榮觀房產網1. 房地產的發展對人們的生活有什么影響
一、我國房地產市場現狀目前，中國房地產業受經濟環境、*治法律、社會文化和技術環境等方面的影響產生了巨大變化，從20多年的房地產業發展歷程來看，房地產行業逐漸進入了規范化、制度化的道路。
國家的宏觀調控和相關*府部門的監管力度也日益有章可循，全國范圍內已基本建立起了較為完善的行業規范。另外，盡管我國經濟已出現全面的復蘇和走穩跡象。
但從中央到地方的高層和業內人士仍然明白。在地方*府的考核機制和就業困境未得到根本改觀以前。
房地產業的支柱性地位仍不可動搖。環論是城市化建設和國民經濟持續發展的需要，還是解決低收入人群的居住保障，都還離不開房地產。
可以確信，當前及今后相當長的一段時期內，房地產業仍將是我國國民經濟發展中的重要支柱性產業.是我國人民居住生活水平不斷提高和財富增長的最重要的途徑之一。二、房地產行業的外部環境分析1、經濟環境對房地產的影響? 經濟周期：經濟周期情況決定了房地產的有效需求，房地產市場的有效需求受到消費者的實際購買力的限制，房屋的銷售情況取決于消費者的購買能力。
從需求和成交看，預計2010年部分一二線城市交易量受房價預期上漲和供應不足影響會下降，但多數城市特別是三四線城市，由于房價絕對水平和漲幅較低，交易量仍可能增長。若*策引導得當，商品房消費將回歸理性，全國總的銷售量會比較平穩? 國民收入水平和趨勢：國民的收入水平決定了房地產需求的檔次，收入的趨勢決定了未來房地產發展的方向和速度。
2010年全年城鎮居民家庭人均總收入18858元。其中，城鎮居民人均可支配收入17175元，比上年增長8.8%，扣除價格因素，實際增長9.8%。
農村居民人均純收入5153元，比上年增長8.2%，扣除價格因素，實際增長8.5%。這意味著人們有更多的錢投入到房地產市場。
? 通貨膨脹率：在經濟發展過程中，通貨膨脹與通貨緊縮交替變化，必然會周期性地影響房地產投資的預期回報率，從而影響房地產市場的周期波動。例如，人民幣升值和通貨膨脹的預期也強化了人們對住房保值增值的預期。
? 成本：成本決定了房地產商的底價，雖然成交價格受供求關系的影響，但行業的成本決定了長期可接受的價格。雖然受國家*策影響，目前房價價格下降，但房地產開發商出于自身的利益考慮和對未來的發展預期，不希望房價下降。
? 城市化進程：城市化進程的影響因素包括人口增長，城市基礎設施建設和交通運輸業的發展。城市化進程對地價上漲和房地產業的發展具有強烈持久的作用，也影響到各類房地產業長期趨勢。
我國目前階段加速城市化進程仍是拉動我國經濟增長、保民生和維護社會穩定的重要支撐.而房地產業仍是支撐我國城市化進程持續推進的最重要也是最為顯著的產業。? 家庭收入和支出結構：家庭收入是影響住房消費的最重要的因素。
沒有一定的家庭積累和家庭收入，根本無法進行住宅消費；家庭支出結構對家庭住房消費能力和意愿有很大的影響。2、*策法律環境對房地產的影響? 住房*策：住房制度的改革主要指國家和*府在住房方面的投資*策和住房分配*策的變化，這將對房地產企業產生巨大的影響。
例如2011年1月26日，**常務會議研究部署了進一步調控房地產市場的各項工作，出臺了新的八條*策，主要內容有加大保障性安居工程建設，調整供給結構，限制高檔房，增加中低型住房。 ? 財**策：財**策包括財*收入*策和財*支出*策。
前者主要通過調節與房地產有關的稅種與稅率來控制房地產市場的運行，后者作為房地產市場的參與者，以自身的支出總量和結構影響房地產市場的總量和結構。例如，新的八條*策中的降低地價，征收物業稅，從源頭控制房價，? 貨幣*策：貨幣*策對房地產市場的調節主要是通過利率工具，以控制銀行對房地產業的信貸投向和信貸規模。
利率對房地產市場的影響分為供給和需求兩個方面。供應方面是影響房地產開發商的財務費用，需求方面主要是影響按揭利率和按揭比例。
