售資產的行為，不確認為銷售收入，仍按出售前原賬面價值4500萬元作為計稅基礎計提折舊。 租賃期間支付的利息作為財務費用在稅前扣除。
稅務處理與會計處理無差異，應納稅所得額無需調整。 契稅 《財*部、國家稅務總局關于企業以售后回租方式進行融資等有關契稅*策的通知》（財稅〔2012〕82號）第一條規定，對金融租賃公司開展售后回租業務，承受承租人房屋、土地權屬的，照章征稅。
對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權屬的，免征契稅。 上例中，在房地產企業出售房地產環節，銀行要繳納契稅。
應納契稅=5000*契稅稅率；在房地產企業回購環節，對房地產企業免征契稅。 土地增值稅 關于融資性售后回購業務如何繳納土地增值稅問題，稅法沒有明確的規定。
土地增值稅暫行條例實施細則第五條規定，條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕。
5. 售后租回業務如何繳納營業稅
房地產開發商采用“售后租回”或“售后回購”方式，其實是一種房產 促銷活動，即與購房者簽訂“商品房買賣合同書”，將商品房出售給購房者，同時， 根據合同約定，在一定期限內又將該商品房租回用于轉租賃或經營用的。
會計上應當按照《企業會計準則》的規定，根據“實質重于形式”原則進行 賬務處理，但必須根據稅法規定計算繳納營業稅。《關于房地產開發企業從事“購 房回租”等經營活動征收營業稅問題的批復》（國稅函[1999] 144號）文件規定： 房地產開發公司采用“購房回租”等形式，進行促銷經營活動（即與購房者簽訂 “商品房買賣合同書”，將商品房賣給購房者；同時，根據合同約定的期限，在一 定時期后，又將該商品房購回），根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》（中華 人民共和國**令第540號）及其實施細則的規定，對房地產開發公司和購房 者均應按“銷售不動產”稅目征收營業稅。
6. 售后回購企業所得稅收入如何處理
【問題】企業采用售后回購方式銷售商品，企業所得稅收入上需要如何處理？【解答】根據《國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）的規定，企業采用售后回購方式銷售商品的，銷售的商品按售價確認收入，回購的商品作為購進商品處理。
有證據表明不符合銷售收入確認條件的，如以銷售商品方式進行融資，收到的款項應確認為負債，回購價格大于原售價的，差額應在回購期間確認為利息費用。·推薦閱讀·售后回購的會計處理特殊銷售商品業務處理之售后回購。
7. 售后公房.交易需要交什么稅等等
首先房改房和公房如果沒有轉變為商品房，是不允許過戶的，
房改房，需要房主和單位協議，補齊差價，買斷產權，繳納土地出讓金，和契稅，等稅費，
辦理完畢正規商品房房產證，契稅證，土地證，之后，才可以賣掉過戶！
看他是否持有滿五年，時看商品房房產證辦理是否滿五年，或，繳納契稅，得到完稅證明是否滿五年，哪一個滿五年，就視作房主持有住房滿五年，
一般二手房交易需要交納的稅費：
一、買房人應繳納稅費：
1、契稅：房款的1.5% （面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%）
2、印花稅：房款的0.05%
3、交易費：3元/平方米
4、測繪費：1.36元/平方米
5、權屬登記費及取證費：一般情況是在200元內。
二、賣房人應繳納稅費：
1、印花稅：房款的0.05%
2、交易費：3元/平方米
3、營業稅：全額的5.5%（房產證未滿5年的）
4、個人所得稅：房產交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產證滿5年并且是唯一住房的可以免除）
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