榮觀房產網1. 房地產各個方面的專題研究合集
房地產各個方面的專題研究合集-232頁.rar 房地產專題研究 （文摘整理） SYS-TAN賽斯顧問 2006-10 systan@* systan@* 目 錄 一、解讀房地產金融 二、中國住房金融的發展與改革 三、構建我國住房消費信貸風險防范體系的條件、難點和對策分析 四、關于我國房地產證券化的若干思考 五、加快房地產投融資與國際接軌 六、*府干預房地產金融的范圍設置 七、房地產投資基金的設立壁壘及經營瓶頸因素分析 八、房貸證券化未成曲調先有情 九、房地產證券化的可行性分析 十、房地產證券化的兩種類型 十一、關于證券化啟動我國房地產有效需求的若干思考 十二、美國*府在住房貸款證券化中的作用及其對我國的借鑒 十三、培育基金新品種，推動住房抵押貸款證券化 十四、淺談房地產證券化 十五、如何發展房地產證券化 十六、我國住房抵押貸款及擔保體制現狀 十七、形成住房抵押信貸良性循環的主要矛盾及其對策 十八、房地產公司發行股票特別規定（附全文） 十九、房地產拉動經濟增長的原由及策略 二十、房屋銀行運行風險及規避 二十一、城市土地證券化 二十二、銀行債務重組與資產證券化 二十三、*不動產證券化展望 二十四、房地產證券化的可行性分析 二十五、淺議ABS融資方式與中國證券市場的發展 二十六、資產證券化在我國可行嗎？ 二十七、中國推行資產證券化的難點及對策 二十八、信貸資產證券化的交易結構 二十九、住房抵押貸款證券化的模式 三十、MPF挑戰MBS——一種新的住房融資選擇 三十一、荷蘭LABSII公司的資產證券化 三十二、中色建設房地產公司資產重組回顧 三十三、資產重組、資本市場與投資銀行 三十四、房地產開發企業融資渠道分析 三十五、論銀行不良資產剝離和資產管理公司的運作 三十六、資產證券化與其他融資方式的比較 三十七、資產證券化的基本交易過程 三十八、服務商在證券化交易中的作用 三十九、資產證券化與機構投資者 四十、銀行擔保貸款支撐債券（CLO） 四十一、RTC與資產證券化 四十二、資產證券化的案例分析——討論稿 四十三、亞洲的資產證券化發展與原因剖析 四十四、論資產管理公司的運作——金融過濾工程分析 四十五、資產證券化與金融資產管理 四十六、中國房地產投資基金主攻權益性投資 解讀房地產金融 在我國，住宅產業還剛剛起步，需要一個發育、成長、完善的過程，在這一過程中資金融通始終是房地產交易的基礎，是困擾開發商和購房者的難題。
解決房地產企業的資金問題，沒有房地產金融的參與是做不到的…… 一、我國房地產金融業的發展現狀 隨著國家加快住宅產業的發展，居民住房消費商品化水平的提高，房地產金融業的規模正在不斷擴大，占商業銀行業務的比重不斷提高；中國人民銀行也更加注重住房金融體系的完善，住房金融業務的經營機構也由過去建設銀行等少數銀行經營發展成為多家商業銀行共同經營，住房金融市場已經開始由過去少數銀行壟斷經營發展到多家銀行為重新分割市場份額而進行激烈的競爭。 1、住房消費貸款蓬勃發展，但各地發展態勢不平衡。
為深化住房制度改革，促進住房建設與消費，國家先后出臺了一系列的住房與金融*策，為住房消費貸款業務提供了良好的發展契機。各家商業銀行根據國家的*策導向相繼采取各種措施，加大住房金融業務的經營力度，使得住房消費信貸業務取得前所未有的快速發展，但由于受當地經濟發展狀況及房改進程的制約，個人住房貸款業務發展較快的地區多集中于東南沿海地區，上海、廣東、北京、浙江、江蘇、福建和廈門等省市，占到貸款業務量的50%以上。