例如，國家調整完善相關稅收.強化住房信貸等等。? 產業*策：*府調節房地產業的產業*策工具包括：建設項目結構控制，*策性資金控制。
上市*策，外資投向引導等。? 土地*策：土地資源短缺成為房價上漲的主要因素。
同時，促使城市發展向城郊擴展。所以國家頒布相關*策，土地*策對房地產開發的影響主要從以下三個方面來分析：土地供給*策，補地價和土地補償費的規定，土地出讓方式。
3、社會文化環境? 人口統計：與房地產有關的人口統計主要包括：人口總量與人口增長，人口的年齡結構，人口的地理遷移，家庭規模與結構。現如今，城市居民每個家庭只有一個孩子，必然影響房子數量和賣房結構。
? 生活方式：生活方式的變化將直接導致對房地產產品需求的變化。工作和休閑的方式：工作與休閑方式的變化，改變了傳統的辦公與生活的區分，由于信息的快速發展，使得在家辦公成為可能，并因此對住宅的通信設施提出了更高的要求。
所以，隨著人們的健康意識逐漸增強，人們花錢是希望得到綠色、環保、節能、智能化等適合人居的住所。? 教育水平：由于我國在。
2. 目前影響房地產市場的幾個重要因素
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白丁
房地產價格的形成和漲落，與諸多的社會因素、經濟因素有關。這些因素對房地產價格的影響程度雖然不盡相同，但卻形成了一種共同影響價格的合力。一般情況下，人們在購買時，往往考慮最多的是房地產能束升值的問題，包括房地產價格和租金價格的上升。針對上述問題筆者在從事實際房地產價格管理工作的同時，經過學習和調研，認為影響房地產升值的主要因素有以下幾個方面。
一、交通狀況。影響房地產價格最顯著的因素是地段，決定地段好壞的最活躍的因素是交通狀況。修一條合格寬闊的道路，可以使不好的地段變成好的地段，相應的房地產價格自然也就直線上升。因此，購買者在購買前要仔細研究城市規劃方案，研究城市的基礎建設情況，積極尋找房地產升值的關鍵因素。能否使所擬購房地產升值的關鍵問題，是要掌握好投資的時機。投資過早，資金可能被壓死；投資過晚，可能喪失升值空間。
二、周邊環境。主要包括生態環境、人文環境、經濟環境。任何環境的改善都會使房地產升值。房地產能否升值的關鍵總是研究城市規劃、了解各種環境、適時投資。
三、物業管理。以提交為目的購買房地產更應關注物業管理。這個問題直接關系到能否升值的可能性，應用好這一因素的關鍵是在購買房地產時，應將物來管理公司的資質、信譽和服務水平重點考察，還要研究擬購房地產所在小區是否形成規模，就近和年東勝地區的開發情況而言，形成規模的小區就有升值的可能。
四、社區背景。每一個社區都有自己的背景，特別是文化背景。在這樣一個知識經濟時代，文化層次越高的社區房地產越具有升值的可能。
五、配套設施。不出小區就能夠解決所有的生活問題，是現代中國小區模式的最高標準。小區內的配套設施越是齊全，房地產升值的潛力越大，配套完善的過程，就是房地產的升值過程。
六、房產質量。房地產價值的高低，首先取決于房地產內的價值量的大小。一般情況下，房地產商品的設計標準和建造質量越高，它的價格就越大，相應其價格就越高。隨著科學技術的發展，住宅現代化被逐步提高到重要議事日程上來。寬帶網絡，環保節能，智能化供水、供電、供熱、保安等設施，為房地產升值提供了較大空間，房地產的品質越來越高、質量、科技水平等，切記不要購買“過時”房產。
七、供求狀況。市場供求狀況對房地產價格的基本制約作用非常重要，購買者要熟悉價格規律的同時，還要掌握供求狀況以及市場競爭對價格的影響。
八、期房合約。投資期房具有很大的風險，投資者要慎而又慎。但一般說來，風險越大收益也大；如果能夠合理地應用好期房合約的話，應該可以獲得比較理想的回報。
九、經濟周期。這是一個很難掌握的問題，我國經濟向上發展的空間很大，如果能夠準確利用經濟周期進行房地產投資，也可以使房地產升值。
3. 房地產對宏觀經濟的影響
房地產對宏觀經濟的影響 房價波動，必然會對房地產市場產生重要影響。
以目前我國房價為例，目前我國經濟發展勢頭強勁，房地產市場更是非常火，暫且不去考慮房市火爆的原因，來看看他的影響： 吸引了大批資金的投入，無論是蓋房子還是炒房子。這就會使得固定資產投資上漲（房地產投資是固定投資組成之一），拉動內需，促進經濟增長，當然這是有力的一方面。
但是我國現在是房地產過熱，就是說房地產需求占總需求比重過大，這就是的經濟的可持續發展能力受到挑戰——一旦房地產市場衰落，經濟將遭受重創（所以國家提出需求結構調整，同時對房地產市場進行調控）。所以，房價的波動對經濟影響要從利弊兩個方面來分析。
4. 影響房地產市場發展的社會因素
房地產市場價格水平，既受到上述成本與費用構成的影響，同時也是其他眾多因素相互作用的結果。
這些因素包括：1社會因素包括社會治安狀況、人口密度、家庭結構、消費心理等。例如，人口密度高的地方對住房需求多，價格也就較高；家庭結構趨于小型化增加了家庭單位數量，從而引起住房需求的增加，也會抬高住房的價格。
人們消費心理的變化也影響著房地產的設計和開發建設，當人們消費心理傾向于經濟實用型的時候， 房地產的設計和開發都會以降低成本和售價為目標。當人們消費心理趨于舒適方便時，房地產開發則注重功能的完善和居住環境的美化。
雖然這可能會增加開發成本，但同時也提高了售價。2 *治因素是指會對房地產價格產生影響的國家*策法規，包括房地產價格 *策、稅收*策、城市發展規劃等。
例如，目前中國*府正通過制定*策法規致 力于減少房地產開發和交易過程中的各種不合理收費，從而降低住房價格，使之與廣大居民的收入相匹配。3經濟因素包括宏觀經濟狀況、物價狀況、居民收入狀況等。
例如，當經濟處于增長期時，社會對房地產的需求強烈，其價格也水漲船高。當經濟處于蕭條期 時，社會對各種房地產的需求減少，價格自然會下降。
物價水平和居民收入水平也與房地產價格呈同向變動4 自然因素包括房地產所處地段的地質、地形、地勢及氣候等。例如，地質和 地形條件決定了房地產基礎施工的難度，投入的成本越大，開發的房地產價格就 越高。
氣候溫和適宜、空氣質量優良的地域，其房地產價格也會比氣候相對惡劣的地域高。5區域因素包括交通狀況、公共設施、配套設施、學校、醫院、商業網點、環境狀況等。
例如，地處交通便利城區的房地產價格較高，交通不方便的郊區則價格偏低。對于商業房地產，區域因素尤其重要。
繁榮的商圈區域內的房地產價格高 昂，因持有這些區域的房地產而取得的租金收入不菲。6個別因素是指影響某個房地產項目的具體因素，包括建筑物造型、風格、色調、朝向、結構、材料、功能設計、施工質量、物業管理水平等。
功能設計合理、施工質量優良、通風采光好和良好的朝向等因素都會相應地在房地產價格上體現 出來。
5. 結合中國房地產的實際說明有哪些因素影響房地產市場
影響房地產市場的因素有： （1）城市產業結構影響市場。
隨著城市社會經濟的發展及產業結構比重的變化，各類房地產的市場需求也會發生變化。例如某城市的第二產業發展很快，這時廠房的需求量就會增大。
當該城市產業結構比重向第三產業傾斜時，辦公用房和商業用房的需求量也會增大，而這時廠房的需求量就會減少。對于這類房產的投資，一方面要有預見性，另一方面要把握好時機。
（2）*策變化影響市場需求。 房地產*策的變化，常常會給房地產經營帶來商機。
例如1998年，國家公布取消福利分房，實施貨幣分房的*策后，商品住宅市場需求量猛升，同時也刺激了市場價格的上漲。 （3）城市經濟發展與舊城改造帶來的需求變化。