中西部地區發展雖有起色但仍較落后，這與該地區經濟發展狀況、居民收入水平、個人商品意識和資信度等緊密相關，體現了資金運動的特征和規律。
2. 日本房地產泡沫捅破后為什么經濟上不去
日本至今都還沒有走出20余年前那場房地產泡沫的陰影。
今天我們在此做一個總結以期真實地還原當年的那段瘋狂。雖然中國目前不可能發生那樣的情況，但人類的貪婪所導致的“市場的均衡是短暫的”這一點是一致的。
日本房地產泡沫的特征：2007年底，六大城市土地價格僅相當于1991年高點的27.7%。絕對價格也只相當于25年前，也即1982年的水平； 三、房地產泡沫期間的調控*策 在泡沫期間，日本*府主要從土地*策和貨幣*策兩個方向進行調控。
土地*策調控不僅沒有效果，反而助長了房價的上漲。貨幣*策中的利率*策和不動產貸款總量控制*策效果顯著。
1、土地*策 日本*府1987年開始意識到房地產泡沫的問題，開始有意識的通過土地*策來抑制土地價格上漲。如下圖所示：到1991年為止，主要出臺了六個方面的*策。
這些*策總體是非常失敗的。 2、貨幣*策 貨幣*策包括調整利息和控制貸款兩個方面： 提高利息：在日本房地產泡沫期間的大部分時間里，銀行基準利率都維持在2.5%的超低水平，直到1989年5月，日本銀行開始加息。
此后的15個月內，日本銀行連續5次加息，將基準利率提高到6%； 控制貸款：在加息的同時，1990年3月大藏省推出了不動產貸款總量控制*策，即規定銀行對不動產貸款時，增長率不能超過其貸款總量增長率。 四、房地產泡沫的破滅 從表面上來看，在直接融資縮減的情況下，貨幣*策突然剛性收縮，企業破產猛然增加，導致內外融資環境惡化，導致土地的有效需求減少；而企業破產增加，企業前期購買土地量的72%左右被迫出售而重回市場，導致有效需求與有效供給發生扭轉，不斷減少的貨幣去追逐猛然增加的土地，土地價格因而下降。
金融加速器的逆作用加劇了土地價格下降。這是房地產泡沫破滅的直接原因。
更深層次來看，與前兩次價格暴漲不同，1986-1991年的這輪價格暴漲缺乏住宅基本需求的支撐：土地價格的上漲離不開居民的基本住宅需求，這取決于人口數量、人口年齡結構和人口的區域結構。但是到1992年，這些因素已無法支撐高漲的土地價格。
1、直接原因：有效需求與有效供給關系發生逆轉 （1）初始原因：內外融資環境極度惡化，企業在1991年的土地購買量縮減64% 股市下滑，1990年后，直接融資額按50%的速度縮減； 不動產貸款總量限制*策導致銀行貸款同比縮減85%，由9.5萬億日元降至1.4萬億日元； 1991年，破產企業增加，破產企業負債總額增長5.7倍，由1.2萬億日元升至8萬億日元； 外部融資（新增不動產貸款+直接融資）與倒閉企業負債總額的差額由1989年的35.2萬億日元，下降到1991年的0.8萬億日元，到1992年變成了-1.6萬億日元。企業所面臨的惡劣的內外融資環境不言而喻。
控制貸款*策效果非常顯著，房地產貸款增長率由1989年的30.3%，突然下降到1990年底的3.5%，成為了房地產泡沫破滅的誘導因素之一。 由于內外融資環境極度惡化，企業購買土地的能力和積極性顯著下降：1990年日本非金融法人企業購買了12.43萬億日元的土地，但1991年的土地購買額僅4.46萬億日元，同比縮減64%。
企業購買量占居民土地出售量的比重由70%下降到45%。 (2)決定性因素：被作為資產保有而囤積的土地在短期內進入市場 企業由土地的凈買入方轉變為土地的凈賣出方，成為了捅破房地產泡沫的決定性因素。