城市建設的發展不斷給房地產投資帶來商機，房地產經紀人可利用對這些變化的預見，為房地產投資者提供舊房投資參考性建議，低價買舊房，以待獲取高價拆遷賠償。這方面的投資雖有商機，但也有風險，應當注意兩個問題：一是投資的舊房最好是商品房，這樣較容易獲得正常的賠償；二是如果投資舊房不是商品房，就要看當地*府的*策規定對舊房拆遷是否有利，如果賠償過低會導致投資失敗。
（4）經濟發展進度與周期對市場需求的影響。 房地產經紀人在幫助投資者進行房地產買賣投資時，應當關注當地經濟發展的進度與周期變化。
一般來說，經濟發展周期處于低谷是購進的好時機，當經濟發展進入高潮時是賣出的好時機。經濟發展快速增長，會刺激房價不斷攀升，如果提前入市買進，房價高漲時賣出，投資就成功；但如果在房價處于高峰時期購人房地產，投資被套牢的可能性就很大。
（5）城市土地供應對市場需求變化的影響。 房地產買賣投資入市的時機與城市土地供應量的大小也有一定的關系。
當土地供應量過大時，一手樓的市場供應量也相應過大。在這樣的情況下，可供購買的一手樓新產品也多，選擇余地大，二手樓的短期投資買賣也就相應難做。
但有時一7a64e4b893e5b19e31333337623437手樓市場也可能會因市場供過于求，而出現滯銷，有的開發商會因銀行逼債而急需資金回籠，降價拋售，投資者也可乘低吸吶。
6. 房地產升值的影響
房地產價格的快速上漲，已經成為我國經濟運行中的突出問題，也成為影響整個國民經濟持續、快速、健康發展的一個不穩定因素。
第一，房價上漲過快導致居民購房負擔過重，抑制了居民的其他消費。房價上漲過快，不僅加大了物價上漲的壓力，而且也導致了居民購房負擔的日益加重。
1998年至2006年，以現價計算的中國城鎮居民人均可支配收入平均增長10.2%，而現價住宅銷售額的增長卻達到32.6%。由于預期房地產價格將會繼續大幅上升，許多家庭會抑制其他消費，以積攢首付款和支付月供款。
過高的首付款和月供支出明顯擠出了工薪階層的消費需求，絕大多數購房者紛紛削減了其他商品和服務的消費。這嚴重削弱了我國刺激內需的*策效果，成為擴大居民消費需求的重要障礙之一。
第二，房價上漲過快加劇了地區之間和居民之間的貧富差距。目前，我國收入分配的不平等狀況已經相當嚴重，而房價大幅增長，特別是一些大中城市房價增長過快，意味著財富以貨幣和固定資產的形式向經濟發達、居住環境較好的地區在集聚，在向少數高收入者，特別是投機購房者和房地產商手中集聚。
相對而言，大部分居民和經營者的收入和財富則變相縮水，導致收入差距進一步拉大。低收入階層居民收入的增長趕不上房價的增長，住房支付能力逐步下降，許多人被排斥在住房市場之外。
由中國人民銀行的2007年1季度問卷調查顯示，與家庭月收入在2000元以上的家庭購房意愿不斷攀升的現狀相比，月收入2000以下的居民購房意愿卻在逐年下降。第三，房價持續過快上漲最終將導致房價下跌，從而直接威脅金融秩序的安全，進而給國民經濟帶來劇烈震蕩。
第四，高房價推動下的房地產業粗放式經營，是導致我國能源、資源高消耗的重要原因之一。國家統計局有關資料顯示，目前，在我國由價格等因素拉動的住宅建設中，耗用的鋼材占全國鋼材用量的20%，鋼材消耗比發達國家高10%-20%；水泥用量占全國總量的17.6%，每拌和1立方米混凝土比發達國家多消耗水泥80公斤。
住宅建設過程中耗能占總耗能的20%以上，耗水占城市用水的32%，我國既有城鄉住宅建筑總量中節能住宅不足2%。第五，房價的過快增長會影響城鄉統籌發展。
城市化進程加快是我國經濟結構調整的重要內容之一。房價增長過快，增加了農村剩余勞動力向城鎮轉移的成本，抑制了城市化發展的進程，也削弱了城市化對解決“三農”問題的重要作用。
第六，房價的過快上漲將帶動城市商務成本的提高，降低城市的綜合競爭力。在一定程度上影響外資投入和出口的競爭力。