股票和土地的擔保價值隨著兩者的價格下降而下降。這導致企業凈值下降，企業被迫提前償還貸款； 企業被迫出讓股票，土地等資產以避免破產，與此同時大量的破產企業之前所抵押的土地，被銀行強制性變現。
而金融加速器機制加速了這一進程； 前期被企業大量囤積的土地被迫投放市場。 如下圖所示：從1993年企業由土地的凈買入方變成了凈賣出方，到1998年，日本企業將占1985-1992年購入土地額的55%，購入土地面積的72%。
五、房地產泡沫破滅后日本*府采取的*策 1、泡沫的代價 房地產泡沫和股市泡沫破滅，日本付出了慘重的代價。根據瑞穗證券的數據統計，1992-2004年： 日本企業和銀行處理泡沫經濟的成本約208萬億日元，年均處理成本占GDP的比重高達3.5%。
日本的實質年均GDP增長率不足0.3%； 日本法人企業經常利潤累計374.4萬億日元，特別損益-特別利潤累計111.3萬億日元，扣除有關稅收后凈利潤70萬億日元，年均5.4萬億日元，年均銷售凈利潤僅率0.4%； 日本銀行累計利潤86.4萬億日元，壞賬處理損失累計額96.4萬億日元，凈損失10萬億日元。 2、泡沫破滅后日本*府采取的外匯*策 如下圖所示，泡沫破滅之后，日元繼續升值，1995年4月底達到最高點84.3日元兌1美元。
與之相對應的是，日元計價的出口額同比下降。日本經濟增長幾乎停滯。
1995年，日美之間簽訂了反廣場協議，允許日本*府干預日元匯率。此后日元加速貶值，日本出口（日元計價）逐漸恢復，對于扭轉日本經濟衰退起到了一定的作用。
六、日本房地產泡沫的啟示 1、中國房地產不會發生日本式的泡沫 中國房地產不會發生日本式的泡沫，二者最主要的區別就是“城市化進程”。85年，日本房地產價格開始上漲的時候，其城市化率已經達。
3. 中國房地產發展現狀以及前景
2017年1-2月，全國商品房銷售面積1.41億平米，同比增長25.1%，增速較2016年全年提高2.6個百分點。
分區域來看，東部地區銷售面積增速基本符合我們前期草根調研的感受，1-2月，東部地區商品房銷售面積6595萬平米，同比增長16%，較2016年全年下降7個百分點。超預期的主要是中部和西部地區，中部地區銷售面積同比增長33%(2016年全年增速28%)，西部地區同比增長36%(2016年全年增速16%)，特別是西部地區，大幅超出去年全年的增速。
年初以來中西部地區房地產銷售情況較好，主要有四個方面原因：第一是返鄉置業，特別是今年春節返鄉置業的時間點，恰好與熱點城市限購限e5a48de588b662616964757a686964616f31333363386663貸*策的發酵落實前后銜接；第二是比價效應，中西部地區房價近年來漲幅較小、并且絕對值較低，與東部地區相比存在一定的落差，而且在東南沿海城市務工的人員收入增長較快，使他們具備在中西部家鄉置業的能力。第三是*策優惠，中西部大多數城市的房地產市場定位還是去庫存，有較大力度的購房支持*策，包括稅收優惠和財*補貼等，同時在住房保障方面越來越多地貨幣化安置為主，進一步帶動了當地的住房消費。
第四是住房消費升級，特別是品牌開發商越來越多地拓展至中西部城市，給這些城市帶來了優質的住房產品，推動了當地的住房消費升級，典型的如碧桂園在三四線城市中推廣的“勞斯萊斯”項目。
4. 求一篇 我對當今房地產的看法 的論文
中國房地產市場面臨全面調整
2011-06-29 10:48
中新社北京6月29日電題：中國房地產市場面臨全面調整
今年上半年，中央重拳出手調控樓市，力度之大近年罕見。時至2011年年中，在嚴厲的房地產調控下，北京、上海、杭州等地成交量全線下挫，個別樓盤“零成交”，部分樓盤價格也出現松動，但市場觀望氣氛仍在加劇。業內人士預計，今年下半年，內地樓市有望步入艱難的全面調整階段，房價將有明顯下降。