同時，由于高昂的房價加大了居住成本，也阻礙了優秀人才向大城市的聚集，對城市經濟的長期發展不利。表1近年房屋銷售價格指數2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007.6月房屋銷售價格指數 101.1 102.2 103.7 104.8 109.7 107.6 105.5 107.1商品住宅 101.4 101.9 104 105.7 109.4 108.4 106.4 107.4商品非住宅 98.7 101.2 101.3 102.7 107.1 105.6 104 105.4存量住宅 108.4 105.2 107.8存量非住宅 105.5 103.4 表2美國住宅銷售價格中位數及平均數新建住宅售價中位數（美元/套） 平均數全國 東北部 中西部 南部 西部 全國1964 18900 20300 19400 16700 20400 205002003 195000 264500 184300 168100 260900 244800增幅 9.32 12.03 8.50 9.07 11.79 10.94存量住宅售價中位數 平均數1964 20100 21400 18200 19000 22900 223002003 170000 190500 141300 157100 234200 216200增幅 7.46 7.90 6.76 7.27 9.23 8.70資料來源：汪利娜，房價走高辨析，2005年第3期《經濟研究資料》。
7. 房地產業的地位和作用是什么
房地產是國民經濟發展的一個基本的生產要素，任何行業的發展都離不開房地產業由于房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業。
它的重要作用可以歸納如下：①可以為國民經濟的發展提供重要的物質條件；②可以改善人們的居住和生活條件；③可以改善投資環境，加快改革開放的步伐；④通過綜合開發，避免分散建設的弊端，有利于城市規劃的實施；⑤可以為城市建設開辟重要的積累資金渠道；⑥可以帶動相關產業，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業的發展；⑦有利于產業結構的合理調整；⑧有利于深化住房制度的改革，調整消費結構；⑨有利于吸引外資，加速經濟建設；⑩可以擴大就業面。 例題：房地產業由于其關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的（）產業。
A、次要B.一般C.第一D.支柱 答案：D。
8. 影響房價的因素有哪些
一、供求狀況 供給和需求是形成價格的兩個最終因素。
其他一切因素，要么通過影響供給，要么通過影響需求來影響價格。房地產的價格也是由供給和需求決定，與需求成正相關，與供給成負相關。
供給一定，需求增加，則價格上升；需求減少，則價格下跌。需求一定，供給增加，則價格下跌；供給減少，則價格上升。
房地產的供求狀況可分為如下四種類型：A全國房地產總的供求狀況 B本地區房地產總的供求狀況 C全國本類房地產總的供求狀況 D本地區本類房地產總的供求狀況 由于房地產的不可移動性及變更使用功能的困難性，決定某一房地產價格水平高低的，主要是本地區本類房地產的供求狀況。至于其他類型房地產的供求狀況對該房地產的價格水平有無影響及其影響的程度，要看這些供求狀況的波及性如何而定。
二、自身條件 房地產自身條件的好壞，直接關系到其價格高低。所謂自身條件，是指那些反映房地產本身的自然物理性狀態的因素。
這些因素分別如下：1、位置 各種經濟活動和生活活動對房地產位置都有所要求。房地產位置的優劣直接影響其所有者或使用者的經濟收益、生活滿足程度或社會影響，因此，房地產坐落的位置不同，價格有較大的差異。