在內地經濟刺激*策的帶動下，2009年，中國房地產市場迅速升溫，全年商品房銷售面積、銷售額，均創1998年住房市場化改革以來最高水平，北京、上海、深圳等地房價也上漲至歷史高點。
中國社科院發布的《2011年經濟藍皮書》稱，“目前房價收入比超出合理承受范圍，85%的家庭無力買房。”房價過高、上漲過快，已經成為影響中國樓市持續穩定發展最突出的問題，也帶來了嚴重的社會和*治問題。
為遏制部分城市房價的過快上漲，*府頻頻出手調控樓市。繼去年底二手房營業稅優惠終止、“國四條”、土地出讓金比例調高至50%、“國十一條”等樓市降溫措施后。今年4月中央疾風驟雨出臺一系列房地產調控*策后，北京、青島、上海、廣州等地*策實施細則也相繼出臺，對市場的影響也逐步顯現。
國家統計局公布的數據顯示，5月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.4%，盡管同比漲幅仍然較大，但環比漲幅比4月縮小1.2個百分點，房價企穩回落的趨勢明顯。
根據一份非官方的統計數據，5月份，一線城市成交量減少一半，30個主要城市成交面積幾乎全線下跌，跌幅約44%。北京、上海、深圳、杭州、南京等地成交量已跌至歷史最低水平。
受*策影響，從4月中旬開始，杭州推出的30個左右新盤中，目前零成交樓盤已達7個。6月上旬，北京在售的235個普通商品住宅項目中，147個樓盤出現零成交。同期，上海有36個豪宅樓盤出現零成交。
隨著調控*策的不斷深入，開發商資金壓力不斷加大，從6月中旬開始，一些開發商通過打折促銷、無理由退房等手段已在或明或暗的降價。
今年下半年，隨著土地供應量、房地產項目的開工量、開盤量的增加，以及保障房建設力度的不斷加大，房價有望回調。如果市場博弈能夠迅速擺脫目前的膠著狀態，最快價格可能在三季度見底，如果市場繼續陷于多方角力之中，房價探底有可能要等到年底。
中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌認為，今年樓市，仍存在供應總量和保障性住房不足，以及流動性過剩和收入差距過大的問題。今年的房地產新*，在遏制不合理需求同時，加大了土地和保障性住房的供應力度。到2011年，新*效應有望完全釋放，投資性購房將明顯收斂。由于居民的自住性需求仍然旺盛，在供應量增加的情況下，市場結構會逐漸趨于合理，樓市也將重歸穩定。，希望可以幫到您
5. 中國房地產分析 ,越詳細越好
2010年前10個月國內房地產價格的上漲引起了國內外的普遍關注。
境外也有媒體指出，中國的房屋空置率已超過國際警戒線，同時質疑中國房地產的泡沫是否已經開始出現破裂。中國銀監會于2004年9月頒布了目的在于引導商業銀行有效識別、衡量、監測和控制房地產貸款風險的《商 業銀行房地產風險管理指引》（以下簡稱《指引》）。
該《指引》是銀監會成立以來發布的第一個針對具體行業貸款的文件。10月29日中國人民銀行的調息使人們更加關注房地產業的走勢。
而此前根據摩根士丹利的估算，世界25%的地區中存在房地產泡沫，另外40%的地區處于“泡沫預警”狀態，其中就包括中國等。中國房地產業走勢如何，讓我們從影響中國房地產業走勢以下幾個方面進行分析。
1 供求關系對房地產價格的影響 1.1 潛在需求：我國現有城鎮居民4·9億人，到2020年我國城鎮居民將增長到8~8·5億人，此間約有3~3·5億左右新增城鎮人口需要解決住房問題。同時，原有城市人口也有改善住房條件的需求。
根據國外經驗、中國城鎮居民住房改善的速度、我國城市化的進程等因素初步測算，我國202年城鎮居民的人均住房面積可能要達到35m2。而2003年末中國城鎮居民人均住房面積為23·8m2，也就是說，每個城鎮居民的人均住房面積要增加10m2以上。
其次，從有效需求測算，如果假定有20%的城鎮家庭有改善住房的要求，每戶增加20m2的住房，那么中國20%的城鎮家庭是270萬戶，每家增加20m2，這個現實需求總量是5·4億平方米。 1.2 供給情況：如果將商品房年竣工面積與年銷售面積對比，每年都有較大面積的未銷售商品房，且累計總量較大，說明房地產的確存在空置問題。
但從動態上看，我國商品房空置面積并沒有增加，而是呈下降趨勢。2004年8月底，商品房空置面積0·97億平方米，同比減少0·8%，比去年底減少3%。
這說明當前的房地產空置問題并未惡化，而且一定規模的空置對正常的房地產市場是全必要的，它實際上在某種意義上是一種“庫存”，從而發揮平抑房價的作用。另外，對我國的房地產空置率，不能簡單套用國際上10%的警戒線，其原因是國內空置率的計算方法和國際通行的并不一樣。
國際上的空置率是用空置量除以全部存量房，而我國目前的空置量是用空置量除以增量房，分母的不一樣導致我國的房地產空置率與國際比較偏高。所以不能以此數據說明中國的房地產業處于“泡沫預警”狀態。
從以上的分析表明我國現階段對房地產業的需求是真實的，而且供給的發展也沒有超出需求的發展。 2 社會經濟預期是決定房價的主要原因 房地產價格有別于一般商品價格的形成特點，不能簡單按照供求關系或者成本來認識房價。
事實上，房價不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實物層面的供求關系。因為在市場經濟條件下，真正決定房價的并不是開發商要賣多少房子，或者居民的消費需求需要多少房子，而是社會普遍的經濟預期。
自亞洲金融危機以來，香港的房價6年間跌去了65%，在這個過程中，無論是房子、人口，還是社會收入水平的變化都不大，僅僅是人們的社會預期、經濟預期發生改變，房價就發生劇烈變化。也就是說，社會經濟預期對房價的影響很大。
從我國當前的宏觀經濟形勢分析，人們對未來的經濟預期是看好的。CPI （消費價格指數）是觀察和分析消費心理預期的重要指標。
有統計表明， 2004年8月居民消費物價與去年同期相比上漲5·3%；從環比增長看， 8月居民消費物價上漲0·7%，改變了前兩個月同比上漲但環比下降的走勢。強勁的CPI上漲說明當前的房價上漲并非孤立，是有其宏觀經濟背景的。
更重要的是，國家對房地產業采取的宏觀調控*策也印證了人們的預期。從國家的角度講，是為了控制房地產投資規模，防止宏觀經濟過熱采取的必要措施。
但對普通消費者 來說，他們能感受并得到的心理預期就是“開發商地也沒了，錢也沒了，今后房子的供應要少了，房價也要漲了”。 3 金融業的風險控制對房地產業的影響 房地產開發企業除自籌資金外，其余資金基本來源于銀行。
據測算，目前房地產開發資金60%左右來自銀行貸款我國目前房地產企業對銀行的依存度很高，銀行的*策法規對房地產業有一定的影響。銀監會頒布的《指引》首次關注了土地儲備貸款的風險，對開發貸款的要求更為嚴格。
商業銀行對申請貸款的房地產開發企業，應要求其開發項目資本金比例不低于35%，關于開發商自有資金和貸款的關系，《指引》還進一步規定，在房地產開發企業的自由資金得到落實后，商業銀行可根據項目的進度和進展情況，分期發放貸款，并對開發商資金使用情況進行監控，防止貸款挪作他用。同時商業銀行應積極采取措施應對項目開發過程中出現的項目自身的變化、房地產開發企業的變化、建筑施工企業的變化等，及時發現并制止違規使用貸款情況。