無論是坐落在城市或鄉村、中心商業區或住宅區、街角或里地、向陽面或背陽面均如此。尤其是城市土地，其價格高低幾乎為位置優劣所左右。
房地產價格與位置優劣成正相關。商業房地產的位置優劣，主要是看繁華程度、臨街狀態。
居住房地產的位置優劣，主要是看周圍環境狀況、安寧程度、交通是否方便，以及與市中心的遠近。其中別墅的要求是接近大自然，環境質量優良，居于其內又可保證一定的生活私密性。
“一步差千金”對于商業來講永遠是個真理，但對于營造別墅則是個誤區。工業房地產的位置優劣，通常許視其產業的性質而定。
一般來說，要是其位置有利于原料與產品的運輸，便利于廢料處理及動力的取得，其價格必有趨高的傾向。房地產的位置從表面上看是個幾何概念，但實際上并不是一個簡單的幾何概念，而是與特定的區位相聯系的自然因素與人文因素的總和。
故房地產的位置有自然地理位置與社會經濟位置之別。房地產的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經濟位置卻會發生變動，這種變動可能是因城市規劃的制定或修改，交通建設或改道，也可能是其他建設引起的。
但房地產的位置由劣變優時，則價格回上升；相反，則價格會下跌。2、地質 不同類型的建筑物對地基承載力有不同的要求，不同的土地有不同的承載力。
地址條件決定著土地的承載力。地址堅實、承載力較大，有利于建筑使用。
在城市土地中，尤其是在現代城市建設向高層化發展的情況下，地質條件對地價的影響較大。地價與地質條件成正相關；地質條件好，地價就高；反之，地址條件差，地價則低。
3、地形地勢 地形是指同一塊土地內的地面起伏狀況。地勢是指本塊土地與相鄰土地的高低關系，特別是與相鄰道路的高低關系，如，是高于或低于路面。
一般來說，土地平坦，地價較高；土地高低不平，地價較低；在其他條件相同時，地勢高的房地產的價格要高于地勢低的房地產的價格。4、土地面積 同等位置的兩塊土地，由于面積大小不等，價格會有高低差異。
一般來說，凡面積過于狹小而不利于經濟使用的土地，價格較低。地價與土地面積大小的關系是可變的。
一般來說，在城市繁華地段對面積大小的敏感度較高，而在市郊或農村則相應較低。土地面積大小的合適度還因不同地區、不同消費習慣而有所不同。
例如，某地方市場若普遍接受高層樓房，則該地方較大面積土地的利用價值要高于較小面積土地的利用價值，因而較大面積土地的價格會大大高于較小面積土地的價格。相反，如果地方市場僅能接受小型建筑型態，則較大面積土地的價格與較小面積土地的價格，差異不會很大。
5、土地形狀 土地形狀是否規則，對地價也有一定的影響。土地形狀有正方形、長方形、三角形、菱形、梯形等。
形狀不規則的土地由于不能有效利用，價格一般較低。土地經過調整或重劃之后，利用價值提高，地價立即隨之上漲。
地價與土地形狀成正相關：土地形狀規則，地價就高；土地形狀不規則，地價就低。6、日照 日照有自然狀態下的日照和受到人為因素影響下的日照兩種。
房地產價格與日照的關系具有下列特征：一方面與日照成正相關；另一方面與日照成負相關。一般來說，受到周圍巨大建筑物或其他東西遮擋的房地產的價格（尤其是住宅），必低于無遮擋情況下的同等房地產的價格。
日照對房地產價格的影響還可以從住宅的朝向對其價格的影響中看到。7、通風、風向、風力 一般情況下，風力越大或時常出現風災的地方，房地產價格越低。
房地產價格與風向的關系在城市中比較明顯，在上風地區房地產價格一般較高，在下風地區房地產價格一般較低。8、氣溫、濕度、降水量 這三者極端過剩或極端貧乏，均不利于生產和生活，因此會降低房地產價格。
把降水量與地勢結合起來看，其對房地產價格的影響更明顯。地勢雖然低洼，但若降水量不大，則不易積水，從而地勢對房地產價格的影響不大，但在地下水位高的地區。