《指引》還注重了個人風險的識別和評估。第35條首次對借款人的借款能力進行了量化規定。
即商業銀行應將借款人住房貸款的越方產值處于收入比控制在50%以下，其主要目的是為了防止某些人過度依賴銀行貸款進行非理性的消費或投資，促進房地產市場的。
6. 如何認識當今中國的房地產業
建設部原副部長譚慶璉講的幾個觀點，或許對你有用： 第一要充分認識房地產業在國民經濟發展中的重要作用，大家知道房地產是一個新興的支柱產業和建筑業合在一起，是國民經濟的支柱產業，通過十幾年的運轉，作用越來越明顯； 第二，發展房地產業可以拉動內需，據不完全的統計，現在的房地產業的發展，在整個國民經濟中占有很重要的地位，每年可以拉動GDP2%左右。
第三，房地產業的鏈長，可以帶動家用電器、耐用品、住宅裝修、家具、包括建材等一系列產業的發展。 第四，在實現城鎮化的過程中，房地產業起著重要的作用，每年將近一千萬農民進城需要解決衣食住行，住就需要房地產業解決。
第五，房地產業和金融業合并在一起，被稱為經濟發展的溫度計，看房地產業就可以看出經濟發展的情況，所以它的重要性，對房地產業的發展，對金融業的發展重要性是無可比的。所以我們要充分認識到房地產業在國民經濟中的作用。
中國的住房制度的改革和房地產業的發展取得了重大的成就： 一、住房制度的改革在九五、十五使人們的住房概念發生了改變，從等、靠要住房改革，變成了商品化，由于住房制度的改革，推動了房地產業的發展。 二、個人的購房比例有了很大的提高，2005年為例個人購房為84%。
2003年達到了95.3%，城鎮住宅的竣工面積大幅度的增加，80年代城鎮竣工的住宅大概是1億平方米左右，95—2000年每年竣工6億平方米左右，到現在每年竣工7億平方米左右。 三、城鎮人均居住面積大幅度提高，1995年每人平均面積是16.2平方米，到現在為止是22.8平方米，先建居住區的質量和環境質量、工程質量都有很大的提高。
城鎮住宅投資占全社會固定資產的投資大約是24%左右。 最近，中央有一個報告，2005年預計金融機構人民幣貸款達到20.2萬億。
預計2005年底全部的房地產貸款將得到3.1萬億元，個人住房貸款得到1.9萬元，兩項合計為5萬元，占總部的金融機構的貸款的四分之一。我們在看到成績的同時，也要看到在前進過程中的問題，這些問題應該肯定是前進中的問題，我認為主要有幾個方面： 一、商品房制度不合理。
商用房多了，高檔住房多了一點，老百姓需要的普通的商品房顯得不足。 二、房價上漲過快，房價上漲有多種因素，主要的因素是地價上漲過高，所以2005年第一季度的統計，我國土地交易價格比去年同期上漲7.8%，在國家統計局檢測的35個大中城市中，有31個城市超過10%，其中杭州地價同期漲幅高達37%，寧波高達24%，上海高達12.8%。
這是說房價過高，住宅的質量和科技含量有待提高，我國住宅的舒適度和世界衛生組織提出的舒適度有一定的差距，例如北方冬季的干燥，南方的潮濕都沒有得到很好的解決，節能節水、節電都需要我們認真的解決，建筑節能化比較低。住宅是一個價格昂貴的耐消費品，如何提高科技含量，使我們的住宅堅固耐久，我認為這是非常重要的。
如果住宅的使用壽命從50年提高到70年、100年，那么我們就是最大的節約。 三、房地產的交易行為不規范，這些問題是存在的，地區和城市之間是不一樣的，對這些問題，我們應該肯定是前進中的問題，我們要根據各地不同的情況，實事求是的客觀的科學的來加以解決。
四、對今后房地產的市場的展望，中國的房地產還是新興的產業，前景還是非常廣闊的，因為有幾條，第一是城鎮化的進程，目前我國城鎮化的水平是40%左右，預計2020年要達到50%，甚至更搞一點，保守的估計每年約有1000萬人要進城，要解決這些人的衣食住行。 城鎮里面每年有800萬新婚夫婦要解決住房的問題。
根據不完全的統計，近幾年銷售商品房中，改善居住條件的戶數占10%左右，二次置業的大量增加。 城市城中村的的改造也為安置房提出了新的要求，因此總的來看，中國的房地產還是剛剛起步，一個長遠的目標就是使我們的房地產業能夠健康、持續的發展，這也是**在確定房地產市場健康發展中，明確表示的，要實現房地產市場的健康發展。
這對于全面建設小康社會，加快推進現代化具有十分重要的意義。最近我很高興看到中央對2004年中國房地產的一個報告，報告里面有三個觀點，我看了以后很高興。
1、發展房地產業可以拉動內需、擴大消費，加速實現城鎮化，央行將繼續支持房地產業的發展。 2、房地產業是拉動經濟增長的支柱產業，房地產業鏈條長，可以帶動家具、家電、建設材料產業，促進經濟的作用是其他產業無可比擬的。
3、居民按揭貸款是商業銀行的黃金資產可以提高銀行的資產質量和效率，發展房地產按揭可以防止金融風險，使其支柱產業的功能得到充分的發揮。 我認為這個報告比較客觀，實事求是的科學的對房地產業和金融的關系講得十分的清楚，我們要按照**的報告和這個房地產的報告推動房地產業健康、持續的發展。
最后一條，我們現在要為社會提供商品房，我們的規劃設計、水平和住房質量的提高，就在于開發商的水平，開發商的水平過高，房屋的質量就過高，因此對房地產寄予無限的期望，*府為房地產業開創良好的投資環境，其他的就需要*府有關的部門和房地產商的努力，使我們的房屋可以舒適、安。
7. 中國當前房地產有什么發展前景
于當前我國的房地產市場形勢，楊慎認為，當前我國的房地產形勢總體上是健康的。理由有如下幾條：
第一，現在每年的房屋建設量是300萬平方米，實物量的增長三年來沒有多大變化。按每套商品房面積100平方米計算就是300萬套住宅。第二，目前的商品房銷售率每年在90%左右。每年建設的房子和銷售出去的比率是90%。其余有10%的房子賣不出去，但這并不等于是空置，因為還有一個設施配套問題。第三，目前房子的銷售對象多數是個人。
據楊慎判斷，今后10年到20年內，我國的房地產市場不會出現大的問題。理由有三條：第一，我國已經確立了全面建設小康社會的奮斗目標和城市化戰略。根據聯合國人居委制訂的標準，小康目標的人均住房面積是35平方米，而現在我國的住房面積是人均23平方米，離這個目標還非常遠。現在的建設數量是，每人每年可以增加一平方米，按照這個建設速度，我國12年以后才能達到預定的小康目標。第二，城市化建設是動態的。不算城市人口的自然增長，每年農村進城人口就是1100萬人。今后20年內我國的城鎮化水平將從現在的37%提高到50%，每年增加1個百分點，城市人口的增長每年是500萬，加起來就是1600萬。第三，拉動國民經濟增長的需要。中國的經濟增長離不開房地產業的發展。房地產拉動經濟增長每年是15個百分點，如果加上建材，大概能達到30%。我們講擴大內需，老百姓的衣食住行，目前來講主要就是房子和汽車。
正是基于這幾點理由，楊慎說，我國的房地產市場在10年到20年內，不會出現大的積壓問題。
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